Все статьи, Полезные советы

Как лишить собственника доли в приватизированной квартире без согласия

Содержание

Как можно лишить доли в квартире без согласия?

В результате приватизации или по сделке купли-продажи часто имущество переоформляют сразу на несколько владельцев. Хотя объект по-прежнему считается единым, он принадлежит не единственному хозяину, а нескольким лицам, которые должны определить порядок пользования общим оборудованием, нежилыми помещениями, соблюдать требования по содержанию и обслуживанию недвижимости. Если совместное существование невозможно, стороны вправе договориться о выкупе доли по обоюдному согласию, с последующим переоформлением права на собственность.

Сделка по выкупу доли у сособственников не предусматривает предварительного согласования, поскольку право приоритетной покупки принадлежит текущим сособственникам. Если собственники долей приняли общее решение и подписали договор купли-продажи, достаточно его заверить в нотариальной конторе и обратиться в регистрирующий орган о внесении изменений в право на собственность.

К сожалению, слишком часто совладельцам жилья не удается договориться о правилах совместного проживания, либо не подходят условия продажи квадратных метров, и приходится искать иные варианты урегулирования проблемы в пределах предусмотренного законом порядка. Принудительный выкуп возможен, но предполагает наличие некоторые обстоятельств:

  1. Размер доли ничтожно мал, чтобы обеспечить комфортное проживание всем сособственникам.
  2. Есть претенденты из соседей, желающие и готовые выкупить часть, принадлежащую другому.
  3. Кем-либо из владельцев квартиры созданы условия, ущемляющие интересы других, а отношение к собственности не соответствует требованиям по оплате содержания и поддержанию имущества в порядке.

Без решения суда никак не обойтись, если продавец не согласен освободить помещение или отказаться от доли, а также если покупатель предложил сумму, не соответствующую рыночной стоимости аналогичной части собственности. Когда речь заходит об отчуждении жилья, стороны действуют, исходя из конституционной нормы, приведенной в п. 3 ст. 35 Конституции РФ, предписывающие проводить изъятие только при наличии соответствующего судебного постановления.

Важно учитывать, что при отсутствии вины собственника в причинении дискомфорта остальным жильцам, нет оснований для принудительного изъятия жилья без выплаты положенной компенсации. Обычно, так происходит при намерении объединить несколько долей одним из сособственников, с обязательным предоставлением компенсационной выплаты в пределах суммы, назначенной судом.

Иначе обстоит ситуация, когда жилец игнорирует свои обязательства по содержанию, ремонту, оплате коммунальных ресурсов, пользуясь коммунальными ресурсами и общим имуществом в полном объеме. Хотя неплательщики не приветствуются и не имеют оснований для защиты, принудительное изъятие доли у должника – явление маловероятное. Сотрудники ФССП, пытаясь взыскать задолженности, в первую очередь обратят внимание на более ликвидное имущество. Если владельца-должника и лишат собственности, он получит компенсационную выплату после вычета долга и издержек на исполнительное производство.

Как выселить собственника из квартиры?

Процедура выселения собственника происходит примерно в таком порядке:

  • жители дома обращаются за помощью в правоохранительные органы, чтобы приструнить разбушевавшегося собственника квартиры;
  • если это не дало никакого эффекта — после сбора доказательной базы они должны подать коллективный иск в суд;
  • если судом было вынесено решение о выселении жильца, тогда его недвижимость выставляется на публичные торги, а часть денег покрывает долги владельца (если таковые имеются)

Принудительное изъятие жилья

Если в квартире живет недобросовестный собственник, можно попытаться доказать значимость его нарушений и тяжесть проступков, делающих невозможным совместное с ним проживание. Стоит рассмотреть возможность подготовки доказательств для суда, основанных на следующих фактах:

  • при наличии иска о взыскании задолженности по ипотечному кредиту;
  • подача иска от имени управляющей компании (ЖЭК, ТСЖ, коммунальных служб) для взыскания неоплаченных и просроченных ежемесячных платежей;
  • иск от неполучателя алиментов (его законного представителя) или от прокуратуры о погашении алиментной задолженности, накопившейся после вынесения соответствующего решения суда о назначении выплат.

Если суд примет решение взыскать накопленный долг путем продажи имущества, жилье неплательщика выставляют на продажу. Потеря части в квартире дает право на получение компенсации, в размере разницы между вырученной от продажи суммой и общим размером долга.

