Все статьи, Документы

Какие документы нужны для продажи доли в квартире

Содержание

Что важно знать?

Законодательство наделяет всех граждан одинаковыми правами. Если рассматривать долевую собственность, то владелец части жилья может её реализовать, но с соблюдением интересов других собственников.

Важным условием реализации доли является её выделение в натуре либо как соотношение к общей площади жилья.

У собственника должен быть документ с указанием принадлежащей части жилого имущества. Например, это может быть 1/3 квартиры либо 33% общего пространства.

Надо отметить, что в основном выделение происходит в натуре. Так, если число совладельцев жилплощади равно количеству комнат, то каждому может передаваться одна из них. Если такой возможности нет, то площадь делится по жилым метрам. Такая доля будет выражаться в процентном отношении или дробном от общего числа квадратных метров.

Реализация части жилого помещения производится в общем порядке, но при этом остальные владельцы обладают приоритетной возможностью её покупки. И только при их отказе можно заключить сделку с посторонними лицами. Часто возникают ситуации, при которых сособственники жилья препятствуют продаже. Например, игнорируют извещения от продавца, но сами не изъявляют желания приобретать имущество и не согласовывают его продажу.

Основные положения

Когда квартира является долевой собственностью, она принадлежит многим хозяевам. Приобрести часть жилья можно в результате приватизационного процесса, как наследственное имущество, по дарственной, при разделе недвижимости в период расторжения брака. Особенностью владения такого объектом является то, что долю не получится выделить, так как невозможно поделить жилплощадь на несколько самостоятельных помещений с отдельными входами.

Поэтому право на отдельную часть в квартире в таком случае означает лишь юридический факт события, при котором собственники могут пользоваться жильем не нарушая прав совладельцев.

Учитывая невозможность конкретного определения части квартиры, возникают определенные трудности с ее реализацией. Так как в такой ситуации предполагается совместная собственность на общее имущество, то необходимо согласовывать появление стороннего владельца.

Основные причины продажи

Разногласия касательно стоимости — самая распространённая причина споров между родственниками. И это неудивительно, так как право на часть жилья может возникать по причинам, зачастую не зависящим от воли одного из владельцев.

 Например, во время приватизации документы были оформлены сразу на всех членов семьи.

Или квартира, находящаяся в общем пользовании, была разделена на части во время бракоразводного процесса. И, наконец, владельцем можно стать по праву наследования доли потомками одного из владельцев.

Следует отметить, что зачастую имеющуюся квартиру невозможно разделить

физически (в натуре) даже по судебному решению. Так как эта жилая площадь не имеет изолированных помещений, отдельных санузлов и нескольких кухонь. Таким способом проще разделить частные дома, в которых можно легко построить отдельный санузел с кухней, а также обзавестись дополнительным входом.

А вот в квартирах чаще владеют долями лишь на бумаге — жильцы имеют право на пользование общей площадью. Но «пощупать» такое право собственности довольно проблематично — по факту у владельца нет отдельной площади для проживания. Именно в таких ситуациях прибегают к продаже права владения частью жилой площади другому совладельцу.

Законодательное регулирование

Гражданское законодательство в ст. 244 ГК РФ определяет, что недвижимость, принадлежащая нескольким субъектам, является долевым владением с распределением долей на каждого либо совместным без выделения частей.

Статьей 250 ГК РФ устанавливается преимущественное право приобретения части объекта остальными её владельцами. О планируемой сделке они должны быть извещены письменно с установлением цены имущества и других существенных условий. Остальные владельцы могут принимать решение в течение одного месяца с даты поступления уведомления. Отказ также направляется письменно. Поэтому продажа доли в квартире сторонним гражданам может состояться не раньше 30 дней с даты извещения либо получения отказа.

Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрены правовые последствия несоблюдения приоритетного права покупки. Остальные хозяева могут в течение 3 месяцев опротестовать сделку и потребовать перевода прав и обязательств приобретателя на них.

При этом сама сделка не подлежит отмене, просто в договор о продаже вносятся изменения в части покупателя, который меняется на истца.

Соглашение о продаже оформляется по общим правилам, установленным статьями 554, 555 ГК РФ, а порядок ее передачи регламентирован ст. 556 ГК.

Ст. 42 ФЗ-218 от 13.07.2015г. устанавливается обязательное удостоверение покупки доли в общей собственности у нотариуса. После этого, переход права должен регистрироваться в Росреестре.

