Калькулятор расчета долей в праве общей долевой собственности — как посчитать доли в квартире калькулятор онлайн

Когда требуется определение стоимости доли

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Оценивание доли может быть проведено либо на этапе подготовке к подаче иска, либо во время непосредственного судебного процесса.

Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:

• совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
• разделение имущества между супругами или наследниками;
• страхование собственности;
• оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
• использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Особенности доли в квартире

Согласно закону Российской Федерации, доля — это имущество, принадлежащее нескольким жильцам на правах общей стоимости. На данный момент в долевой собственности находится около 78% квартир и домов. Это и новостройки, и коммунальные объекты. Нередко при разводе супруги делят помещение, и тогда оно становится собственностью. Также часть жилья может передаваться наследникам умершего собственника.

При этом доли в таких помещениях не обозначены. Так, при покупке недвижимости супружеской парой и ее оформлении на жену или мужа собственником может стать только один из членов пары. Если они разойдутся, то имущество поделят поровну в судебном порядке. Помещение делят на части, когда с матерью или отцом в квартире остаются проживать дети после развода родителей.

Свою часть владелец может заложить, завещать нескольким наследникам, подарить, продать. Так как это не вся квартира, то при продаже доли возникает немало сложностей. Содельщики должны перед этим предложить свою часть лицам, являющимся «соседями», уведомив их об этом в письменном виде. Если будет получен отказ о приобретении в течение 30 дней со дня получения уведомления, собственник доли имеет право выставить свою часть на продажу. Важно учитывать, что оценка части должна быть такая же, как предложенная «соседям». Исключение — увеличение цены. Если в приобретении заинтересовано несколько человек, продавец имеет право самостоятельно выбрать покупателя.

Основные факторы влияющие на цену долевой собственности — взаимоотношения между собственниками и рыночная стоимость доли в квартире.

Важная информация! Основная проблема при заключении сделок — отсутствие в квартире остальных собственников, местонахождение которых неизвестно. Понадобится юридическое подтверждение в виде уведомлений, отправленных по последним (известным) адресам проживания. Это облегчит судебное разбирательство в случае необходимости.

Как происходит оценка

Идеальный вариант — продать помещение целым, получив деньги, которые в дальнейшем можно будет пропорционально поделить между всеми. Чаще возникают ситуации, когда необходимо продать одну часть. При заключении сделки оценка цены проводится либо независимыми оценщиками, либо по договоренности. Распространенная ошибка — попытка самостоятельно выполнить арифметические расчеты, взяв среднюю рыночную цену и поделив ее на части. Как рассчитать стоимость доли в квартире правильно?

На ценообразование влияет несколько факторов:

• площадь жилья;
• стоимость помещения в целом;
• количество комнат, их планировка;
• число собственников помещения;
• количество граждан, зарегистрированных в квартире;
• отсутствие (наличие) свободных пространств;
• размеры долей;
• состояние объекта, его месторасположение.

Справка! Чем дороже обойдется недвижимость, тем ниже будет цена за ее каждую долю. Этому есть объяснение. Если покупатели имеют деньги на покупку дорогостоящей недвижимости, то в 96% случаев они предпочитают приобретать отдельные квартиры, на класс ниже по сравнению с предыдущей. С учетом сложностей и специфики сделок при возникновении затруднений правильно будет доверить оценку профессионалам.

Оценка стоимости доли в квартире

Зачастую ожидания продавца не оправданы тем, что он не знает, как проводится правильный расчет части, принадлежащей ему. Например, он владеет половиной. Цена за квартиру на рынке такого помещения составляет два миллиона рублей. Собственник рассчитывает получить половину суммы. На деле все обстоит иначе. При расчете не берутся во внимание понижающие коэффициенты.

Части продаются в соотношении 50–75% от их номинальной стоимости. В случае с приведенным примером это будет означать, что 1 миллион надо умножать на коэффициент от 0,5 до 0,75. В результате цена составит 500–750 тысяч.