Против истца может быть истолкован факт, что владелец длительное время не пользовался недвижимостью и проживал совсем в другом месте. Суд обязательно учтет факт, что нерадивый совладелец имеет другое жилье или место жительства.

Использование квартиры не по назначению

Жилищный кодекс РФ определяет границы допустимого в использовании своей жилплощади. Основной принцип можно сформулировать так: используй квартиру как хочешь, если только это не мешает другим. В квартире можно заниматься профессиональной деятельностью или даже бизнесом, если это не нарушает прав и интересов соседей.

Прямо закон запрещает только два вида деятельности — промышленное производство в домашних условиях и миссионерскую деятельность религиозных организаций. Поправка, касающаяся использования квартиры в культовых целях, была внесена в Госдуму в рамках антитеррористических законов (так называемый «пакет Яровой») в 2020 году. Под миссионерской деятельностью понимается «распространение информации о своём вероучении среди лиц, не являющихся участниками данного религиозного объединения, в целях вовлечения их в состав последователей».

Кроме того, Жилищный кодекс предписывает пользоваться квартирой, соблюдая не только интересы и права соседей, но и пожарные, санитарно-гигиенические и экологические нормы.

Если квартира используется не по назначению или в ней нарушаются нормы технической безопасности, то рано или поздно об этом узнают соседи, а вслед за ними — полиция. В этом случае орган местного самоуправления даст срок для устранения нарушений и их последствий. Если и это не останавливает собственника от игнорирования норм закона, власти подают на него в суд. Согласно статье 293 Гражданского кодекса, по решению суда помещение может быть изъято и продано на торгах. Вырученные средства возвращаются лишенцу — за вычетом судебных издержек.

Принудительный выкуп другими собственниками

Если доля, которой владеет человек, слишком мала, чтобы обеспечить его достаточными условиями для проживания, есть все шансы выиграть в суде иск и лишить доли в квартире без согласия собственника.

Перед обращением в суд, необходимо выявить основания и найти подтверждения следующих условий:

  • ответчику принадлежит ничтожная часть квартиры;
  • ее невозможно выделить в натуре, закрепив за отдельным собственником отдельную комнату;
  • жилье не относится к единственному и не занято собственником, поскольку он живет в другой, более комфортной квартире, доме.

Сложности возникают при определении максимального размера доли, которое даст право на выкуп и передачу несогласному собственнику компенсации. Можно владеть 1/10 долей в частном доме в 200 квадратных метров и иметь все возможности для выдела в натуре и оборудовании комфортного проживания.

Иногда даже ½ часть оказывается неприемлемой, поскольку метраж малогабаритной квартиры составляет 18-20 квадратных метров без возможности организации раздельного комфортного существования. Хотя разница в долях существенная, по факту обстоятельства разные. В первом случае, суд может отклонить иск о признании доли несущественной, а во втором есть все шансы выиграть дело.

Выдел доли и компенсация

Появление частей жилья в собственности относится к «тяжёлому наследию» приватизационного процесса, начавшегося с 90-х годов 20-го века. Возможность приобретать и реализовывать доли в квартирах использовалась не только с целью получения регистрации, но и для вселения, превращения жизни соседей в ад с перспективой завладеть за бесценок объектом недвижимости целиком.

Прецеденты доходили до судебных разбирательств в Верховном Суде, поскольку в соответствии со статьёй 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания, а согласно статье 247 ГК РФ долевой собственностью необходимо распоряжаться по соглашению сторон, при отсутствии которого руководствоваться решением суда. Теоретически владелец мог проживать, имея два квадратных метра, что шло вразрез с интересами остальных жильцов и требовало лишить права собственности через суд.

Впервые революционное решение было вынесено Верховным Судом в 2012 году о принудительной выплате компенсации за лишение прав собственности на долю в квартире собственникам малой части. При отсутствии согласия хозяина для выплаты денежных средств необходимо одновременное выполнение трёх условий в соответствии с п.4 ст.252 ГК РФ:

  1. Незначительность доли. Данный параметр рассматривается не в относительном выражении, а приравнивается к квадратуре на одного человека, установленного местными властями для проживания в конкретном регионе. Например, 1/6 часть квартиры, имеющей 30 и 120 квадратных метров – разные числовые величины, ведущие к разному подходу.
  2. Отсутствие реальной возможности выдела. Чтобы принудительно лишить права собственности на долю в квартире, суд рассматривает два критерия:
      сопоставление размера принадлежащей жилплощади по метражу с размером минимальной комнаты;
  3. основание приобретения, позволяющее сделать вывод о цели (нейтральный фактор – следствие приватизации, негативный – покупка хозяином, знающим предварительно о невозможности выдела).
  1. Отсутствие существенного интереса в использовании по назначению. Судами принимается во внимание наличие иной жилплощади для проживания.