Сложно ли продать долю в квартире

Реализовать долю несложно, если знать все тонкости процесса, варианты продажи и «подводные камни» в законодательстве.

Приняв решение о реализации имущества, необходимо учесть, что:

  • содольщик имеет преимущественное право приобретения;
  • предложенную содольщикам цену нельзя изменить в сторону уменьшения;
  • при продаже доли, собственником которой является несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а также предоставление ребенку альтернативного места жительства, не хуже предыдущего и не меньше в долевом соотношении;
  • необходимо разрешение второго супруга.

Планирование реализации недвижимости следует производить с оглядкой на возможные изменения в законодательстве, поскольку с 2019 года продать долю не получится, если ее размер меньше допустимого.

Изменения и нововведения по закону 2019

Относительно возможности отчуждения объектов в долевой собственности планируется ввод серьезного нововведения, а именно — запрет на продажу микродолей. Цель — препятствовать недобросовестным владельцам недвижимости и риелторам манипулировать иными жильцами с целью получения личной выгоды.

Пример. Гражданка Симонова владеет 1/18 долей 2-комнатной квартиры. Жилая площадь помещения составляет 28м2. По расчетам, площадь Симоновой в недвижимости равна 1,56м2, что явно недостаточно для проживания. Симонова пригрозила иным дольщикам (владельцам ½ и 4/9 долей), что продаст свою часть только за 400 тыс. руб., а это — ¼ реальной стоимости. Такое заявление поставило жильцов в тупик, ведь покупатель был найден, а его цель состояла в «выживании» остальных собственников.

Чтобы подобная ситуация не происходила, производится обсуждение законопроекта, после принятия которого будет нельзя:

  • производить регистрацию человека в объекте, если на него приходится менее определенного размера жилой пощади;
  • делить площадь на «микродоли», кроме случаев, когда они возникают в процессе приватизации или передачи жилья по наследству.

Размеры минимальных долей определяются в каждом регионе по-разному и будут разниться в пределах 8-15м2.

У «черных риелторов» не будет возможности скупать жилье за бесценок, а у дольщиков — шантажировать остальных жильцов. С принятием нового закона станет невозможной «продажа регистрации» для мигрантов, когда за определенную сумму хозяин прописывал 10-20 человек, а на каждого приходилось по несколько см2. К доле вернется истинное значение — часть имущества для проживания.

Принятие закона грозит хозяевам частей «студий» и «однушек» навсегда лишиться возможности реализовать свое имущество.

Остаются нерешенными вопросы: как будет производиться оценка микродоли, кто будет иметь возможность их покупать — только совладельцы или еще государство, и можно ли выкупить части, если они перейдут государству?

Вопрос о минимальной доле рассматривается только в плоскости отношений купли-продажи, регистрации, и не касается дарения, наследования, раздела совместно нажитого имущества между супругами.

Нотариальное оформление продажи доли

Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.

Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.

При отсутствии нотариального заверения сделка может признаваться ничтожной и не подлежит регистрации в Росреестре. Нотариус не должен проверять законность совершения предыдущих операций, он контролирует лишь совершаемую. Не отвечает он и за расчеты сторон. Ответственность за спорные ситуации, выявленные после совершения процедуры, несут только её участники.

Какие документы потребуются для сделки?

Как только будет достигнута устная договорённость, заинтересованным сторонам необходимо обратиться за помощью в нотариальную контору. Здесь будет подписан договор о купле и продаже.

Для его оформления продавцу и покупателю необходимо сформировать пакет документов, состоящий:

  • из паспорта для удостоверения личности (обеих сторон);
  • из документов, подтверждающих право владения на продаваемую часть жилья;
  • из справки, полученной в БТИ и подтверждающей балансовую стоимость недвижимости и её отдельных частей;
  • из документа, подтверждающего отсутствие любых задолженностей по оплате коммунальных услуг (справка выдаётся ЖЭУ);
  • из письменного разрешения на продажу, выданного органами опеки (документ требуется только в случае наличия прописанного несовершеннолетнего ребёнка);
  • из финансового счёта (предъявляется его копия);
  • из выписки, сделанной из домовой книги
  • из письменного соглашения, подтверждающего, что обе стороны пришли к единому мнению касательно стоимости и размера доли.

Паспорта каждого из участников

В данном случае все ясно – каждый из тех, кто принимает участие в сделке, должен предоставить оригинал паспорта.

