Как продать долю в квартире третьему лицу, второму собственнику пошаговая инструкция (2020)

Что изменилось в законе

Для начала нужно осознавать главные отличия реализации долевой части в квартире от продажи помещения целиком. К таковым относятся:

• В правоустанавливающих документах на недвижимость, например таких, как свидетельство о праве собственности, должна быть указана конкретная доля в общем помещении, которая обозначается через дробь, к примеру: «½ часть» или конкретная комната с точным указанием её площади.
• Все долевые совладельцы жилья имеют исключительное право на первоочерёдную покупку. Соответственно, для того чтобы осуществить сделку, изначально нужно оповестить других владельцев, в противном случает продажа будет считаться незаконной.
• Необходимо более взвешенно подходить к вопросу оценивания продаваемой доли. Ведь в большинстве случаев пропорциональное уменьшение рыночной стоимости целой квартиры на размер принадлежащей доли в помещении, например, на ½ от цены аналогичного объекта, не является правильным.

Важно! Если квартира находится в совместной долевой собственности, но продается целиком, с подписанием договора владельцами всех частей помещения, независимо от их количества, то применяется стандартная процедура оформления продажи квартиры.

Теперь необходимо отметить два главных изменения, коснувшихся долевой продажи недвижимости:

1. Отказ совладельцев необходимо нотариально засвидетельствовать, для чего можно явиться к специалисту с почтовым уведомлением об отправке письма либо осуществить рассылку через нотариуса. В обоих случаях будет составлено свидетельство об отказе использовать преимущественное право приобретения доли. Также, если совладельцы готовы подписать отказ лично, его необходимо оформить у нотариуса.
2. Извещение других долевых владельцев квартиры теперь разрешено осуществлять через электронные объявления в установленной форме на официальном сайте Росреестра.

Важно! Данные изменения в законодательстве относятся исключительно к долевой продаже, дарению или мене квартиры. В стандартных процедурах, при реализации помещения целиком, порядок и требования остались прежними.

Таким образом, изменения одновременно усложнили и упростили процедуру. В первую очередь, необходимо учитывать расходы на нотариальное засвидетельствование, которые рассчитываются с учетом процентов от стоимости реализуемой доли, но не могут превышать 20 000 рублей. Оттого, в среднем одно оформление сделки обойдется примерно в 10 000-20 000 рублей.

С другой стороны больше не будет являться препятствием ситуация, когда не удается установить местонахождение хотя бы одного из владельцев доли в квартире для отправки ему уведомления о продаже. Так как если в течение 30 дней совладелец не ответит согласием на покупку реализуемой доли в квартире, собственник имеет право продавать свою часть имущества любому другому лицу.

Важно! Сделка о реализации доли в квартире должна осуществляться на тех же условиях, что были указаны в извещении о продаже, иначе совладелец сможет оспорить договор.

Нормативное регулирование

Основным документом, который регулирует продажу доли недвижимости, является Федеральный закон 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные активы РФ» от 02.06.2016 г.

Основное нововведение касается того, что теперь все сделки с долевой собственностью необходимо производить с участием нотариуса. В противном случае зарегистрировать сделку в Росреестре будет невозможно.

Введение такого правила связано с тем, что при оформлении уведомлений нередко встречались случаи мошенничества: подделка подписей.

Поэтому и было принято решение о том, что подобные сделки будет заверять нотариус.

Перед подписанием документов он должен удостовериться, что решение принято добровольно и давление одной стороны на другую не было.

Тарифы на услуги нотариуса, а также государственные пошлины регулируются Налоговым кодексом (ст. 333.24).

В нем указано, что размер всех платежей должен быть не менее 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тыс. руб.

При этом в расчет может приниматься как рыночная, так и кадастровая стоимость.

Выбор между ними продавец делает самостоятельно.

Если объект недвижимости оценен по обеим видам стоимостей, то для расчета платежей принимается более низкая.

Для долевого собственника

Купля продажа 1 2 доли квартиры, если она находится в долевой собственности, возможна только в том случае, когда на это согласные остальные собственники.

При этом ст. 250 Гражданского кодекса предусматривает, что другие собственники имеют преимущественное право на приобретение доли.

Это значит, что если они согласны на покупку полквартиры, то сделку должны провести именно с ними. И только когда они отказались, можно отчуждать свою часть недвижимости третьим лицам.

Правила государственной регистрации недвижимого имущества подлежат оформлению согласно положений Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. Он устанавливает, что документы о праве собственности на недвижимость не оформляется и не выдается на руки.