В Госдуме рассматривается законопроект, согласно которому россиян лишат права наследовать долю в квартире, обязывая реализовать часть. Практически при передаче в долевую собственность имущества будущие хозяева в трёхмесячный период должны будут определиться, кто станет единоличным хозяином. В противном случае недвижимость будет реализована на аукционе с лишением прав собственности на квартиру в обмен на вырученные средства, разделенные между участниками пропорционально долям.

Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

  1. По его добровольному согласию.
  2. По решению суда.
  3. В рамках принудительного выкупа.

Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

  • Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
  • Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
  • Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
  • Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

  1. Доля в общем праве собственности малозначительна.
  2. Доля не может быть выделена в натуре.
  3. Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

Обращение в суд

При отсутствии достигнутого соглашения между сторонами лишение доли в приватизированной квартире возможно путём обращения в судебные инстанции и последующим принятием решения. Процедура имеет жёсткий регламент по соблюдению, включающий:

  1. Попытку достижения соглашения в досудебном порядке. Необходимо представить документы, подтверждающие желание проведения переговоров и игнорирование второй стороной.
  2. Подготовку аргументов для принудительной реализации части собственности:
    • доказательства малозначительности;
    • наличие иного объекта недвижимости;
    • невыполнение обязательств по погашению задолженности по ипотеке, коммунальным платежам.
  1. Составление искового заявления с указанием адреса месторасположения территориального отделения судебного органа, анкетных данных истца и ответчика с указанием информации относительно спорного объекта недвижимости, включающей:
    • юридический адрес квартиры, метраж, размер долей, принадлежащих каждому собственнику;
    • обстоятельства получения объекта в собственность (участие в приватизации, купля-продажа, договор долевого участия, дарственная);
    • исковые требования и список лиц, свидетельские показания которых существенны для комплексной оценки картины;
    • дату предоставления и подпись.
  1. Участие в судебных разбирательствах с целью доказательств обоснованности обращения с готовностью обжалования решения.

К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованную необходимость для того, чтобы лишить права собственности на долю в квартире неугодного соседа:

  • выписку ЕГРН о подтверждении в собственности иного объекта недвижимости;
  • справки жилищно-коммунального хозяйства о числящейся задолженности по предоставленным услугам;
  • техническую документацию на объект недвижимости;
  • акты правоохранительных органов, подтверждающие нарушение общественного правопорядка;
  • выписку из домовой книги о зарегистрированных гражданах;
  • банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины в размере, зависящем от желаемой для выкупа доли.

Образец искового заявления

Срок рассмотрения составляет пять дней с момента подачи документации, по истечении которых выносится вердикт о принятии в судебное производство или возврате истцу в связи с недостатком аргументов для разбирательства. Судебный процесс в зависимости от необходимости сбора дополнительной информации, проведения экспертиз и позиций сторон продолжается от нескольких месяцев до нескольких лет.

Права дольщика в приватизированной квартире независимо от метража относятся к охраняемым конституцией страны. Принудительная реализация вследствие незначительности доли или бесхозяйственного отношения возможна по решению судебных инстанций, занимающих неоднозначную позицию. Доведение в процессе разбирательств до высшей инстанции – Верховного суда и наличие законопроекта о запрете долевой собственности красноречиво свидетельствуют о спорности трактовок законодательства

Как лишить доли в приватизированной квартире без согласия

Логично действовать по принципу «незначительная доля – выкуп», т.к. это оптимальный вариант при любой ситуации. Разумеется, если часть мала и не представлят интереса для собственника.

Порядок действий

Принудительный выкуп малозначительной доли требует соблюдения судебной процедуры. Прежде чем отдавать деньги за часть жилья, истец доказывает факт незначительности. Если доказательств не последует или они окажутся поверхностными – суд откажет в рассмотрении иска.

