Все статьи, Раздел имущества

Этапы и процедура раздела земельного участка на два участка

Можно ли разделить земельный участок на два

Возможность раздела земли на 2 хозяина предусмотрена в случае, когда для раздела есть техническая возможность и у собственника земельного участка оформлены на объект правоустанавливающие документы.

Раздела могут потребовать наследники по закону и завещанию, ставшие сособственниками после смерти титульного владельца надела. Также делить участок могут супруги в рамках раздела имущества в браке или после развода.

Для каждого участка должны быть обеспечены проход и проезд. В исключительных случаях после раздела земли на 2 участка возможно установление возмездного публичного и частного сервитута по договоренности или в судебном порядке.

Сервитут – право ограниченного использования чужого земельного участка. Например, сквозной проезд на свою территорию.

Этапы и процедура раздела земельного участка на два участка

Например: Сособственники Иванов и Петров приняли решение о разделе земельного участка. Но конфигурация границ была такова, что для полноценной эксплуатации всех сооружений на своем участке Петровым нужно было проезжать по земельному участку, выделенному Иванову. После нескольких конфликтов стороны договорились об установлении сервитута: порядка и условий проезда по участку Иванова автотранспорта к участку Петрова.

Важно: Если долевые собственники согласны на раздел, то достаточно оформить письменное соглашение. Закон не предусматривает при его оформлении соблюдения обязательной нотариальной формы такого документа. Но в целях правовой надежности сделки соглашение целесообразно заверить у нотариуса, а уже затем – зарегистрировать изменения в праве собственности в Росреестре.

От раздела участка между собственниками следует отличать выдел доли из общего объекта землепользования. При разделе два участка теряют кадастровые номера и образуются новые объекты. Если выделяется доля, то первоначальный объект землепользования сохраняется. Переведенная в земельный эквивалент доля преобразуется в отдельный участок, ей присваивается новый кадастровый номер и другие сведения. Раздел возможен в случае, когда сохраняется ранее предусмотренное целевое использование объекта недвижимости.

При отказе от раздела и уклонения от процедуры заинтересованному лицу придется оформлять исковое заявление в суд. Если препятствия возникают со стороны государственных инстанций или органов местного самоуправления, то нужно готовить административное исковое заявление.

Если владелец участка один

Допустим, у гражданина есть земельный участок, который он желает разделить на два участка, а затем продать. Для начала владельцу потребуется обратиться в специализированную компанию в области геодезии и землеустройства, представитель которой проведет весь комплекс процедур по разделу участка (межевание). После межевания, получив необходимые документы, пора идти в Роснедвижимость (новое название – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), чтобы два новых участка были поставлены на кадастровый учет, а старый участок снят с учета. Когда документы об этом получены, владелец уже может обратиться в регистрационную палату (новое название – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) для регистрации права собственности на два новых участка. В результате у владельца на руках должны быть два свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Если собственников несколько

Когда землей на правах долевой собственности владеют несколько человек – процедура раздела непременно должна быть согласована с каждым из них в отдельности. При отсутствии возражений со стороны остальных землевладельцев, до проведения любых мероприятий по межеванию нужно документально оформить согласие на раздел, заверив его у нотариуса. После подписания документа, в рамках которого также будут оговорены права каждого из владельцев на получившиеся участки, последовательность дальнейших действий не отличается от варианта с одним хозяином.

Итогом раздела в этом случае будет образование самостоятельных участков, по-прежнему находящихся в совместном владении, если иной вариант не предусмотрен в соглашении. Чаще всего участок делится с целью выведения земельного надела из общей собственности и получения прав на единоличное пользование одной из его частей, о чем составляется договор заблаговременно до начала процедуры раздела.

Чтобы разделить земельный участок, находящийся в долевой собственности, в условиях, когда другие владельцы не согласны на проведение данной процедуры – потребуется обращение в суд с прошением о принудительном разделе земли. Вынесенный вердикт послужит правоустанавливающим документом для дробления земельного надела без согласия остальных собственников, и позволит инициатору искового обращения реализовать свое право на выделение его части в единоличное владение.

В случаях неделимости участка или ущемления прав одного из землепользователей, суд может отказать истцу в удовлетворении требований и принять иное решение. Например, о совместном использовании земли — установив порядок ее эксплуатации, то есть, выделив в распоряжение каждого собственника часть участка с отдельным входом, или о продаже надела с последующим распределением средств между его владельцами.

