Как оформить долю в квартире в собственность: что такое отчуждение доли в квартире

Как признать право собственности на земельный участок при жилом доме, который находится в долевой собственности?

В решении споров по земельным вопросам действует принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов. Раздел земельного участка допустим после официального раздела дома между сособственниками. Причем доли земли, которые достанутся владельцам дома, могут как соответствовать долям в домовладении, так и отличаться от них. В статье мы рассмотрим, как грамотно оформить собственность на земельный участок, если доля собственности в жилом доме уже документально зафиксирована.

Пользование земельным участком в долевой собственности

Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.

Когда может возникнуть необходимость

Существуют ситуации, когда жилье оформляется в долевую собственность по умолчанию. К ним относятся:

1. Получение в наследство или в дар одной квартиры несколькими лицами.
2. Передача части жилья другому лицу.
3. Покупка жилья людьми, не состоящими в официальном браке.
4. Покупка жилья на материнский капитал.

Если жилье приобретается супружеской парой, то по умолчанию оно оформляется в совместную собственность, но у пары, есть возможность выбрать и долевую форму владения. Для этого необходимо составить брачный договор или соглашение о разделе долей. Перевод из совместной собственности в долевую можно осуществить в любой момент времени, вне зависимости от даты приобретения жилья.

Определение долей

Определение долей осуществляется по договоренности (соглашение заверяется у нотариуса) или через суд. После того, как квартира будет поделена между жильцами, можно начинать ее переоформление.

По договору

Прежде всего необходимо составить договор долевой собственности на жилье. Лучше поручить эту работу юристам — сэкономите больше времени и сможете быть уверены в правильности составленного документа. Порядок и нюансы разделения жилья следует как можно подробнее отразить в тексте договора.

В наследство или в подарок

Если вы получили долю по завещанию или в дар, то заключение соглашения не требуется, в дарственной или свидетельстве на получение наследства, врученном нотариусом, уже будут указаны размеры и характеристики каждой доли.

Для вступления в наследство, приложите к заранее написанному согласию на получение имущества, следующие документы:

• паспорта всех наследников;
• техническую документацию на жилье из БТИ;
• выписку из домовой книги;
• соглашение о выделении доле в натуре (не обязательно);
• квитанцию подтверждающую оплату госпошлины (только если между наследником и наследодателям не близкая степень родства).

По суду

Если жильцы не смогли мирно договориться о разделе квартиры, решать проблему следует в судебном порядке. Когда выделить долю в натуре невозможно, судом будет рассчитан размер ущерба одного или нескольких из собственников и назначит им денежную компенсацию. Обязанность по выплате которой ляжет на сторону получившую самую большую комнату в квартире.

Для инициирования судебного разбирательства достаточно одному из жильцов предоставить в суд исковое заявление и некоторые другие документы. А именно:

• квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины (определяется стоимостью требуемой доли и определена в ст. 333.19 НК РФ);
• правоустанавливающие документы на жилье;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• св-во о заключении брака (если жилье является совместно нажитым);
• св-во о рождении ребенка (если он есть в числе жильцов);
• выписку из домой книги.

Нужно ли оформлять право собственности на долю?

Первый вопрос, который волнует счастливых обладателей долевого жилья – нужно ли вообще регистрировать права на доли… Неужели нельзя пользоваться квартирой без всякой бумажной волокиты?

Переход права собственности на долю в квартире подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Речь идет об установлении права собственности – человек получает долю и оформляет ее на свое имя.

Если регистрация не проводилась, дольщик не может считаться собственником. Ему недоступны такие сделки, как купля-продажа, дарение, обмен, завещание, залог и прочее. Однако никаких штрафов за отсутствие регистрации доли не предусмотрено!

Как оформить квартиру в долевую собственность?

Жизнь состоит из разных взаимоотношений между людьми. Если дольщики пребывают в хороших отношениях, проблем возникнуть не должно. И, напротив, если случаются конфликты, никто не идет на уступки и даже пытается «отжать» долю – придется действовать с привлечением суда.

Способы оформить долевое владение на жилье:

• Соглашение об определении долей – мирный путь, требующий обоюдного согласия всех участников.
• Судебный порядок – обращение с иском о признании права собственности на долю в квартире. Споры могут возникнуть между наследниками, если умерший не указал их доли в завещании.

Начнем с первого, добровольного способа достичь цели.

Определение долей

Первым делом нужно установить доли в общем праве на квартиру. Если дольщики могут сделать это самостоятельно – им останется закрепить пожелания в письменной форме. Главное иметь на это обоюдное желание, не ущемляя ничьих интересов.

Оформление квартиры в долевое владение включает:

• Определение долей – при покупке, приватизации, разделе имущества, а также использовании средств материнского капитала. Собственники могут договориться о равных или неравных долях.

Для удобства можно «привязать» долю к жилой комнате в квартире (например, ½ часть жилья или 19 м² – спальня).

• Перераспределение долей – происходит в случае принятия наследства. Например, если соискателей не устраивает волеизъявление наследодателя. Они могут договориться и определить новые размеры долей, в соответствии со своими желаниями.

