Приватизация придомовой территории в многоквартирном доме, как приватизировать дворовую территорию многоквартирного дома

Понятие придомовой территории

Придомовой или прилегающей считается территория, непосредственно примыкающая к границам многоквартирного дома и использующаяся для обеспечения его нормальной эксплуатации.

Законы, по которым можно определить состав придомовой территории многоквартирного дома, следующие:

• Жилищный кодекс (29.12.2004 N 188-ФЗ) – п. 4 ч. 1 ст. 36;
• Правила содержания общего имущества многоквартирного дома (утв. Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006) – пп. е), ж) п. 2 раздела I.

Правилами установлено, что придомовая территория МКД включает:

• земельный участок, на котором расположен данный дом;
• элементы озеленения и благоустройства, относящиеся к многоквартирному дому;
• коллективные автостоянки и гаражи;
• детские и спортивные площадки.

Внимание! Какие именно площадки относятся к дому, нужно смотреть по границам, указанным в ЕГРН. Для этого нужно заказать выписку на многоквартирный дом, в графической части которой будут схематично указаны ориентиры и конфигурация участка. Дополнительная информация хранится в технической документации ТСЖ или УК, обслуживающей дом.

Несмотря на то, что по закону придомовая территория автоматически должна принадлежать собственникам, на практике получается, что из-за особенностей ведения кадастрового учета в период принятия ключевых кодексов (Земельного, Жилищного, Гражданского) большая часть территорий осталась неразграниченной. В настоящее время такая земля остается на балансе города / поселка, а для перевода ее в собственность МКД необходима специальная процедура – приватизация.

Размер придомовой площади

Границы участка, на который можно оформить собственнические права, определяется исходя из следующих показателей:

1. Интенсивность застройки (насколько близко находятся другие здания).
2. Этажность МКД и количество проживающих людей.
3. Приближенность дорог, общественных мест.

Нужна ли приватизация

Если на придомовую землю не оформлены собственнические права, в любой момент ее могут отдать в использование другим лицам. В таких случаях непосредственно рядом с домом появляются платные стоянки, гипермаркеты и заправки, причем данные строения возводятся за счет сокращения игровых, спортивных и детских площадок. Пострадать могут также возведенные жильцами строения и сады, создается опасность наезда на пешеходов внутри двора.

Возмущения и требования проживающих людей в таких ситуациях обычно не приводят к должному воздействию. Остается только обращаться в администрацию, причем коллективно. Если же придомовой землей владеют собственники квартир, то без их согласия возведение каких-либо построек будет считаться противоправным. Однако прежде чем преступать к разгосударствлению такой земли необходимо рассмотреть плюсы и минусы приватизации придомовой территории.

Получение земли во владение предоставляет жильцам следующие преимущества:

• защита двора от возведения нежелательных строений (магазинов, стоянок);
• возможность получения жильцами дополнительного дохода (средства должны идти только на благоустройство и ремонт здания) за счет сдачи в аренду;
• приватизация проводится бесплатно.

Основные недостатки владения дворовой землей:

• расходы на земельный налог;
• обязанности по уборке, содержанию и облагораживанию участка;
• ограниченный перечень объектов, которые можно возвести или установить;
• постоянная необходимость согласования действий с администрацией.

Кто может выступить с инициативой приватизации

Относительно земельных участков под многоквартирными строениями, что сформировались до весны 2005 года, или тех, что уже зарегистрированы в Росреестре, они принадлежат владельцам квартир. Собственники выступают совладельцами земли, на которой возведён такой дом и постройки рядом с ним.

Формирование земельного участка под многоквартирным домом, если он не занесён в Росреестр недвижимости, требует активных действий со стороны владельцев квартир. Выступать с инициативой может любой собственник помещения.

Что касается новостроек, оформление кадастрового паспорта и внесение в Реестр участка и дома происходит ещё на этапе отвода надела под строительство. Поэтому на сегодняшний день, покупая квартиру в новостройке, можно быть уверенным, что придомовой участок уже приватизирован.