Исключения из правил

По закону при разделе земли образуются несколько участков, а вот земельный участок, из которого образуются новые участки, прекращает свое существование. Но для этого правила есть одно исключение, которое касается земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан. Раздел таких земель осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение, разделение или объединение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе большого участка, принадлежащего товариществу, могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Требования к земельному участку

Не каждый земельный участок можно поделить на два. Для осуществления этого мероприятия надел должен соответствовать ряду требований. С большими проблемами при разделе земли столкнется собственник небольшого участка, на котором возведен жилой дом.

Минимальный размер новообразованных участков

Каждый из новообразованных наделов должен удовлетворять требованиям минимальной площади, которая устанавливается муниципальным органом власти. Если минимальная площадь равна 6 соткам, а площадь участка 10 соток – не получится поделить его на два. Кроме требования к минимальной площади надела есть одно важное условие: после раздела земли каждый из новообразованных участков должен удовлетворять требованиям к целевому использованию.

Можно ли разделить участок ИЖС на два – зависит от того, получится ли каждый из новообразованных земельных наделов использовать для строительства жилого дома. Если делится земля, предназначенная для личного подсобного хозяйства, каждый новообразованный участок также должен быть удовлетворительным для того, чтобы использовать его по целевому назначению.

То же самое можно сказать о землях с любыми другими видами разрешенного использования, будь то садоводство и огородничество, животноводство и т.п. Минимальная площадь земельных участков с конкретным ВРИ устанавливается местными властями отдельно, например, надел для ведения ЛПХ в Гатчинском районе Ленинградской области должен быть не менее 5 соток, а в Челябинской области минимальная площадь такой земли должна быть не менее 2 соток.

Обратите внимание! Минимальная площадь земельного участка ИЖС, подлежащего регистрации в Росреестре устанавливается муниципалитетом отдельных районов. Например, в Люберецком районе Московской области – минимальная площадь надела – 4 сотки, а в Балашихинском – 6 соток. В среднем по стране показатель минимальной площади земельных участков равен 6 соткам. Уточнить этот показатель можно путем обращения в МФЦ (сделать это можно придя лично в офис, по телефону или связавшись с онлайн-консультантом на интернет-портале организации).

Основные требования к земельному участку

Документы на землю должны быть оформлены – это требование кажется само собой разумеющимся, но не каждый землевладелец понимает это. Прежде чем подавать заявление на раздел земли нужно убедиться, что участок:

  • зарегистрирован в Росреестре (стоит на кадастровом учете, на руках у собственника есть кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН);
  • не должен быть изъят из оборота (ст. 27 ЗК РФ);
  • не должен иметь обременений (не арестован, не находится в залоге, не установлен сервитут);
  • владелец земли не должен иметь задолженностей перед ФНС.

Главная причина отказа в разделе земельных участков: после деления новообразованные наделы невозможно использовать по целевому назначению.

Деление земли с построенным на ней домом

Если на участок имеет площадь, которая позволяет разделить его на две части, построен дом, то деление земли под ним невозможно в соответствии с законодательством (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ); разделить землю с домом можно в двух случаях:

  • конструкционные особенности строения позволяют выделить ½ часть дома в натуре – для этого у него должно быть, как минимум 2 отдельных входа;
  • участок земли является достаточном большим, чтобы можно было «отрезать» от него участок минимальной площади, при этом «не задеть» границы дома (см. пример на схеме ниже).
Этапы и процедура раздела земельного участка на два участка

Процедура раздела участка ИЖС с построенным на нем жилым домом обычно довольно сложная, собственнику нужно учитывать множество аспектов, чтобы оформить раздел по закону. При возникновении сложностей – они возникают уже на первом этапе раздела земли (межевание) – рекомендуется обращаться к профессиональным юристам.

Особенности раздела земельного участка

Однако, после образования двух отдельных объектов, оба совладельца первичного надела по-прежнему имеют на них право совместной собственности.

Чтобы разделить землю на две части, необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Целевое назначение вновь образованных объектов должно оставаться таким же, как у первоначального.
  2. Размер каждого из вторичных участков не может быть меньше минимально допустимого для данной категории земель в данном регионе.
  3. Каждый из вновь образованных наделов должен иметь свободный доступ для транспортных средств и пешеходов.
  4. Земля, предназначенная для ведения КФХ не делится ни при каких обстоятельствах, так как существует законодательный запрет на раздел земель данной категории.

