Обременение земельного участка: виды, регистрация, снятие

Как определяется

В действующем законодательстве не установлено точного определения об обременении на землю. О нем говорилось в упраздненной статье 1 закона №122 -ФЗ, утвержденного 21 июля 1997 года. Согласно отмененной норме закона, обременением принято считать запреты и ограничивающие условия, которые мешают собственнику реализовать свои права в отношении объекта – распоряжаться, владеть и использовать землю.

Это определение остается актуальным до сих пор, не меняя сути обременения. Оно должно защитить права третьей стороны, заинтересованной в наделе – арендатора, кредитора, держателя залога.

При обременении возникают условия, стесняющие права собственника, но не лишающие его полностью. Действие ограничений чаще всего ограничено конкретным промежутком времени.

Понятие обременения земельного надела

Для понимания особенностей отношений, связанных с обременением земли, возможностей его применения и снятия, сначала нужно понять, что это такое.

Подобный термин известен уже достаточно давно, как в отечественном, так и в зарубежном праве. Говоря простым языком, обременение в зависимости от оснований его возникновения отождествляется часто с ограничением (некоторым стеснением) имущественного права собственника надела, (например, распоряжения или использования), либо понимается как невозможность использовать весь надел целиком, если установлен земельный сервитут, при этом, само право на отчуждение и передачу участка другим лицам не ограничивается.

Так, обременение может выражаться в следующем:

• невозможность распоряжаться наделом, отчуждать его как по возмездным, так и по безвозмездным сделкам;
• запрете на размещение определённых объектов. Например, нельзя строить жилой дом на промышленных землях;
• наложение обязанности по предоставлению временного права пользования третьим лицам (сервитут).

Основания и способы наложения

Обременения могут накладываться на участок на основании:

• законодательного акта, устанавливающего ограничения на эксплуатацию земли указанной категории;
• договорных отношений между собственником и третьим лицом (например, долгосрочная аренда или ипотека);
• судебного решения (например, установление сервитута или наложение ареста).

Как зарегистрировать обременение

Регистрация обременения производится только через Росреестр (можно подать документы в МФЦ). Потребуется предоставить документ, на основании которого запрет был наложен, например, договор ипотеки, а также иные документы, перечень которых зависит от типа ограничения и ситуации.

Кем накладываются

Обременительные меры вне зависимости от основания, вправе накладываться несколькими субъектами отношений:

1. государственные или муниципальные органы власти, если установление операции нужно для достижения конкретных интересов разного уровня. Совершается при невозможности решения конфликта обычным путем;
2. судебной инстанции. Тогда обременение накладывается за некорректное использование объекта имущества. В данном случае, при нецелевом использовании. Также возможно, если нет иных способов достигнуть требованного соглашения;
3. при достижении согласия между участниками сделки при смежных земельных наделах, что приводит к заключению договора концессии или сервитута. Это часто проводится между юридическим и физическим лицом, кто оказал финансовую помощь в приобретении.

Иные методы считаются нарушением прав собственника и противоречат действующим правовым актам.

Виды обременений

На основании положений Земельного и Гражданского Кодекса РФ можно выделить следующие виды обременения земельного участка:

• Сервитут (частный или публичный)

Сервитут представляет собой ограниченное право пользования собственным земельным участочком в пользу третьего лица. Чаще всего целью наложения сервитута является обеспечение доступа к объекту недвижимости для получателя сервитута. Использование сервитута может представлять собой права на проход или проезд по территории чужого участка, права на монтаж и прокладку сетей инженерных коммуникаций (электрических кабелей, линий связи, водопроводных сетей и др.), права пользования участком земли другого гражданина для мелиорации.

Выделяют частный и публичный сервитут. Частный сервитут предполагает удовлетворение интересов одного лица, а публичный – неограниченного количества лиц, которые получают права пользования участком земли для своих целей. Частный сервитут может возникать на основании заключенного соглашения или судебного решения. Основание для возникновения публичного сервитута являются нормативно-правовые акты, принятые местными или федеральными властями.

• Ипотечное обременение земли

Ипотека это еще один часто встречающийся сегодня пример обременения земельного участка. Особенностями договора ипотеки на землю являются

В качестве предмета ипотеки может выступать не только право собственности на недвижимость, но и право ее долгосрочной аренды, при наличии согласия собственника.

Договор ипотеки не может быть заключен, если предметом выступает участок земли, находящийся в государственной или муниципальной собственности. За исключением земельных участков под ИЖС, если ипотечный займ берется именно под их строительство и благоустройство, участок, оформляемый в ипотеку по площади должен быть равнее или более установленной нормы для выбранного вида землепользования.

• Договор аренды сроком более 12 месяцев

Обременение на участок земли регистрируется при заключении договора аренды на срок более 12 месяцев. Заключение договора аренды не ограничивает собственника на осуществлении сделок на продажу участка, при этом договор аренды сохраняет свою силу и для нового собственника.

• Наложение ареста по решению суда или постановлению судебных приставов

Чаще всего арест налагается судом, как мера обеспечения исполнения решения суда, чаще всего арест недвижимости возникает при наличии непогашенных долговых обязательств. Наложение ареста подразумевает запрет на проведение любых сделок с арестованной недвижимостью. Это единственный вид обременений, который делает невозможным переход прав собственности на участок другому лицу. В остальных случаях это возможно сделать.

• Доверительное управление участком

В случае доверительного управления использование участка земли осуществляется управляющим в интересах владельца земельного надела.

• Концессия

Достаточно редкий вид обременения для земельных участков. Чаще всего концессия применяется в отношении зданий и сооружений. Примером концессии в отношении участка земли выступает соглашение о добыче полезных ископаемых на выделенном участке. На основании данного соглашения арендатор или собственник участка земли передает концессионеру права на использование участка в определенных целях за фиксированную плату. Отличие от аренды заключается в наличии конкретной цели использования земельного участка, прописанной в соглашении.

В некоторых случаях наличие обременения может быть обусловлено специальным статусом строения, которое на нем расположено. Например, строения, имеющие историческую ценность, накладывают определенные ограничения на земельный участок, расположенный под ним.

Как оформить сервитут между собственниками

Существуют два способа установить сервитут: добровольный договор между собственниками или судебное решение. В любом из случаев, документ должен пройти процедуру утверждения в Росреестре, где наличие или отсутствие обременений вписывается в Единый Государственный Реестр Недвижимости (сокращенно ЕГРН) наряду с его категорией и назначением.

Договор сервитута земельного участка составляется по стандартному образцу и только на один вид обременения. На другой вид обременения — заключается новый договор-сервитут. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. Договор может быть составлен и на прекращение ограничений.

В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,

1. характер накладываемых обременений;
2. условия прекращения сервитута;
3. объекты обременения;
4. адреса договаривающихся лиц;
5. их права и обязанности;
6. характер и величина возможной оплаты;
7. время действия договора;
8. количество экземпляров.

Основанием для установления сервитута являются условия непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо предоставить доказательства того, что объект сервитута не может быть перенесен, устранен или модифицирован без ущемления прав одной из сторон.

Дополнительные запреты

Помимо основных ограничительных мер действуют прочие ограничения обременения земельного участка, вызванные особыми обстоятельствами или статусом недвижимости.

Есть и иные запретительные нормы:

Как узнать обременения?

Если в отношении участка действуют некие обременения, то отметка об этом должна быть внесена в единый реестр прав (сейчас это ЕГРН). Ответственен за ведение указанной правовой базы Росреестр.

Информация из ЕГРН может быть получена любым заинтересованным лицом и является открытой.

Поэтому проверки участка на наличие обременений – неотъемлемый этап перед заключением сделки купли-продажи.

Информация о наличии обременений содержится в Публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения нужных сведений достаточно ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка.

Справку об отсутствии обременений или выписку из ЕГРН можно получить одним из следующих способов:

1. Обратиться в региональное отделение Росреестра.
2. Через МФЦ.
3. Подать запрос в электронном виде или направить его по почте.

Для этого подается заявление на получение выписки из реестра с указанием кадастрового номера участка, прикладывается копия паспорта заинтересованного лица и квитанция с оплаченной госпошлиной. Выписка предоставляется в формате электронного или бумажного документа.

Выписка содержит актуальную информацию о кадастровом учете и правоустанавливающие сведения. Также здесь будут указаны все обременения, которые действуют в отношении участка.

Информация о наличии или отсутствии обременений должна содержаться в свидетельстве о собственности на земельный участок. Но лучше дополнительно себя обезопасить и запросить актуальную выписку из ЕГРН как минимум за месяц до сделки.

Договор обременения

Так как наложение обременений подлежит обязательной госрегистрации, то стороны должны оформить свои правоотношения в договорной форме. В зависимости от вида обременения они заключают:

• договор аренды или концессии;
• договор доверительного управления;
• ипотечный договор.

Такие договоры должны четко идентифицировать стороны отношений: заемщика и банка, собственника и арендатора, владельца и концессионера.

Они должны содержать подробные сведения о земельном участке: его площадь, кадастровый номер, разрешенное использование и пр.

Помимо общих стандартных пунктов в указанные договоры вносят информацию о сроках действия обременения и порядка его снятия (например, после внесения последнего платежа по кредиту). В договоре обременения должны быть также прописаны основания для его наложения.

Если обременения накладываются по решению суда (например, речь идет об исполнительном производстве или сервитуте), то заключение договора не требуется.

Единовременную выплату из накопительной части пенсии — как ее правильно оформить? Всю нужную вам информацию об оформлении пенсии вы найдете в нашей статье.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!

Как снять обременения с земельного участка

Особенности снятия обременения будут зависеть от его вида.

Близости инженерных сетей (газопровод, ЛЭП и т.п.)

Наличие обременений не накладывает каких-либо ограничений на продажу: просто после переоформления участка обременение перейдет к новому собственнику. Если последний пожелает снять ограничения, то он может обратиться в суд и заставить собственника проложенных по его земельному участку коммуникации, перенести их в другое место. В случае положительного решения суда — все расходы на перенос и переподключение коммуникаций лягут на собственника сетей.

В случае, если инженерные сети (например, линия электропередач) были перенесены, но на карте Росреестра обременения остались, то действуем следующим образом:

1. Получаем отметку в РЭС о переносе ЛЭП;
2. Идём к кадастровому инженеру, делаем новую топосъемку участка;
3. Заказываем новый межевой план земельного участка (тоже кадастровые делают);
4. Новый межевой план земельного участка с отметкой из РЭС несем в Росреестр и регистрируем внесение изменений в гос. зем. кадастре;
5. Получаем выписку из ЕГРН и несем ее в земельный комитет или в Росреестр с заявлением о снятии обременения.

Это ориентировочный порядок, уточняйте у кадастровых инженеров более точный согласно вашего региона.

Сервитут между собственниками

Сервитут накладывает ограничения на пользование землей для нового владельца, но не является основанием для запрета продажи. Все обязанности, прописанные в документе, просто перейдут к новому собственнику участка. Снять ограничения по сервитуту можно следующими способами:

1. Договориться с лицами, пользующимися сервитутом, об изменении или прекращении договора-сервитута. Однако, как показывает практика, итогом переговоров всё равно становится привлечение судебных органов, поскольку редко какая-то из сторон идёт на уступки;
2. Дождаться окончания срока действия сервитута. Например, если на земле проводятся работы по прокладке коммуникаций на соседний участок и регламентирована дата их завершения.

Ипотека

Если обременение представляет собой ипотеку, то снять его можно следующим способом:

1. Внести последний платеж и получить в банке справку о полном погашении долга;
2. Подать заявление в банке на снятие обременений по ипотеке;
3. Зарегистрировать изменения в Росреестр.

Залог

Если земля находится в залоге, то снять его можно при полном выполнении денежных обязательств, либо путем перехода всех имеющихся обязанностей на нового собственника. Но вероятность добиться от банка разрешения на продажу земли с залогом крайне мала, так как в таком случае финансовая организация приобретает дополнительные риски, связанные с платежеспособностью нового владельца.

Арест

Еще один вид обременения – это арест, наложить который может только суд. Например, при наличии задолженности по оплате ЖКХ или ввиду неуплаты алиментов. Избавиться от обременения получится только по решению суда, выдаваемого после устранения причин, которые привели к его наложению. Это может быть выполнение требований, прописанных в исполнительном листе, завершение судебного процесса, либо предложение суда по изменению объекта ареста.

Если собственник умер: что делать наследникам с обременением

Как снять ограничение, если владелец оставил земельный участок в наследство, но правопреемники при сборе документов для нотариуса обнаружили, что надел находится в обременении.

Узнать это просто: информация об актуальных обременениях содержится в выписке из ЕГРН. В ней представлены данные о самом участке, о владельце-наследодателе, дата регистрации и дата наложенного обременения (а если есть – то и дата окончания). Даётся описание ограничения: залог, арест, сервитут или аренда. Что делать наследникам в каждой из ситуаций?

Арест

Наложенное обременение не даст возможности оформить право собственности на участок, и реализовать его в дальнейшем. Чтобы снять арест, нужно ликвидировать его причину: удовлетворить ходатайство судебного пристава. Это может происходить разными путями.

Если обременение связано с долгами умершего перед государством, обязанность их погасить возлагается на всех, кто вступил в наследство.

Принял наследство – принимаешь и долги.

В этом случае остаётся действовать так же, как при погашении собственных задолженностей.

Если умерший был злостным алиментонеплательщиком, достаточно предоставить приставам свидетельство о смерти, чтобы земельный надел был избавлен от обременения. Долг перед иждивенцами (чаще всего, детьми) не переходит по наследству.

Сервитут

Так как сервитут – ограничение использования, то вступить в права и оформить участок с сервитутом на себя наследник может в любой момент спустя 6 месяцев со дня смерти владельца. Сервитут при этом останется закреплён за участком до окончания срока действия или пока новый владелец не примет меры по его ликвидации.

Залог

Земля в залоге – следствие кредитных обязательств, а это по сути тот же долг, но не перед государством, а перед частным лицом или кредитной организацией. Чтобы оформить землю в собственность по наследству, нужно погасить задолженность бывшего владельца.

Аренда

Если арендодатель умер, арендатор имеет полное право пользоваться участком до окончания срока действия договора. Наследники вправе оформлять землю на себя, но не могут совершать с ней сделки. Соглашение об аренде может быть пересмотрено новым арендодателем и арендатором. Если они придут к единому мнению расторгнуть договор или перезаключить его на новых условиях, то обременение будет снято. Если арендатор откажется освобождать занимаемую площадь, новым владельцам придётся ждать окончания срока аренды.

Особенности продажи участка с обременением

Продажа земли возможна при наличии таких обременений, как:

• сервитут;
• ипотека;
• доверительное управление;
• аренда.

Обременение имеет привязку непосредственно к объекту недвижимости, а значит, новый владелец вынужден будет столкнуться с последствиями наложенного обременения. Закон обязывает владельца недвижимости при продаже предупреждать покупателя обо всех наложенных обременениях, но, к сожалению, нередко встречаются недобросовестные продавцы, утаивающие факт обременения.

Наиболее безобидным в такой ситуации является сервитут, так как он предполагает лишь право прохода или проезда по установленной зоне участка. Иначе обстоят дела с арендой и ипотекой. Новый владелец арендованного участка может получить вместе с арендатором ряд проблем, которые придется решать в судебном порядке. Покупка ипотечной земли связна с рядом рисков, поэтому, прежде чем решаться на сделку, обратитесь за консультацией к юристу. Доверительное управление в контексте перехода прав довольно безобидное обременение, так как не накладывает на нового владельца никаких ограничений.

Нюансы продажи участка с обременением

Возможно ли реализовать недвижимость с ограничениями. Да, но и здесь есть нюансы. Арест — это единственное обременение на земельный участок, при котором любые сделки с имуществом недействительны. При иных категориях ограничений продажа допустима, но с учетом следующих особенностей:

1. Продать недвижимость под залогом или ипотекой допускается с разрешения кредитора. Без согласования с банком, ФНС или иной организацией, предоставившей кредит, реализацию признают незаконной.
2. Продажа земель, находящихся в аренде или под сервитутом, не прекращает их действие. Даже после смены собственника договор аренды или сервитут продолжат действовать в полном объеме.
3. Покупателя обязаны уведомить о наличии ограничений. Условие включают в договор купли-продажи.

В остальном процедура стандартна. После оформления договора купли-продажи его регистрируют в МФЦ или Росреестре. За регистрацию придется уплатить госпошлину (ст. 333.33 НК РФ). Для граждан пошлина составит 2000 рублей. Для организации — 22 000 рублей.