Как правило, такие расчеты являются корректными только с математической точки зрения. В первую очередь стоимость диктуется рынком недвижимости с учетом оценки предложений и спросов. Статистически покупателей, которые хотят купить долю в помещении, немного по сравнению с теми, кто ищет жилье в общежитиях и коммуналках. Части помещений становятся востребованными, когда потенциальные покупатели подбирают дешевые альтернативы. Их цель — получить официальную регистрацию.

Важно! Чтобы получить ожидаемую сумму от части квартиры, понадобится рассмотреть с дольщиками варианты продажи недвижимости целиком. Тогда она будет продана по рыночной стоимости и все получат от принадлежащих им долей номинальную цену.

Рассчитывать рыночную стоимость сложно. Однако большинство экспертов используют специальную формулу.

Для этого необходимо знать следующие показатели:

• Д — размер части, подлежащий продаже;
• СКВ — рыночную стоимость на данный момент;
• К — коэффициент, учитывающий факторы, влияющие на ценообразование.

Первые параметры рассчитываются просто. Над последним придется поработать. Именно поэтому так важна помощь специалистов, обладающих профессиональными навыками и опытом. Когда все цифры известны, их нужно перемножить по формуле: Скв×Д/2×К.

Как сделать оценку в интернете

Чтобы узнать стоимость доли, можно воспользоваться онлайновыми интерактивными калькуляторами.

Существует немало специальных сервисов, где достаточно ввести такие сведения:

• месторасположение объекта:
• этаж;
• тип дома;
• дату постройки здания;
• состояние внутренней отделки квартиры.

После того как все данные будут внесены, остается нажать на «Расчет». На сервисе будет выдана информация о стоимости по заданному помещению. Однако такие значения неточные, так как калькуляторы не учитывают большинство факторов. Интернет не способен заменить грамотных специалистов. Поэтому рекомендуется обращаться за услугами к экспертным компаниям, имеющим лицензию на право деятельности.

Доля квартир — достаточно новый сегмент на рынке услуг недвижимости. Это нередко сказывается на итоговой продажной стоимости. Преимущественно части продаются дешевле, чем рассчитывают их собственники. Нередко возникают конфликты между остальными собственниками, мешающими заключить сделку. В таких ситуациях необходимо обращаться в специализированные агентства, тесно сотрудничающие с юристами.

Как считаются доли в квартире

Прежде чем приступать к подсчету долей, нужно установить общую площадь жилого помещения — из квадратных метров. Исходя из этого показателя можно делить квартиры на части пропорционально числу совладельцев.

Какие условия влияют на расчет:

1. Количество содольщиков – чем больше претендентов на долю в квартире, тем меньше размер квадратных метров на каждого из них.
2. Совместная собственность вообще не делится на части, т.к. принадлежит двум и более людям на общих началах.
3. Согласно пункту 1 ст. 245 ГК РФ, доли считаются равными по умолчанию – изменить равновесие можно с помощью соглашения.
4. Допускается отделение от долевой собственности – за счет выдела в натуре, т.е. создание обособленного помещения с отдельным входом, коммуникациями и др.
5. Однокомнатная квартира делится на доли, но их нельзя представить в виде отдельных жилых комнат – не позволяет планировка.
6. Совладельцы могут установить как равные, так и неравные доли – в соответствии со своими предпочтениями.
7. Если метраж комнаты не соответствует заявленной доле, совладелец выплачивает или получает компенсацию от других собственников.

Рассмотрим некоторые особенности расчета долей в квартире.

От общей доли или жилой?

Обычно подсчет связан не с жилой, а с общей площадью жилого помещения. Однако нужно знать отличия:

Первым делом нужно выяснить общую долю конкретного собственника. Затем представить ее в виде жилого пространства – комнаты. Общие квадратные метры могут быть коридором, кладовой, ванной, туалетом, балконом – объекты делятся поровну между всеми совладельцами.

Расчет по формуле

Чтобы определить величину доли необходимо знать:

• размер жилья;
• количество всех собственников.

Затем следует рассчитать то, как соотносится общая площадь и доли жилой площади каждого собственника. Зная этот показатель, вы сможете распределить территорию объектов общего пользования в равной степени между всеми жильцами.

