Все статьи

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности 2020

Как оформить продажу квартиры в долевой собственности

Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе распорядиться своим имуществом только с соблюдением положений ст. 250 ГК РФ, то есть, придерживаясь правила преимущественной покупки. Поэтому купить квартиру, которая принадлежит нескольким собственникам, можно только при обоюдном согласии совладельцев. Если хоть один из них будет против, речь идет о приобретении доли в недвижимости.

Продавать квартиру целиком выгоднее для содольщиков, поскольку если продавать доли по отдельности, их цена будет примерно на 30% ниже. Продавцы и покупатель сами должны решить, как оформить сделку: одним договором или разными, с учетом выгоды для каждого.

Плюсы и минусы оформления коллективного договора и раздельных соглашений представлены в таблице:

Оформление сделки

Когда актуально

Преимущества

Недостатки

Содольщики оформляют единый договор о продаже квартиры

Оформить один договор удобно, если все совладельцы согласны на продажу, проживают недалеко друг от друга или имеют возможность оформить доверенность на третье лицо для оформления сделки.

  • Сделка совершается в максимально сжатые сроки.
  • Нет необходимости в регистрации нескольких договоров в Росреестре.
  • Не нужно отправлять уведомления о продаже своей доли всем содольщикам.
  • Стоимость перерегистрации права собственности составит 2 тыс. руб.
  • Если есть основание для снижения размера базы налогообложения при расчете НДФЛ на 1 млн. руб., налоговый вычет распределяется между всеми владельцами недвижимости.
  • Существуют опасения, что лицо, действующее на основании доверенности, воспользуется положением и заключит договор с максимальной для себя выгодой.

Каждый из содольщиков заключает с новым владельцем отдельный договор купли-продажи

Продавцы в лице содольщиков оформляют с покупателем отдельные договоры, если каждый из них желает контролировать процесс сделки или же усмотрел в этом личную экономическую выгоду.

  • Если по закону нужно платить НДФЛ, каждый из содольщиков будет иметь право на получение налогового вычета в размере 1 млн. руб.
  • Отсутствуют опасения, что по завершению сделки средства будут распределены несправедливо.
  • Каждому из дольщиков придется обратиться в Росреестр и оплатить госпошлину в размере 2000 тыс. руб.

При продаже квартиры в долевой собственности ее владельцы руководствуются желанием получить от продажи максимум выгоды и по возможности избежать налогообложения. Продавцу следует тщательно проверить информацию о количестве собственников, удостовериться, что договор заключается с соблюдением законодательства.

Соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?

Прежде всего, нужно сделать акцент на нюансах продажи квартиры в долевом владении. Правообладатели долей могут распорядиться своими частями по-разному. Зачастую путем продажи квартиры целиком. Вместе с тем они могут реализовать свои доли по отдельности – в рамках нескольких договоров с покупателем (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Таким образом, предстоит выбрать способ заключения сделки:

  • одним договором – когда совладельцы продают жилье целиком, а в соглашении фигурируют все имеющиеся доли квартиры;
  • разными договорами с одним покупателем – продажа долей по отдельности с соблюдением преимущественного права выкупа (ст. 250 ГК РФ).

Если собственники решили продать квартиру целиком, от них требуется обоюдное согласие. Подписание договора купли-продажи (ДКП) потребует присутствия всех владельцев долей в кабинете у нотариуса. Неявка или несогласие одного собственника может сорвать сделку.

Если заключается договор на продажу отдельной доли в квартире, в составе участников двое – Продавец и Покупатель. Остальные собственники в сделке не участвуют, но имеют преимущество перед сторонними покупателями – выкупить долю в числе первых.

Что выгоднее? Разумеется, общий договор на всех совладельцев. Достоинств такого подхода гораздо больше, но есть и два недостатка – уменьшение налогового вычета (1 млн рублей на всех) и длительное обсуждение цены объекта.

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

Структура и содержание типового договора купли-продажи долевой квартиры

  1. Дата и место заключения соглашения.
  2. Наименование сторон. Указываются следующие сведения об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, дата и место рождения, гражданство, место регистрации, реквизиты.
  3. Предмет договора. Необходимо прописать размер продаваемой доли квартиры, общую характеристику самого жилья (адрес, расположение комнат, площадь), реквизиты документов о праве собственности.
  4. Срок действия договора.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Порядок приема-передачи. Необходимо заключить передаточный акт, в котором следует прописать состояние квартиры, наличие дефектов и т.п., он будет являться неотъемлемой частью соглашения.
  7. Порядок расчетов. Сумма продаваемого объекта жилья должна быть указана цифрами и прописью. Необходимо определить в какой форме будет производиться оплата: аванс, задаток, оплата после заключения сделки либо оформления гос. регистрации; наличным или безналичным способом.
  8. Ответственность сторон. Собственник продаваемого долевого жилья несёт ответственность за то, что доля недвижимости не находиться в залоге, под обременением или арестом.
  9. Основания и порядок расторжения договора.
  10. Разрешение споров.
  11. Форс-мажор.
  12. Прочие условия.
  13. Список приложений.
  14. Адреса и реквизиты сторон.
  15. Подписи сторон.