Как законно лишить доли в квартире без согласия собственника:

  1. Уведомить совладельца о желании выкупить его долю.
  2. Получить отказ, зафиксировать его в письменном виде.
  3. Собрать аргументы в пользу выкупа малозначительной части жилья.
  4. Оценить стоимость доли.
  5. Подготовить исковое заявление, приложить документы.
  6. Предоставить сведения о платежеспособности – таким образом суд увидит, что вы имеете достаточно средств для выкупа доли ответчика.
  7. Обратиться в городской (районный) суд по месту нахождения объекта недвижимости – передать пакет документов через секретаря.
  8. Дождаться определения о возбуждении гражданского дела по жилищному вопросу.
  9. Отстоять позицию на заседаниях суда, привлечь свидетелей, ходатайствовать о назначении экспертизы.
  10. Перевести деньги на счет ответчика.
  11. Переоформить права в отделении «Мои документы» или в Росреестре.
  12. Забрать выписку из ЕГРН и начать распоряжаться долей (например, присоединить ее к уже имеющейся части жилья).
 Обратите внимание, что истец обязуется иметь деньги для выкупа малозначительной доли ответчика. Если не предоставить информацию о депозите, суд сочтет требования несерьезными. Вероятный исход при таком раскладе – отказ в удовлетворении иска.

Иск о принудительном выкупе доли в квартире

Обязательным условием при составлении иска является соответствие требованиям ст. 131—132 ГПК РФ.

Укажите в содержании следующие данные:

  • наименование суда – например, городской или районный;
  • личные данные истца и ответчика – ФИО, адрес, контактный телефон;
  • сумма иска – рассчитывается на основе цены доли;
  • название документа;
  • адрес, кадастровые данные, площадь квартиры;
  • сведения о незначительной доле – процент от общей собственности, количество кв. метров;
  • сведения о праве собственности;
  • данные о попытках урегулировать спор на досудебной стадии;
  • указать причины считать жилую часть малозначительной, сослаться на доказательства;
  • основное требование истца – признать долю незначительной и назначить выкупную цену за ее продажу;
  • приложения-документы (списком);
  • сведения о вызове свидетелей;
  • дата и подпись истца.

Необходимые документы

Серьезные аргументы нужно передать в документальном виде, чтобы суд имел представление о намерениях истца.

Документы могут быть следующими:

  • копия паспорта истца + оригинал для подтверждения;
  • минимум 3 экземпляра иска – один остаётся у истца, второй уходит на рассмотрение в суд, третий – в адрес ответчика;
  • актуальный документ о праве собственности – свидетельство или выписка из ЕГРН;
  • подтверждающий документ, который указан в регистрационной выписке или свидетельстве;
  • технический паспорт жилья;
  • выписка из домовой книги;
  • сведения о депозите или выписка с банковского счёта – о наличии средств для выкупа доли ответчика;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Вместе с основными документами истец предоставляет аргументы в пользу своей правоты:

  • аудио­–, видео–, фотоматериалы;
  • заключения экспертов и оценщиков – о невозможности выдела в виде комнаты;
  • свидетельские показания;
  • копии протоколов участкового, полиции;
  • акты ЖЭК, СЭС и других органов;
  • предыдущие решения суда по вопросу;
  • прочие доказательства.

Имеющийся пакет может быть дополнен ходатайствами истца. Например, о проведении экспертизы жилого помещения.

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

Сроки

Судебные разбирательства не имеют точных сроков, в каждом конкретном деле будут свои временные периоды.

Стандартный срок рассмотрения дела в городском (районном) суде – 2 месяца с момента подачи иска. Обычно проходит 5 дней и суд выносит определение о судьбе искового заявления – возбудить гражданское производство или оставить иск без движения. Срок на обжалование судебного вердикта – 30 дней, однако ответчику дается 10 дней на подачу апелляции.

Регистрация также предусматривает срок на обработку заявки – выписку из ЕГРН выдают в течение 4-10 дней, без учёта праздников и выходных.

Госпошлина, расходы

Лишение собственника доли в квартире – это имущественный спор, поскольку в нем фигурирует часть жилого помещения. Размер госпошлины в таких делах связан с ценой исковых требований.

Например, если цена выкупаемой доли до 20 000 рублей, судебный сбор составит 4%, но не менее 400 рублей. Если же цена требований превышает 200 001 рублей – истцу придется заплатить уже 5 200 рублей + 1% от суммы превышения 200 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Переоформление доли в органе Росреестра обойдется в 2 000 рублей на одного собственника.