Куда обращаться?

Определившись с размером, участники могут приступать к оформлению права собственности. Им предстоит выбрать, куда они обратятся и как это произойдет.

Заявление о государственной регистрации права собственности подается:

• лично через ФКП «Росреестра» – территориальный орган по оформлению недвижимости;
• через посредника в лице МФЦ – Многофункциональные центры (сейчас работают под брендом «Мои документы»);
• через ФУГРЦ – федеральный регистратор для жителей Москвы и Московской области;
• через сайт «Госуслуги» – онлайн обращение при наличии Личного кабинета;
• дистанционно через официальный сайт Росреестра.

Выбор способа подачи заявления – на усмотрение дольщиков. Варианты имеют различия в заявке, сроках, документах и стоимости. Все больше людей отдают предпочтение онлайн-способам – это быстро, надежно и удобно.

Алгоритм действий

Порядок действий для получателя доли в квартире примерно одинаков вне зависимости от способа получения права собственности. Он включает:

1. Сбор документации.
2. Оплата пошлины.
3. Обращение к нотариусу.
4. Получение правоустанавливающего документа.
5. Регистрация права собственности в Росреестре.

Документация

Общий перечень документов при получении доли в квартире:

• гражданский паспорт собственника (кроме наследования);
• гражданский паспорт получателя (или свидетельство о рождении);
• выписка из домовой книги по указанному адресу;
• правоустанавливающий документ;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• отчет об оценке (для расчета пошлины);
• квитанции об оплате коммунальных услуг.

В зависимости от конкретной сделки могут понадобиться дополнительные документы. Например, при продаже доли нужно представить отказ совладельцев (если покупатель не входит в их состав).

При дарении, собственнику целесообразно представить справки из наркологического и психиатрического диспансеров о вменяемости. Чтобы родственники не могли обжаловать сделку.

При наследовании нужно приложить сведения о наличии родственных связей или волеизъявление покойного.

Расходы

Получатель доли в квартире также несет ряд расходов при оформлении сделки.

Основные траты

Обращение к нотариусу

Сделки с долями в недвижимости подлежат обязательному удостоверению в нотариальной конторе. Получение наследства также оформляется через нотариуса. Поэтому избежать посещения конторы не получится.

Стоимость услуг специалиста напрямую зависит от следующих факторов:

• региона обращения;
• вида сделки.

Порядок обращения различается в зависимости от сделки. Например, при наследовании можно обратиться только к определенному нотариусу. Для удостоверения контрактов можно выбрать любую контору.

Зачем оформляется право собственности на долю в квартире

Переход права собственности от одного человека к другому требует обязательного оформления. Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы в Росреестре. Ответственность за отсутствие регистрации доли в квартире в виде штрафа указана в статье 19.21 КоАП.

Физических лицам предусматривается наложение штрафа до 2000 рублей. Если новый владелец доли в квартире не зарегистрировал появившуюся у него недвижимость на себя, то он не сможет ее ни продать, ни обменять, ни подарить, ни завещать.

Необходимость в оформлении права собственности на долю может возникнуть в следующих случаях:

• при погашении ипотечного кредита материнским капиталом, когда обязательно выделяются доли в квартире детям и каждому из родителей;
• при наследовании доли собственности как по завещанию, так и по закону;
• в процессе приватизации недвижимости;
• при оформлении дарственной на квартиру, когда несколько человек становятся владельцами долей;
• при покупке доли квартиры;
• в процессе развода, когда бывшие супруги делят квартиру между собой.

Как определяются доли в общем праве собственности на недвижимость

Доли между собственниками квартиры распределяются в добровольном порядке, то есть по соглашению или путем судебных разбирательств. При этом доли не обязательно должны быть равными. Добровольное соглашение между собственниками следует заверить у нотариуса.

В случае наследования несколькими людьми одной квартиры, они могут оформить собственность по долям. Наследники заключают соглашение о перераспределении долей. Если обоюдное согласие не достигнуто, вопрос решается через суд. Судья по документам делит недвижимость на доли, пропорционально которым наследники в дальнейшем распределяют деньги от продажи квартиры.

Пример. Незадолго до свадьбы молодожены купили квартиру за 9 млн р. Три миллиона взяли в кредит, шесть миллионов было на счету у жениха. Так как свидетельство о праве собственности на квартиру супруги получили после свадьбы, то формально она является совместной собственностью. При разводе суд поделит недвижимость на равные доли. Супруги могут решить изменить такой порядок раздела брачным договором. В соглашении может быть прописано, что при разводе у мужа останется ⅔ квартиры, а у жены — ⅓.

Где оформить долю в квартире

После того как соглашение о распределении долей недвижимости подписано, требуется оформить право собственности. Этим занимается регистрирующий орган, расположенный по месту нахождения делимой квартиры.

Подать заявление и комплект документов можно:

• через специалистов Многофункционального центра «Мои документы» (МФЦ);
• в личном кабинете на сайте госуслуг;
• на официальном портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

При оформлении долей в квартире обязательно присутствие всех дольщиков или представителей с заверенными доверенностями.

