Категория земель сельскохозяйственного назначения: все виды участков и варианты их целевого использования

Общие сведения о сельскохозяйственных землях

Сельскохозяйственные земли (СХ-земли) представляют собой возобновляемый природный ресурс, выступающий в определённых видах деятельности и средством производства, а деятельность человека на таких землях регламентируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002.

Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные земли имеют в своём составе наделы земли, предназначенные:

• Для непосредственного сельскохозяйственного производства;
• Для дорог и коммуникаций, обеспечивающих такое производство;
• Для различного вида защитных насаждений и модификаций ландшафта;
• Для водных объектов.

К защитным насаждениям относятся предохраняющие поля от выветривания лесопосадки, а также различные насыпи и каналы, регулирующие влажность заболоченной или засушливой почвы.

К водным объектам относятся специальные водоёмы, использующиеся для разведения различных видов рыб.

Виды сельскохозяйственных наделов

По общему правилу сельхоз угодья имеют признаки:

1. располагаются вне населённых пунктов: вокруг населённых пунктов на расстоянии 30 км все земли могут быть только сельскохозяйственными. Исключается расположение новых промышленных объектов в непосредственной близости от жилой зоны;
2. предназначены для ведения хозяйства: животноводства, рыбоводства и растениеводства;
3. могут использоваться для переработки продуктов сельхоз деятельности и в целях развития науки в этой области;
4. в некоторых случаях возможно применение земель в охотничьих целях: сама охота и производство, связанное с переработкой результатов этой деятельности.

Кадастровый паспорт участка даёт информацию о том, как может использоваться земля. Виды деятельности:

• подсобное (личное) хозяйство;
• фермерские угодья;
• земли для крестьянского хозяйства;
• сады и дачи.

Всегда уточняется вид деятельности, запланированный на участке:

• выращивание растений для личного использования (цветы, овощи, фрукты);
• пашня, выращивание культур в промышленных объёмах (зерновые, подсолнечник, виноград и тд);
• сенокос;
• сельскохозяйственное производство;
• пастбища;
• ведение личного хозяйства с возможностью постоянного проживания на территории.

Каждый из видов деятельности определяет возможные постройки и их назначение.

Кто может использовать земли сельхозназначения

Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.

Согласно нормативам, вы можете быть:

1. Собственником земельного участка;
2. Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
3. Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
4. Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
5. Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.

Кому выгодно использовать земли сельхозназначения

• Личные подсобные хозяйства (пашни, сады, огороды и тд);
• Коллективно-фермерские хозяйства (животноводство, рыбоводство, пчеловодство и тд)
• Садово-некоммерческого товарищества (СНТ, экопоселения и тд);
• Казачьи общества. Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации;
• Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы;
• Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.
• Сельхозяйственный туризм;
• Ведение сельскохозяйственного производства;
• Создание защитных лесных насаждений.

Строительство на землях для ЛПХ

Личные хозяйства нуждаются в постройках, пригодных для длительного пребывания:

• садовые домики;
• капитальные дачные дома;
• бани, санузлы;
• сараи и иные помещения для хранения.

Длительное пребывание отличается от постоянного проживания возможностью прописаться по адресу участка. Чтобы зарегистрироваться в капитальном строении, нужно перевести землю из земель для ЛПХ в земли ИЖС. В некоторых случаях это происходит без проблем, в других это оказывается невозможно. Всё зависит от расположения земли и её статуса. Дело в том, что некоторые земли оказываются в списке особо охраняемых, и вносить подобные изменения в кадастровый паспорт запрещено.

Как построить частный дом: получение разрешения, регистрация строения

На данный момент действует так называемая «дачная амнистия» — закон, по которому зарегистрировать дом, построенный на дачном участке, можно без предоставления разрешения на это строительство. Иными словами, владелец земли ЛПХ строит дом, а затем зарегистрирует его в Кадастровой палате. Это правило действует и для давних построек.

Ограничения по строительству:

• на землях для СНТ нельзя возводить больше одной постройки определённого назначения (можно только один жилой, один сарай, один гостевой дом и тд);
• ряд запретов есть при выборе места для постройки: она не должна мешать соседям, перегораживать выезд, затрагивать коммуникации;
• на этих наделах невозможно возвести крупный промышленный объект сельского хозяйства, так как обычно земли ЛПХ имеют небольшие площади.