За что могут отнять имущество

Закон допускает изъятие собственности лишь в крайних случаях, когда это связано с виной собственника в противоправных действиях или с интересами государства и общества.

На практике возможны такие случаи изъятия доли в недвижимости:

  • За неуплату ипотеки.
  • За бесхозяйственность при содержании культурных ценностей, когда человек живёт в памятнике архитектуры.
  • При нарушении прав и законных интересов других людей.
  • При нарушении закона, за которое предусмотрена конфискация имущества.
  • Изъятие участка и строений на нём на государственные нужды. Это возможно на законных основаниях лишь по решению суда.

Все эти правила по изъятию собственности в равной степени относятся и к изъятию доли в собственности.

Добровольное отчуждение

Добровольное отчуждение – это наилучший вариант решения конфликта между собственниками. Он поможет избежать потери времени и нервов на длительные судебные разбирательства. Способы добровольного отчуждения:

Дарение доли в квартире родственнику

  • продажа;
  • обмен;
  • дарение;
  • рента.

При добровольном отказе от своей доли составляется соответствующий договор. Документ заверяется нотариусом и в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. После этой процедуры старый собственник лишается доли. Такой способ гораздо проще принудительного, ведь можно просто заплатить владельцу доли или мирно договориться о бесплатной передаче. Если ничего не получится, придется лишать собственника прав в принудительном порядке.

Принудительное отчуждение

Дольщики не могут самостоятельно отнять долю других собственников недвижимости. При этом использовать методы давления противозаконно. Поэтому, если мирно договориться не получилось, нужно идти в суд.

Обращение в суд с требованием лишения дольщика права собственности имеет шансы на успех лишь в исключительных случаях. Например, судебный иск будет удовлетворен, если дольщик допустил задолженность за коммунальные услуги, сопоставимую со стоимостью его доли. Также к числу оснований относится нарушение обязательств по погашению ипотеки и совершение правонарушений, которые могут повлечь за собой конфискацию имущества.

Если основание есть, суд должен вынести одно из двух решений: это либо прекращение права собственности, либо публичная реализация имущества.

Есть еще один способ лишения дольщика права собственности. Это принудительный выкуп малозначительной доли. Основания для этого прописаны в Гражданском кодексе. Такое решение возможно в случае, если владелец обладает малой долей и его часть не может быть выделена. При этом у собственника не должно быть интереса в пользовании общим имуществом.

При совпадении указанных факторов суд имеет право обязать собственника продать свою долю остальным владельцам даже при отсутствии согласия со стороны последнего. Все дольщики должны будут оплатить стоимость в равной степени.

Однако здесь следует учитывать и важный нюанс. Гражданский кодекс не отвечает на вопрос, что считается малозначительной долей. Поэтому решение возлагается именно на судью. Судебная практика по этому вопросу крайне неоднозначна. Известны случаи, когда малозначительной признавалась доля 1/12, а в других ситуациях суд счел малозначительными 1/4 недвижимости.

Если суд все-таки принимает решение о принудительном выкупе доли другими дольщиками, им нужно сразу же выплатить денежную компенсацию. Поэтому важным документом в суде является выписка с банковского счета о том, что у покупателей имеется достаточная сумма. Выплата будет произведена по рыночной стоимости, поэтому, перед тем как принять попытку выкупа, нужно будет оценить долю собственника.

Как избежать отчуждения?

Разумеется, большинство владельцев готовы отстаивать свое право собственности. И у них есть реальные возможности сделать это через суд. Однако в таком случае необходимо доказать, что оснований для принудительного лишения или выкупа доли нет.

Итак, как уже говорилось выше, принудительный выкуп может быть назначен лишь при совпадении трех обстоятельств: незаинтересованность в использовании имущества, маленькая доля и невозможность ее выделения. Если же хотя бы один фактор отсутствует, суд не имеет права требовать принудительной продажи доли. Разумеется, лучше всего в таком случае обратиться к профессионалу, который поможет подготовиться к разбирательствам.

Итак, во время рассмотрения дела суду нужно будет удостовериться, что в доме отсутствует комната, равная по квадратуре доле собственника. Например, если в квартире 50 кв. м собственник владеет долей, равной 1/5 и в жилье есть помещение, площадью 10 кв. м, суд не сможет вынести решение в пользу дольщиков, требующих принудительной продажи.

Кроме того, важно и основание, благодаря которому собственник получил свою долю. Если недвижимость была приобретена коллективно несколькими владельцами, вероятность признания доли малозначительной крайне невелика.