Документы, необходимые для регистрации договора купли-продажи долевой квартиры

Для осуществления государственной регистрации договора купли-продажи доли квартиры необходимо предоставить пакет документов:

  • договор купли-продажи (3 экземпляра: по одному для участников соглашения и 1 – для регистрирующего органа);
  • акт приема-передачи (может являться приложением к договору);
  • паспорт продавца и покупателя (либо нотариально оформленные доверенности на их представителей);
  • квитанцию об оплате гос. пошлины;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на продаваемую долю квартиры;
  • кадастровый паспорт жилого помещения;
  • документы, подтверждающие факт уведомления о продаже остальных владельцев жилья;
  • если продавцом является несовершеннолетний гражданин, то потребуется разрешение из органов опеки для проведения сделки;
  • документы об отказе остальных собственников от покупки продаваемой доли;

Нужен ли нотариус?

Юридические сделки с долевой собственностью подлежат обязательной заверке у нотариуса. Нововведение было принято с 2016 года, и с тех пор не утратило актуальности (ст. 42 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015).

Обязанность нотариуса – проверить юридическую чистоту сделки, установить личности совладельцев и сверить документы на квартиру. Недееспособные сразу отстраняются от сделки. Кроме того, если на жилье наложен арест или оно в залоге – нотариус откажет в удостоверении договора.

Одна из новых функций нотариуса – передача электронных документов в ФКП «Росреестра». Услуга введена в действие с 1 февраля 2020 года и является бесплатной.

Таким образом участникам купли-продажи не нужно лично обращаться в МФЦ или Росреестр – за них это сделает нотариус. По итогам проверки сторонам выдадут готовую выписку из ЕГРН о праве собственности.

Как быть, если один из собственников против продажи?

Как правило, подобная ситуация не редкость в современном мире. Обычно она возникает в тот момент, когда сразу несколько собственников желают продать ту собственность, которая им не нужна, тем самым разделить между собой деньги.

Если речь пойдет о небольшом размере доли лица, которое и сопротивляется продавать имущество, то всегда можно выкупить долю, делая это принудительно. Чтобы реализовать такую задумку, потребуется обратиться в суд, предоставляя соответствующий иск.

Но в том случае, если собственник станет проживать в общей жилой собственности, то можно не рассчитывать на положительные результаты со стороны суда, так как этого не произойдет.

Ошибки в составлении договора

Нередко участники сделки совершают ошибки, что приводит к отказу в регистрации права собственности. Приходится срочно исправлять неточности, бегать по инстанциям, запрашивать дополнительные справки и терять время.

Юристы выделяют наиболее частые ошибки в составлении ДКП квартиры:

  1. Отсутствие нотариальной формы – Продавец и Покупатель обращаются напрямую в Росреестр и логично получают отказ. Без нотариуса сделка не состоится, об этом следует помнить.
  2. Отсутствие согласия супруга – если доля принадлежит мужу и жене, потребуется согласие обоих. Прежде чем продавать совместную долю в составе квартиры, нужно посетить нотариуса и составить согласие от имени благоверного (ст. 35 СК РФ).
  3. Нет разрешения органа опеки и попечительства (ООП) – на случаи, когда в сделке участвуют дети до 18 лет или недееспособные совладельцы. Обязательным условием является согласие городского опекунского совета. Причем в случае с ребенком придется еще и выделять ему долю в новой квартире (альтернативный вариант – перечислить деньги на банковский счёт).
  4. Неточная цена договора – занижение/увеличение стоимости квартиры может привести к печальным последствиям. Особенно, если ценник для совладельцев был выше, а на стороне доля продается гораздо дешевле (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
  5. Не определен порядок расчета с продавцом – договор содержит пункт о размере и сроках оплаты за квартиру.
  6. Отсутствие передаточного акта – большинство отделений Росреестра не примут заявление, если такого акта не будет в пакете с документами.
  7. Опечатки – если в договор закрадётся ошибка в сведениях, сделку приостановят. Описка в одной цифре может привести к отказу в регистрации – на поиск и устранение опечаток дается 3 месяца.

Итак, чтобы составить договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно посетить нотариуса. Соглашение включает условия: ФИО участников, адрес квартиры, площадь, размеры дробей, цену, обязанности, способ расчета. Одновременно с ДКП оформляется и акт приема-передачи квартиры.

Источники

  • https://ros-nasledstvo.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/
  • https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html
  • https://101dogovor.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-dolevaya-sobstvennost-u-prodavczov/
  • https://www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory_kupli-prodaji/dolevoj_kvartiry/
  • http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-v-dolevuyu-sobstvennost-obrazec.html

[свернуть]