Для совместного собственника

Если жилье находится в совместной собственности, то нотариально заверять выделение долей не всегда обязательно. Однако при желании заверить сделку перед регистрацией можно.

Если доли не определены, то в такой ситуации нотариальное заверение будет обязательным, поскольку здесь имеет место раздел имущества, нажитого супругами совместно.

Можно ли продать долю в квартире

Согласно действующему в 2020 году законодательству, продажа доли квартиры возможна независимо от ее размера. Однако без соблюдения определенного порядка действий сделку легко оспорить.

Согласно ст. 250 ГК РФ, содольщики имеют право преимущественной покупки. Это означает, что перед размещением переложения о реализации доли собственник должен предоставить возможность осуществить покупку прочим совладельцам.

Как выделить продаваемую долю в квартире

Часть имущества может быть получена в результате приватизации, дарения, по наследству. Часто собственники путают понятие «долевой» и «совместной» собственности. Нужно знать: если квартира куплена супругами в браке, образуется совместная собственность. Они равноправны во владении объектом, однако это не означает, что один из них может распорядиться своей половиной. Что нужно сделать для реализации?

Свою «долю» необходимо выделить. Простой способ — сделать это путем заключения договора. Только после этого свою часть реально продать.

Доля может быть реальной и идеальной. Под идеальной понимают выраженную дробным числом, например, ½, ¼ или иную. Реальная — обозначенная в м2, выделенная в натуре.

Иногда под выделом доли в натуре понимают определение четких границ в объекте недвижимости, в пределах которых собственник может действовать, как ему заблагорассудится. В действительности такой выдел возможен в тех редких случаях, когда имеется возможность не только разделить жилые комнаты, но и нежилые помещения: обособить вход, коммуникации, кухню. Тогда произойдет выдел в натуре, возникнет полноценное жилье с собственником, имеющим право на продажу без согласования с соседями.

Нередко в объявлениях фигурирует информация о продаже доли (1/4, 1/6 или иной) и выделе комнаты для проживания. Совет — не стоит воспринимать такую информацию всерьез. Это «рекламный ход». Продается именно доля, а выделенная комната означает, что определен порядок пользования по договору или в суде. При появлении нового собственника порядок может быть изменен, и комната, указанная в объявлении, перейдет другим лицам на законных основаниях.

Какие сделки с долями на квартиру нельзя совершать?

Долю в квартире можно продавать, дарить, наследовать.

Но ни в коем случае нельзя уступать право на нее.  Таким образом, закон запрещает заключение договора цессии в отношении недвижимости.

Преимущественные права долевых собственников

Почему необходимо изначально предлагать свою долю другим собственникам? Согласно статье 250 Гражданского кодекса другие участники долевой собственности владеют преимущественным правом приобретения доли перед третьими лицами по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу и на тех же равных условиях.

Важно! В связи с вступившими с июня 2016 года изменениями в законодательство (статья 7 ФЗ-172) дарить или менять долю между собственниками без заверения нотариата нельзя. Также необходимо заверять и официальный отказ дольщиков (при наличии).

В случаях не соблюдения такого права другие собственники в течении трех месяцев могут подать исковые требования в судебный орган о признании сделки недействительной и оформления доли на них (пункт  статьи 250 Гражданского кодекса).

Причины продажи

Противоречия относительно стоимости доли являются главной причиной разногласий между совладельцами. И в этом нет ничего удивительного, ведь право на часть недвижимости могло возникнуть по причине, независящей от воли одного из совладельцев. К примеру, была проведена приватизация жилья, в процессе которой все члены семьи становятся долевыми собственниками (если они официально не отказывались от своей части недвижимости). Либо жилплощадь была разделена во время бракоразводного процесса.

Выделение долей не означает, что квартиру можно поделить в «натуре». Ведь в свидетельстве на собственность указывается лишь доля, к примеру, ½ или ¼, а не квадратные метры. И это дает только право пользования общей жилплощадью. Но «ощутить» или «пощупать» это право собственности не возможно, так как на бумаге не указано какие комнаты и за кем закреплены. Именно этот факт в первую очередь и является причиной продажи доли одним собственником другому.

Как правильно продать долю в квартире другому собственнику

К сожалению, при продаже доли в квартире третьему лицу продавцу сложно найти добросовестного покупателя. Кроме того, стоимость части значительно снижается. Чтобы реализовать объект собственности понадобится снизить цену до 50% от рыночной стоимости. Поэтому рынок долей недвижимости не имеет особого движения.

Проще обстоит ситуация, если сособственники договорились о выкупе. В этом случае можно реализовать часть имущества не снижая цену.