Еще один момент, который обязательно рассмотрит суд – нуждаемость владельца. Если у него имеется другое жилье – суд может принять решение в пользу дольщиков. Если жилье единственное – вероятность принудительного выкупа стремится к нулю.

Можно ли лишить доли в квартире без согласия

Совместное владение имуществом или долевая собственность — это собственность на объект, который принадлежит нескольким владельцам одновременно. Все собственники имеют равные права на имущество в размерах своей доли.

Самыми распространенными ситуациями, когда возникает совместное владение, являются:

  • купля-продажа или получение имущества по договору дарения, то есть отчуждение части в пользу других людей;
  • получение на правах наследства на долю;
  • получение доли по условиям брачного договора при вступлении в брак;
  • раздел совместно-нажитого имущества при разводе супругов.

Ни один из собственников не может заставить других отказаться от своей доли в квартире. Процесс лишения собственности проводится только в судебном порядке, где может быть принято соответствующее решение.

Так, всего можно выделить три способа отчуждения доли квартиры:

  • Добровольный отказ владельца. В этом случае выбирается форма отчуждения, то есть прежний владелец может добровольно продать свою долю, подарить ее или обменять.
  • Отчуждение имущества по решению суда. Данное решение суд может вынести на основании веских причин. Одной из них является неспособность собственника содержать свое имущество. Если у владельца большая задолженность по коммунальным платежам, непогашенные кредиты и другие долги, то доля в квартире может быть изъята у собственника. При этом полученная компенсация может быть направлена на уплату долгов, и только оставшуюся сумму получит бывший владелец жилья.
  • Выкуп малозначительной доли. Для того чтобы суд признал долю в квартире малозначительной, необходимо соблюдение трех следующих условий: малый размер доли, неспособность участвовать в содержании и управлении имуществом, отсутствие крайней необходимости в жилье. Если суд признает долю владения малозначительной, то ее будет необходимо выкупить по стоимости, которую определит суд. Чаще всего это кадастровая стоимость доли квартиры.

Добровольный отказ владельца от своей части квартиры не требует обращение в суд, однако должен быть оформлен письменно и нотариально заверен. Выкуп доли и отчуждение имущества производятся только по решению суда.

Как лишить собственника доли в квартире без согласия

Лишить владельца его доли в квартире возможно при одном из следующих условий:

  • доля, находящаяся в собственности, не является значительной;
  • доля не определяется в натуральном измерении, то есть не составляет право на владение одной конкретной комнатой;
  • доля не используется собственником или не является объектом владения первой необходимости (то есть владелец имеет в собственности также другое жилье).

Законодательно не установлено, какой размер доли квартиры является малозначительным. В судебной практике часто исходят из того, что часть собственности меньше установленного лимита на человека.

Суды принимают во внимание тот факт, есть ли у собственника иное недвижимое имущество, кроме малозначительной доли в конкретной квартире. Если в собственности находятся иные помещения, то шансы на положительное решение суда о принудительном выкупе значительно повышаются. Важным моментом является то, что собственник малозначительной доли утрачивает право собственности на нее только лишь в случае получения материальной компенсации.

При вынесении решения судьи руководствуются не только площадью помещения, но и как собственник вступил в права на квартиру. Здесь может быть два варианта: собственник получил право на владение в результате наследования; владелец квартиры вступал в права наследства, зная, что существуют другие собственники имущества, дальнейшее сосуществование с которыми для него не представляется возможным.

Лишение собственника доли в квартире без его согласия в основном обусловлено двумя причинами: состоятельность самого владельца или нарушение интересов государства и страны.

Суд обращает внимание на виновность самого собственника, то есть способен ли он отвечать за имущество. Если собственник не исполняет обязательства, то посредством взыскания имущество может быть отчуждено судом. Например, на квартиру оформлена ипотека, а один из владельцев имущества не способен ее выплачивать.

К интересам государства и общество относятся случаи, когда собственник проживает в помещении, представляющем культурную или историческую ценность, и не может содержать его.

