Договор безвозмездного найма жилого помещения между физическими лицами: образец, процедура оформления

Что это такое?

В соответствии с п.1 ст. 689 ГК РФ под договором безвозмездной аренды подразумевается соглашение, по которому владелец на бесплатной основе передает свою недвижимость во временное пользование другому лицу.

В свою очередь последний должен в установленный срок вернуть имущество в том же состоянии, в котором оно было изначально ему передано. В заключении такого договора участвуют две стороны:

• ссудодатель – собственник жилого помещения (квартиры);
• ссудополучатель – лицо, которому передан объект недвижимого имущества.

Однако согласно п. 2 ст.690 ГК РФ коммерческая организация не имеет право передавать на безвозмездной основе имущество своим учредителям, руководителям и прочим органам контроля и управления.

Кто стороны?

Участниками сделки являются:

• ссудодатель (владелец объекта недвижимости, тот, кто фактически осуществляет передачу имущества);
• ссудополучатель (гражданин, который принимает имущество, передаваемое ему во временное владение и пользование).

Договор имеют право заключать только взрослые, дееспособные лица. Условия сделки не предусматривают ограничений на участие физических или юридических лиц.

Ссудодатель

Владелец жилья обязан:

• в соответствии с условиями настоящего договора предоставить ссудополучателю жилье в состоянии пригодном для проживания (согласно статье 692 ГК РФ);
• предоставить все требующиеся документы;
• предупредить квартиранта о возможных технических особенностях и всех недостатках жилья.

Ссудополучатель

Ссудополучатель берет на себя обязательства:

• содержать переданное ему во временное владение помещение в надлежащем состоянии (в соответствии со статьей 696 ГК РФ);
• Нести ответственность за порчу и случайную гибель предоставленного ему объекта недвижимости.

Жилец

Новоиспеченный жилец квартиры имеет как некие права, так и перечень обязанностей.

Среди прав можно выделить:

1. право использовать помещение по своему усмотрению, если это не противоречит договору.
2. Право расторгнуть соглашение при необходимости.

Обязанности жильца обычно устанавливаются документом и могут варьироваться зависимо от ситуации, однако можно выделить наиболее частые и применимые пункты:

• оплата коммунальных счетов (в том числе оплата капитального и косметического ремонтов).
• Поддержание исходного состояние жилья на протяжении всего срока проживания в помещении.
• Возврат помещения собственнику в том же состоянии, что и при вселении.

Собственник

Список прав хозяина квартиры:

1. возможность расторгнуть договор с жильцом при невыполнении им оговоренных и зафиксированных пунктов.
2. Право самостоятельно устанавливать дополнительные пункты (например, такие, как срок, детали в оплате коммунальных счетов и др.).

Обязанностями же арендатора являются:

• не утаивать от жильца какие-либо существенные недостатки квартиры.
• Не подселять других жильцов, если это не было заранее оговорено.

Кто может сдать

Передать квартиру в безвозмездное пользование имеет право только сам собственник, либо лицо, которое собственник наделил полномочиями на распоряжение жильем.

Если обратиться к Жилищному кодексу, то можно выяснить, что передавать жилую площадь в безвозмездное пользование могут члены семьи, снимающие квартиру у органов местного самоуправления. В этом случае необходимо заблаговременно предупредить организацию, являющуюся собственником площади о появлении временного жильца. Орган самоуправления не имеет право отказать в проживании.

В каких случаях составляется?

В большинстве случаев, данный вид договора заключается для регистрации родственников арендатора. Соглашение подразумевает безвозмездное использование.

Также данный тип оформления избавляет ссудодателя от лишних вопросов со стороны государственных структур о незаконном получении прибыли от сдачи жилья в аренду.

Именно поэтому соглашение имеет такое сильное распространение среди граждан.

Обязательные условия

Для договора безвозмездного найма жилплощади определенно главным условием становится указание на предмет соглашения. Для этого необходимо включить в текст следующие характеристики:

• адрес жилплощади;
• особенности помещения;
• технические и кадастровые данные в соответствии с паспортами;
• иные характеристики, помогающие выделить объект из массы остальных.

В случае возникновения спорных ситуаций важно наличие возможности однозначного определения объекта. Если сделать это нельзя, то договор может признаваться недействительным.

Указание на цену сделки здесь не уместно, так как она заключается на безвозмездной основе.

Способы заключения

Несмотря на отсутствие требования обязательного оформления документа в письменной форме, рекомендуется составлять и подписывать контракт на бумаге, так как устную договоренность, в случае судебных разбирательств сторон, подтвердить будет крайне сложно – потребуются свидетельские показания лиц, проживающих по адресу, в пользу одной из сторон, что сделать весьма трудно, если договоренность была достигнута без привлечения посторонних.

Процедура оформления

Перед тем, как рассмотреть образец договора безвозмездного найма, необходимо поговорить об особенностях его составления. В гражданском кодексе можно ознакомиться со вторым пунктом статьи 689. В этой статье перечислены пункты, которые обязательно должны быть представлены в тексте договора.

В договоре обязательно должна быть представлена следующая информация:

• Предмет соглашения. Без квартиры договор не может быть заключен. Причем квартира должна быть описана максимально подробно. Её площадь, этаж, кадастровый номер и прочие характеристики обязательно должны присутствовать в документе;
• Срок действия соглашения. Данный раздел содержит срок, в течение которого будет действовать соглашение, а так же в нем указываются условия, нарушение которых влечет за собой расторжение сделки;
• Перечень лиц, допущенных к проживанию;
• Условия пользования жилой площадью;
• Права и обязанности участников сделки. Данный раздел является очень важным. В нем указываются обязанности, связанные с оплатой коммунальных платежей, ремонтом. Указываются ограничения, и каким образом хозяин может следить за сохранностью своего имущества;
• Условия передачи квартиры. В этом пункте следует максимально подробно описать всё имущество, которое также передается во временное пользование. Желательно составить акт приема-передачи, на основании которого квартира будет передана в пользование. Также данный документ используется при расторжении договора и, если имущество не будет соответствовать изначальному качеству, то проживающий будет обязан выплатить компенсацию.

Сроки действия

Договор по умолчанию считается бессрочным, однако данный принцип, изложенный в ст. 610 гражданского законодательства, влечет за собой повышенную ответственность в условиях безвозмездного найма квартиры.

Когда ссудополучатель продолжает пользоваться помещением после того, как истек оговоренный договором срок, а ссудодатель не выражает своего несогласия, документ считается продленным.

Подписание предполагает получение оригинала, имеющего юридическую силу для каждой из сторон. Отказу от договора предшествует предупреждение о предстоящем расторжении соглашения, а 1 месяц до предстоящего события. Рекомендуется включать положения о сроке расторжения в текст соглашения, так как срок оповещения может быть любым, по достижении договоренности.

Права и обязанности сторон

В бланк любого договора включают раздел, устанавливающий права каждого участника безвозмездной сделки. Со стороны наймодателя действуют следующие обязательства:

• предоставить жилье согласно акту приема-передачи;
• нести расходы на оплату предоставляемых коммунальными службами ресурсов.

Обязательства нанимателей шире и включают:

• использование по назначению недвижимого имущества;
• поддержание помещений в исправности и хорошем техническом состоянии;
• соблюдать необходимость согласования с наймодателем заселения других граждан по инициативе нанимателя;
• финансово участвовать в проведении ремонта недвижимости (текущем или капитальном);
• соблюдать другие возложенные договором обязанности в отношении объекта, указанного в п.1.1. настоящего договора.

В рамках соглашения об использовании и получения разрешения собственника, производить мероприятия по улучшению качественных характеристик недвижимости.

Регистрировать договор или нет?

Многие уверены в том, что договор безвозмездного пользования нужно регистрировать в соответствующих органах. На самом деле НЕТ. Также заверять соглашение у нотариуса необязательно. Независимо от его срока действия.
Не перепутайте с договором найма! Договор аренды или найма обязательно должен быть зарегистрирован, если он заключен на год и более.

Риски сторон при заключении

В большей степени договор безвозмездной аренды пользуется популярностью среди юридических лиц.

В этом случае у сторон такого соглашения возникает ряд налоговых рисков, которые затрагивают как ссудодателя, так и ссудополучателя.

Налоговые органы особенно пристально следят за сделками, предполагающими использование имущества на безвозмездной основе. При этом объектом контроля выступают следующие вопросы:

1. Уплата налогов – следует иметь в вину, что при заключении такого соглашения стороны не освобождаются от налогообложения в связи с отсутствием платы за аренду (более подробно об этом написано ниже).
2. Момент вступления в силу договора – от этого зависит порядок отражения затрат в налоговом учете и начисление амортизации.

Квалификация и реальность сделки – нередко по итогам выездной проверки ФНС предъявляет требование о переквалификации договора безвозмездной аренды (при наличии соответствующих оснований).

Более того, налоговые органы могут инициировать судебное разбирательство о признании такой сделки недействительной, если есть подозрение, что стороны заключили фиктивное соглашение. Все это грозит доначисленными налогами и штрафами.

Расторжение соглашения

Желание о досрочном расторжении может исходить как от жильца, так и собственника. Рассмотрим оба случая отдельно.

По инициативе агента

Данная ситуация возможна, если:

1. Собственник ввел в заблуждение о состоянии жилья.
2. Жилец не был осведомлен, что третьи лица имеют права на имущество или квартиру.

По воле контрагента

Хозяин жилья имеет привилегию расторгнуть договор, если:

• Ссудополучатель не следует указанным в договоре условиям.
• Жилец пользуется имуществом не по назначению, в том числе, если он передал имущество неким третьим лицам без согласия собственника.

Таким образом, договор безвозмездной аренды — это невероятно полезная вещь, которая позволяет упростить имущественные отношения двух сторон, а также обезопасить от рисков.