Продажа квартиры полученной по наследству, как и когда можно продать квартиру полученную в наследство

Кратко о наследовании жилья и налогах

Получение жилья по наследству – это только первый шаг к его дальнейшей реализации. От гражданина потребуется еще и вступить в наследство, то есть официально подтвердить свое право владения жилищем. Сделать это можно в кадастровой палате, после получения в нотариате соответствующего свидетельства.

Как уже было отмечено, реализовать жилье возможно лишь спустя 3 года владения, если вы хотите избежать налоговых платежей. Здесь важно отметить, что не стоит путать налог на наследство, взимаемый после его оформления, с подоходным налогом. Первая сумма уплачивается при оформлении документов на имущество, а вторая – если речь идет о получении дохода в результате продажи жилья. Чтобы сделка в будущем не была оспорена, необходимо проверить, что других наследников жилья нет, и никакого оспаривания собственности не случится.

Квартира в наследство

В качестве наследственной массы может выступать любое имущество наследодателя, которое являлось его личной собственностью в период жизни. По наследству можно получить:

• Недвижимость: дом, квартиру, дачу, завод.
• Транспорт: автомобили, техника.
• Финансовые активы: вклады, ценные бумаги, доли в бизнесе.
• Личные вещи, драгоценности.

Вместе с личным имуществом и некоторыми видами прав, например, на истребование долга с третьего лица, по наследству переходят и финансовые обязательства наследодателя. К таковым относятся кредиты, задолженности по услугам и налогам, ипотека.

Продавать квартиру после получения ее в наследство можно только пройдя все этапы оформления наследственного дела и получения необходимых документов. Перед тем как приступить к проведению вступления в наследство нужно ознакомиться с некоторыми нюансами этого вопроса. Первый из них – это виды прав на квартиру. Кто именно может принять наследование по закону и завещанию?

По завещанию

Статья 1119 Гражданского кодекса РФ позволяет каждому гражданину при жизни определить самостоятельно список своих преемников и установить условия раздела имущества после своей смерти. При этот отдающий в качестве получателей может определить любое лицо (одно или несколько), даже если оно не имеет родственных связей с завещателем.

В тексте завещания могут быть установлены следующие условия:

• Список получателей имущества (статья 1121 ГК РФ).
• Наследственное имущество и доли в нем, отведенные указанному кругу приемников (статья 1122 ГК РФ).
• Лицо, которое будет являться исполнителем завещания (статья 1134 ГК РФ).
• Требования, необходимые выполнить при вступлении в наследство (статья 1139 ГК РФ).

По завещанию права на получение квартиры после смерти ее владельца будут иметь только те лица, которых определил сам наследодатель при составлении документа. Изменить решение отдающего можно только в судебном порядке, признав завещание недействительным.

Если кто-то из приемников остался без наследства и не согласен с распределением имущества наследодателя, то можно оспорить действительность завещания в суде. При этом положительное решение будет вынесено только при наличии веских доводов, таких как:

• Нарушения при оформлении завещания.
• Недееспособность наследодателя в период написания документа.
• Давление или угрозы со стороны третьих лиц при составлении завещания.

По закону

Если завещание не было составлено наследодателем, то круг его приемников определяется на основании очередности, установленной Гражданским Кодексом РФ (статья 1141).

Первоочередное право на вступление в наследование имеют дети, супруг или супруга, родители погибшего. Наследственная масса будет разделена между ними поровну, и никто иной из близких больше не сможет вступить в наследство (статья 1142 ГК РФ).

При оформлении вступления в наследство квартиры приемникам, которые имеют права на имущество по закону, необходимо предоставить доказательства родственных связей с покойным. Таковыми могут быть свидетельства о браке или рождении, постановления об опекунстве или усыновлении.

Вторые на очереди вступления в наследство квартиры – это братья, сестры, бабушки и дедушки покойного. Согласно статье 1143 ГК РФ, указанные категории могут оформить наследование в случае отказа или отсутствия первоочередных приемников.

Переход прав на вступление от одной очереди к другой происходит, если приемники прошлого круга:

• Отказались от вступления.
• Отсутствуют либо не проявили интереса к наследству.
• Признаны недостойными получателями.

Статьи 1144–1145 Гражданского кодекса РФ указывают дальнейший список лиц, к которым может перейти возможность оформить принятие квартиры по наследству при невозможности вступления приемниками предыдущих очередностей.

