Все статьи, Образцы документов, Полезные советы

ПЗЗ что это такое: правила землепользования и застройки сельского поселения, муниципального образования, градостроительный регламент

Общая информация о землепользовании

Под термином “землепользование” теория градостроения понимает распоряжение ресурсами земельного фонда и их эксплуатацию различными способами, в зависимости от целевого назначения земель.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 131 от 06.10.2003, осуществляется землепользование на муниципальном уровне – именно к компетенции местной власти закон относит вопросы определения правил и условий эксплуатации земельного фонда. В рамках этой работы местные власти:

  1. Утверждают генеральные планы поселений и документацию по планировке территорий.
  2. Осуществляют градостроительное зонирование.
  3. Выдают разрешения на строительство и ввод сооружений в эксплуатацию.
  4. Утверждают местные нормативы градостроительного проектирования.
  5. Резервируют и изымают земли для муниципальных нужд.
  6. Осуществляют муниципальный земельный контроль.
  7. Утверждают местные правила застройки и землепользования (ПЗЗ) и так далее.

Вся указанная деятельность регулируется местными нормативно-правовыми актами.Одним из главных нормативно-правовых актов являются правила застройки и землепользования, поэтому пришло время разобраться, что такое ПЗЗ в землепользовании.

Общая информация о правилах застройки и землепользования

В общем виде можно представить немало форм землепользования – это и использование в сельскохозяйственных целях, и в целях обустройства природоохранных зон, и даже для создания искусственных водоемов.

Но в рассматриваемом случае землепользование – это в первую очередь градостроительное освоение/застройка с целью устойчивого развития муниципальных территорий. Потому правила и землепользования, и застройки в рамках муниципалитета неразрывно связаны.

Пп. 8 п. 1 ст. 1 ГрК помогает понять, что такое ПЗЗ земельного участка. Это некий градостроительный устав, определяющий правила, условия и порядок деления и планировки земель в пределах конкретного населенного пункта с целью его дальнейшей застройки или иного развития муниципальной территории.

Необходимость в утверждении свода правил установлена не только Градостроительным, но и Земельным кодексом. Этими правилами определяются:

  • границы любого земельного участка на территории поселения;
  • их правовой режим, целевое и разрешенное использование;
  • отнесение конкретного земельного участка к конкретной зоне (карта градостроительного зонирования);
  • минимальные и максимальные размеры участков в пределах зоны;
  • границы населенного пункта, расположение инфраструктурных объектов, дороги, генеральный план поселения и так далее.

Как упоминалось выше, ПЗЗ принимаются муниципальной властью для каждого конкретного поселения отдельно и утверждаются градостроительным или архитектурным комитетом субъекта.

Тем, кто интересуется, как получить ПЗЗ на земельный участок, подскажем: такие документы обычно размещаются на сайтах муниципальных образований.

В некоторых населенных пунктах выписка из ПЗЗ предоставляется даже на сайте Госуслуги. Например, здесь можно получить выписку для Брянска.

Сам документ, как правило, состоит из трех частей, нескольких десятков статей и приложений к нему. Как правило, это:

  1. Общая часть, включающая порядок применения утвержденных градостроительных нормативов и условия внесения в них изменений.
  2. Графическая часть, включающая карту градостроительного зонирования (деления территорий на зоны землепользования).
  3. Специальная часть – регламенты градостроения.

Остановимся на составляющих ПЗЗ подробнее.

Общая часть: применение ПЗЗ

Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:

  • регулирования застройки территорий муниципального образования;
  • внесения изменений в порядок и цели использования;
  • проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
  • проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.

Общая часть, как правило, содержит:

  • пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
  • соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
  • принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
  • порядок проведения градостроительной подготовки;
  • порядок предоставления земли гражданам в пользование;
  • условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
  • виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.

Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.

Графическая часть: карта зонирования

Вторая, графическая часть ПЗЗ – это карта землепользования и застройки. Согласно п. 4 ст. 30 ГрК, она определяет границы территориальных зон и относит к таким зонам конкретные земельные участки.

Речь идет о зонах, в пределах которых расположены участки одного целевого назначения и вида использования. Внесение в одну зону разных участков или формирование из них одного надела не допускается.

Карта должна включать:

  • границы территорий населенных пунктов, находящихся в компетенции муниципального образования;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • зоны с особыми правилами эксплуатации;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • пределы территорий, имеющих особое культурное или историческое значение;
  • пределы зон исторических поселений местного значения и так далее.

