Все статьи

Согласие супруга на сделку: когда нужно и когда не нужно

Обязательно ли согласие второго супруга на совершение сделки

Совершение одним из супругов сделки касательно распоряжения общим имуществом подразумевает наличие согласия со стороны другого супруга. В подобных случаях законом предусматривается презумпция согласия второго супруга касательно распоряжения общим супружеским имуществом.

Из этого следует, что заключающий сделку супруг не нуждается в предоставлении доверенности и ему не вменяется в обязанность предоставление доказательства согласия второго супруга на заключение сделки. В ходе повседневной жизни оба супруга весьма часто совершают всевозможные сделки (оплата услуг, покупки и прочее), ввиду чего наличие такой необходимости привело бы к ощутимому затруднению процессов гражданского оборота. В этом закреплении презумпции согласия одного супруга касательно действий другого законодатель руководствуется принципом наличия приемлемых и доверительных отношений между супругами.

Если же один супруг совершает сделку без согласия второго, эта сделка может быть признанна недействительной в судебном порядке на основании иска того из супругов, чье право было нарушено совершением подобной сделки. При этом необходимо учитывается факт знания одной стороной несогласия другой стороны касательно совершения такой сделки (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ и статья 253 Гражданского кодекса РФ).

Наличие такого правила во многом повлияло на необходимость обеспечения стабильности гражданского оборота. В подобных ситуациях наличествует своеобразный вид конкуренции третьих лиц (добросовестных контрагаентов), которые вступают в совершение сделки с одним из супругов, и интересов непосредственно не участвующего в совершении подобной сделки второго супруга. Ввиду этого предпочтение обычно отдается интересам супруга, поскольку суд обычно признает сделку недействительной исключительно в случае заведемо недобросовестных действий третьего лица, которое знало о несогласии другого супруга на заключение подобной сделки.

Для требований супругов касательно установления статуса недействительных для сделок по распоряжению общим имуществом, которые были совершены другим супругом, на основании отсутствия согласия второго супруга действует срок исковой давности в один год (в соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса и статьей 4 Семейного кодекса). Началом этого срока считается тот день, в который супруг узнал (должен был узнать) о совершении вторым супругом сделки без его согласия.

В каких случаях согласие второго супруга обязательно

Законом предусмотрены особые правила по совершению сделок касательно видов имущества особой ценности, имеющих принципиально важное значение для семьи. При заключении подобных сделок интересы не участвующего в ней супруга требуют дополнительной защиты. Пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусматривается необходимость получения нотариального согласия супруга для реализации сделки по распоряжению имуществом или сделки, которая требует регистрации или нотариального удостоверения в законодательно установленном порядке.

Таким образом, нотариально удостоверенное согласие супруга является необходимым в таких ситуациях:

  • при совершении сделки, которая предусматривает процедуру обязательной государственной регистрации;
  • при совершении сделки, которая требует нотариальное удостоверение;
  • при совершении сделки о распоряжении недвижимостью.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.06.1997 г., к недвижимому имуществу принадлежат участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты и другие связанные с землей объекты, перемещение которых без принесения несоразмерного ущерба является невозможным. К этому перечню принадлежат жилые и нежилые помещения, сооружения, здания, предприятия в качестве имущественных комплексов, кондоминиумы, леса и различные многолетние насаждения.

Для совершения сделок, которые требуют нотариального оформления, необходимо соответствующее нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Перечень таких сделок содержится в Гражданском кодексе: договор ренты, нотариально удостоверенный договор о залоге движимого имущества (или прав на него) в качестве обеспечения обязательств по сделке, договор об ипотеке.

В каких случаях участие нотариуса не обязательно

Сделки могут быть удостоверенными нотариально по усмотрению сторон, несмотря на отсутствие законодательных требований касательно их нотариальной формы (статья 163 Гражданского кодекса). К примеру, супруги приняли решение нотариально удостоверить договор займа или купли-продажи автомобиля. При этом необходимым является предоставление нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Как правило, подлежащие обязательной государственной регистрации сделки имеют принципиально важное значение для семьи. Такими сделками являются договор об ипотеке (статья 339 Гражданского кодекса), договор продажи недвижимого имущества (ст. 551), договор продажи предприятия (ст. 560), договор дарения недвижимого имущества (ст. 574), договор аренд недвижимости (ст. 609), договор аренды сооружения или здания (ст. 651), договор аренды предприятия (ст. 658), договор о доверительном управлении недвижимостью (ст. 1017).

При этом для части сделок предусмотрена обязательное нотариальное удостоверение (договоры ренты и ипотеки). Для остальных (дарение недвижимости, мена, купля-продажа) необходимой является лишь государственная регистрация. Законодателем были отменены обязанности соблюдения нотариальных норм для таких сделок, хотя при этом они должны быть обязательно подданы государственной регистрации, необходимым основанием которой является нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Проанализировав статью 35 Семейного кодекса РФ, статьи 253 и 256 Гражданского кодекса РФ и закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», можно сделать вывод о том, что согласием является четко и ясно выраженное позитивное волеизъявление лица касательно совершения некоторых действий другим лицом. Согласно статье 153 Гражданского кодекса, сделками являются действия, которые направлены на изменение, установление и/или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Обычно достаточно волеизъявления одного супруга для подтверждения согласия на совершение сделки вторым супругом. Подобное волеизъявление можно квалифицировать как одностороннюю сделку, создающую обязанности для третьих лиц. В этом случае, при совершении сделки об отчуждении недвижимости супруг обязывается соблюдать исходящие от другого супруга и закрепленные в документе условия ее продажи.