Что подразумевается под формами деятельности?

Каждый установленный вид допускает только соответствующую форму сельскохозяйственной деятельности, обозначенную шифром.

Основной состав

• Коды категории с 1.1 до 1.18 включают в себя специальные виды разрешенного использования сельхозземель. Они тоже могут подразделяться на подвиды. Например, растениеводство (1.1) включает в себя подвиды с кодами 1.2-1.6. На таких ЗУ разрешено:
  1. Выращивание зерновых и бобовых, иных полевых, масличных, эфиромасличных и кормовых культур.
  2. Выращивание картофеля, листовых, луковичных, плодовых и бахчевых культур. Допускается пользование теплицами.
  3. Производится разведение чая, лекарственных и цветочных насаждений.
  4. Выращивание многолетних плодовых деревьев, ягодных, виноградных и других многолетних культур.
  5. Используется под посадку льна и конопли.
• Следующая группа – животноводство (1.7), в которую входит несколько подвидов деятельности, связанных с этой отраслью и обозначенных кодами 1.8-1.11. Для скотоводства используют массивы с шифром 1.8, здесь разрешено разведение сельскохозяйственных животных:
  1. крупного рогатого скота;
  2. овец и коз;
  3. лошадей, верблюдов и оленей.

  Также разрешается:

  1. сенокошение и производство кормов;
  2. использование земель с/х назначения для выпаса сельскохозяйственных животных;
  3. строительство зданий и сооружений для содержания и разведения перечисленных животных (о том, что можно и что нельзя строить на землях сельскохозяйственного назначения, говорится в нашем материале);
  4. разведение племенных животных;
  5. производство и использование племенного материала.
• Массивы с шифром 1.9 используют для звероводства.

  Здесь предусмотрено:

  1. разведение ценных пород пушных зверей;
  2. строительство зданий и сооружений для содержания и разведения животных;
  3. производство, хранение и первичная переработка продукции;
  4. разведение племенных пород и их производство.
• Участки с шифром 1.10 используются под разведение птицы, в том числе – водоплавающей. Здесь допускается строительство птицеферм и размещение пунктов первичной переработки.
• Территории с шифром 1.11 предназначены для свиноводства, где допустимо размещать свинофермы, включающие пункты первичной переработки мяса животных.

Остальное производство

Остальные формы деятельности на соответствующих площадях включают в себя:

1. Разведение пчёл, размещение ульев и пасечного оборудования (12). Допускается разведение иных полезных насекомых.
2. Разведение и содержание рыбы, её первичная переработка (1.13).
3. Использование под научную деятельность для селекции и выведения гибридов культур, развития опытных хозяйств (1.14).
4. Размещение пунктов по первичной и глубокой переработке продукции (1.15).
5. Ведение ЛПХ для физических лиц, без разрешения на капитальное строительство (1.16).
6. Выращивание, реализацию подроста деревьев, кустарников и сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян (1.17).
7. Строительство машинно-транспортных (МТС)и ремонтных станций (РТС), ангаров, гаражей. Размещение амбаров, хранилищ, водонапорных башен и трансформаторов (1.18).

Что нельзя делать на таких угодьях?

На угодьях, предназначенных под сельхоздеятельность, нельзя делать ничего, что не относится к сельскому хозяйству. Категорически запрещено:

• строить жилые дома (о том, разрешена ли постройка дома на сельскохозяйственных землях, мы подробно писали здесь);
• развивать инфраструктуру;
• проводить автотрассы;
• строить промышленные предприятия;
• использовать под свалки промышленных отходов.

Ограничения, в первую очередь, связаны с сохранением экологии и ландшафта. Ни в коем случае недопустимо сливать на такие участки промышленные отходы, чтобы не погубить верхний плодородный слой почв, загрязнять среду, где отведены места выпаса скота.

Во вторую очередь запреты обусловлены единством сельскохозяйственной экосистемы, которая развивается только при отсутствии грубого и кардинального вмешательства человека в естественную среду обитания. Поэтому здесь соблюдаются специальные нормы, не допускающие изменения качества почв, ландшафта и экологии.

Правила пользования землями сельскохозяйственного назначения

Согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, вести деятельность на земельных наделах, относящихся к сельскохозяйственным землям, могут следующие категории лиц:

• Граждане, создающие ЛПХ или КФХ;
• Садоводы и огородники;
• Казачьи общества;
• Подразделения научных и образовательных организаций, относящихся к сельскому хозяйству;
• Общины коренных малочисленных этносов.

К последней категории относят малые народы Крайнего Севера, Сибири и Дальнего Востока. Сельскохозяйственные земли предоставляются таким народам в пользование для целей, соответствующих их традиционному укладу жизни.

Строительство на сельскохозяйственных землях

Так как все наделы земли, относящиеся к сельскохозяйственной категории, находятся вне границ поселений, то на такие наделы, в соответствии с п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, не распространяется действие градостроительного регламента.

Возведение жилых домов допускается на земельных наделах следующих категорий землепользования:

• Крестьянско-фермерские хозяйства;
• Садоводческие объединения;
• Дачные посёлки;
• Охотничьи хозяйства.

В крестьянском хозяйстве может быть построен полноценный дом для проживания фермера-главы хозяйства и его семьи, и в таком доме можно получить регистрацию на постоянной основе. Также допускаются пристройки-бытовки для наёмных работников и технические здания (склады продукции, маслобойни и т.д.).

В садоводческих объединениях и дачных посёлках разрешается строительство жилого дома для отдыха, но получить регистрацию в таком доме затруднительно.

Для этого дачный или садовый домик должен соответствовать необходимым нормам, предъявляемым к жилым помещениям, а многие старые домики таким нормам не отвечают.

На сельскохозяйственных землях для огородничества возводить жилой дом нельзя. К таким землям относятся, например, небольшие арендуемые наделы под посадку картофеля.

Также нельзя строить дом на СХ-землях, предназначенных для ведения полевого личного подсобного хозяйства, так как дома можно возводить только на землях ЛПХ, относящихся к категории земель населённых пунктов.

Важно помнить, что на земельных наделах, представляющих особую природную ценность, запрещено строительство любого типа. К таким землям относят, в частности, участки с большим слоем плодородного чернозёма в экологически чистых районах.

Изменение категории земли

Стремление градостроителей расширить размеры городских поселений можно осуществить путём перевода сельскохозяйственных земель в категорию земель поселений.

Такой перевод, согласно ст. 7 Федерального закона «О переводе земель… из одной категории в другую» от 21.12.2004, возможен только при особых обстоятельствах, связанных с:

• Консервацией земель;
• Изменением границ населённых пунктов;
• Созданием заповедников;
• Размещением промышленных объектов;
• Переводом непригодных для сельского хозяйства земель в другие категории;
• Строительством необходимых дорог и коммуникаций;
• Оборонными целями;
• Добычей полезных ископаемых;
• Размещением социально значимых объектов.

Перевод осуществляется чаще всего для изменения границ поселений (второй случай).

Расширение городских границ может происходить как при переводе приграничных полевых наделов в городские земли для многоэтажного строительства, так и при включении дачных или садовых посёлков в границы города с уже построенными домами.

Для смены категории земли необходимо подать заявление в земельный комитет местной администрации, приложив к заявлению документ, свидетельствующий о праве собственности на надел, подлежащий переводу в другую категорию земель и указав в заявлении основание для такого перевода.

Важно помнить, что при переводе застроенных дачных посёлков в городской частный сектор такие посёлки должны соответствовать градостроительным требованиям, касающимся не только состояния жилых построек, но и наличия коммуникаций и проходимости таких коммуникаций.

Ширина улиц и тротуаров также должна соответствовать определённым нормам, иначе перевод в городские земли будет невозможным.

Следует знать, что перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую невозможен, если кадастровая стоимость наделов земли, подлежащих переводу, превышает среднюю стоимость земель в данной местности более, чем на половину.

Перед подачей заявления на смену категории земли необходимо определиться, для чего такой перевод необходим, так как в некоторых случаях, например, для получения разрешения на строительство жилого дома, достаточно просто поменять вид разрешённого пользования СХ-земли без перевода в другую категорию.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

В соответствии со статьей 7 закона № 172-ФЗ от 2004 года предусмотрены 9 оснований для перевода земель сельхозназначения в другие формы и для других целей.

1. В 2002 году Правительство приняло Постановление № 830, в соответствии с которым производится консервация земель и изъятие их из общего оборота. Такое может произойти по причине радиоактивного загрязнения или вследствие иной техногенной катастрофы.
2. Администрация может принять решение о создании на таких землях особо охраняемых территорий, объектов ценного назначения (в том числе и историко-культурного).
3. Изменение границ городов в связи с расширением и застройкой приводит к переводу назначения и целей использования наделов, так как перестает соблюдаться принцип 30 километров, о котором говорилось выше.
4. Когда земля не имеет особого статуса и не определена повышенная инвентаризационная оценка, то допускается для размещения производства совершить изменение назначения участка. В данном случае в Постановлении о принятии соответствующего решения должно быть определено, что иной площадной территории для возведения завода или иной промышленности не имеется.
5. Если земля стала непригодной для выращивания агрокультуры, то передача территории должна быть произведена в соответствующий фонд (лесной или водный, а также приравнена к землям запаса).
6. Временное ограничение прав пользования и возделывания земель, по которым прокладываются линейные объекты.
7. Необходимо отметить ограничение сельскохозяйственного назначения для военных целей, то есть в случае необходимости размещения на таких объектах техники и стационарных орудий.
8. С 2005 года список вариантов для перевода дополняет пункт о добыче полезных ископаемых (например, добыча песка), но с обязательным планом рекультивации надела.
9. Цели социального обслуживания населения, в этом случае также будут учтены при переводе земель сельскохозяйственного назначения. То есть когда возникает необходимость строительства больницы, школы или иного объекта бытового обслуживания, то перевод осуществим на общих основаниях.

Возникающие нюансы

Следует обратить внимание на перечень нюансов, который должен быть соблюден при отчуждении или обременении землепользования:

1. Если объект находится в залоге (например, при получении кредита), применение к нему правил об аренде не допускается. Сразу после выплаты кредита необходимо получить выписку из банка об отсутствии задолженности и передать подтвержденный документ в Росреестр для отмены ограничения прав собственности.
2. Предназначение для хозяйствования надела должно быть обозначено своевременно, поскольку в дальнейшем править и переводить статус будет проблематично.

Ответственность за нецелевое использование земель

Ведение на наделе земли сельскохозяйственного назначения деятельности, не связанной с сельским хозяйством, или же деятельности, не разрешённой для данной категории землепользования, наказывается, согласно ст. 8.8 Федерального закона № 195 (КоАП), штрафом в размере, зависящем от статуса лиц, нарушивших правила пользования землёй, и от конкретных обстоятельств.

Если известна кадастровая стоимость надела, подвергшегося нецелевому использованию, то штрафы назначаются в процентах от кадастровой стоимости надела:

• Для физических лиц – от 0,5 до 1 процента, но не менее 10000 рублей;
• Для должностных лиц – от 1 до 1,5 процента, но не менее 20000 рублей;
• Для юридических лиц – от 1,5 до 2 процентов, но не менее 100000 рублей.

Размер штрафа в пределах, установленных законом, варьируется судьями и стремится к максимуму при нанесении вреда окружающей среде от нецелевого использования земель, особенно когда в деле фигурируют особо ценные плодородные угодья.

При неопределённой кадастровой стоимости надела земли штраф устанавливается в размере от 10 до 200 тысяч рублей, в зависимости от статуса нарушителя и последствий.

Важно понимать, что нарушение правил пользования наделом земли, предоставленным местной исполнительной властью на условиях аренды льготникам для строительства жилья или занятия садоводством может привести к потере права аренды и последующей приватизации надела земли.

Итак, сельскохозяйственные земли можно использовать для растениеводства и животноводства, и в некоторых случаях для возведения личных жилых домов. Чтобы избежать юридических проблем, владельцам земельных наделов важно знать вид разрешённой деятельности на таких наделах и действовать в рамках закона.

Откуда берутся новые земли сельхозназначения

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.