Супруг или супруга покойного имеет право на раздел имущества как при расторжении брака. Если наследственная масса будет признана нажитой в браке обоими супругами, то оставшийся партнер получит 50% от имущества, а также – право на получение доли в остатке (статья 1150 ГК РФ).

Исключение

При наличии завещания некоторая категория близких родственников имеет право на выделение в свою пользу обязательной доли в наследственной массе. Согласно статье 1149 Гражданского кодекса РФ, при наличии завещания стать дополнительными получателями могут нетрудоспособные лица, относящиеся к первоочередным наследникам:

• Родители: при их нетрудоспособности в силу инвалидности либо возраста (при достижении пенсионных лет).
• Супруги: при их нетрудоспособности в силу инвалидности либо возраста (при достижении пенсионных лет).
• Дети: при их нетрудоспособности в силу возраста (пенсионный либо меньше 18 лет), инвалидности.

Исходя из этого, право на участие в принятии наследства могут принять категории приемников, относящиеся к статусу иждивенцев. При этом получатель обязательной доли должен совместно проживал с наследодателем в одном помещении и зависеть от него сроком не менее одного года.

Размер обязательной доли по закону – половина от части, которая должны быть выделена получателю в рамках вступления по закону на основании очередности.

Когда можно реализовать полученное наследство?

Некоторые граждане ошибочно считают, что продать квартиру можно сразу же после оглашения завещательного распоряжения в нотариальной конторе, которое происходит при открытии наследства. На самом деле это не так: прежде чем вступить в права собственности, требуется подождать 6 месяцев, в течение которых утверждается круг наследников, а завещание проверяется на правоспособность. Это положение указано в п.1 статьи 1154 ГК РФ.

Нередко родственники, которым могла перейти квартира в порядке очереди, пытаются оспорить завещание в суде.

Для этого используются следующие аргументы оспоримости завещания:

• признание покойного недееспособным, задним числом;
• формальное нарушение завещательной процедуры, если оно есть;
• доказательство того, что завещание нарушило наследственные права родственника.

Если судебные прения будут проходить с обжалованием в вышестоящих инстанциях, дело может не прекратиться в течение полугода. В этом случае срок вступления в собственность будет зависеть от того, когда очередное решение суда не будет подлежать оспариванию со стороны неудовлетворённых наследников. Если по истечении 10 дней родственники не подадут апелляцию, то на основании решения суда, но раньше, чем через полгода, допускается вступление в собственность.

Кроме полугодичного срока вступления в наследство, нужно рассчитывать на то, что полученная квартира должна пройти регистрацию на имя нового собственника. На эту процедуру также может потребоваться время в пределах одного календарного месяца.

На основании статьи 1157 ГК РФ от завещанного имущества можно отказаться полностью. Если квартира передаётся вместе с другим имуществом, принимается вся наследственная масса.

Продажа квартиры после вступления в наследство

Вна­ча­ле вкрат­це о том, каким обра­зом мож­но при­об­ре­сти иму­ще­ство в наслед­ство.

Суще­ству­ет три спо­со­ба при­ня­тия наслед­ства:

• иму­ще­ство пере­хо­дит к наслед­ни­ку (наслед­ни­кам) по заве­ща­нию;
• насле­до­да­тель изъ­яв­ля­ет свою волю путем наслед­ствен­но­го дого­во­ра, заклю­чен­но­го меж­ду ним и каж­дым из пре­ем­ни­ков (дей­ствие это­го спо­со­ба при­ня­тия нача­лось с 1 июня 2019 г.);
• насле­до­ва­ние при отсут­ствии заве­ща­ния или наслед­ствен­но­го дого­во­ра осу­ществ­ля­ет­ся соглас­но зако­ну в поряд­ке оче­ред­но­сти (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).

Условия продажи наследуемой квартиры

Глав­ные усло­вия, кото­рым дол­жен соот­вет­ство­вать отчуж­да­е­мый недви­жи­мый объ­ект:

• при­над­леж­ность про­дав­цу по пра­ву соб­ствен­но­сти в резуль­та­те при­ва­ти­за­ции или реги­стра­ции пере­хо­да прав в ЕГРН;
• отсут­ствие обре­ме­не­ния (недви­жи­мость не долж­на нахо­дить­ся в зало­ге у кре­ди­то­ра или под аре­стом);
• полу­че­ние согла­сия от дру­гих соб­ствен­ни­ков, вла­де­ю­щих объ­ек­тов сов­мест­но;
• учет пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки доле­вых соб­ствен­ни­ков.

