Как купить квартиру правильно: на вторичном рынке, чтобы не обманули без риэлтора

Способы и варианты покупки квартиры

В первую очередь покупателю необходимо определиться с подходящим вариантом покупки с учетом личных финансовых возможностей.

За наличные средства

Суть способа в том, что заявленная цена недвижимого имущества выплачивается единовременным платежом (за исключением внесенной предоплаты в виде аванса или задатка). Таким образом можно оградить себя от каких-либо переплат, а при проведении сделки без привлечения посредников – сэкономить определенную сумму. Сторонами выступают два лица – продавец и покупатель. Они же совместно обсуждают условия купли-продажи, что позволяет достигнуть оптимальных договоренностей о сроках заключения договора, порядке расчетов и т. д.

В ипотеку

Оформление ипотечного кредита может стать оптимальным способом улучшения жилищных условий, когда покупатель не располагает достаточной суммой для оплаты полной стоимости жилья, но имеет стабильный высокий доход. В сделке купли-продажи в таком случае появляется еще одна сторона – банковское учреждение, которое принимает решение о возможности предоставления ипотеки. В случае положительного ответа заключаются два договора: договор купли-продажи с продавцом и кредитный – с банком. Последний полностью оплачивает покупку, но от покупателя требуется внесение первоначального взноса и последующих выплат с процентами. Кроме того, оплачиваются банковские комиссии и обязательная страховка жилья. Общая переплата по ипотеке может колебаться в пределах 40-300%. Покупатель фактически получает квартиру в собственность, но она остается в залоге у банка до погашения долга с учетом процентов. Любые действия по распоряжению объектом можно совершать только по согласованию с банком.

За материнский капитал

Способ подходит для семей с двумя детьми и более (при условии, что второй или последующий ребенок рожден после 1 января 2007 г.), которые имеют право на получение материнского капитала (МК). Одно из разрешенных направлений его траты – улучшение жилищных условий, поэтому приобретение недвижимости на вторичном рынке будет вполне законным. В 2020 году сумма МК составляет 453 026 руб. Предварительно один из родителей оформляет на свое имя именной сертификат, после чего может подавать заявление в Пенсионный фонд (ПФ) о распоряжении средствами. Срок обращения зависит от планируемого способа покупки жилья:

1. МК + собственные средства: не ранее достижения 3-летнего возраста ребенка (п. 6 ст. 7 закона № 256-ФЗ)
2. МК + заемные средства: в любое время (п. 6.1 ст. 7 закона №256-ФЗ). Средства разрешено использовать на внесение первоначального взноса или погашение текущих платежей по кредиту. Главное, чтобы последний был оформлен как «жилищный», на потребительские кредиты такая возможность не распространяется.

При этом следует учитывать, что ПФ будет оценивать соответствие параметров покупаемой жилплощади требуемым нормативам. А сумма МК поступит продавцу на лицевой счет с некоторой задержкой (около 2 месяцев) после заключения сделки, поэтому предстоит предварительно получить его согласие на подобный вариант расчета.

В рассрочку

Покупка недвижимости в рассрочку подходит для случаев, когда покупатель не располагает полной суммой денег на момент сделки, но рассчитывает получить остаток в ближайшее время. Таким образом, вносится первоначальный взнос (обычно не менее 50%), а остальная сумма выплачивается по установленному графику. При этом срок рассрочки обычно не превышает 3-12 месяцев, но в отдельных случаях может «растягиваться» до 24 месяцев. В зависимости от договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для коротких сроков) или с оплатой процентов за отсрочку платежа (до 10-12%).

Порядок покупки квартиры

Многие неискушённые покупатели постоянно задаются одним и тем же вопросом: с чего начать? Первое, что приходит на ум, – это воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры, то есть обратиться к знающим специалистам.

Естественно, такой вариант значительно снижает хлопотность процесса, потому как бумажной волокитой будут заниматься знающие люди и вам не придётся бегать по нотариусам и юристам. Критичная ложка дёгтя в этом деле – дополнительные расходы. Как ни крути, но любая работа должна оплачиваться, а грамотного специалиста тем более. Поэтому в этом случае будьте готовы заплатить кругленькую сумму за услуги такого рода.

Здесь пошаговая инструкция при покупке квартиры сводится всего лишь к двум пунктам: первый – это обратиться в агентство и заключить с ними договор на оказание услуг, и второй – дождавшись оптимального для вас предложения, сказать «да» и расписаться где нужно. Всё остальное за вас сделают профессионалы, вам нужно будет только заплатить оговоренную в контракте сумму за оказание услуг и за саму квартиру.