Расчет в дробях

Теперь давайте рассмотрим формулу расчета в дробях. С ее помощью можно определить долю при неравномерном разделе жилья.

Нам потребуется узнать:

• размер квартиры;
• по сколько метров каждая комната;
• сколько места занимают объекты общего пользования.

Предположим, что требуется разделить двухкомнатную квартиру на две части так, чтобы каждому жильцу досталось по комнате.

Размеры жилья (в квадратных метрах):

• общая площадь – 90;
• 1-я комната – 25;
• 2-я комната – 35;
• оставшаяся территория 30.

Не забываем, что по закону места общего пользования делятся поровну между жильцами, вне зависимости от того, как они договорились поделить жилую территорию. В нашем случае – 30=2*15.

В итоге:

• первому жильцу достанется – (25/90+15/90)*100% = 45% от площади;
• второму – (35/90+15/90)*100 = 55% от площади.

Соглашение об определении долей

Родственные или дружеские связи между владельцами могут помочь с подсчетом долей в квартире. Собственники заключают соглашение об определении размера долей – о том, что это такое и как его составить, читайте в нашей статье.

Соглашение предполагает мирное решение вопроса. Совсем не обязательно следовать принципу равенства – можно установить произвольные дроби в зависимости от потребностей людей. Одному достанется просторный зал, другому – спальня, третьему жилая комната с балконом. Одним словом, договориться можно и даже нужно. Иначе не избежать судебных разбирательств.

Если квартира коммунальная

Особый порядок пользования коммунальной квартирой – жилье с изолированными комнатами и общим пространством. Нежилые помещения в виде кухни, коридора и ванной используются всеми жильцами, а конкретные комнаты – в строгом соответствии с выделенной долей в общем праве (ст. 42 ЖК РФ).

Семья владеет одной, двумя, тремя и более комнатами. Собственники могут распоряжаться таким жилым пространством без оглядки на мнение остальных жильцов коммуналки.

Расчет доли связан с определением квадратных метров изолированного помещения + частью в общем имуществе квартиры (нежилые помещения).

Если использовался материнский капитал

Выкуп доли в квартире за материнский капитал предполагает выделение процентных величин детям и мужу. Посчитать размер будущих долей придется заранее или в течение 6 месяцев после купли-продажи жилья. Подробнее читайте в статье «Выделение доли детям при использовании маткапитала«.

Супруги могут заключить соглашение и рассчитать доли по своему усмотрению. Например, оставить себе ⅔, а детям выделить ⅓ дроби в собственность. Подсчеты связаны с минимальной жилой площадью на одного человека. Однако такой подход не всегда уместен – если выкупленная часть небольшая, то и требования соблюсти никак не получится.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Что снижает цену доли в квартире

Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое. Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.

Также снижает стоимость доли наличие несовершеннолетних лиц, имеющих отношение (прописку или часть в праве собственности) к данной жилплощади. К любой сделке в этом случае нужно будет привлекать местные органы опеки (без их разрешения ничего не будет), а это дополнительные сложности, причем достаточно серьезные. Поэтому несовершеннолетние «удешевляют» цену доли процентов на 40-50.

На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так. Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.

Налог на долю квартиры

Определить величину имущественного налога на выделенную в натуре долю можно, зная следующие показатели:

• метраж недвижимого жилого объекта;
• действующую базовую налоговую ставку;
• кадастровую или инвентаризационную цену объекта.

Пример расчета. Предположим в вашем регионе действует следующая базовая ставка налогообложения:

• стоимость жилья до 300 т.р. – 0,1% от кадастровой цены;
• от 301 до 500 т.р. – 0,2% от кадастровой цены;
• 501 т.р. и выше – 0,5% от цены.

Стоимость всего жилья – 800 т.р. Вы владеете 1/3 от площади.

Приступаем к подсчетам:

• 800 000/3 = 267 000 (рублей) – стоимость вашей доли;
• 267 000*0,5% = 1 335 (рублей) – величина имущественного налога.