Сколько нужно заплатить при оформлении доли в квартире в собственность

В процессе государственной регистрации доли в праве на общую квартиру требуется уплатить в бюджет госпошлину в размере 2000 рублей, как установлено в статье 333.33 НК.

Стоимость услуг нотариуса по заверению договора о разделении собственности на доли рассчитывается как умножение цены собственности на 0,5% (не более 20 тыс. р.). Деньги придется заплатить еще за составление договора и совершение нотариальных действий.

Порядок оформления договора по долевому участию

Сторонами ДДУ выступает застройщик, возводящий своими либо привлечёнными силами жилое здание, и участник, вносящий оговорённую сумму. На последнем также лежит обязанность по принятию недвижимости после введения её в эксплуатацию.

Договор содержит в себе следующие положения:

1. Технические характеристики подлежащей передаче квартиры, включая её общую площадь, размер/количество комнат и вспомогательных помещений, используемые для возведения наружных стен материалы и так далее.
2. Дата, определённая для передачи жилища.
3. Цена договора (оформляется график погашения платежей).
4. Гарантийный срок, в течение которого выявленные недостатки устраняются за счёт возводившего строение лица.
5. Обеспечительные меры, направленные на то, чтобы застройщик в полном объёме выполнил свои обязательства.
6. На момент, когда заключается сделка, её условия должны соответствовать обозначенным в проектной декларации.
7. ДДУ на квартиру составляют в письменной форме и в обязательном порядке регистрируют в росреестре.

В записи ЕГРН (единый госреестр недвижимости) содержатся следующие сведения:

1. Реквизиты документа долевого участия.
2. Условия сделки, являющиеся существенными.
3. Местонахождение объекта. Если это квартира в МКД (многоквартирный дом), то её номер.
4. Данные организаций, заключивших сделки по обеспечению исполнения застройщиком обязательств, реквизиты договоров страхования гражданской ответственности либо поручительства.
5. Информация о лице, ведущем строительство и тому подобное.

В июне 2017 г. в первом чтении рассмотрен законопроект об обеспечении гарантий для дольщиков.

Данная норма предполагает исключение страховых компаний и банков из отношений с застройщиком. В настоящее время именно эти организации возмещают ущерб лицам, пострадавшим от банкротства строительной организации.

Планируется, что осуществлять выплаты обманутым дольщикам будет созданный для этих целей компенсационный фонд за счёт средств, внесённых в обязательном порядке ведущей строительство организацией. Размер взноса составит от 1% от стоимости многоквартирного дома. На июль назначено рассмотрение данного законопроекта во втором чтении.

Исполнение ДДУ и регистрация права собственности

Условия по договору будут считаться выполненными с того момента, когда от застройщика произойдёт передача квартиры участнику и выплата последним суммы по сделке. Проведение процедуры возможно только после того, как будет получено официальное разрешение на ввод возведённого здания в эксплуатацию. Однако это не должно произойти позднее указанного в договоре срока. Застройщик за месяц уведомляет участника о дне передачи объекта. Между сторонами подписывается акт приёма-передачи недвижимости.

В документе содержатся следующие пункты:

1. Технические характеристики жилплощади.
2. Её местонахождение.
3. Дата передачи помещения.

К акту прилагается инструкция по эксплуатации объекта, являющаяся его неотъемлемой частью.

Росреестр после предоставления акта осуществляет регистрацию права на жилище.

Нюансы

Если в документе не указан конкретно размер доли на каждого члена, значит, каждая часть дома распределена поровну. Если в документе указан размер доли каждого отдельного собственника, то он должен быть обязательно прописан в виде дробей, например ½, ¼.

Кроме того, если вы являетесь полноправным участником в общедолевой собственности, то нужно понимать, что вы владеете не конкретной частью этого дома, а только имеете право на какую- либо отведенную по размеру часть. Это значит, что вы должны договориться со всеми участниками, какая именно часть имущества отведена именно вам. Или есть другая интерпретация вашей долевой собственности. Вы можете не быть владельцем отдельной комнаты или коридора, вы являетесь владельцем доли в каждом сантиметре общей жилплощади и размер доли должен быть прописан в свидетельстве на право собственности на дом.

Как можно получить долю в доме.

Долю в доме можно получить в наследство или в качестве дара по договору дарения. В случае, когда вы получаете долю в доме по наследству и там не прописан размер этой части, вы автоматически становитесь равноправным владельцем имущества.

Кроме того, можно приобрести дом вместе с другими людьми на равных правах и оформить право собственности на долю дома. Супруги также могут стать участниками долевого правоведения.

Также бывают случаи, когда вам срочно нужны деньги. Вы можете продать часть дома и оформить с новым покупателем общую долевую собственность.

Нужно помнить, что вы не можете в дальнейшем продать весь дом без согласия всех собственников.