Справка о праве собственности

Таким свидетельством может быть судовое решение, документ о передаче наследства, договор покупки/продажи, приватизации либо же дарственная. Наличие одного из этих документов (требуемого при тех или иных обстоятельствах) у владельца доли обязательно. А если договор основания по какой-то причине утерян, его можно восстановить путем обращения в Регистрационную палату. Если же был утерян контракт приватизации, то его следует восстанавливать в БТИ.

Справка о прописанных жильцах

Под этим подразумевается выписка из домовой книги. Дело в том, что перед подписанием контракта покупатель должен удостовериться, что на продаваемой доле никто не зарегистрирован. Поэтому с нее заранее следует выписаться и подать ему соответствующее свидетельство. Для получения выписки следует посетить паспортный стол. Как правило, ее выдают в течение одного рабочего дня.

Кадастровый паспорт

Его следует заказать в Кадастровой палате (даже если ранее он был утерян). Изготовление кадастрового паспорта занимает максимум 10 рабочих дней.

Услуга не бесплатна – заказчик должен уплатить госпошлину, которая на 2016-й год составляет 220 рублей.

Согласие супруга

Оно может потребоваться, если муж и жена разводятся, но жилплощадь была приобретена, когда они еще находились в браке. Здесь один и супругов должен дать официальное согласие на сделку. Для этого оба супруга должны обратиться к нотариусу, предоставив ему свидетельство о браке (или, как вариант, о его аннуляции) и паспорта.

Если один из супругов скончался, требуется документ, свидетельствующий о смерти. Если жилплощадь была передана по наследству, дарственной или брачному договору, то вполне можно обойтись и без согласия.

Справка о регистрации прав собственности

Данное свидетельство есть у собственника доли. Если оно (свидетельство) было потеряно, его дубликат заказывается в Регистрационной палате.

Тех. паспорт

При подписании договора о продаже доли наличие тех. паспорта необязательно. Хотя владелец должен иметь его всегда. Если этого документа нет, то следует посетить БТИ и заказать его (процедура изготовления паспорта занимает до 15-ти рабочих дней). За это владелец доли обязан уплатить госпошлину, которая сейчас составляет 900 рублей.

Также есть возможность срочного заказа тех. паспорта (его сделают за 7 дней), но это будет стоить уже 1 300 рублей.

Характеристики квартиры

Сюда можно отнести сразу несколько документов:

  1. Справка о лицевом счете жилплощади. Она выдается в паспортном столе, причем на ней должна быть поставлена печать нач. отдела.
  2. Документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Они выдаются в управляющих организациях. Но если переоформление телевидения, Интернета или же телефона не планируется, то владелец должен посетить эти организации и расторгнуть контракты.
  3. Документ из налоговой. Эта справка необязательна, но может понадобиться, если жилплощадь передали по наследству или дарственной. Здесь покупатель пожелает удостовериться, что соответствующий налог был уплачен.

Выписка из ЕГРП

В ней должно указываться, кто владеет квартирой, имеются ли на нее какие-то обременения, была ли она объектом судебных производств. Выписка выдается абсолютно бесплатно в Регистрационной палате.

Разрешение, полученное в органах опеки

Если долей жилплощади владеет несовершеннолетний, то для заключения сделки потребуется соответствующее разрешение (ксерокопия и оригинал). Последовательность действий приведена ниже.

Если родители уже не в браке, но имеют родительские права, им необходимо обоим явиться в органы опеки с требуемыми документами на руках (их перечень приведен ниже).

Что касается несовершеннолетнего, то он должен присутствовать лишь тогда, когда ему уже есть 14.

В органы следует предоставить:

  • выписку из домовой книги;
  • паспорта;
  • документ о праве собственности;
  • паспорт (либо, как вариант, свидетельство о рождении) несовершеннолетнего владельца;
  • тех. паспорт.
Родители подают заявление о продаже доли.

Пример заявления в органы опеки

Две недели органы занимаются рассмотрением заявления и проверкой на предмет ущемления прав ребенка. Если все в норме, то выдается разрешение в письменном виде на совершение сделки.

Документы для регистрации контракта

При некоторых обстоятельствах упомянутые выше документы могут быть дополнены такими справками:

  1. Копии извещения для всех граждан, которые имеют право собственности на жилье. Каждая из копий должна быть заверена нотариально.
  2. Документ, свидетельствующий о передаче заявления.
  3. Почтовые уведомления (ксерокопии), которые подтверждают, что всем собственникам были отправлены соответствующие заявления.