Можно выделить следующие группы лиц, которым предоставлено право выступить с инициативой приватизации:

• застройщик;
• собрание владельцев жилых помещений;
• лицо или компания, уполномоченные жильцами на представление их интересов и организацию деятельности на участке;
• единоличный собственник или группа владельцев квартир.

Инициатором приватизации может выступить любое лицо, владеющее недвижимостью в многоквартирном доме. На сегодняшний день новостройки ставит на учёт сам застройщик.

Особенности приватизации

В отдельных случаях приватизация придомовой территории может иметь свои особенности:

Нюансы процедуры

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома – процедура, имеющая ряд нюансов. Во-первых, МКД, возведенные до 2005 года, внесены в Росреестр вместе с прилегающей территорией и переданы в собственность владельцам квартир автоматически. Во-вторых, начиная с 2013 года, все постройки поставлены на кадастровый учет застройщиками. Таким образом, приватизации подлежат участки, прилегающие к домам, построенным в период с 2005 до 2013 года.

Стоит отметить, что приватизация придомовой территории возможна и в малоэтажных домах. Сама процедура оформления не имеет отличий от вышеописанных, однако, оформить в собственность такие участки могут лишь жильцы нижних этажей. Что касается назначения территории, то она предназначается для посадки плодовых деревьев, овощей, зелени, постройки кладовых помещений и т.д.

В случае, когда инициатором приватизации выступает всего один владелец, размер территории, переходящей в его собственность, будет пропорционален его доле собственности в МКД. Таким образом, если гражданин, владеющий квартирой в МКД, имеет в собственности площадь, составляющую 0,29% от общей, то он вправе рассчитывать при приватизации на часть земельного участка, составляющую 0,29% от общей его площади.

В случае нарушения действующего законодательства и при ненадлежащем содержании придомовой территории, к владельцам участка может быть применена административная ответственность, с возможностью последующего отчуждения права собственности на территорию. Кроме того, нарушение прав граждан, не проживающих в МКД, может привести к наложению сервитута на приватизированную территорию.

В случае возникновения спорных ситуаций по отношению придомовой территории в МКД, заинтересованные в приватизации лица вправе обращаться в судебные органы. Ответчиками в процессе разбирательства будут выступать органы местного самоуправления, распоряжающиеся земельным участком. Стоит отметить, что согласно ЖК РФ:

1. Размер приватизируемой земли не может быть меньше площади МКД, возведенного на ней.
2. В состав придомового участка входит не только свободная площадь, но и площадь, предназначенная для постройки коммунальных объектов, гаражей.
3. В состав оформляемой в собственность территории входят объекты благоустройства.

Порядок вынесения решения о приватизации жильцами

Инициатором приватизации участка может быть абсолютно любой собственник помещения в доме. Но сперва нужно заручиться поддержкой остальных жильцов, огласив им, что планируется собрание. Это можно сделать путём публичного письменного объявления.

Последовательность принятия решения следующая:

1. Подготовка собрания: назначение даты и места мероприятия и оглашение её жильцам. Собственники могут принимать решение, только если их собралось не менее половины, поэтому нужно выбрать удобное время для решения вопроса. Кроме того, приглашается секретарь, который обязан протоколировать ход собрания.
2. Оглашение повестки дня, темы, которая ранее должна быть освещена в объявлении о проведении собрания.
3. Проведение непосредственно голосования.

Весь процесс должен быть задокументирован секретарём в протоколе.

Что делать, если собрание провести не удаётся? Часто случается, что собственники заняты или неактивны и к выборам относятся несерьёзно. Кроме общего собрания, существует вариант заочного голосования. Этот вариант может потребовать неоднократного обхода всех квартир, но результата добиться иным законным способом иногда невозможно.

Процедура его проведения следующая:

1. От каждого жильца необходимо получить расписку о том, что он извещён о проведении заочного голосования. Подписи собственников квартир можно занести в таблицу, а титульный лист нужно оформить в соответствии с требованиями, предъявляемыми к сообщению о проведении собрания.
2. При обходе жильцов каждому вручается бланк голосования.
3. Результаты подсчёта голосов заносятся в протокол.