Договор купли-продажи квартиры

Отчуждение объекта недвижимости подразумевает оформление договора купли-продажи. Документ обязательно составляется в письменном виде (ст. 550 ГК РФ). Иначе сделка считается недействительной.

Нотариальное удостоверение подобных сделок требуется в следующих случаях:

• одной из сторон следки является несовершеннолетний гражданин;
• покупателем является недееспособный гражданин.

Соглашение подписывается покупателем/продавцом. От лица несовршеннолетнего или недееспособного покупателя должен выступать законный представитель или опекун.

Стоимость отчуждаемого имущества указывается в договоре. Отсутствие цены в документе указывает на то, что соглашение не заключено.

Передача имущества осуществляется по передаточному акту. Переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации. То есть покупателю после оформления соглашения нужно будет обратиться в Росреестр.

Договор должен содержать:

• наименование договора;
• дату, место заключения;
• сведения об участниках сделки;
• предмет соглашения;
• стоимость и порядок расчета;
• права и обязанности сторон;
• порядок перехода прав на имущество;
• порядок разрешения споров;
• подписи сторон.

Список необходимых документов

Внимание! Сделку по продаже наследованной квартиры можно проводить только после получения права собственности на жильё. После регистрации права на недвижимость следует приступать к сбору документов на её реализацию.

Какие документы понадобятся?

Правоустанавливающий документ

В данном случае это свидетельство о праве на наследство. Чтобы его получить, надо в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя подать заявление в нотариальную контору (государственную или частную) о принятии наследства.

Если наследник на момент смерти наследодателя проживал с ним, то заявления подавать не нужно.

По истечении 6 месяцев наследник должен обратиться в нотариальную контору и написать заявление о выдаче наследства. Нотариус тщательно проверит документы, наличие завещание, проконтролирует вопрос о том, не открыто ли наследственное дело в иных конторах на основании заявления от других возможных наследников. После скрупулёзной проверки нотариус откроет дело о наследстве и оформит свидетельство о праве собственности.

Справка: если претендент на наследство пропустил указанный срок и не подал вовремя заявление о принятии наследственного имущества, он вправе обратиться в судебные органы для продления срока.

Свидетельство о регистрации прав собственности
В соответствие с законом (ст. 131 ГК РФ), право собственности должно обязательно пройти государственную регистрацию.

Это означает, что наследнику, получившему данное свидетельство, необходимо обратиться в ФСГР (Федеральную службу государственной регистрации), расположенную по месту нахождения наследственной квартиры.

От наследника потребуются:

• паспорт;
• оформленное свидетельство о праве на наследство;
• подача соответствующего заявления;
• оплата госпошлины;
• кадастровый паспорт на недвижимость (если квартира впервые регистрируется в Росреестре).

Кадастровый и технический паспорт на квартиру

В первом паспорте указаны технические характеристики жилплощади и уникальный кадастровый номер. Технический паспорт, кроме подробного списка всех технических характеристик, содержит ещё инвентаризационную стоимость квартиры.

Остальные документы это:

1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая тот факт, что квартира не находится в аресте или под залогом (действительна только в день выдачи).
2. Заявление супруга или супруги о согласии на отчуждение недвижимости, заверенное у нотариуса.
3. Справки из коммунальных служб, подтверждающие отсутствие задолженностей.
4. Договор купли-продажи, который считается заключённым с момента госрегистрации (ст. 558 ГК РФ).

Специалисты рекомендуют также оформить официальный отказ от прав на наследство от всех возможных претендентов.

Расходы

Продажа квартиры не является безвозмездной процедурой.

Затраты продавца

№ п/п                  Наименование расходов                                            Стоимость

1	Государственная регистрация права собственности на наследство	2 000 р.
2	Услуги риелтора	3% от стоимости квартиры
3	Оформление доверенности от имени собственника	От 2 500 р.
4	Подготовка договора	От 2 000 р.
5	Подготовка акта приема-передачи	От 1 000 р.
6	Нотариальное удостоверение	От 7 000 р.

При регистрации права собственности покупатель должен заплатить 2 000 р. Если отчуждается только часть квартиры в многоквартирном доме, то сумма сбора составляет 200 р. (ст. 333.33 НК РФ).

Льготы при продаже квартиры

Закон устанавливает льготы по оплате нотариальных услуг для особых категорий граждан. К ним относятся инвалиды 1 и 2 группы.

Также от оплаты госпошлины освобождаются лица, продающие ветхое и аварийное жилье.

Сроки продажи квартиры и размер налогообложения

При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Получатель имущества платит только государственную пошлину и сопутствующие растраты.