Стоит отметить, что документ, который свидетельствует о передаче извещения, может потребоваться в том случае, если получатель уклоняется от личного получения.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как проходит сделка?

Продажа доли в праве собственности на квартиру проходит через следующие этапы:

Определение цены

Размер цены, которую он предлагает покупателю, зависит исключительно от его желания. При определении цены необходимо учитывать следующее:

  • Налог на собственность зависит от кадастровой стоимости квартиры. Соответственно, если цена доли ниже, чем соответствующий процент от суммы, зафиксированной в ЕГРН согласно требованиям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», это может быть подозрительным для налоговых органов и сделка окажется на контроле.
  • При слишком завышенной цене может не найтись покупателя на неё.
  • Цена, указанная в уведомлении и установленная в договоре купли-продажи, должна быть одинаковой. Если окажется, что постороннему лицу доля была продана на других условиях, чем было предложена сособственнику – сделка может быть отменена через суд в порядке, установленном ГПК РФ.
  • Если сделка заключается с одним из сособственников, владеющим уже долей в праве на квартиру, цену можно указывать любую. Никаких ограничений нет, все условия сделки остаются на усмотрение сторон.
При необходимости продавец может обратиться за помощью к эксперту-оценщику, который, имея соответствующую лицензию, может определить минимальную рыночную стоимость на долю.

Однако заключение эксперта не гарантирует, что сделка обязана быть заключена именно по этой цене.

Составление уведомления

В том случае, если планируется продажа доли «на сторону» (то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру), первоначально, согласно ст. 250 ГК РФ, требуется уведомить об этом остальных сособственников. Уведомление о продаже составляется в письменном виде. В нём должны быть указаны все основные условия планируемой сделки (цена, размер продаваемой доли и т. д.).

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

Если планируется безвозмездная сделка, по которой собственник в обмен на долю ничего не получает (например, дарение) – уведомление не требуется.

Сбор необходимых документов

Чтобы заключить договор купли-продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

  1. Правоустанавливающие – те, на основании которых у продавца возникло право на долю в квартире.
  2. Выписка из ЕГРН о его праве собственности на долю в квартире. С 2016 года этот документ – единственный, подтверждающий право. Прежние свидетельства о праве собственности больше юридической силы не имеют.
  3. Техническая документация на квартиру.
  4. Справка о количестве лиц, прописанных в квартире.
  5. Если продавец состоит в браке – нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключением являются ситуации, когда доля приобреталась до брака либо по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация и т. д.).

Это ориентировочный перечень. В конкретных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы.

Обращение к нотариусу

Продажа доли в праве собственности на квартиру является одним из тех договоров, по отношению к которым закон предусматривает обязательную нотариальную форму.

Без обращения к нотариусу оформление сделки не возможно. Такое требование действует с момента вступления в силу ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Конкретно именно ст. 42 этого нормативного акта требует, чтобы договор о распоряжении долями в недвижимости был обязательно заверен нотариусом.

Оформление сделки

По отношению к сделке по купле-продаже доли в квартире закон предусматривает только два требования:

  1. Сделка должна совершаться обязательно в письменной форме, причём в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ).
  2. Требуется нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В остальном стороны совершенно свободны в том, как и на каких условиях им составлять договор. Условия совершения договора:

  1. Кто совершает сделку.
  2. В какой квартире и какая доля подлежит продаже.
  3. По какой цене осуществляется продажа. В отношении не применяется правило о том, что при отсутствии цены используется стоимость, сложившаяся относительно аналогичных предметов. Каждый объект сделки, связанной с недвижимостью, является уникальным – и потому цена становится обязательным условием, без которого договор не считается заключенным.
Все остальные условия не являются обязательными. Тем не менее, если стороны считают их для себя важными – они вправе указать в договоре всё, что захотят, и что не противоречит действующему законодательству.

Государственная регистрация перехода права

В отличие от некоторых других договоров (долевого участия в строительстве, ипотеки и т. д.) сама по себе сделка по купле-продаже доли государством не регистрируется. Однако переход права, осуществляющийся в соответствии с ней, должен обязательно регистрироваться.

Порядок осуществления регистрационных действий определяется как ГК РФ, так и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ведомственными нормативными актами, принятыми на основании этого закона.

Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом (их перечень приведён выше). Заявление направляется:

  • Напрямую в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры.
  • В МФЦ, действующий в соответствующем городе.
  • По почте – в адрес Росреестра. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
  • С помощью онлайн-сервиса на портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росреестра. Для этого заявитель должен иметь там подтверждённую регистрацию.

При регистрации платится госпошлина. Согласно ст. 333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей. Это без учёта пошлины за совершение нотариальных действий при заключении договора купли-продажи.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Как продать жилье, находящееся в общем владении нескольких человек?

Согласно ГК РФ, любое имущество может находиться как в единоличной, так и в общей собственности. Жилая недвижимость не является исключением. Однако в отношении неё действуют некоторые особые правила. Из-за них алгоритм продажи такой квартиры будет выглядеть следующем образом.

Соглашение собственников долей о реализации недвижимости

Ч. 1 ст. 246 ГК РФ предусматривает, что распоряжаться имуществом, которое находится в общей долевой собственности, могут только все её сособственники по общему согласию. Поэтому прежде чем искать покупателя и заключать с ним договор купли-продажи, собственники долей в праве на жильё должны договориться между собой о том, желают ли они совершать такую сделку (как продать свою долю в квартире?).

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Соглашение о продаже может быть заключено:

  • Устно. В этом случае в дальнейшем договор и все иные документы, связанные с заключением договора и регистрацией права собственности на покупателя должны подписывать все сособственники вместе (как быть, если один из собственников несовершеннолетний?).
  • Письменно. С выдачей нотариальной доверенности на одного из сособственников или на посредника, который будет представлять интересы их всех. В этом случае для документов в дальнейшем достаточно будет лишь подписи самого представителя с доверенностями. О том, как происходит продажа квартиры по доверенности, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, как составить такой документ.
ВАЖНО! В том случае если согласия на продажу добиться не удалось, заинтересованные сособственники могут распорядиться лишь своими долями в праве на квартиру.

Однако при этом они должны учитывать ограничения, предусмотренные гражданским законодательством (в частности, установленное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли владельцами других долей).

Определение рыночной стоимости

Цену, по которой будет продана квартира, стороны определяют самостоятельно. Поэтому все собственники долей по общему согласию или же их общий представитель по доверенности определяют, сколько квартира будет стоить.

Сделать это можно следующими способами:

  • Проанализировать сложившиеся рыночные цены. Для этого достаточно посмотреть объявления о продаже квартиры и учесть, сколько обычно просят продавцы за квартиры аналогичной площади и комнатности, расположенные примерно в том же районе.
  • Обратиться к эксперту-оценщику. Этот специалист даст полное и объективное заключение о том, сколько должна стоить квартира на рынке, исходя из её состояния на текущий момент.
ВНИМАНИЕ! Необходимо помнить, что ни заключение эксперта, ни собственный анализ не гарантируют, что продажа состоится именно по этой цене. Покупатель может не согласиться с запрашиваемой ценой.

Однако если покупатель будет приобретать квартиру на взятые по договору средства, заключение эксперта облегчит задачу обеим сторонам договора.

Ситуации, нюансы, особенности продажи

Продажа доли — процесс, зависящий от размера квартиры, доли и желания совладельцев завладеть всем объектом.

1/2 доли

Половина квартиры — это немало, особенно если комнат больше 2. Иногда собственники изыскивают пути разделить имущество таким образом, чтобы каждый из них стал владельцем жилья независимо от другого, например, в 3-4-комнатных квартирах.

Для выдела в натуре необходимо, чтобы у каждого была своя кухня, ванная, коридор, причем имуществу не был нанесен ущерб. Для законной перепланировки необходимо обратиться в проектную организацию и получить заключение о технической возможности раздела. Важно условие — целостность несущих конструкций, соблюдение градостроительных норм. При возможности раздела получатся 2 изолированные квартиры.

Если выдел в натуре невозможен, что бывает в преимущественном числе случаев, придется:

  • предложить покупку доли иным собственникам;
  • оформить договор отчуждения имущества.

Если продается ½ в двухкомнатной квартире, это не значит, что владельцу перейдет именно определенная комната. Так бывает только в коммунальных квартирах, которые сейчас — редкость. Новый собственник сможет пользоваться всем объектом недвижимости, причем запретить подобные действия навряд ли удастся даже через суд.