Правильно оформить долю дома – общие положения

Если вы решили оформить на себя долю в частном доме , тогда сначала вам необходимо переговорить со всеми проживающими в этом помещении. Вам придется прийти к взаимному согласию по поводу равного распределения дома на равные долевые части. Кроме того, нужно учитывать, что места для общего пользования, такие как ванная и коридор, не могут быть отведены в чью-либо собственность.

Если вы не можете достигнуть общего взаимопонимания по поводу разделения дома, тогда нужно обратиться за помощью в нотариальную контору. У нотариуса вам необходимо подписать соглашение о распределении дома на равные части, а потом документ подать на регистрацию в Управление федеральной регистрационной службы.

Если все жильцы так и не смогут добиться общего согласия по разделению имущества, нужно обратиться в суд. В этом случае, только по решению суда вы сможете оформить долю дома на себя. При этом не забудьте копию судебного решения.

Особенности режима долевой собственности

Долевая собственность подразумевает владение и распоряжение определенной частью в общем имуществе с некоторыми ограничениями. Если гражданин хочет продать, подарить или завещать свою долю, нужно обязательно учитывать интересы других владельцев (ч. 1 ст.246 ГК РФ).

Помимо того, что собственники распоряжаются имуществом по согласию остальных участников, они также несут расходы пропорционально долям.

Зная, что такое общая долевая собственность, проще разобраться с правилами совместного владения. Конкретные части, принадлежащие совладельцам, в такой ситуации не выделяются. Например, по умолчанию считается, что квартира, купленная супругами, делится между мужем и женой пополам. То же самое можно сказать о владении домом или совместным фермерским хозяйством (ч.3 ст. 244 ГК РФ).

Долевое владение жилым помещением и территорией

Общедолевая собственность на дом и землю встречается на практике очень часто. Собственники реализуют свои права в соответствии с целевым назначением имущества и в объеме, разрешенном законодательством (ст. 30 ЖК РФ). Однако если кто-то из владельцев строения способствовал, чтобы дом стал лучше, оборудовал его новой техникой, достроил помещение, сделал ремонт, он вправе претендовать на увеличение своей части в недвижимости.

Поскольку частный дом размещается на земельном участке, эта территория тоже находится в долевом владении граждан. Нельзя продать исключительно жилой объект. Следует оформлять сделку и на земельный участок под частным домом в долевой собственности. Эти компоненты неразрывны друг от друга.

Детальнее о том, какие особенности имеет общая долевая собственность на земельный участок.

Определение долей в общей собственности

Определение вкладов в имуществе имеет значение при разделе недвижимости. Основные нормы, регулирующие этот процесс, содержатся в ст. 245 ГК РФ:

• части, принадлежащие совладельцам, определяются по их согласию или в соответствии с законом;
• способ определения долей закрепляется в договоре между участниками;
• размер долей может меняться;
• если частный дом в долевой собственности был улучшен за деньги одного из совладельцев, тот вправе требовать увеличения своей части в имуществе.

Ознакомьтесь, как происходит определение долей в праве общей долевой собственности.

Порядок эксплуатации объекта, которым владеет несколько лиц

Предусмотрено два способа определения порядка эксплуатации недвижимости:

1. Достижение согласия между всеми участниками. Граждане обсуждают и устанавливают взаимные права и обязанности на жилое помещение и землю, иное имущество, которое относится к общей собственности.
2. Судебное определение, как будет происходить совместное владение домом. Для этого участник подает исковое заявление, в котором излагает суть требований.

При рассмотрении вопроса суд обращает внимание на следующие факторы:

• размер доли и количество владельцев;
• наличие/отсутствие семейных связей между участниками;
• прописка родственников;
• планировка объекта, техническая возможность выделения изолированных помещений;
• количество входов, выходов;
• устоявшийся порядок пользования домом.

Права собственников недвижимого имущества

Наличие даже минимальной доли в доме предполагает обеспечение прав собственности на часть недвижимости. Полномочия предусмотрены в ст. 209 ГК РФ. В качестве доступных возможностей владельца стоит выделить:

• владение домом и земельным участком;
• распоряжение без каких-либо ограничений;
• использование объектов недвижимого имущества по своему усмотрению.

Однако долевая собственность несколько отличается от той, что находится в индивидуальном владении. Очевидно, что второй вариант гораздо удобнее, т. к. не требуется достигать договоренностей с иными сособственниками. В первом случае понадобится принимать к учету интересы других лиц, что ограничивает каждого владельца доли в распоряжении принадлежащей собственности.

Продажа доли

Каждый из собственников вправе реализовать свою часть имущества и тем самым покинуть состав совладельцев. При продаже частного дома покупатель приобретает также долю земельного участка. Важно при этом учитывать ряд особенностей:

1. Первоначально потребуется уведомить о намерении совершить сделку других дольщиков – сделать это нужно в письменной форме, указав при этом стоимость отчуждаемой собственности и условия проведения процедуры.
2. Необходимо провести межевание земельного участка, на котором располагается жилой дом.
3. Важно принимать к учету так называемое преимущественное право приобретения, суть которого заключается в том, что в первую очередь купить долю могут совладельцы. Привлекать покупателей со стороны можно лишь по истечении месяца с даты извещения или же при получении письменных отказов со стороны сособственников.
4. Должен быть соблюден принцип единообразия цены и условий продажи – недопустимо ставить большую стоимость для совладельцев и меньшую – для сторонних покупателей.