Самостоятельная покупка

В этом случае пошаговая инструкция при покупке квартиры приобретает множество пунктов и подпунктов. Сразу стоит заметить, что при самостоятельном приобретения жилья нужно запастись терпением, потому как поиск и оформление подходящей площади займёт очень много сил и времени.

Поиск жилья

Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.

Оптимальный вариант – это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции. Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта. К последнему варианту очень часто прибегают идущие в ногу со временем риэлтерские агентства, но и среди обычных продавцов иногда можно увидеть такую подачу объявлений.

Если вас интересует покупка квартиры в новостройке, то здесь однозначно лучше отдать предпочтение крупным застройщикам недвижимости, которые и владеют этими объектами. То есть искать нужно не конкретную квартиру, а строительную компанию. Найдите ту, которая строит в нужном вам районе, и уже потом определяйтесь с этажом и комнатами.

Несмотря на свою кажущуюся простоту, покупка квартиры в новостройке имеет и свои подводные камни. Один из таких – это некомпетентные строительные компании. Обязательно просмотрите отзывы о застройщике. Причём сделать это нужно не на сайте самой компании, а на специализированных форумах, где заказные отзывы сведены к минимуму. Это могут быть любые независимые ресурсы, так или иначе относящиеся к недвижимости: найти их несложно, и в каждом регионе будет пара сайтов как минимум.

Знакомство с квартирой

Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.

В случае с новостройками дела обстоят, как правило, иначе. Есть конкретные дни, которые указаны компанией-застройщиком, где желающие могут осмотреть объект и задать все интересующие вопросы. Такой осмотр проходит чаще всего в формате экскурсии: группа потенциальных покупателей ходит с «гидом», попутно узнавая необходимую информацию.

Вернёмся ко вторичному жилью. В день, когда вы договорились с продавцом о встрече, вам следует ещё раз созвониться и уточнить время. Иногда случается, что квартира уже продана или обещана другому за хороший аванс, то есть более «интересному» клиенту. Если со стороны продавца выступает риелтор, то он может попросить вас об индивидуальной встрече сам, чтобы задать некоторые вопросы.

Дело в том, что на работнике агентства недвижимости лежит ответственность по договору, то есть здесь речь идёт о безопасности сделки в первую очередь для продавца. А сделать какие-то выводы о покупателе по телефону очень сложно. Некоторые агентства так и вовсе предлагают подписать своеобразные бланки на покупку квартиры, которые гарантируют дальнейшее сотрудничество двух сторон.

Осмотр

Первым делом нужно осмотреть подъезд. По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах. По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.

Обязательно обратите внимание на стены и плинтусы. В особенности это касается первого этажа, где нередко можно увидеть плесень, – рассадник болезней. Если вы рассматриваете вариант с последними этажами, то необходимо досконально рассмотреть потолки и качество стен. Наличие хотя бы малейших следов подтекания говорит о том, что вы будете мучиться с ремонтом жилплощади до тех пор, пока не будет нормально отремонтирована крыша дома. Поэтому отнеситесь с особой осторожностью к обилию ковров или новеньким обоям. Как правило, без подвоха здесь не обходится: делать ремонт в квартире перед продажей согласится не каждый, потому как эти деньги можно потратить на благоустройство другого, то есть своего будущего жилья.

Угловая квартира требует несколько другого, особого подхода, в отличие от остальной площади дома. Она предоставлена, что называется, всем ветрам, поэтому такое жильё, без надлежащего внимания становится заметно холоднее, а вместе с тем добавляется и сырость.

В обязательном порядке осмотрите всю сантехнику. Если таковая закрыта симпатичными панелями, то не постесняйтесь попросить хозяина как-то приоткрыть её или демонтировать. Чаще всего за такой «красотой» скрываются большие сантехнические огрехи в виде ржавых и подтекающих труб.

Обратите внимание на запах. Если вас при осмотре встречает сильный запах лаванды или «горной свежести», то нужно насторожиться. Здесь может быть завуалирована зловонная канализация или какая-нибудь местная свалка под окном.

Также следует заметить, что осматривать квартиру лучше в светлое время суток. Свет от лампы не так много скажет о ремонте или мелких деталях интерьера, да и вид из окна вы толком не оцените, равно как и «дневную жизнь» жилья (трамваи, гудение машин под окнами и т. п.).