Плюсы продажи доли сособственника:

• не требуется уведомление других совладельцев (закон не предусматривает необходимость уведомления совладельцев, если сделка проводится между дольщиками);
• процесс приема-передачи носит формальный характер (оформление акта все равно является необходимым этапом);
• можно установить адекватную стоимость (окончательная цена определяется по согласованию с покупателем).

В случае если согласие на выкуп получено от нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно принимать решение о кандидатуре покупателя. Закон не обязывает гражданина отдавать предпочтение определенному покупателю.

По договору

В большинстве случаев сособственники приходят к добровольному соглашению о выкупе. В этом случае заключается договор купли-продажи.

Порядок действий:

1. Оформить документы.
2. Договориться с совладельцем.
3. Заключить договор.
4. Обратиться к нотариусу.
5. Провести государственную регистрацию.

Плюсом такого варианта является отсутствие необходимости направления уведомления.

Уведомление

Обязательным условием при продаже доли третьему лицу является необходимость предоставления сособственникам права преимущественного выкупа. Ст. 250 ГК РФ предусматривает необходимость письменного уведомления совладельцев о факте продажи части жилья, которое находится в общей долевой собственности.

Методические рекомендации для нотариусов прилагают использовать следующие варианты вручения уведомления:

• телеграмма;
• заказное письмо от нотариуса.

Документ обязательно должен содержать следующие сведения:

• дату вручения;
• сведения о планировании сделки;
• стоимость и размер доли.

Ответ на уведомление может быть оформлен в письменной нотариальной форме или по умолчанию. Однако гражданин должен доказать факт надлежащего вручения сообщения.

Важно! При отсутствии ответа на уведомление или доказательств его вручения сделка с третьим лицом не будет зарегистрирована Росреестром.

Образец договора купли-продажи доли в квартире третьему лицу

Контракты купли-продажи недвижимости или долей в квартирах оформляется в письменной форме. Кроме того, они нуждаются в государственной регистрации и нотариальном удостоверении.

Контракт должен включать:

• наименование документа;
• дату оформления;
• сведения о городе, в котором заключается документ;
• сведения о сторонах;
• информация о представителях (при наличии);
• описание квартиры (этажность дома, на каком этаже расположена, общая площадь);
• описание доли (величина, определен ли порядок пользования, выделена ли в натуре);
• правоустанавливающие сведения (реквизиты документа, сведения об отсутствии обременения);
• информация о факте передачи;
• порядок оплаты (наличие/отсутствие аванса, задатка, ипотечного кредита, материнского капитала);
• порядок расчета (наличный, безналичный, номера счетов);
• права и обязанности сторон;
• момент перехода права собственности;
• подписи сторон.

Основные траты

Основные траты

№ п/п	Расходы	Суммы
1	Нотариальная доверенность	От 1 500 р.
2	Оформление договора	От 5 000 р.
3	Нотариальное удостоверение	0,5% от суммы сделки
4	Правовые и технические услуги	От 10 000 р.
5	Государственная регистрация	2 000 р. (при подаче заявки через нотариуса предоставляет скидка в размере 30%)

Уточнить величину расходов за правовые и технические услуги стороны могут на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Дополнительные расходы могут понадобиться в случае если необходимо подготовить технический паспорт, узаконить перепланировку.

Оплату необходимо провести способом, который позволяет подтвердить факт перечисления платежа.

Нотариальное удостоверение

С 2016 года обязательным условием при оформлении сделки с долями в недвижимости является удостоверение контракта у нотариуса. Росреестр откажет в государственной регистрации сделки при отсутствии отметки от нотариуса.

После введения нотариального удостоверения для сделок с долями частота мошеннических действий при продаже сократилась в 5 раз.

Обязанностью нотариуса является:

• проверка дееспособности сторон;
• проверка наличия обременений;
• проверка наличия/отсутствия долгов по налогам;
• удостоверение документа.

Кроме того, нотариус может оказать помощь в оформлении проекта контракта. Однако дополнительно придется оплатить правовые и технические услуги специалиста.

Перед осуществлением услуги нотариус взимает государственную пошлину. Ее величина различается в зависимости от субъекта РФ в котором расположена квартира.

В судебном порядке

Альтернативным вариантом является обращение в суд для принудительного выкупа. Такая ситуация возможна, если собственник владеет незначительной долей.

Важно! Обращение в суд возможно, если в добровольном порядке урегулировать спор не удалось. Поэтому обязательно необходимо приложить к иску доказательства попытки мирного урегулирования.