Важно: если хотя бы одно из вышеперечисленных условий будет нарушено, сделка признается недействительной. К примеру, при несоблюдении преимущественного права покупки заинтересованные лица вправе в течение трех месяцев подать иск с требованием реализовать процедуру в соответствии с нормами закона.

Сдача в аренду

В данном случае предусмотрено немало ограничений. Так, если долю нельзя выделить в натуральном размере, то сдача в аренду не может быть осуществлена.

Заключение подобной сделки в отношении доли в жилом доле возможного тогда, когда она представлена в виде отдельного помещения. Стандартно такие спорные ситуации решаются на собрании дольщиков – в любом случае потребуется их согласие.

Указание в завещании

Собственник доли вправе отразить ее в своем письменном волеизъявлении, уточнив при этом кому и в каком размере, отойдет часть имущества. Завещание будет открыто сразу же после того, как умрет наследодатель.

Что примечательно, владелец может оставить долю правопреемникам даже в том случае, если остальные сособственники не дали на это согласие. В соответствии со ст. 246 ГК РФ завещание является безвозмездной односторонней сделкой, что избавляет гражданина от получения одобрения от иных заинтересованных лиц.

Более того – необязательно извещать их о том, что доля подлежит передаче наследнику. Нужно лишь оформить документ соответствующим образом, заверив его в нотариальной конторе.

Дарение доли в жилом доме

Оформление дарственной и завещания обладает схожими особенностями – для совершения сделки дарения в пользу близкого родственника или иного другого лица нет необходимости в получении разрешения со стороны совладельцев, так как суть данных сделок подразумевает безвозмездность.

Однако не редкость, когда собственники, таким образом пытаются избежать дополнительных процедур, фактически продавая долю, но оформляя при этом сделку в виде дарения. В таких ситуациях существует немало споров и конфликтов, разбирать которые приходится в судебном порядке.

Как оформить долю в доме в собственность и не упустить выгоду?

При продаже квартир или домов, приобретенных на материнский или иной сертификат, государство защищает права детей и требует, чтобы при продаже их жилища ребенку выделили долю в другом доме еще до продажи. Так и возникает необходимость раздела неделимого раньше имущества — бабушки и дедушки выделяют доли в своей квартире кровинушке. Здесь доли считаются в силу закона.

Доли могут быть определены просто соглашением сторон — например, прописаны в договоре сообразно той цене, которую каждый сособственник вносит при покупке недвижимости.

О том, как оформить часть дома в собственность, рассказывает Гражданский кодекс. Это называется “выдел доли в натуре” и происходит либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Именно так и происходит образование коммуналок в наше благополучное время.

Оформление доли дома в собственность: на что стоит обратить внимание

Основные варианты, когда может возникнуть необходимость оформления долевой собственности это:

• наследование доли дома;
• заключение договора купли-продажи доли дома;
• дарение доли дома.

Документы, необходимые для оформления доли дома по наследству

Обращаясь в нотариальную контору для оформления своей доли на дом потребуется:

• свидетельство о смерти;
• копии паспортов наследников и документы о родстве;
• сведения о последнем месте регистрации наследодателя;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из налоговой;
• документы о праве собственности (или их архивные копии);
• оценочная экспертиза.

Далее оплачивается госпошлина, услуги нотариуса и нотариус выдает (по истечение полугода после открытия наследственного дела):

• свидетельство о наследовании.

Когда все эти документы будут собраны с ними необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать возникшее право на долю дома.

Тут есть определенные нюансы. Если дом не поставлен на кадастровый учет, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому дополнительно для оформления наследства на долю дома может понадобиться технический план на дом (документ, без которого кадастровый учет дома невозможен) и другая документация, необходимая для постановки недвижимости на кадастровый учет.

Долевая и совместная собственность – в чем разница?

Гражданское законодательство (глава 16 ГК РФ) различает долевую и совместную собственность.

Долевая собственность – это общая собственность, которая разделена на доли.

Мы понимаем, что физически деление дома невозможно, это нарушит его общую конструкцию. При этом, можем организовать в доме несколько отдельных входов, и обособить, отделить каждую часть друг от друга, останется и общая часть.

Пользоваться общим долевым имуществом необходимо совместно, с учетом договоренности между содольщиками. При этом, свою долю можно продать или подарить с учетом неких особенностей.

Совместная собственность – это тоже общая собственность, которую невозможно поделить на доли в силу определенных обстоятельств (например, когда дольщиков слишком много и доли обособить совершенно невозможно). Чаще всего собственность становится совместной на имущество, приобретенное во время брака.