Проверяем покупаемую недвижимость

Проверку недвижимости (документов для покупки квартиры) можно поручить квалифицированным специалистам, а можно осуществить и самостоятельно.

При этом следует выполнить следующие действия:

• Выяснить, каким образом предыдущий владелец получил продаваемое жилье (приватизировал, купил, получил по наследству и пр.). Этот факт должен подтверждаться соответствующими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Крайне желательно изучить выписку из ЕГРП на жилое помещение, обратив внимание на частоту предыдущих сделок, факты обременений, арестов имущества. Если в последние три года сомнительных действий не совершалось (три года — срок исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью), можно рассматривать данный вариант покупки.
• Проверить техническое состояние и качество квартиры. Если жилье требует ремонта — это видно невооруженным глазом, но гораздо важнее сверить фактическое ее состояние с техническими документами (план БТИ и др.). Если имеется перепланировка или переустройство, они должны быть согласованы («узаконены»).
• Проверить правомочия лица, действующего от имени продавца (в случае, если продают по доверенности — она должна быть заверена нотариусом, не иметь помарок и подчисток). Если сделкой занимается сам собственник — желательно проверить действительность его паспорта (на сайте Управления по вопросам миграции при МВД России), а также оценить адекватность /дееспособность продавца. Если его способность здраво разговаривать и действовать под вопросом — следует поискать другой вариант жилья.
• Выяснить наличие третьих лиц, имеющих права на жилое помещение. Это могут быть отбывающие наказание граждане, несовершеннолетние дети, др. лица. От продавца, состоящего в браке следует запросить согласие супруга на продажу. Проще всего проверить квартиру, получив расширенную выписку из домовой книги, где указываются все лица, зарегистрированные и сохраняющие право на проживание.

Внимательность и аккуратность покупателя на этапе подготовки к покупке квартиры поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Переговоры

После того как вы досконально изучили жильё и осмотрели подъезд, можно переходить к переговорам с продавцом и обсуждению аванса при покупке квартиры. Те изъяны, которые вы увидели, могут быть использованы в качестве предлога, то есть можно попросить скидку. Больше чем на 10 % продавцы, как правило, не снижают цену, но иногда некоторые согласны и на большее.

Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец. Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны. Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.

Первый взнос

Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

Варианты проведения сделки

Определяя, как происходит сделка купли-продажи квартиры, следует оговорить, что отчуждаться может, как всё помещение, так и его доля. Та и другая сделка имеют свои отличия. Рассмотрим особенности, как происходит проведение каждой из них.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа осуществляется в письменном виде. К договору ещё прикладывается акт приёма-передачи. Перед составлением основного документа часто подписывается предварительное соглашение, а также бумага, свидетельствующая о даче задатка.

Купля-продажа доли в квартире

Правила отчуждения доли помещения гласят, что если подобная часть продаётся в долевой собственности, то обязательно нотариальное удостоверение сделки. Если же помещение пребывает в единоличной или общей собственности, подойдёт и простая форма соглашения. Исключением послужит выделение доли супругу из единоличной собственности.

Проходить процесс будет с учётом следующих особенностей:

• владелец должен предоставить документацию на объект;
• потребуется оформить отдельный счёт по оплате коммунальных услуг;
• прежде чем продать свою долю постороннему лицу, необходимо предложить купить её остальным гражданам, владеющим оставшимися долями;
• предупреждение о продаже доли оформляется в письменном виде.

Купля-продажа между родственниками

Соглашения между родственниками оформляются аналогично тем, что и составляются между чужими людьми. Обычно такие сделки являются фиктивными, поскольку никакие средства друг другу родственники не дают.

Часто к подобному методу прибегают как к альтернативе составления завещания.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
   • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
   • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
   • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
   • количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
   • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
   • наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
   • отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
   • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
   • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
   • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

• архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
• справки ПНД и НД на всех собственников;
• кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

• необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
• о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
• обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
• нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

• договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
• закладная;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
• некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

• государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
• оплата услуг нотариуса;
• оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

В МФЦ и через госуслуги

Физические лица подают комплект документов на гос регистрацию квартиры в собственность через МФЦ или госуслуги. По сути, МФЦ является посредником между Росреестром и заявителем: его задача – принять документы и передать их в регистрирующий орган.