Протокол является обязательным документом, в котором детально фиксируется процедура проведения собрания. Законодательством не предусмотрена конкретная его форма, но обязательно в протоколе должна быть прописана повестка дня, выступавшие лица, количество голосовавших и принятое по итогу решение.

Далее доверенный представитель обращается в земельный департамент. В заявлении обязательно указать просьбу о формировании и выделении участка жильцам. Кроме этого, в указанный орган подаются все документы, оформленные по результатам проведения собрания (протокол, копии уведомления собравшихся, доверенности представителей).

Приватизация придомовой территории

Для этого приглашается управляющая компания, которая фиксирует происходящее в протоколе. На этом же этапе необходимо выбрать представителя дома, который и будет являться заявителем. Если же желающих не находится, а вопрос принят в положительную сторону, в качестве такого лица можно выбрать саму управляющую организацию.

В многоквартирном доме

После проведения мероприятий по согласованию предложения и выбора лиц, являющихся инициаторами и впоследствии заявителями, необходимо переходить к сбору документов. Первоначально – это межевание участка.

Для этого потребуется пригласить представителя комитета, занимающегося ведением имущества населенного пункта, чтобы он согласовал границы и подтвердил возможность двигаться дальше.

По окончании всех работ каждый собственник получают свою долю в этом имуществе, а значит должен принимать активное участие в его содержании.

В малоэтажном многоквартирном доме

В случаях с малоэтажными постройками необходимо отметить следующее: документы на рассмотрение представляются по аналогии с обычными жилыми домами, но при этом площадь может быть значительно меньше.

Как правило, многие Правила благоустройства, утвержденные в каждом городе, устанавливают правила, которые рассчитываются исходя из общей площади. То есть, если общая квадратура дома небольшая, значит и придомовая территория будет снижена. С точки зрения долевого участия, каждый собственник получит аналогичную площадь, независимо от его места проживания.

Как приватизировать придомовую территорию?

Предварительные границы придомовой территории для вновь возводимого дома определяются еще на стадии оформления разрешения на строительство. Для этого застройщику согласовывается территория, на которой будет проводиться строительство, а уточнение размеров участка будет происходить уже на стадии ввода дома в эксплуатацию.

Для существующих зданий размер и основные характеристики придомового участка будут определяться следующим образом:

• по данным технической документации БТИ, если строительство осуществлялось после 1991 года;
• по нормативным показателям, если год постройки здания приходится на период существования СССР (если для таких домов сохранилась надлежащая документация, будут использоваться фактические сведения о размерах участка).

При возникновении споров о размере придомовой территории заинтересованные лица могут обращаться в судебные органы. Ответчиками по таким искам будут выступать органы местной власти, уполномоченные на распоряжение землей населенных пунктов.

После вступления в силу Жилищного кодекса РФ (2005 год) установлены следующие правила определения размера придомовой территории:

• размер участка не может быть меньше площади дома;
• в состав придомовой территории включается не только свободная земля, но и участки под строения коммунальных объектов, гаражей и т.д.;
• в состав указанной территории входят объекты благоустройства.

При вводе здания в эксплуатацию размеры и характеристики земли под домом будут определяться в результате кадастрового учета. Для этого застройщику необходимо подготовить техническую документацию на возведенный объект. При этом оформление документации на землю напрямую не входит в обязанности застройщика, поэтому оформление участка в собственность, как правило, осуществляется уже после передачи гражданам готовых жилых помещений.

Правом на обращение за приватизацией придомовой территории обладает следующий круг субъектов:

1. застройщик на стадии ввода дома в эксплуатацию;
2. общее собрание собственников жилой недвижимости;
3. управляющая компания или ТСЖ, если указанные полномочия делегированы им собственниками жилья;
4. один или несколько собственников недвижимости, если общим собранием не принято соответствующее решение.

Поскольку право собственности будет оформляться не на каждого владельца жилья в отдельности, общие интересы граждан не будут нарушены даже в случае, если заявление на приватизацию подал только один человек. При любом варианте обращения будет зарегистрировано право общей собственности на придомовую территорию.