Главное отличие совместной собственности от долевой в возможности предпринимать какие-либо действия со своей недвижимостью. Если общая собственность не разделена на доли, тогда, принимая решение о продаже своей части имущества у остальных собственников следует спросить разрешение. Если же собственность долевая – то достаточно уведомить всех остальных содольщиков о своем намерении оформить куплю продажу доли дома.

Общая совместная собственность хороша тогда, когда собственники — это близкие люди, между которыми не возникает разногласий, и решения принимаются сообща. В противном случае возникают проблемы при использовании имущества или попытках продажи, что, к сожалению, на практике встречается на каждом шагу.

Подготовка к оформлению доли в собственность

Занявшись процессом оформления доли земельного участка в собственность, необходимо разрешить некоторые вопросы.

Является ли участок делимым

Участки бывают делимые и неделимые.

Согласно ст. 133 ГК РФ неделимым является участок, раздел которого невозможен без нарушения его назначения, повреждения. В результате распределения между собственниками таких земель будет утрачена возможность их рационального использования, нарушены санитарные нормы, требования по охране природы. Также для определенных категорий земель установлена минимальная площадь. Если в результате образуются участки, которые нельзя использовать по целевому назначению в силу малой площади, раздел не производится.

В большинстве регионов РФ минимальные размеры земель составляют:

• под садоводство, огородничество — 4 сотки;
• для строительства дачи — 6 соток;
• для ведения крестьянского хозяйства — 15 соток;
• под личное подсобное хозяйство — 10 соток.

Делимые участки сохраняют свое функциональное назначение после проведения раздела.

Есть ли на участке постройки

При наличии на земле жилых построек, объектов сельскохозяйственного назначения, вопрос об оформлении права собственности решается с совладельцами имущества.

Как согласовать раздел с остальными дольщиками

Выделить долю каждого можно по договоренности сторон, руководствуясь сложившимся порядком использования земель. Если выделить доли в договорном порядке не удается, вопрос решается в судебном порядке. Придется доказать, что отказ в выделении доли необоснованный.

Какой может быть выделяемая доля

Выделяемая в собственность доля может быть реальной и идеальной.

Реальная — устанавливается непосредственно на местности. Это часть земли с границами, установленными «в натуре». При этом участок не должен утратить свое функциональное назначение.

Идеальный участок представляет собой дробное число на бумаге, например, 1/2, 1/4 или иная. Владелец знает, что ему причитается, но не может увидеть свою долю в натуре.

Законодательная база

Долевая собственность на квартиру регулируется ст. 245 ГК РФ, в которой говорится о равенстве долей в случае, если стороны не определят их размер. Размер доли при улучшении состояния имущества может увеличиваться в соответствии со ст. 246 ГК РФ пропорционально вложениям собственников. Право на распоряжение имуществом с согласия всех собственников предусмотрено ст. 247 ГК РФ. Если получить свою долю содольщик не может, то он, в соответствии со ст. 248 ГК РФ, вправе рассчитывать на получение компенсации.

Все, что собственник может получить при эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды), положено делить в соответствии со ст. 249 ГК РФ между всеми собственниками пропорционально их долям, если иное не предусмотрено договором.

Все затраты на содержание общей долевой собственности также делятся между совладельцами с учетом их долей, как это предусматривает ст. 250 ГК РФ.

В статье 251 ГК РФ подчеркивается преимущественное право совладельцев на покупку доли другого собственника, если она продается не через публичные торги. В случае продажи доля переходит в собственность в соответствии сост. 252 ГК РФ с даты заключения договора, если в нем не отражены иные условия. Когда один из собственников не в состоянии погасить образовавшуюся задолженность своим имуществом, то кредитор может обратиться в суд. И тогда доля может быть выделена в натуре, продана другим собственникам или с публичных торгов, а деньги будут возвращены кредитору.

Возможные проблемы

Если супруги приобрели квартиру в долевую собственность, то после развода один из них может предложить второму жилье по рыночной стоимости, несколько превышающей цену его доли. Но такой вариант срабатывает не всегда. Помочь может раздел в добровольном порядке. В ином случае заинтересованной стороне нужно подать в суд иск о принудительной продаже доли одного из супругов.

Бывает, что один из супругов до вступления в брак оформляет ипотечный кредит, который супруги затем погашают совместно. Тогда после развода кредитополучатель может отказаться от переоформления доли. И когда брачный договор не был подписан, та сторона, которая претендует на оформление на себя части доли, вправе добиваться ее выделения путем подачи искового заявления в суд по месту нахождения квартиры.

Какие сделки с квартирой запрещены при долевой собственности

Законодательством предусмотрены случаи, когда сделки в отношении квартиры с долевой собственностью полностью запрещены. Гражданский кодекс, к примеру, позволяет переуступку права доли имущества третьему лицу (цессия). И этим правом могут воспользоваться учредители ООО, отчуждая свою долю другому участнику. Однако заключение договора цессии при отчуждении своей доли в квартире законом запрещено.

Единственный случай, когда долю можно продать, не соблюдая преимущественного права покупки, – реализация на публичных торгах.

Это вправе сделать кредиторы, когда иного имущества и денег должника не хватает, чтобы погасить задолженность. Но и в этом случае не каждая доля в квартире может быть продана в счет долга, так как по общему правилу конфисковать за долги помещение, которое является единственным жильем, не разрешается.

Закон предусматривает только два случая, когда такое взыскание разрешено:

• имущество является залоговым согласно ипотечному договору, когда разрешается забрать даже единственное жилье;
• должник, которому принадлежит доля, официально имеет иное жилье или же не проживает в квартире и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора социального найма.

Плюсы и минусы

Основной недостаток долевой собственности – обязанность согласования отчуждения доли с иными собственниками. Не популярна продажа доли собственности и на рынке недвижимости.

Ее плюс – возможность для нескольких физических лиц иметь свою долю.

Кроме продажи доли посторонним лицам, её можно использовать в качестве самостоятельного объекта залога в процессе оформления договоров займа денежных средств в кредитной организации.

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире

С каждым годом всё больше квартир имеют своими собственниками несовершеннолетних граждан. В одних случаях дети становятся собственниками при приватизации. В других родители дарят детям доли в праве собственности. Но большая часть долей несовершеннолетних на сегодняшний день оформляется при реализации сертификатов на материнский капитал. Таким образом защищаются имущественные права несовершеннолетних граждан. Однако в ситуации, когда семья, например, решает продать квартиру и приобрести более просторное жилье или вообще переехать в другой регион, процедура оформления будет несколько сложнее, чем при продаже недвижимости совершеннолетних собственников, права которых защищает государство в лице органов опеки.

Важно! Любое отчуждение собственности несовершеннолетних возможно только при наличии соответствующего распоряжения органов опеки и попечительства.

Существенным пунктом являются условия, на которых органы опеки дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних. Это может быть требование одновременного либо последующего наделения несовершеннолетнего гражданина собственностью аналогичной или более высокой стоимости, обеспечивающей улучшение жизненных условий ребенка. Причем, если раньше допускалось наделение несовершеннолетнего любой собственностью, соответствующей требованиям, то с 2016 года необходимо, чтобы она была именно приобретена взамен отчуждаемой.

Важно учитывать также возраст несовершеннолетних. До 14 лет все решения от имени несовершеннолетних граждан принимают их родители или опекуны. С момента получения паспорта ребенок вправе распоряжаться своей недвижимостью самостоятельно, однако до достижения совершеннолетия все подобные действия производятся с согласия родителей или опекунов. Таким образом, при проведении, к примеру, сделки по купле-продаже или дарению собственности ребенка до 14 лет от его имени действует его законный представитель; по достижении 14 лет и после получения паспорта ребенок распоряжается своей недвижимостью сам, но с согласия и в присутствии стороны родителя (опекуна).

Залог доли в квартире

По российскому законодательству доля в квартире может быть предметом залога только с согласия сособственников. Процедура получения подобного согласия аналогична получению отказа от преимущественного права покупки: все сособственники должны оформить свое отсутствие возражений от залога в нотариальной форме. Нередко получение подобных документов проблематично: соседи по квартире понимают, что залог может привести к отчуждению и появлению у доли нового владельца, что их зачастую не устраивает. Отсутствие же подобного согласия не препятствует получению займов под залог в тех финансовых организациях, проценты по кредитам которых довольно высоки.

Тем не менее закон предусматривает возможность оформления долей в залог. На собственность, которая является предметом залога, оформляется обременение в пользу физического или юридического лица, на которое регистрируется закладная. Обременение, как и последующее снятие его, регистрируется в Росреестре.

Отчуждение доли в квартире

Существует несколько способов отчуждения долей в квартире: продажа, дарение, наследство, рента, решение суда и т.д. Поскольку наиболее уязвимыми с точки зрения юридических и финансовых интересов являются стороны отчуждения путем купли-продажи, рассмотрим их детально.

Продажа

Очевидно, что стороны такой сделки — это продавец и покупатель. Но, помимо интересов сторон, которые должны быть соблюдены при проведении аналогичных сделок по купле-продаже квартиры, в ситуации с долями есть и свои «подводные камни»:

1. Кто продавцы?
   Это могут быть, к примеру, бывшие супруги, не заинтересованные в наличии совместной собственности. Если один из них хочет продать, а другой не может купить, но и свою часть собственности продавать не хочет, она может быть продана стороннему покупателю. Нередки также случаи продаж наследных долей в аналогичных ситуациях — одни наследники хотят продавать, другие — нет. В этих, казалось бы, обыденных житейских ситуациях присутствует один риск, который потенциальным покупателям нужно учитывать. Если недвижимость приобретается «для жизни», в дальнейшем при улучшении материального положения продать ее, чтобы купить отдельное жилье, будет проблематично — доли это самый неликвидный товар на рынке недвижимости. И если покупатель планирует использовать недвижимость по назначению, то есть для проживания, имеет смысл рассматривать для покупки не долю, а комнату.
   Однако существует и особая категория продавцов, к сожалению, не такая уж редкая. В нее входят владельцы долей, сособственниками которых являются так называемые «рейдеры». Истории во всех случаях похожи — бывший член семьи продал свою собственность представителям криминала, которые методом давления вынуждают оставшихся собственников продать им свои доли за бесценок. После этого вся квартира выставляется на продажу по рыночной цене или выгодно продается уже имеющемуся «под нее» покупателю». Поэтому, рассматривая варианты возможных покупок, стоит обращать особое внимание на то, кто является продавцами, кто — сособственниками и какова причина продажи.
2. Кто покупатели?
   Не секрет, что многие покупатели долей приобретают их вовсе не для проживания. В одних случаях, как в примере выше, жилье приобретается по частям, по цене существенно ниже рыночной. В других покупки оформляются ради торговли оформлением регистраций по месту жительства, создания так называемых «резиновых квартир». В редких случаях граждане покупают доли для собственного пользования. Однако важно понимать, что закон рассматривает жилую недвижимость как объекты, которые должны использоваться для проживания граждан и не могут быть использованы как-либо еще. Поэтому, если доля приобретается ради прописки, но соответствующее ей количество метров или количество комнат не допускают возможности использования собственности в качестве жилья, по суду такая доля может быть признана малозначительной и отчуждена в пользу собственников большей доли с обязательством выплаты ими компенсации собственнику отчуждаемого имущества.

Рассматривая иные способы отчуждения, необходимо понимать, что вступление в собственность может быть только добровольным и, если потенциальный владелец считает получение данного имущества невыгодным, он имеет право от него отказаться даже в случае принятия в дар.

Обмен долями в квартирах

Существует множество вариантов переходов права путем заключения договора мены. Это может быть уместно, например, если семейный статус кого-то из собственников меняется, и обмен правами и материальными благами между сособственниками оказывается взаимовыгодным. Возможны также варианты обмена доли в квартире на отдельное жилье или на долю в другой квартире путем договора мены. Причем если обмениваемое имущество существенно различается по метрам и стоимости, закон обязывает приобретателя большей доли выплатить другой стороне компенсацию. Избежать этого можно, если провести обмен путем двух процедур дарения, однако важно помнить, что дарение является безвозмездной сделкой, и доказательство обратного может привести к признанию ее притворной и расторжению.

В каких случаях возникает долевая собственность?

Иногда в результате наследования квартиры возникает общая совместная собственность на жилье (ее также называют общей собственностью без определения долей), т. е. владельцами квартиры становятся несколько человек. Совместную собственность можно перевести в долевую, для этого составляется соглашение или договор. Если не удается добровольно согласовать вопрос разделения, то разрешение таких ситуаций происходит в суде.

В большинстве случаев долевая собственность возникает без участия совладельцев недвижимости. Это происходит при следующих обстоятельствах:

• Получение наследства. Если наследниками квартиры являются несколько человек, то при отсутствии завещания они становятся собственниками равных долей. Унаследовать долю можно и в случае, если составлено завещание и наследодатель указал в нем конкретную долю для каждого.
• Групповое приобретение недвижимости. В этом случае несколько людей приобретают дом или квартиру, складываясь. При этом оговариваются доли. Так бывает, когда не хватает денег на приобретение отдельного жилья, и в такой ситуации дом похож на коммунальное жилье с несколькими владельцами.
• Покупка квартиры супружеской парой. Возможно оформление долевой собственности сразу при покупке или при составлении брачного договора, в котором оговорены доли мужа и жены при приобретении недвижимости.

Продажа доли квартиры, находящейся в индивидуальной собственности, иному лицу. В таком случае жилье становится общей долевой собственностью.

• Дарение недвижимости нескольким лицам одновременно. При этом все одаряемые становятся совладельцами равных частей или одной доли, в зависимости от договора.

Это некоторые случаи, которые встречаются на практике. Однако бывает и так, что оформлением долей в доме приходится заниматься владельцу.

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

• Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
• Приватизация недвижимого имущества.
• Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
• Получение собственности в дар.
• Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
• Выделение бывшими супругами долей имущества, которое было совместно приобретено в браке.

Оформление доли дома или земли

Полноправно распоряжаться своей долей дома и земли не получится без оформления недвижимости в собственность. Для этого дольщику необходимо:

1. Обратиться в БТИ для получения техпаспорта, плана здания.
2. Поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН, с которой можно зарегистрировать право собственности. Если строение расположено на территории дачных участков, внесение в кадастр не потребуется.
3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Без данной процедуры владельцы не смогут полноценно реализовать свои права и обязанности.

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Права и обязанности владельцев доли дома и земли

Согласно ГК РФ, владелец долевой собственности имеет права:

• владения;
• распоряжения;
• эксплуатации.

Управление имуществом может затронуть интересы владельцев иных долей, поэтому ключевой момент при реализации прав — учет интересов всех сторон.

Распоряжение частью недвижимости

Согласно ст. 246 ГК РФ, каждый из собственников вправе распорядиться своей долей имущества. Однако прежде он обязан получить согласие остальных дольщиков.