Юридический раздел

Любая недвижимость может иметь одного или несколько собственников (общая долевая собственность). Чаще всего общая долевая собственность возникает после принятия наследства несколькими наследниками либо после развода. В результате у земельного надела появляется два совладельца, причем, если у наследников доли могут быть разными, то у бывших супругов они признаются равными, по 50% каждому. Но земельный надел по-прежнему является единым объектом с одним кадастровым номером и адресом.

Процедура юридического раздела земельного участка зависит от ситуации. Раздел земли между бывшими супругами возможен по двум вариантам, а именно:

  1. В результате добровольного соглашения, заверенного в нотариальной конторе. Такой документ является основанием для оформления свидетельства на право собственности на половину земельного надела.
  2. По суду. Раздел на основании судебного решения происходит в тех случаях, когда совладельцы не могут прийти к соглашению.

Раздел земельного надела, полученного по наследству, происходит на основании свидетельства о праве на наследство и производится согласно полученным в наследство долям.

В соответствии с ГК РФ все совладельцы объекта недвижимости вправе распоряжаться своими долями без ограничений, доля может быть:

Единственное отличие при распоряжении долей надела от целого состоит в том, что, согласно ГК РФ, совладелец собственности имеет преимущественное право на ее приобретение.

Раздел земли в натуре, способы и препятствия

Если совладельцы земли имеют нормальные отношения между собой, то такого юридического раздела обычно хватает для того, чтобы разделить надел между собственниками. Но на практике он не всегда применим, особенно если между совладельцами установились натянутые отношения. Земельный надел по-прежнему остается единым объектом, а, значит, для проведения многих действий на участке требуется согласие всех его владельцев.

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

Именно поэтому большинство собственников земельных долей стремятся перевести свои половины участка в реальные самостоятельные земельные наделы. Реальный возможен по двум вариантам:

  • в соответствии с добровольным соглашением о порядке использования земли;
  • с помощью выдела доли участка в натуре.

Этапы раздела

Раздел земельного участка происходит в несколько этапов:

  1. Согласование межевания со всеми совладельцами, для этого необходимо получить их письменное согласие.
  2. Межевание с целью определения границ надела. Для этого необходимо обратиться в организацию, имеющую лицензию на данный вид деятельности. Межевание должно происходить в присутствии всех совладельцев либо их представителей (при наличии доверенности). Все границы надела закрепляются специальными межевыми столбиками, затем определяются площади первоначального и вторичных наделов, составляются чертежи и формируется межевое дело.
  3. Составление добровольного соглашения о разделе земли. Документ в обязательном порядке заверяется в нотариальной конторе, это требование необходимо для того, чтобы исключить в дальнейшем какие-либо незаконные действия со стороны любого из участников соглашения.
  4. При отсутствии согласия между собственниками – подача искового заявления в суд и последующее получение вердикта суда (при его положительном решении).
  5. Присвоение отдельных адресов каждому из вторичных наделов. Для этого необходимо посетить местный муниципалитет и написать соответствующее заявление. К нему необходимо приложить межевое дело, кадастровый паспорт на первичный участок, все правоустанавливающие документы и копию добровольного соглашения либо постановления суда.
  6. Предоставление правоустанавливающих документов в кадастровые органы и постановка вторичных участков на кадастровый учет. Через десять дней после обращения в Росреестр владельцы вновь образованных наделов получают на них кадастровые паспорта.
  7. Регистрация права собственности на новые объекты недвижимости.

Стоимость работ

На каждый вторичный надел должна быть проведена оплата кадастровых работ. Таким образом стоимость всей работы по межеванию будет равна цене межевания одного участка, умноженной на количество вновь создающихся. В каждом регионе стоимость кадастровых работ различна, например, в Московской области она исчисляется в процентах от цены земельного участка, а в Центральном округе чаще всего составляет 7-8 тысяч рублей за один надел.

Как разделить земельный участок на два участка по соглашению сторон

Для раздела необходимо:

  • договориться с сособственниками о межевании участка и установлении его окончательных границ;
  • воспользоваться услугами кадастрового инженера и оформить межевое дело, предусматривающее формирование двух объектов недвижимости.
  • подписать соглашение, и, при необходимости оформить его у нотариуса.

Межевание проводится в присутствии собственников объекта, их представителей, а также соседей смежных участков. По завершению формированию границ и при отсутствии спора их определении кадастровый инженер устанавливает межевые знаки и готовит техническую документацию.

На основании межевого дела стороны подписывают соглашение о разделе земельного участка.

В нем указывают:

  • дату оформления сделки;
  • сведения о сторонах соглашения, их паспортные данные и другие идентифицирующие сведения;
  • подробное описание раздела – указание границ сформированных участков, целей их использования, фактического местонахождения.
  • порядок  разделения и передачи сформированных земельных участков.

В межевом деле не указывается адрес объектов землепользования, а обозначается место их фактического нахождения. Для получения адреса потребуется обратиться в землеустроительный отдел местной администрации с заявлением о присвоении адреса земельного участка. К заявлению прилагаются копия межевого дела, соглашения или судебного решения о разделе участков.

Этапы и процедура раздела земельного участка на два участка

Соглашение, регулирующее процесс разделения земельного участка, должно быть подписано сторонами. Если у контрагента есть печать, то в документе она должна быть проставлена. Закон не предусматривает предельного количества экземпляров документов. Их должно быть оформлено с учетом необходимости одного экземпляра для Росреестра.

Документы

Для оформления соглашения и его регистрации в Росреестре потребуется представить:

  • Паспорта участников соглашения;
  • Документы о праве собственности на землю;
  • Кадастровые документы и прочая техническая документация;
  • Заключение эксперта о возможности раздела земли в натуре;
  • Квитанция об оплате пошлины.

Расходы и пошлина

  • При удостоверении подписей у нотариуса – 200 рублей. Удостоверение условий соглашения не производится, поскольку нотариальное удостоверение такой формы сделки в законе РФ не прописано.
  • Пошлина за регистрацию перехода права собственности/внесение изменений в ЕГРП – 2000 рублей, при оплате через Госуслуги – на 20% дешевле. Для организаций  — 22 000 рублей.
  • Расходы на проведение экспертизы, помощь юриста – по ситуации и с учетом сложности дела.

Этапы и процедура раздела земельного участка на два участка

Все понесенные расходы сторонам не возмещаются, но стороны соглашения могут договориться о равном распределении издержек на оформление, экспертизу и другие нужды.

Как разделить земельный участок на два участка через суд

 Значительно усложняется раздел земли, если собственники не могут договориться о порядке процедуры либо неизвестно местонахождение одного из совладельцев (нет возможности получить его согласие на раздел).

Первым шагом при разделе через суд будет составление и подача искового заявления.

Форма и содержание иска

Такой процессуальный документ, как исковое заявление должен строго соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода документам Гражданско-правовым Кодексом РФ.

Необходимо иметь в виду, что при обнаружении судом неточностей, ошибок, несоответствий и других нарушений, суд оставляет иск без движения и возвращает его истцу для доработки, что существенно затягивает процесс.

В исковом заявлении должны присутствовать следующие данные:

  1. Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
  2. Личные данные истца и ответчика, а также третьих лиц, если они участвуют в процессе.
  3. Заголовок: «Исковое заявление о разделе земельного участка».
  4. Если в процессе участвуют бывшие супруги, то сведения о том, когда и где был зарегистрирован брак и такие же данные о расторжении последнего.
  5. Все данные о спорном ЗУ: когда был приобретен, на каких основаниях, его индивидуальные характеристики и описание строений при наличии последних.
  6. Указание на причины спора и перечисление тех прав истца, которые были нарушены ответчиком, а также на невозможность решить проблему мирным путем.
  7. Другие обстоятельства дела, которые могут помочь в судебном процессе.
  8. Обоснование требований истца.
  9. Сведения о вторичных ЗУ, которые должны будут образованы в результате раздела (их площадь, границы, присутствие на их территории строений или других объектов).
  10. Ссылки на конкретные статьи Закона, на основании которых истец требует раздела.
  11. Исковые требования. Сначала истец пишет заголовок «ПРОШУ», затем перечисляет все требования к ответчику.
  12. Нумерованный перечень всех прилагаемых документов.
  13. Дата составления иска и подпись истца.

Этапы и процедура раздела земельного участка на два участка

Текст искового заявления может быть напечатан либо написан от руки, в любом случае не допускаются исправления, помарки, неточности. Заявление не должно быть расплывчатым, не допускаются какие-либо разночтения, иносказания, обязателен деловой стиль. При составлении иска желательно обратиться к юристу, который поможет написать документ в соответствии со всеми требованиями.

К исковому заявлению необходимо приложить все перечисленные в иске документы (ксерокопии), квитанция об уплате госпошлины прилагается в оригинале. В каждой конкретной ситуации перечень документов может быть разным, но часть из них обязательна в любом случае, а именно:

  1. Ксерокопии паспортов всех сторон процесса.
  2. Копии документов о заключении и расторжении брака.
  3. Все правоустанавливающие документы на первичный ЗУ.
  4. Технические, кадастровые документы на надел.
  5. Копия справки от независимого оценщика о стоимости ЗУ.
  6. Квитанция об уплате госпошлины (оригинал).

Необходимо помнить о подсудности дела: заявление подается в районный суд по месту нахождения спорного участка земли.

Госпошлина

В соответствии с ГПК РФ для подачи в суд искового заявления гражданин должен оплатить госпошлину. При этом иски о разделе ЗУ считаются исками имущественного характера, размер госпошлины для таких исковых заявлений исчисляется в зависимости от цены иска.

Многие ошибочно считают ценой иска стоимость всего спорного имущества, но это неверно. Цена иска – это стоимость той доли имущества, на которую претендует заявитель.

Стоимость имущества, руб.Вычет из суммы, руб.Константа, руб.Госпошлина (процент от стоимости имущества, %)Предел госпошлины, руб.
До 20 0004Не менее 400
20 001—100 00020,0008003
100 001—200 000100,0003,2002
200 001—1 000 000200,0005,2001
Свыше 1 000 0001,000,00013,2000.5Не более 60 000

Особенности обращения в суд

Разделение земельного участка — это кадастровая деятельность

Если хотя бы один собственник выступает против раздела, а также в ситуациях, когда неизвестно местонахождение собственника, требуется обращение в суд. Судебное рассмотрение будет строиться на объективности, беспристрастности. Ведь каждый собственник должен остаться при своем без ущемления чужих прав.

Чтобы составить исковое заявление, лучше пригласить юриста. Некоторые пробуют сделать это самостоятельно, однако это довольно сложно. Здесь требуется точность и знание законов. В исковом заявлении указывают данные собственников (ФИО, место регистрации, данные паспорта), в него вносят сведения об участке.

Также надо написать, какая площадь участков должна получиться после раздела, где и как будут проходить границы новых участков. Подавая в суд заявление, к нему надо приложить пакет документов. Конкретный перечень нужных бумаг варьируется в зависимости от ситуации. Но есть основные составляющие, которые нужны всегда:

  • копии паспортов;
  • кадастровую документацию;
  • квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.

Тот собственник, который требует раздела участка, будет являться истцом. Он должен подавать свои исковые требования в отделение суда, находящегося по месту жительства другого собственника, который не желает делить участок.

Если обе части участка имеют свой проход проезд, нет иных препятствий к разделу, суд примет решение о разделе земли. Отказ возможен в случаях, если земля неделима по закону. В таких случаях обычно суд оставляет участок юридически целым, но устанавливает правила раздельного пользования.

Однако такой вариант не всегда устраивает. Ведь к разделу чаще всего прибегают, если нужны деньги и участок срочно требуется продать. А второй собственник отказывается это делать, потому что у него нет желания продавать землю и нет возможности выкупить долю второго собственника.

В таком случае есть еще один вариант: продать участок в целом виде, а деньги от продажи делить между собственниками в соответствии с их долями. К такому решению суд также может прийти. Только для этого нужны весомые аргументы со стороны истца.

Источники

  • http://allo-urist.com/razdelenie-zemelnogo-uchastka-na-dva/
  • https://1k-k.ru/zemelnyj-uchastok-kak-razdelit-i-prodat/
  • https://infonedvizhimost.com/zemlya/kak-razdelit-zemelnyj-uchastok-na-dva-uchastka-odin-sobstvennik.html
  • https://pravned.ru/izhs/kak-razdelit-uchastok-zemli-pod-izhs-na-dva/
  • https://tvoizakon.ru/kak-razdelit-zemelnyj-uchastok-na-dva-uchastka-porjadok-dejstvij/
  • https://ros-nasledstvo.ru/razdelenie-zemelnogo-uchastka-na-dva/

[свернуть]