Процедура

Самое сложное во всем это – собрать всех жильцов. Хотя бы просто потому, что большинству из них абсолютно не важно, кто там владеет придомовой территорией (по крайней мере до тех пор, пока новые арендаторы не построят под их окнами очередной ночной клуб).

За месяц до этого события нужно всеми возможными способами оповестить всех заинтересованных лиц (даже если фактически им это не нужно). Проще всего это сделать путем обхода всех квартир, оповещений в почтовые ящики и объявлениями на двери подъезда (или доске объявлений, если она есть).

Непосредственно на собрании можно обсуждать любые вопросы, однако основной должна стать проблема приватизации придомовой территории. Очень важно вести протокол собрания и фиксировать все важные элементы. Для получения согласия достаточно, если большая часть жителей будут согласны, получать единогласное «ЗА!» не нужно.

Когда принципиальное согласие получено, нужно определить лицо, которое и будет заниматься всей процедурой. Иногда достаточно, чтобы кто-то изъявил желание, однако в отдельных случаях у разных групп жителей могут быть свои предпочтения и в такой ситуации данный этап мгновенно превращается в некоторое упрощенное подобие выборов.

В независимости от результата, важно, чтобы такой представитель появился в принципе. А уж какую «партию» жителей он будет представлять не важно, все равно приватизация придомовой территории общая для всех и распространяется на все. Даже если части жителей — это не нужно.

Когда это сделано – нужно подготовить документы. Зачастую, если территория еще не приватизирована, то и фактически документов на нее нет. Как следствие, сначала нужно провести межевание земли и получить кадастровый паспорт территории. Кроме него нужен будет еще протокол собрания жильцов, паспорт представителя и доверенность на него. Последний документ – платный и оформляется у нотариуса.

С подготовленными документами нужно обращаться в администрацию. Там же составляется заявление (образец см.ниже). Его можно подготовить заранее или написать на месте, тем более, что ничего сложного в нем нет. После подачи заявления и документов у администрации есть до шести месяцев на принятие решения.

Учитывая требования законодательства, отказов почти не бывает. Более того, это выгодно муниципалитету (снимает с него необходимость тратить деньги на обслуживание территории, ведь теперь этим будут заниматься сами жильцы). Так что согласие дают практически всегда.

После получения согласия администрация составляет договор на приватизацию, который подписывается представителем жильцов. С этим документом можно обращаться в Росреестр или, как при приватизации квартиры, в МФЦ, для оформления права собственности. После получения этой бумаги с придомовой территорией можно поступать как угодно, в рамках действующего законодательства.

Документы

Для регистрации права собственности на землю потребуются следующие документы:

• заявление на приватизацию;
• нотариально заверенная доверенность от имени всех жильцов МКД выбранному представителю;
• протокол общего собрания;
• лист регистрации лиц, которые присутствовали на обсуждении;
• решение о приватизации, где определены четкие доли прилегающей территории на каждого владельца квартир МКД;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
• правоустанавливающие документы на квартиры (выписки из ЕГРН или свидетельства собственности) от каждого участника приватизации;
• правоустанавливающий документ на переоформляемый участок;
• технический паспорт на дом;
• кадастровая документация на дом.

Заявление на приватизацию

Заявление на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома – документ, наличие ошибок в котором приводит к отказу в оформлении земли в собственность и возврату всего пакета бумаг. Именно поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью и в строго установленной форме. Документ должен обязательно содержать:

1. Наименование органа-получателя.
2. ФИО, место проживания или пребывания заявителя.
3. Суть заявления. В тексте его необходимо указать данные одного или нескольких собственников МКД, адрес, по которому расположено строение, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Далее по тексту излагается сама просьба предоставить в собственность земельный участок, на котором возведено здание, а также прилегающую к нему территорию.
4. Перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.
5. Дату составления и подпись заявителя.

Заполненный бланк заявления на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома вместе с прилагаемым пакетом документов передается в компетентный орган для дальнейшего рассмотрения. В случае, когда от лица собственников помещений, расположенных в МКД выступает доверенное лицо, к заявлению прилагается решение общего собрания о назначении представителя.