Пошаговая инструкция

Если вы намерены лишить одного из собственников его доли в квартире, то вам придется основательно подготовиться с учетом всех законодательных норм, предусмотренных для этого процесса. В целом алгоритм действий выглядит следующим образом:

  1. Постараться получить добровольное согласие на отказ от доли в квартире. Если все получается, то на этом шаге отчуждение имущества практически заканчивается. Если нет, то переходим к следующему шагу.
  2. Собрать полный комплект документов: копию паспорта заявителя; выписку из домой книги о прописанных в квартире лицах, выписки об объекте недвижимости; техническую документацию; квитанцию об оплате госпошлины; документальные доказательства обоснованности требований (выписка о неуплате услуг ЖКХ, выписка из ЕГРН о наличии у ответчика иного жилья и т.д.).
  3. Написать заявление и подать иск, учитывая нормы законодательства, которые указаны в статье № 131 Гражданско Процессуального кодекса РФ. В исковом заявлении в обязательном порядке должна содержаться информация о заявителе, точные личные данные истца и ответчика, информация об объекте недвижимости в разрезе долей, как были получены права собственности, пытались ли участники урегулировать спор в досудебном порядке, претензия на качество владения собственника имуществом, список желаемых свидетелей.
  4. Направить исковое заявление со всеми документами в суд общей юрисдикции.

Срок ознакомления судьи с документами составляет 5 дней, после чего выносится решение о принятии заявления или возвращении для внесения изменений. Весь судебный процесс может составлять неопределенный срок, в зависимости от жилищной ситуации и всех обстоятельств.

В случае положительного решения суда по вашему заявлению, регистрация права собственности займет еще 15 дней.

Коротко о главном

Собственника можно принудительно лишить доли в квартире, если жилищная ситуация отражает одно из трех следующих условий: если доля в квартире является малозначительной, если доля не измеряется в натуральном выражении (то есть не может быть выделена в отдельную комнату), а также если доля в квартире не используется собственником в должном виде.

Важно помнить, что проведение процедуры отчуждения проводится только в судебном порядке и зачастую сопровождается трудностями. Любое подобное дело нуждается в привлечении специалиста, который приведен в порядок необходимую документацию, а также сможет защитить в полной мере ваши интересы в суде.

Изъятие доли через суд за нарушения

Этот вариант предполагает, что владелец доли, которую нужно забрать, нарушает законы. Например, не платит ипотеку и потому долю может отобрать банк. Не оплачивает коммунальные услуги, занимается коррупционной деятельностью и так далее. В 90% случаев все произойдет помимо воли заинтересованного лица. В этой ситуации обращаться в суд лично не нужно. За человека это сделают государственные структуры или банк.

Пример: Владелец той доли, которую хочется забрать, не проживает в этой квартире на постоянной основе и не оплачивает коммунальные услуги. Постепенно, по мере накопления серьезной задолженности, доля может быть арестована и реализована с торгов. Примечательно, что совладелец недвижимости получает преимущественное право на ее выкуп, однако нужно учитывать, что придется оплатить полную стоимость части жилья. И если этого не сделать, то доля перейдет к стороннему лицу, и с большой долей вероятности все начнется сначала.

Принудительный выкуп доли через суд

Это уже более реальный вариант, при котором один владелец в принудительном порядке выкупает долю другого собственника по решению суда. Однако, чтобы реализовать подобную возможность нужно, чтобы все условия для обращения в суд соответствовали законодательству (ст.252 ГК РФ).

  • Принудительно выкупаемая доля обязана быть незначительной.
  • Долю невозможно выделить в натуре.
  • У ответчика обязательно должно быть другое жилье.
Пример: Есть квартира площадью 100 кв.м., у которой 2 владельца. Один из них владеет 19/20 долями, а второй всего лишь 1/20. В квадратных метрах это получается 95 кв.м. против 5 кв.м. Несмотря на то, что размер собственности второго собственника незначительный, он буквально отобрал одну комнату площадью 20 кв.м. и регулярно в ней употребляет алкоголь. Это не нравится первому собственнику, и он подает заявление в суд. Так как 5 кв.м. сравнительно с 95 кв.м. – это незначительная доля, а также выделить ее в натуре не представляется возможным, суд станет на сторону истца. Единственное исключение – если у ответчика нет в собственности другой недвижимости, то в удовлетворении иска будет отказано.

Процедура лишения доли через суд

Решение вопроса о лишении доли в судебном порядке возможно только в рамках искового производства в судах общей юрисдикции по месту проживания ответчика. В ходе заседаний заслушивают стороны, вызывают свидетелей, привлекают официальные органы и независимых экспертов.