Графическая часть может быть исполнена на нескольких картах, в зависимости от размещенных на ней зон.

Если речь идет о крупных городах, то деление производится по городским округам или районам. Например, здесь можно посмотреть зонирование в пределах СВАО г. Москвы.

Специальная часть: регламенты градостроения

В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.

Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.

Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.

В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:

  • формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
  • предельные размеры участков;
  • допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
  • ограничения относительно назначения и пользования участками.

Обращаем внимание, что регламенты не включают:

  • земли, имеющие культурную и историческую ценность;
  • земли общественного использования;
  • территории добычи полезных ископаемых;
  • земли лесного и водного фонда;
  • особо охраняемые территории;
  • сельскохозяйственные земли.

Порядок подготовки ПЗЗ

Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:

  • положений генерального плана города или поселения;
  • условий технической документации;
  • вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.

Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.

Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.

Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:

  • состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
  • этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
  • порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
  • правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.

После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.

Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.

Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.

По их результатам комиссия вносит в проект необходимые изменения, после чего вновь направляет его мэру или иному чиновнику, возглавляющему администрацию. Тот в 15-дневный срок решает: направить проект на утверждение местного совета или вернуть на доработку.

Порядок утверждения ПЗЗ

В соответствии со ст. 32 ГрК, проект Правил утверждается представительным органом местного самоуправления – городским советом. Утверждение должно происходить с учетом вопросов и предложений, внесенных общественностью на слушаниях.

По результатам его рассмотрения в местном совете депутаты могут либо утвердить и принять проект, либо вернуть его главе администрации на доработку. В случае утверждения ПЗЗ подлежат опубликованию на сайте муниципального образования или публикуются для публичного доступа иным образом.

Если ПЗЗ затрагивают права граждан или организаций, заинтересованные лица вправе оспорить их в суде. Правом на оспаривание также наделены органы государственной и региональной власти, но лишь тогда, когда Правила противоречат схемам территориального планирования региона или страны.

В 10-дневный срок с момента утверждения ПЗЗ должны быть опубликованы в системе ФГИС. С помощью этой поисковой системы легко узнать, где найти ПЗЗ или где выписка.

После утверждения Правил получить актуальную информацию из ПЗЗ можно в градостроительном управлении / департаменте местной администрации либо через МФЦ и сайт Госуслуги.

Поскольку сам документ довольно объемен, выписка предоставляется лишь в отношении запрашиваемых данных. Форма заявления на ее выдачу обычно устанавливается местным административным регламентом.

Образец выписки из правил землепользования и застройки:

Если выписка требуется в отношении конкретного участка, то в заявлении обычно указываются:

  • кадастровый номер;
  • общая площадь;
  • категория земель
  • адрес расположения;
  • прочие идентифицирующие данные.

Такая выписка, в свою очередь, будет содержать все актуальные данные относительно условий пользования землей, ее размера, возможности изменения вида использования и прочую информацию.

ПЗЗ: что это такое в Градостроительном кодексе?

ПЗЗ – это градостроительный регламент. Расшифровывается как правила землепользования и застройки. Представляет собой документ, который содержит информацию касательно вопросов выделения определенных территорий, градостроительного зонирования.

Главным законодательным актом, регламентирующим разработку, утверждение и изменение правил землепользования и застройки, считается Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК). Он введен в действие в конце 2004 года ФЗ №190.

В него регулярно вносятся коррективы. На данный момент актуальной является редакция от 27 декабря 2019 года. В статье №30 ГрК РФ приведена общая информация о ПЗЗ. Более подробно все вопросы касательно правил землепользования и застройки раскрыты в статьях четвертой главы данного правового документа.

При разработке ПЗЗ стоит руководствоваться также положениями других нормативных актов. Среди них стоит выделить Приказ Минэкономразвития РФ №650 от 23 ноября 2018 года, Письма Росреестра от 19.02.2016 и 09.04.2018.

ПЗЗ позволяет понять, можно ли проводить возведение постройки на конкретном участке земли, и каких параметров при этом следует придерживаться.

Для чего нужны правила и что они устанавливают?