Порядок действий:

1. Направления предложения о выкупе.
2. Получение отказа.
3. Обращение в суд для признания доли незначительной.
4. Получение судебного решения.
5. Перечисление денежных средств за долю на счет суда.
6. Обращение в суд для принудительного выкупа.
7. Получение судебного решения и перечисление компенсации.
8. Государственная регистрация права собственности в Росреестре.

Обязать собственника продать часть квартиры можно в следующих случаях:

• доля признана судом незначительной;
• у владельца есть другое жилье в собственности;
• фактическое проживание на части невозможно.

Перед обращением в суд, собственник обязан провести процедуру оценки. Расходы на оценку возлагаются на инициатора процесса.

Продажа части приватизированной квартиры с несовершеннолетними сособственниками

Для продажи доли, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение отдела опеки. Документ выдается по заявлению законного представителя.

Однако отдел опеки потребует предоставление альтернативной жилплощади в собственность ребенка. Например, если продается ¼ доля в квартире, то необходимо предоставить взамен равнозначную либо равноценную жилплощадь.

В крайнем случае, отдел опеки дает разрешение на продажу, но средства должны быть помещены на детский счет. Снимать их и распоряжаться ими сможет только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Пример. Гражданка М. решила продать квартиру. Объект принадлежал ей и несовершеннолетней дочери по ½ доли. Для получения разрешения отдела опеки было необходимо предоставить альтернативное жилье. Женщина прописала дочь у матери. Отдел опеки отказал в выдаче разрешения, так как регистрация не является основанием для возникновения права собственности.

Можно ли продать долю в квартире банку?

Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.

Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:

• Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.

• Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.

Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.

Основные причины продажи

Что толкает людей идти на сделку с банком? Ответ кроется в жизненных причинах, с которыми столкнулся владелец квартирной доли.

Причины и мотивы могут быть следующими:

1. Отказы остальных содольщиков – наиболее частая причина. Многие не хотят или не могут выкупить часть в праве собственности. Также встречается несогласие продавать квартиру целиком с последующим разделением вырученных денег.
2. Отсутствие покупателей на рынке жилья. Вроде бы продавец выставил долю на продажу, подал объявления, делает скидки – а желающих нет. Доходит до того, что доля не пользуется спросом в течение 1-5 лет, а то и дольше.
3. Сложная жизненная ситуация – продавец может остро нуждаться в деньгах. Если в обычном кредите ему отказывают, можно попытаться продать долю банку как залоговое имущество.
4. Развод супругов – предусматривает раздел совместной недвижимости с выделением долей мужу и жене. Жить вместе они уже не смогут. Один из вариантов – продать ½ квартиры, если не второму супругу, то банку.

Пример:

Гражданин Кайков имел в собственности ⅔ доли квартиры. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил выкупить его часть. Кайков согласился, но у него не хватало денег. Он обратился за консультацией в банк. Ему посоветовали оформить ипотеку под залог доли. Собрав нужные справки, совладельцы заключили предварительный договор купли-продажи. С ним Кайков обратился в банк и получил одобрение на сделку. Деньги перечислили на счет продавца, а Кайков стал выплачивать кредит. Но вскоре он потерял работу и не смог рассчитываться с банком. Образовалась 3-месячная просрочка, а затем банк обратился в суд. Согласно условиям кредитного договора, залогодержатель забирает долю заемщика, а взамен выплачивает ему 70% от рыночной стоимости. Таким образом, Кайков рассчитался с ипотекой и одновременно продал долю банку.

Представители финучреждения обязательно спросят, по какой причине собственник хочет срочно продать долю? Поинтересуются и тем, почему никто из совладельцев не выкупил часть квартиры? Были ли попытки продать объект на рынке недвижимости, к чему это привело? Тем самым, банк составляет полную картину и выносит решение – выгоден ли ему актив в виде доли или не стоит с ней связываться.

Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив. Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

Основания, когда банк откажет в выкупе доли:

• старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
• необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
• отсутствие спроса на рынке недвижимости;
• наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
• проблемы с сособственниками;
• невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой. Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Также следует знать, что в залог нельзя отдать единственное пригодное для проживания жилье семьи. Учитывая, что просрочка грозит арестом и продажей объекта – приставы не смогут обратить взыскание на единственную долю заемщика (ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Отсюда и логичный отказ банков связываться с такими долями. Даже если часть жилья представляет финансовый интерес.

Порядок действий

Далее, разберем пошаговую инструкцию – что делать для продажи доли в квартиры в пользу банка:

Шаг 1. Обращение в банк за консультацией.

Шаг 2. Предложение выкупить долю остальным совладельцам квартиры – рассылка уведомлений по почте или через нотариуса. Ожидание ответов в течение 30 дней.

Шаг 3. Обсуждение условий будущей сделки, ее характера: кредитование или залог имущества.

Шаг 4. Оценка объекта недвижимости – ею занимается штатный оценщик банковского учреждения в ходе осмотра квартиры. Следует приготовиться к тому, что цена отдельной доли будет меньше рыночной. Максимум, что предложит банк – 70% от реальной стоимости имущества.

Шаг 5. Подготовка к заключению сделки, сбор документов, разработка проекта соглашения.

Шаг 6. Нотариальная сделка: оформление договора купли-продажи доли в квартиры в пользу банка. Альтернативные варианты: договор о залоге + кредитовании заемщика. Составление акта приема-передачи.

Шаг 7. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».

Шаг 8. Окончательные расчеты с банком, подготовка к уплате налоговых взносов.

Вероятно, банк внесет коррективы в сложившийся порядок действий. Преимущество в том, что юридическое лицо участвует в каждом этапе сделки. Заемщик или продавец не испытают проблем с нехваткой документов, отказом банка или пересмотром условий. Обычно для выполнения операции назначают юриста или представителя банка. Скорее всего и нотариус будет из числа сотрудников учреждения.

Документы

Среди документов для совершения сделки можно выделить:

• удостоверение личности;
• сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
• документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
• техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
• справка о составе семьи;
• справка о своевременном внесении коммунальных платежей.

Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.

Оценочный акт составляется уже в присутствии сотрудника банка. Для этого придется проехать по месту нахождения квартиры и предоставить документы. Отчет будет готов в течение нескольких дней. Заключение прилагается к основному пакету с бумагами.

Сроки оформления

Одобрение банка может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел изучает возможность сделки, после чего руководство банка информирует заемщика/продавца о своем решении.

Оценка доли в квартире занимает от 2 до 4 недель, в зависимости от загруженности персонала учреждения. Несколько дней придется ждать итоговое заключение в форме акта.

На согласование условий ДКП может уйти неделя. Непосредственно договор подписывается в течение дня, в этот же день нотариус отсылает данные в ФКП «Росреестра». Ответ регистратора приходит через 1 день (нововведение п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13 июля 2015 года).

Денежные средства на счет продавца поступят в течение 3-х дней. Обычно этот период обговаривают заранее и вносят в условия соглашения.

Госпошлины, затраты

Большая часть затрат приходится на оплату государственных пошлин. Всего их две – обе оплачивает покупатель (представитель банка):

• госпошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости отчуждаемой доли (в пределах от 300 до 20 000 рублей);
• госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 1 400 рублей с учетом электронной подачи заявки.

Продавцу, как получателю дохода, предстоит оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки. Обязательного платежа можно избежать. Для этого имущество должно быть в собственности от 3 лет – по приватизации, дарению, ренте или наследству, или от 5 лет – по возмездным сделкам (п. 3-4 ст. 217 НК РФ).

Подробнее о налоговых сборах читайте в статьях «Налог с продажи доли в квартире», а также «Налоговый вычет, если квартиры покупается супругами в долевую собственность»

Описывая процесс, мы рассказали об идеальных вариантах продажи долей банку. Что до практики, здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдавать ссуду под незначительную долю. Трактовка зависит от размера дроби, соответствия комнате, жилищных условий, цены объекта, отношений с совладельцами и т.д.

Как оспорить продажу доли в квартире

Рассмотрим, как можно оспорить сделку. Основной причиной для оспаривания является нарушения условий преимущественного выкупа.

№ п/п	Причины
1	Продавец не направил уведомление
2	Документ был получен другим лицом
3	Сделка с третьим лицом заключена на других условиях

У потерпевшей стороны есть 3 месяца с момента, когда он узнал о совершении сделки, для ее оспаривания. Но суд не будет признавать договор недействительным. В соответствии с законодательством, он может только перевести право покупки на истца.

Важно! Если заявитель не собирается выкупать долю, то обращаться в суд бесполезно.

Пример. После смерти собственника, квартира была унаследована гражданкой П. и гражданином Т. (по ½ доле). Женщина желала продать свою долю. Но мужчина чинил ей препятствия и не желал выкупать долю. Она обратилась к юристу для оформления уведомления. Совладелец был уведомлен. После чего, сделка была оформлена с третьим лицом. Мужчина обратился в суд. Но он не имел финансовой возможности выкупить долю. Суд отказал в признании сделки недействительной. А перевод права выкупа истцу был не интересен.