Налоги

В отличие от частной собственности граждан РФ, имущество, принадлежащее государству или муниципальному образованию, не облагается налогами. Поэтому, как только соглашение о приватизации будет подписано и в Росреестр внесутся соответствующие изменения, земля станет новым объектом налогообложения. На сколько увеличатся ежегодные расходы каждого из жильцов будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости земли. Размер налога равен – 0,3% от цены двора.

Распределение этой статьи расходов производится меду всем дольщиками: чем больше площадь квартиры, тем больше доля, а соответственно, и налог. Оплата может осуществляться разными способами:

• по квитанции за ЖКУ, де после приватизации двора появится новая графа расходов;
• самостоятельно на реквизиты ФНС (перечислить едства можно через обычный или мобильный банк, через Госуслуги или в Личном Кабинете Налогоплательщика).

Расходы

При приватизации, несмотря на то, что фактически земля передается бесплатно, придется понести определенные затраты:

• 2000 рублей госпошлины с каждого жильца.
• Услуги нотариуса по заверению доверенности – до 3000 рублей.

Сроки

Сроки приватизации придомовой территории могут быть серьезно растянуты:

Какие последствия влечёт приватизация территории

Приватизация территории, находящейся рядом с многоэтажным домом, является отличным способом не только облагородить двор, но и повысить спрос на жильё, а также предоставить возможность самостоятельного распоряжения участком собственниками квартир в пределах, допустимых законодательством.

На сегодняшний день не все владельцы квартир видят необходимость в приватизации дворовой территории.

Причины, по которым стоит всё же рассмотреть вариант оформления в общую собственность участка:

• возможность облагораживания территории;
• увеличение цен на недвижимость;
• самостоятельное принятие решения собственниками о полезных изменениях на участке (речь идёт о хозяйственных вопросах, таких как необходимость возведения ограждения, расширение парковки, установка детской площадки);
• контроль над участком — собственники могут запретить возведение малых архитектурных форм в своём дворе — киосков, парикмахерских и так далее;
• капитальная реконструкция здания может быть запрещена, если участок не приватизирован жильцами.

Несомненным положительным моментом является и бесплатный характер приватизации, так как государству выгодно передать в собственность объект под самостоятельный контроль жильцов.

Все же использование территории многоквартирного дома не допускается по нецелевому назначению. На нём нельзя возводить коммерческие объекты, а также постройки или ограждения, препятствующие другим гражданам. Допустим, незаконное возведение забора может быть оспорено в судебном порядке.

На приватизированном участке многоквартирных домов можно:

• размещать детские и спортивные площадки;
• разбивать клумбы и скверы;
• создать парковку или дополнительные парковочные места;
• сдавать места в аренду под рекламные площадки и средства коммуникации;
• строить гаражи для ограниченно способных граждан и участников войны.

Таким образом, приватизированный двор может быть даже источником дохода от сдачи его в аренду, но это единственный вид прибыли, который можно получить с участка.

Недостатки оформления участка в собственность также существуют.

В первую очередь это следующие негативные последствия приватизации:

• необходимость уплаты земельного налога;
• ограниченное использование участка;
• ремонты, реконструкции, уход за территорией происходит из средства жильцов.

Наибольшим недостатком считается обязанность уплаты налога. Особенно тяжким бременем он ложится на плечи владельцев квартир в малоэтажных домах, так как для них условия оплаты такие же, как и для дворов под многоквартирными зданиями.

Налог вносится один раз в год, его размер устанавливается муниципалитетом.

Конечно, необходимость самостоятельного ремонта и обязанность уплаты налога могут оказаться тяжким бременем для некоторых собственников квартир, но всё же стоит найти компромисс и приватизировать участок, ведь в чистом и ухоженном дворе хочется жить каждому.

Обязанности владельцев

Жильцы, осуществив процедуру приватизации, должны понимать всю ответственность за содержание участка.

Недостаточно просто построить детскую площадку или парковку. В их обязанности в первую очередь входит уборка территории и другие действия по ее благоустройству.

То есть, все, что ранее делал муниципалитет, теперь полностью ложиться на плечи собственников.