Многие граждане не знают, для чего нужны ПЗЗ и что они определяют. Чтобы разобраться в этой теме, стоит обратиться к положениям действующего законодательства, регламентирующего данную сферу. Полный перечень того, для чего разрабатываются правила землепользования и застройки, приведен в статье №30 ГрК России.

К основным целям стоит отнести:

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (499) 394-37-20

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 305-28-25

Бесплатная горячая линия по всей России:

8 800 550-93-75


  • создание благоприятных условий для планировки и поступательного устойчивого развития территорий муниципальных образований;
  • обеспечение законных прав и интересов организаций и граждан, которые владеют земельным участком, объектом капитального строительства;
  • формирование оптимальных условий для инвесторов, предоставление им возможности выбора подходящего варианта разрешенного использования земельного надела;
  • сохранение объектов культурного наследия;
  • создание условий для оптимальной застройки территории, которая находится в муниципальной собственности.

Основная задача, для которой разрабатываются ПЗЗ, заключается в нахождении консенсуса между органами местной власти, бизнесменами и проживающими на данной территории гражданами. ПЗЗ устанавливают разрешенные виды пользования земельными участками и объектами капитального строительства, предельные допустимые размеры наделов и параметры сооружений.

Структура ПЗЗ

Правила землепользования и застройки представляют собой нормативный акт муниципалитета. Это официальный документ. Он имеет определенную структуру, которой нужно придерживаться при разработке или изменении ПЗЗ.

Правила состоят из трех частей:

  1. общей;
  2. территориальной;
  3. специальной.

В первой приводятся термины, которые применяются в документе, описывается порядок использования ПЗЗ, внесения требуемых изменений. Это своего рода классификатор земельных участков, пояснительная записка. Территориальная часть – это графический блок документа.

Она содержит данные о видах разрешенного использования, ограничениях застройки зон, параметрах. Информация оформлена в виде текста, карт и таблиц. Каждая карта зонирования землепользования и застройки выполнена на топографической подоснове.

Она устанавливает границы территориальных зон, к каждой из которых прикреплен земельный надел. Карта дает возможность найти требуемое сооружение, здание, расположенное в черте населенного пункта. Таблицы и текст содержат описание условных обозначений, которые нанесены на карту.

Они значительно упрощают получение нужной информации. Специальная часть ПЗЗ представлена градостроительными регламентами. Они устанавливают правовой режим участка.

Для каждой территориальной зоны приводится свой регламент. Это позволяет учесть особенности разных наделов, обеспечить их рациональное использование. Регламент определяет масштаб застройки, границы и площадь участка земли, показывает, под какой вид строительства подходит надел.

Состав ПЗЗ

Правила землепользования и застройки устанавливают правовой режим использования существующих и планируемых к формированию земельных участков в виде градостроительного регламента территории, который включает:

  • виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства
  • предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов
  • ранее установленные ограничения использования земельных участков и объектов.

На основании Генерального плана и Правил землепользования и застройки разрабатывается документация по планировке территории: проекты планировки территории, проекты межевания территории, градостроительные планы земельных участков.

Где и как получить выписку?

Правила землепользования и застройки – это достаточно объемный документ. Поэтому обычно выдают выписку из ПЗЗ. В ней содержится вся необходимая заявителю информация. Выписка из правил землепользования и застройки может потребоваться для изменения вида разрешенного использования надела и прочих целей.

ПЗЗ принимаются и утверждаются администрацией района, города. Поэтому за получением выписки из ПЗЗ необходимо обращаться в органы местной власти. Некоторые администрации сотрудничают с Многофункциональными центрами.

МФЦ представляют собой посреднические организации, оказывающие ряд муниципальных и государственных услуг. Они были созданы для разгрузки госструктур, местных властей и оптимизации процесса взаимодействия с гражданами.

Отсутствие длинных очередей, оперативный прием документов, работа в режиме единого окна – это те преимущества, из-за которых многие люди решают обращаться именно в МФЦ. Но, к сожалению, не во всех Многофункциональных центрах сегодня можно получить выписку из ПЗЗ.

Оказывается ли эта услуга в конкретном регионе, легко узнать, позвонив на горячую линию МФЦ. В некоторых районах сегодня можно заказать изготовление выписки из ПЗЗ через интернет-портал Госуслуги. Это удобно для занятых лиц.

Независимо от места и способа подачи запроса, выдается такой документ бесплатно. За выпиской из ПЗЗ может обратиться арендатор, собственник земельного участка.