Но в зависимости от срока отчуждения имущественных прав на недвижимую собственность может устанавливаться налогообложение.

Правила исчисления налога:

• при получении наследства до 01.01.2016 минимальный срок владения должен составлять 3 года, иначе придется платить НДФЛ;
• оформление наследства после 1 января 2016 предусматривает минимальный срок владения недвижимостью 5 лет.

Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.

В 2020 году сумма налога составляет:

• 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
• 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).

Алгоритм действий при продаже квартиры полученной по наследству:

• оформление договора купли-продажи и завершение сделки;
• подготовка декларации о доходах в налоговую службу (до 01.04 следующего года);
• оплата налога (до 01.08 текущего года).

Просрочка платежа – основание для назначения дополнительной пени и наказания по статьям КоАП РФ.

Освобождение от уплаты налога

Статья 217.1 Налогового кодекса России предусматривает следующие основания освобождения от налогообложения:

• продажа с одновременным получением нового жилья по программе реновации;
• доход, полученный от продажи собственности, ниже кадастровой цены объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Другие обстоятельства для отмены налогообложения законом не установлены.

Имущественный вычет

Налоговый вычет составляет 1 000 000 рублей. Это возможность физического лица снизить сумму налогообложения за счет ранее удержанного подоходного налога из официальной заработной платы наследника.

Пример продажи дома полученного по наследству с уплатой налога с имущественным вычетом:

Гражданка Прусько получила по наследству дом стоимостью 4 миллиона рублей, который продала через 2 года за 3 800 000 рублей. Согласно закону, сумма налога гражданки Прусько составит:

3 800 000 * 13% = 494 000 рублей.

Но женщина подала заявление на оформление налогового вычета. Тогда сумма оплаченного налога составила:

(3 800 000 – 1 000 000) *13% = 364 тысячи рублей.

Как продать унаследованную квартиру без уплаты налога

Облагается ли наследство налогом при продаже? Нет, если жилое помещение находится в собственности владельца более 3 лет.

Правило действует как в отношении целого объекта недвижимости, так и долевой собственности. Если унаследованное имущество продается раньше установленного минимального срока, то оно облагается НДФЛ на общих основаниях.

Пример. Налогоплательщик унаследовал 2-комнатную квартиру. Через 6 месяцев он решил ее продать. Стоимость объекта недвижимости составляет 3 000 000 р. Величина суммы налога составит (3000000 — 1000000) × 13% = 260 000 р.

Если налогоплательщик покупает новое жилье в том же году, то расчет налога может производиться по иной схеме.

Можно ли продать долю квартиры, доставшуюся в наследство

Когда наследников несколько, имущество разделяется между ними на части. Один из преемников может продать долю, но должен учитывать, что остальные обладают правом преимущественного выкупа. То есть могут приобрести его часть по установленной стоимости, даже если продавец нашел других покупателей (ст.250 п.1 Гражданского кодекса).

Процедура проводится в следующем порядке:

1. Все владельцы долей уведомляются в письменном виде о том, что один из них хочет продать свою часть. В бумаге указывается стоимость и остальные нюансы реализации.
2. Все хозяева долей должны предоставить отказ на выкуп письменно.
3. Если на протяжении месяца никто не объявил о намерении приобрести долю, отказ засчитывается автоматом.

Если процедура нарушена, владельцы долей вправе обратиться в суд в течение 3 месяцев после продажи квартиры с просьбой о возвращении возможности на покупку части жилплощади.

Права несовершеннолетних

Государство максимально защищает интересы и права детей. Если возраст ребенка меньше 14 лет, тогда все сделки от его имени осуществляют только законные представители. В 14 – 18 лет, он может осуществлять сделки, но после письменного разрешения законных представителей. Любые сделки с несовершеннолетними, контролируют и разрешают органы опеки и попечительства.

Законные представители не имеют права распоряжаться имуществом в своих целях, они участвуют только в процедуре получения наследства несовершеннолетним.

Если в завещании на квартиру указан несовершеннолетний и планируется дальнейшая ее продажа, то вначале производят оформление собственности на ребенка, которое делается через разрешение органов опеки. После оформления права собственности на несовершеннолетнего можно производить сделку купли-продажи. Но при этом важно выполнить ряд условий, защищающих права ребенка:

• покупка новой квартиры, которая должна быть не хуже прошлой по условиям, и передача ее в собственность ребенка;
• в случае если у несовершеннолетнего есть другое жилье в собственности, вместо покупки квартиры можно совершить перевод денег с продажи на счет ребенка.