• высаживать растения, осуществлять за ними уход, формировать клумбы и т. д;
• заниматься уборкой листвы, снега и прочего мусора;
• ремонтировать возведенные объекты;
• при необходимости устанавливать лавочки, различные ограждения и беседки.

Особенности ограждения

Во многих домах проживают активные люди, желающие красиво оборудовать территорию. Если ее оформить в собственность, то можно сделать ограждения.

Это позволит защитить участок от проникновения других людей. Ограждения могут быть следующими:

• Газон. Нужно рассадить деревья до 0,5 м. длиной. Чтобы растения всегда радовали глаз, необходим постоянный уход;
• Декор. Красивые растения ограждают металлическим, деревянным и кирпичным забором. Подходит и профнастил;
• Шлагбаум. Этот элемент позволит частично ограничить доступ к участку;
• Целевые заборы. Их крепят вокруг мусорок, детских площадок;
• Временные заборы. Они применяются для запрета доступа к опасным участкам.

Как используется участок после приватизации?

После приватизации зарегистрированный земельный участок становится общим. Использовать его каким-либо образом можно только с согласия владельцев квартир.

Какие мероприятия могут проводиться на приватизированной земле? Собственники вправе реализовать несколько вариантов:

1. благоустройство, озеленение, строительство беседок, детских площадок, спортивных площадок;
2. продажа части участка;
3. установка ограничительных заборов, шлагбаумов;
4. сдача части земель в аренду для размещения магазинов, парикмахерских, офисов и других объектов;
5. обустройство приусадебного хозяйства или огорода;
6. выкуп части земель собственниками квартир, например, для создания отдельных входов. Впоследствии такую квартиру можно перевести в разряд нежилых помещений, использовать или выгодно продать для коммерческих целей.

Собственники имеют право полноправно распоряжаться землей, но при этом они понесут затраты на содержание территории.

Плюсы и минусы

К преимуществам приватизации земли возле МКД можно отнести:

• возможность собственников запретить возведение нежелательных построек;
• получение прибыли от аренды (средства при этом должны идти исключительно на содержание МКД и прилегающей территории);
• процедура получения земли в собственность является бесплатной.

Если говорить о недостатках владения придомовым участком, то среди них находятся:

• собственникам придется платить земельный налог, сумма которого может быть существенной;
• жильцы обязуются содержать и благоустраивать территорию;
• на участке можно возвести объекты, список которых ограничен.

Перед тем, как обращаться к местным органам власти с предложением о приватизации участка, следует обратить внимание на преимущества и недостатки этого решения. Ведь содержание большого участка может стать серьезной проблемой для жильцов.

Бесплатная приватизация

Коллективная приватизация, где участвуют все жильцы многоквартирного дома – бесплатная. Заявка подается через представителя на основе доверенности. Если дворовая земля приватизируется одним человеком, например, владельцем конкретной квартиры, то действует принцип «бесплатная приватизация – раз в жизни» (ст. 11 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» от 04.07.1991).

Какие участки можно приватизировать бесплатно:

• Земля под домом, если на ней возведен жилой дом до 2001 года.
• Придомовые территории многоквартирного дома.
• Земли, полученные в аренду или бессрочное пользование.

Воспользоваться бесплатной приватизацией могут все желающие: причем не только граждане, но и юридические лица. Главное условие – использование надела не в коммерческих интересах. Если приватизация преследует цель извлечь прибыль, то доступен вариант с выкупом земли по ее кадастровой стоимости или на аукционе.

Частые причины отказов

Как уже было сказано, отказывают в приватизации достаточно редко. Однако иногда это все же случается. Причиной может стать:

• Отсутствие каких-то необходимых документов. Особенно актуально это касательно протокола и решения собрания жильцов.
• Желание приватизировать места общего пользования. Такие территории принадлежат всем. Нельзя приватизировать, например, дорогу или прибрежную зону, разрешив ее использование исключительно для жильцов данного дома.
• Несоответствие реальной картины тому, что указано в документах. Проще говоря – незаконная перепланировка. Если на кадастровом плане нет какого-то строения, то его не должно быть и фактически.
• Ошибки в документах. Особенно в кадастровом паспорте и заявлении.