1/3 доли

Треть 3-х комнатной квартиры реализовать трудно, но находятся покупатели, приобретающие часть недвижимости с целью регистрации. Владелец может потребовать в судебном порядке выделить ему комнату.

Плюс в том, что в трехкомнатной квартире легче договориться о порядке пользования имуществом. Труднее, если в квартире 2 комнаты. Если остальные 2/3 принадлежат родственникам, супругам, порядок пользования можно определить мирно или через суд, чтобы 1 комнату (меньшую) выделили владельцу 1/3, а вторую — супругам (родственникам).

Такую недвижимость продать проще, но не стоит забывать, что любое решение суда о порядке пользования действует только в отношении истца и ответчика. Это значит, если новый владелец вселится, а по определенному порядку пользования комната принадлежала продавцу, иные собственники вправе потребовать освободить помещение, поскольку договор (решение суда) касались только прежнего владельца.

В однокомнатной квартире продажа будет затруднительна. Высока вероятность того, что иные жильцы воспротивятся. Если другого пути нет, договориться не получается, можно передать свою долю третьему лицу по договору дарения и получить от него деньги на счет, полагаясь на «честное слово».

1/4 доли

С ¼ долей в 4-комнатной квартире разобраться проще. Каждому в согласительном порядке можно отвести отдельную комнату.

Если комнаты не смежные, недвижимость может быть поделена между собственниками, то есть, превращена в коммунальную. Такую недвижимость несложно продать, но как быть, если лицу принадлежит ¼ в 2-х или 3-х комнатной квартире?

1/5 доли

Малая доля в собственности дает право требовать компенсацию.

Если у владельца есть 20% недвижимости, значит, есть и иные собственники. У одного может иметься 4/5 остальной площади, у 4-х — по 1/5, у 2-х— по 2/5 или 1/5 и 3/5. Вариантов множество. Каждому из владельцев, будь то 1 человек или больше, необходимо предложить выкупить свою долю.

Проще, если совладелец один. В его интересах приобрести недвижимость, ведь если в квартиру заселится третье лицо, проживание может стать невозможным. Если жильцов несколько, и ни один не хочет выкупить 1/5, а только «тянут время», можно обратиться в суд и обязать выкупить эту часть.

2/3 доли

При продаже 2/3 доли потребуется оповестить владельцев оставшейся 1/3 о реализации. В интересах совладельца согласиться на покупку, ведь неизвестно, кто станет собственником большей части недвижимости. Иногда нехватка финансов заставляет оформить отказ. В результате большая часть переходит в руки покупателя.

Лучший выход в такой ситуации — договориться о совместной продаже. Ведь целая квартира будет стоить в среднем на 30% дороже. Впоследствии средства можно поделить и потратить, например, на приобретение недвижимости меньшей площади.

3/4 доли

Реализовать ¾ доли также выгоднее, если договориться о продаже целой квартиры с другим собственником. Продать доли — значит проиграть в стоимости недвижимости. Вероятнее всего, что в жилье вселится собственник, задача которого — всеми доступными путями выжить другого содольщика. В итоге он выкупит вторую часть за бесценок.

Возможность оспаривания сделки

Законом допускается оспаривание сделок по купле продаже части квартиры в случае когда:

  • было нарушено преимущественное право дольщиков;
  • долевые собственники не были уведомлены о продаже соответствующим образом;
  • в части стоимости была изменена сумма в сторону увеличения;
  • был нарушен срок ожидания решения от собственников (меньше месяца).

При выявлении другими собственниками нарушения их прав они могут обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию в течение трех месяце с момента совершения сделки, где потребовать ее признания недействительной и перевода на них права покупки (регламентируется статьей 253 Гражданского кодекса).

Законодательство, регулирующее продажу доли

НаименованиеОписание
ФЗ-172«О внесение изменений в отдельные законодательные акты»
ФЗ-122«О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Гражданский кодекс (статьи)Описание
245Определение долей в праве долевой собственности
246Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
247Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
249Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
250Преимущественное право покупки
251Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
252Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли из него
253Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
254Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
256Общая собственность супругов
Налоговый кодекс
217.1Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
218Стандартные налоговые вычеты
Источники

  • https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire-novomu-sobstvenniku.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/prodazha-drugomu-sovladelcu.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/
  • https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/dokumenty-pokupka/doli-v-kvartire.html
  • https://pravoved.ru/journal/prodazha-kvartiry-s-dolyami/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodazha-doli-kvartiry-drugomu-sobstvenniku/

[свернуть]