Учтите тот факт, что все МФЦ работают в порядке электронной очереди, но записаться на приём можно и заранее. Комплект документов, подаваемых в многофункциональный центр или на портал госуслуг, практически тот же. При этом плюсы подачи через МФЦ в том, что:

• Там установлены банковские терминалы, поэтому оплатить госпошлину можно прямо при подаче документов.
• Сотрудники центра могут помочь вам с оформлением документов и проконсультировать вас по всем имеющимся вопросам.

Переоформление права собственности на вторичное жилье

При покупке квартиры на вторичном рынке вам также придется официально утвердить право собственности. Процедура ничем не отличается от аналогичного процесса для новостройки. Новый собственник должен:

• подготовить пакет документов,
• подать бумаги в государственный орган регистрации,
• получить выписку из ЕГРН.

Пакет документов также идентичен. Подготовьте оригиналы и копии: паспорта владельцев, договора купли-продажи, технического паспорта и плана квартиры, справки об отсутствии долгов по коммуналке, квитанции об оплате государственной пошлины, выписки из домовой книги.

Важно! Если план и техпаспорт квартиры были составлены более, чем 5 лет назад, придется снова вызывать специалиста из БТИ.

С момента подачи документов и до дня получения выписки придется подождать 18 дней.

Последствия жизни в квартире без права собственности

Даже после подписания акта приемки, получения ключей и ввоза собственных вещей в новую квартиру, вы все еще не являетесь полноценным собственником этого жилья. Не стоит откладывать регистрацию имущественных прав, поскольку их отсутствие создает некоторые трудности:

1. Увеличится срок уплаты НДФЛ. Если квартира будет продана в первые три года после покупки, срок будет отсчитан с момента регистрации прав собственности. Больше об уплате НДФЛ и возможности заплатить меньше я уже рассказывала в отдельном материале.
2. Нельзя прописаться по месту проживания. Косвенным негативным последствием могут стать проблемы с трудоустройством, сложности с получением места в школе или детском саду и т. д.
3. Нельзя совершать никаких сделок с новой квартирой: продать, передать по дарственной, внести в завещание, сдать арендаторам и т. д.
4. Нельзя оформить дотации или льготы на оплату коммунальных услуг.
5. Нельзя реализовывать материнский капитал – пенсионный фонд потребует предоставить документ, подтверждающий ваше право собственности на то жилье, которое было приобретено за счет материнского капитала.

Что такое налоговый вычет и как им воспользоваться

Если вы работаете официально и платите подоходный налог, при покупке квартиры или другого жилья вы можете получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости недвижимости, но не более 260000 рублей. Так, за год вы вправе вернуть подоходный налог — 13% от официальной зарплаты. Производить возврат можно на протяжении нескольких лет, пока сумма налогового вычета не будет компенсирована в полном объеме.

В целом, существует множество способов купить квартиру: выбрать объект в новостройке или на вторичном рынке, у собственника, застройщика, посредника, на торгах, оплатить всю сумму полностью, воспользоваться программой рассрочки, ипотеки или одной из социальных субсидий. Каждая сделка будет иметь свои особенности и преимущества в каждом конкретном случае. Чтобы правильно оценить все возможные риски и выбрать самый оптимальный вариант для улучшения жилищных условий, обратитесь за помощью к профессионалам в сфере недвижимости.

Получение налогового вычета

После оформления права собственности покупатель вправе компенсировать часть расходов через заявление на имущественный налоговый вычет. Воспользоваться такой возможностью могут только официально работающие граждане, которые регулярно уплачивают НДФЛ. К обязательным условиям также относятся следующие:

• Недвижимость куплена за личные средства или в ипотеку.
• Продавцом не являлся близкий родственник или работодатель.
• Для приобретения не привлекались средства государственной субсидии (маткапитал и т. п.)
• Покупатель ранее не использовал свое право на налоговый вычет в полном объеме.

На заметку! Максимально допустимая сумма вычета зависит от способа покупки жилья: 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.) по сделкам за «наличку» или 390 000 руб. (13% от 3 млн. руб.) при использовании ипотеки.

Возможные проблемы и способы исключения рисков

Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.

Наиболее распространённые действия мошенников:

• поддельные документы;
• двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
• подмена квартиры;
• продажа чужой недвижимости.

Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.

Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:

• не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
• не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
• скрыть недееспособность собственника;
• скрыть права третьих лиц на жильё;
• скрыть иные проблемы, существующие в квартире.

Обязательные условия, чтобы избежать рисков, следующие:

1. Правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны представляться в оригиналах.
2. Вся документация должна иметь правоспособный вид, без порчи текста и помарок.
3. Документация из БТИ – не старше одного года.
4. Кадастровые справки об обременении и аресте – не старше одного месяца.
5. Паспорт – с пропиской и не просрочен. По фотографии в паспорте можно идентифицировать владельца.
6. Сведения о собственнике на сайте Росреестра соответствуют представленным продавцом документам.
7. Статус и правоспособность юридического лица можно идентифицировать по его официальному сайту и пакету представленной документации.

Советы, нюансы, особенности, что нужно знать покупателю

По мнению риэлторов и юристов, затевать процесс приобретения квартиры лучше всего весной или осенью. Именно эти сезоны считаются временем оживления рынка недвижимости и появления выгодных предложений. Зимой иногда можно рассчитывать на снижение цен на жилье. При этом период зимних праздников, как и летнее время, считается на вторичном рынке «мертвым сезоном».

Чтобы процесс покупки прошел максимально гладко, полезно также учесть следующие рекомендации:

• При выборе будущего жилья обращать внимание не только на его внутреннее состояние, но и на состояние мест общего пользования (подъезд, лифт), стен дома (отсутствие трещин, разошедшихся швов и пр.), придомовую территорию и окружающую инфраструктуру. Соответственно для внимательного осмотра всех деталей также лучше подойдет светлое время суток.
• Для осмотра квартиры желательно выбирать дневное время, поскольку при искусственном освещении сложнее заметить важные детали. Оптимальный вариант – договориться о встрече в выходной день. Если есть возможность, желательно пригласить с собой знакомого специалиста (строителя, сантехника, электрика) или даже профессионального оценщика. Но услуги последнего будут сопряжены с дополнительными расходами. В крайнем случае можно взять друга или родственника, которые помогут объективно оценить объект.
• Полезную информацию можно получить не только от собственника, но и из сторонних источников: соседи по двору могут рассказать о деталях проживания в выбранном доме, а из СМИ и интернет-ресурсов можно узнать о серьезных недостатках (например, при наличии «громких дел», связанных с ветхим состоянием здания, срочной необходимости ремонта и пр.).
• При проверке документов обращать внимание не только на сам факт их наличия, но и идентичность сведений в каждом из них (ФИО собственника, адрес объекта, дату регистрации права собственности и пр.). Кроме того, на каждом экземпляре не должно быть никаких зачеркиваний, исправлений, переклеивания фотографий и пр. подозрительных нюансов.

Кроме того, следует учесть основные факторы риска, связанные с приобретением «вторички»:

Какие документы останутся у продавца после процедуры ?

У бывшего собственника квартиры должен остаться один из экземпляров договора купли-продажи, копия расписки о получении денег и второй экземпляр акт приема-передачи жилья.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство не стоит на месте, в нормативы постоянно вносятся коррективы. Чтобы правильно провести сделку купли-продажи, следует учитывать следующие нововведения:

• реализация доли в обязательном порядке регистрируется у нотариуса;
• аналогичное правило действует при разделе имущества, нотариальному удостоверению подлежит вся документация;
• если на проданную квартиру выявлено право собственности менее 5-ти лет, сделка облагается 13-ти процентным налогом (исключением послужит наследование имущества, его рента и приватизация).

Плюсы

Из рассматриваемой манипуляции с недвижимостью можно выделить следующие положительные моменты:

• соглашение можно составить между любыми людьми, в том числе и между родственниками;
• в бумаге разрешается указывать любые дополнительные условия, которые помогут детальнее урегулировать процесс исполнения договора
• оспорить грамотно составленный документ будет непросто.

Минусы

Как и везде, здесь можно выделить свои недостатки:

• трудоёмкость процедуры, которая требует много времени и знаний;
• есть вероятность попасть на мошенников;
• возможны дополнительные расходы на услуги риелторов, нотариусов и т.д.

Заключение

Купля-продажа квартиры обеспечивается пакетом документов, которые должны участвовать в сделке. После их проверки и осмотра помещения оформляется ДКП, после чего продавец получает деньги.

Договор регистрируется в МФЦ. Продавец юрлицо дополнительно представляет документы от учредителя. На каждом этапе сделки следует проявлять внимательность, избегая рисков.