Чтобы получить справку, стоит следовать такому алгоритму действий:

  • подготовить необходимый пакет документов. В него входят кадастровая выписка на недвижимый объект, заявление и гражданский паспорт;
  • посетить уполномоченный орган и подать запрос;
  • дождаться формирования справки. Обычно на это уходит около двух недель;
  • получить выписку из ПЗЗ.

Что даёт разработка «Правил»

Согласно положениям, изложенным в законодательных/ведомственных актах, подготовка соответствующих ПЗЗ проводится с охватом всех земельных участков населённого пункта любого уровня (и прилежащих территорий).

После утверждения текста «Правил» требуется переработка документов, касающихся землепользования и застройки.

Разрабатывается такое ПЗЗ для достижения следующих первоочередных целей:

  • создать условия, позволяющие обеспечить устойчивое поступательное развитие территории конкретного муниципалитета, сохраняя объекты, являющиеся культурным наследием, без отрицательного воздействия на экологию;
  • обеспечить формирование условий, обеспечивающих возможность оптимальной застройки земельных участков, находящихся в управлении конкретного муниципалитета (краткосрочной и долгосрочной);
  • обеспечить сбалансированный учёт интересов хозяев земельных участков и владельцев возведённых на них ОКС;
  • создать оптимальные условия для инвесторов. Одним из направлений достижения этой цели является предоставление последним возможности подбора устраивающего их варианта разрешённого использования имеющихся ОКС (земельного участка).

Главной задачей, решить которую позволяет создание и утверждение соответствующих «Правил» (ПЗЗ), следует считать нахождение консенсуса между местной властью, населением, проживающим на данной территории, и бизнесом.

Как готовится проект «Правил»

Местная администрация имеет право готовить проект, включающий вопросы, касающиеся правил землепользования, сразу ко всей территории, либо по отдельным участкам.

При этом учитываются требования, которые содержат действующие правила/документы, касающиеся вопросов территориального планирования (с учётом изменений, внесённых в ГрК законом 342-ФЗ).

В ПЗЗ необходимо предусмотреть места, где будут размещаться объекты федерального (регионального, местного подчинения).

Если проект готовится не для всего земельного участка, а для его части, то его можно разрабатывать даже при отсутствии соответствующего генплана.

Решение о начале разработки ПЗЗ требует создания специальной комиссии.

Подготовленный проект «Правил» проверяется на соответствие положениям действующего российского законодательства. Если оно соблюдено, ППЗ выносится на обсуждение, которое организуется согласно положениям 31, 28, 5 статей ГрК.

При необходимости, по результатам прошедших обсуждений предлагаемой застройки, в него вносятся необходимые изменения.

Утверждение ПЗЗ

Подготовленные «Правила» подлежат утверждению уполномоченными структурами местного самоуправления (кроме ситуаций, перечисленных ст.63 ГрК).

Детально вопрос рассмотрен в тексте ст.32 Кодекса.

В чем отличия Генплана и ПЗЗ?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.

В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.

Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

ППЗ или Генплан — что первично?

Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки

По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ.

Фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.

Читайте также: Продажа земли под коммерческую застройку — где приобрести надел под магазин?

Однако далеко не во всех населенных пунктах происходит именно так. Да и многие Генпланы были разработаны уже давно, и совершенно не отвечают нынешним потребностям.

Поэтому эти два документа могут даже противоречить в определенной степени друг другу. С другой стороны, если Генплана в каком-либо городе нет, то правила могут быть взять за основу для его составления. Именно из-за такой неразберихи споры о том, что первоначально до сих пор не прекращаются.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.

Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.

Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.

Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Является ли ПЗЗ окончательным документом?

Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться.

Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.

Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств.

Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.

Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы.

У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.

О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения).

Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.

Источники

  • https://pravovdom.ru/zemlya/pravila-zastrojki-i-zemlepolzovaniya.html
  • https://prozakon.guru/nedvizhimost/zemelnye-uchastki/vypiska-iz-pzz.html
  • https://genplanmos.ru/services/territorialnoe_planirovanie_i_arhitektura/pravila_zemlepolzovaniya_i_zastroyki/
  • https://dmstr.ru/articles/pzz-pravila-zastrojki-i-zemlepolzovaniya/
  • https://PravoZhil.com/oformlenie/zemlya/pzz-chto-eto.html

[свернуть]

Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант