Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком: риски, закон, на сколько дешевле, последствия

Закон о прописанных жильцах

Люди, прописанные в жилье, получают очень важное право – право пользования жилищем и проживания в нем. Собственности человеку это не дает, только право жить в определенном помещении.

ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными людьми возможна в любом случае. Вопрос в том, как ее правильно оформить.

Есть различные основания для регистрации и соответственно разные виды прописанных граждан. В зависимости от конкретных особенностей нужно выбирать разные варианты продажи. Рассмотрим основные виды прописанных:

• Пожизненные жильцы – самый проблемный вид для покупателя. Их нельзя выселить без согласия даже по решению суда, а в некоторых случаях нужно брать разрешение на продажу.
• Временные жильцы – наниматели по договору аренды. Могут проживать, пока действует договор найма/аренды квартиры. Договор не прекращается со сменой собственника.
• Член семьи продавца – это люди, которых продавец не выселил сам по какой-то причине. Если они отказываются сниматься с регистрации, поможет обращение в суд. Их право на проживание прекращается в момент продажи жилья.
• Несовершеннолетние – рассмотрим их отдельно, потому что в отношении них действует особое правило. Дети должны проживать вместе с родителями, а значит при их выселении из старой квартиры через суд могут возникнуть сложности.

Перечисленные выше ситуации касаются только жильцов приватизированной квартиры. Для жильцов муниципальных площадей действуют другие особенности продажи.

На что обратить внимание при покупке жилья с зарегистрированным в нем человеком?

Иногда суд становится на сторону прописанного человека на законных основаниях, потому что некоторые категории граждан могут быть выписаны только по собственной инициативе, так как государство предоставляет таковым своего рода социальный иммунитет.

Нельзя выписать:

• беременных женщин, если у них нет другого жилья;
• женщин с несовершеннолетними детьми;
• недееспособных граждан.

Соответственно, беременная женщина, не выписанная по суду, может остаться проживать в квартире после рождения ребёнка, вплоть до его совершеннолетия. Недееспособный гражданин может остаться проживать с новым собственником до самой смерти, кроме случаев его оформления в социальный центр или в психиатрический диспансер. Всеми этими вопросами будет заниматься приобретатель квартиры. Поэтому нужно досконально выяснить, кто прописан на приобретаемой жилплощади.

Законное право проживать в квартире, которое нельзя оспорить в суде, имеют:

• дарители, если сделка имела условие его пожизненного проживания в квартире;
• лица, проживающие на основании наследственного отказа;
• лица, проживающие по договору ренты.

Чтобы не попасть в безвыходную ситуацию, купив обременённую квартиру, нужно проверить правоустанавливающие документы: нет ли в них условия об обременении.

Факт обременения квартиры и срок (или прецедент) его прекращения, должны указываться в ДКП. Если эти сведения указаны не будут, то регистрация будет приостановлена, а в итоге – прекращена. Тем не менее имеются случаи, когда недобросовестные продавцы находят «лазейки» в законе и оформляют договор так, что доверчивый покупатель обнаруживает подвох только после того как сталкивается с нежелательным жильцом.

То же касается продавцов, продавших квартиру после развода. Если такой объект недвижимости был приобретён совместно – во время проживания граждан в законном браке, он считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, если не было раздела имущества, оба супруга имеют на него равные права согласно статье 35 СК РФ. Поэтому выписать такого супруга не удастся. Более того – он вправе отсудить половину квартиры, а суд по закону обязан его поддержать.

У покупателей, ставших жертвой обмана со стороны недобросовестного продавца, остаётся один выход: оспорить ДКП. Если суд признает его оспоримым, то он примет решение о двусторонней реституции, согласно которой всё, полученное сторонами по сделке, возвращается к состоянию дел, существующему до подписания договора.

Прописанные в квартире граждане не являются препятствием для того чтобы продать и купить квартиру. В результате сделки все проблемы с выпиской перейдут новому собственнику, ему придётся их решать через суд. Некоторые категории граждан не могут быть выписаны в принудительном порядке согласно закону, в этом случае лучше всего оспорить ДКП.

Что значит наличие прописанных в квартире жильцов и чем это грозит покупателю

Люди, которые прописаны в квартире на момент продажи, автоматически переводят квартиру в разряд недвижимости с обременением. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения недвижимостью принадлежит не только собственнику, но и другим лицам.

Покупка и продажа жилья с прописанными жильцами не запрещена законодательно. Но по нормам ГК РФ продавец должен сообщить покупателю о наличии обременения в виде прописанных людей до заключения договора купли-продажи. Сокрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право ее расторгнуть.

После покупки квартиры и оформления всех документов прописанные в квартире жильцы должны выписаться в добровольном порядке. Но некоторых квартирантов выписать нельзя:

• Лиц, отказавшихся от добровольной приватизации;
• Лиц, которые имеют право пользования жильем на основании завещательного отказа;
• Рентополучатели;
• Несовершеннолетние дети без согласия родителей или опекунов и предоставления нового жилья.

Иногда люди специально покупают квартиру с прописанными жильцами. Чаще всего это вызвано желанием сэкономить: квартира с обременением стоит в среднем на 15-20 % ниже, чем аналогичное юридически чистое жилье.

Прописанные в квартире люди имеют право там проживать, но фактически могут никогда не появляться по месту прописки и не мешать собственнику. Казалось бы, все довольны. Но остается пара нюансов:

1. Коммунальные службы будут начислять квартплату по числу прописанных жильцов, поэтому вы будете регулярно переплачивать;
2. Дальнейшая продажа, обмен или разделение квартиры с обременениями будет сложнее;
3. Продавец и жильцы могут затянуть с выпиской, тогда придется выселять их в судебном порядке.

Мы собрали три ситуации, в которых покупатели специально или в результате обмана приобрели жилье с прописанными людьми. На их основе расскажем, как правильно поступить в том или ином случае.

Ситуация № 1. Намеренная покупка квартиры с прописанными жильцами

Дарья искала квартиру в Москве, но денег на желаемый район никак не хватало. В процессе поисков она нашла объявление о срочной продаже однокомнатной квартиры. Стоимость была примерно на 25% ниже похожего варианта в соседнем доме. Проблема квартиры была в том, что она находилась в собственности у пожилой женщины, двое взрослых детей которой так и не были выписаны.

Дарья договорилась с женщиной о том, что она и ее дети добровольно выпишутся из квартиры в течение месяца после регистрации сделки в Росреестре. Условие об этом было включено в договор купли-продажи.

Ни одна сторона не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.

Ситуация № 2. Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

После переезда в Екатеринбург Марат решил купить квартиру. На вторичном рынке ему удалось найти квартиру с хорошей скидкой. Квартира находилась в собственности семьи: муж с женой и их 10-летняя дочь.

Семья переезжала в загородный дом, который был больше и лучше продаваемой квартиры. Они указали, что добровольно выпишутся из квартиры сразу после продажи.

Перед регистрацией сделки родители посетили органы опеки и получили разрешение на выписку ребенка. После получения разрешения органов семья снялась с регистрации, а Марат стал полноправным собственником новой квартиры.

Вот как комментирует покупку квартиры с прописанными несовершеннолетними юрист Денис Маркин: «Не всегда покупка квартиры с прописанными детьми заканчивается так благополучно. Нужно, чтобы прежние собственники знали алгоритм действий:

1. Прописать в договоре купли-продаже условие о выписке;
2. Обеспечить ребенку новое жилье, которое не уступает нынешнему;
3. При наличии доли в квартире у несовершеннолетнего нужно дополнительно открыть на его имя банковский счет, на который зачислят деньги от продажи его доли.

Без получения разрешения органов опеки выселить ребенка будет невозможно.

Ситуация № 3. Покупка квартиры с жильцами в результате сокрытия факта прописки

После покупки жилья Марина заметила, что квартплату ей начисляют в таком размере, будто в квартире живет не одна Марина, а целых пять. Она запросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что помимо нее, в квартире прописано еще 4 человека.

Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выписываться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:

• Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
• Данные лиц, отказавшихся съезжать добровольно;
• Просьбу о принудительном выселении.

К иску она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4-х месяцев и выписал нежелательных жильцов.

Чтобы не попасть в такую ситуацию неожиданно, проверяйте приобретаемое жилье. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать — заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН.Реестр.

Добровольное выселение

Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.

Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.

Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.

Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.

Если согласие отсутствует

Регистрация по месту жительства или пребывания — это административное фиксирование адреса граждан. Прописка дает право пользоваться жильем, однако имущественных преференций для зарегистрированных закон не предусматривает. Лицо, которое официально прикреплено к дому или квартире, вправе находится по определенному адресу, использовать жилище по прямому назначению. Полномочий распорядителя такой жилец не получает.

Владелец может продать жилой объект с зарегистрированными гражданами, однако такая сделка возлагает на продавца определенные обязанности и имеет ряд последствий. При этом следует помнить, что договор заключается между собственником-продавцом и приобретателем. Ответственность возлагается только на стороны соглашения. В документе нельзя прописать пункты, которые предусматривают дополнительные обязательства третьих лиц.

Важно! В договоре купли-продажи в обязательном порядке указывается, что в квартире зарегистрирован квартирант, сохраняющий право на проживание в помещении. Игнорирование этого правила влечет признание сделки ничтожной. Однако продавец не обязан предоставлять перечень просто прописанных без исключительного права пользования недвижимостью.

Если квартирант отказывается выселиться, остается только один юридически правильный способ — подача иска в суд. Истец в заявлении должен обосновать свои требования. Для положительного результата нужно постараться доказать следующие позиции относительно выселяемого:

• никогда не оплачивал коммунальные услуги;
• фактически не проживал в помещении и не делал попыток вселиться;
• в квартире отсутствует его имущество и любые личные вещи;
• он владеет собственным жильем и не требует дополнительной жилплощади;
• он находился по адресу объекта, являющегося предметом договора, однако давно его покинул, и сделал это на добровольной основе.

Кто может попасть под выселение

Под обременением объекта недвижимости во время заключения договоренности подразумевают граждан, которые прописаны в квартире или доме. Собственник вправе прописать в себя любого человека. Чаще всего субъектный состав формируют:

• те, кто был прикреплен к помещению еще до приватизации;
• супругов, место жительства которых зафиксировано уже после заключения брака;
• дети, рожденные после перехода права собственности на имущество;
• любое лицо, проживающее на основании документального разрешения хозяина имущества.

Фактически выселить можно любого субъекта из этого перечня, главное, чтобы он был не собственником. Особые преимущества действуют для близких родственников, в круг которых входят родители, дети, муж и жена. Владелец и члены его семьи, проживающие с ним совместно, имеют равные права в пользовании жильем.

Если семейные отношения прекращены, бывший член семейства обязан освободить дом супруга-владельца по первому требованию. Однако в исключительных случаях суд вправе продлить срок для пребывания в прежней квартире. Основаниями для этого выступают отсутствие альтернативного жилища и тяжелое материальное положение бывшего мужа или жени, который не является собственником.

Важно! Выселять бывших официальных жену или мужа до окончания судебной отсрочки запрещается, даже если хозяин имущества решил после развода немедленно продать жилье.

Условия для принудительного выселения через суд

Граждане перечисленных выше категорий (кроме бывших членов семьи) имеют право на пожизненное проживание. Их можно выписать через суд при условии:

• они имеют иную жилплощадь;
• они не участвуют в оплате коммунальных услуг,
• они давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются.

Все это еще доказать в суде надо: собрать кучу бумаг, найти свидетелей, потратить здоровье, деньги и время. Лучше продать квартиру с прописанным человеком!

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

• Члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
• Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться разрешение Органов опеки и попечительства;
• Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
• Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. «завещательный отказ»);
• Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом и условиями договора.

Если есть право на пожизненное проживание

Самый сложный момент – наличие у жильца права пожизненного проживания. Оно возникает в том случае, если данный человек проживал в этой квартире еще тогда, когда она была муниципальной.

В свое время он отказался от участия в процедуре, из-за чего потерял право на долю недвижимости. Зато взамен он получил право пожизненного проживания в этой квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Единственный способ решить такую проблему – договариваться. Суд не сможет помочь.

Кто же покупает квартиры с обременением?

Тот, кто знает законы и уверен, что без труда выпишет чужого человека из купленной квартиры. Тот, кто решил сэкономить. Стоимость такой квартиры ниже рыночных цен на 30% и более. Чаще всего, покупателями таких квартир выступают агентства недвижимости. Для них покупка такой квартиры прекрасная возможность заработать.

Напоследок, еще одна жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом своего пожизненного проживания, с иждивением, Это уже иной вид сделки и договор не купли/продажи, а социальной ренты. Выписать собственника — иждивенца даже через суд не получится. Если, конечно, покупатель не мошенник. Но эта тема требует отдельного разговора.