Действия заинтересованной стороны должны включать следующие этапы:

  1. Провести досудебное урегулирование, направив письменное предложение выкупить часть собственности на предложенных условиях. В документе указывают срок, отводимый на принятие решения.
  2. Подготовить документы для судебного разбирательства. Точный список зависит от обстоятельств и выявленных основания для изъятия жилья. При решении вопроса, принимать ли иск к рассмотрению, судья будет исходить из законности полномочий истца и предъявленных доказательств.
  3. Помимо суда копии искового заявления должны получить все участники судебного процесса. Каждому ответчику направляют копию плюс оригинал заявления остается в суде.
  4. В ходе судебных заседаний истец объясняет свою позицию и привлекает в доказательство документы и показания свидетелей. Ответчик вправе представить свои доводы, объясняя причины несогласия с условиями выкупа.
  5. Если суд принимает решение удовлетворить претензии, истца обязуют выплатить сумму, определенную в судебном решении.

После оформления сделки процесс завершают перерегистрацией доли с объединением нескольких частей на 1 владельца. Регистрация предполагает обращение в МФЦ или отделение Росреестра по месту расположения недвижимости.

Судебная практика

Вопросы, касающиеся недвижимости, относятся к наиболее сложным, когда невозможно заранее оценить успех мероприятия. Поскольку в законодательстве нет четких процедур по лишению жилья или определению незначительности доли, судье приходится руководствоваться общими нормами жилищного и гражданского законодательства, с равными шансами на отказ или удовлетворение требований истца.

В таком ситуации много зависит от подготовленных доказательств и правильного обоснования позиции на суде. Огромную роль сыграют предъявленные независимыми органами и экспертами заключения о признании правоты истца или ответчика.

Как можно законно лишить собственника доли в квартире?

Важно понимать, что один долевой собственник не имеет никакого документального права изъять долю у другого. Пытаться выжить неугодного соседа с жилплощади или использовать иные методы давления — незаконно!

Как можно лишить собственника доли в квартире? Какие есть для этого основания?

  1. Добровольное согласие дольщика. За столом переговоров можно постараться найти компромиссное решение, которое устроит всех долевых собственников.
  2. Лишение права собственности на основания решения суда. В исключительных случаях возможно судебное решение о прекращении права собственности либо о выставлении доли на публичные торги (такое может произойти, если, например, дольщик имеет огромную сумму задолженности по коммунальным платежам, сравнимую со стоимостью доли). Этот пункт, так или иначе, предполагает, что долевой собственник должен вести себя противозаконно.
  3. Принудительный выкуп малозначительной доли. Один из наиболее реальных вариантов для реализации на практике при невозможности мирно договориться с другим дольщиком.

Итак, вы — собственник доли в праве собственности на квартиру. Имеются другие сособственники долей, с которыми у вас по различным причинам отношения не сложились. Уговорить их расстаться с долей не удалось, оснований для прекращения права собственности нет, остается только вариант принудительного выкупа малозначительной доли.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность — это право собственности на имущество, находящееся в собственности нескольких лиц с определением долей каждого из них.

Пути появления долевой собственности могут быть разными:

  1. Наследование несколькими наследниками имущества умершего.
  2. Раздел совместно нажитого имущества после развода.
  3. Продажа частей своей доли под прописку (такие сделки оформляются, как правило, договором дарения, чтоб обойти право преимущественной покупки других собственников).

Но в каждом из них право собственности каждого дольщика неоспоримо. И по закону лишить кого-то этого права крайне сложно

Источники

  • https://tbti.ru/teoriya/prava-dolshchika-v-privatizirovannoj-kvartire.html
  • https://topurist.ru/article/54080-otchuzhdenie-doli-kvartiry.html
  • https://zakon-dostupno.ru/pravo-sobstvennosti/lishenie-prava-sobstvennosti-na-dolyu-v-kvartire/
  • http://law-divorce.ru/kak-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire-bez-soglasiya/
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-lishit-doli-v-kvartire/
  • https://pravoved.ru/journal/otchuzhdenie-doli-v-kvartire-kak-lishit-prava-na-sobstvennost/
  • https://rtiger.com/ru/journal/kak-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire-bez-soglasiya/
  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire-bez-soglasiya/
  • https://glavny-yurist.ru/kak-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire-bez-soglasiya.html
  • https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/dolevaya-sobstvennost-na-nedvizhimost-kak-mozhno-zakonno-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire/

[свернуть]