Подобное волеизъявление обязательно должно быть письменно выраженным и быть удостоверенным нотариально. То есть, оно должно закрепляться в специальном документе, отражающем содержание сделки и иметь подпись совершающего эту сделку лица, которая выражает его согласие. Помимо этого, должны обязательно соблюдаться правила нотариального оформления документа (подпись и печать нотариуса и прочее).

Существуют рекомендации Федеральной нотариальной палаты касательно соблюдения требований статей 42-44, 46 и 54 «Основ законодательства РФ о нотариате» и прибегать к взысканию платы за совершенные нотариальные действия в размере половины минимальной нормы по оплате труда (в соответствии с пунктом 25 статьи 4 ФЗ «О государственной пошлине»).

Ответственными за соблюдение требований касательно предварительного нотариального удостоверения согласия супругов касательно совершения сделок являются нотариусы и органы государственной регистрации сделок с недвижимостью. При этом волеизъявление супруга на мену, продажу или залог недвижимости, которое суть общая совместная собственность, может выражаться в общем виде по формуле «на условиях и за цену» на усмотрение супруга-участника сделки.

Однако если заявление содержит указание о персональном согласии дарения или продажи совместно приобретенного имущества какому-то лицу (с указанием ФИО) или содержит упоминание о цене продажи или недопустимости рассроченной продажи или каких-либо дополнительных условий сделки, нотариус обязан проверить соблюдение указанных в заявлении условий сделки супругами.

Согласно статье 7 закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 21 января 1996 года, сохранялась обязательная нотариальная форма для удостоверения договоров дарения, мены, купли-продажи недвижимого имущества лишь до введения специального закона касательно государственной регистрации прав на недвижимость, то бишь до 30 января 1998 года.

Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии

Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю. Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.

В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:

  • Реконструкция
  • Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
  • Капитальный ремонт
  • Переоборудование

Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).

Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.

Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.

Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.

Оформление у нотариуса

Как правило, документ оформляется в любой нотариальной конторе. Перед обращением к специалисту требуется подготовить необходимый комплект документов.

Порядок оформления документа

Чтобы законным образом зарегистрировать сделку с недвижимостью, необходимо в первую очередь обратиться в нотариальную контору. Используя образец согласия супруга на продажу квартиры, нотариус оформит заверенное разрешение на сделку. Перечень обязательных документов, необходимых для предъявления:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • свидетельство о браке (или о его расторжении);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины за оформление договора.

Само разрешение не имеет установленного бланка, поэтому составляется в свободной форме. В нотариальном согласии должна присутствовать следующая информация:

  • точное наименование объекта недвижимости, находящегося в собственности супругов;
  • полный адрес данного объекта;
  • паспортные данные обоих совладельцев отчуждаемого объекта;
  • реквизиты свидетельства о браке;
  • сведения о покупателе квартиры (указываются не всегда).

Подписывается согласие в присутствии нотариуса, который заверит факт принадлежности подписи заявителю. В большинстве случаев данный документ не имеет временных ограничений. Но иногда заявитель может указать определенный период действия разрешения.

Супруг, давший согласие на реализацию общей недвижимости, в любой момент может передумать и отозвать его. Для этого необходимо обратиться в ту же контору и составить соответствующее заявление, о чем нотариус должен уведомить второго супруга письмом.

Все нюансы, сопровождающие оформление согласия одного из членов семьи на продажу недвижимого имущества, регулируются следующими документами:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (пункты о сделках с недвижимостью, об обеспечении их законности).
  2. Семейный кодекс РФ (пункты о совместно нажитом имуществе состоящих в браке людей).

Оформление согласия у нотариуса будет стоить 1 000 рублей плюс госпошлина 100 руб. (ст. 333.24 НК РФ) В каждом регионе Нотариальной палатой прописаны свои цены на подобные услуги – следует предварительно узнать их стоимость у любого нотариуса.

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

Форма и содержание нотариального согласия

Форма согласия на осуществление сделок с недвижимостью не утверждена, однако при его составлении нотариусы руководствуются формой 2.1 «Удостоверительная надпись для односторонней сделки», утвержденной приказом Минюста России от 27.12.2016 № 313.

В согласии на покупку или реализацию объектов недвижимости указывается:

  • место и дата совершения нотариального действия;
  • Ф. И. О., паспортные данные, адрес мужа или жены — того, кто дает согласие;
  • данные свидетельства о браке;
  • данные о недвижимости, на приобретение или отчуждение которой дается согласие;
  • само согласие;
  • условия дачи согласия (при наличии), например срок действия документа, цена сделки и т. п.;
  • информация о том, что другие условия пользования совместной собственностью не установлены в брачном договоре;
  • данные о том, что физлицо, дающее согласие, ознакомлено с положениями ст. 34, 35 СК РФ;
  • подпись физлица;
  • удостоверительная надпись нотариуса, которая содержит его Ф. И. О., название нотариального округа, а также сведения о том, что дееспособность подписанта проверена, личность установлена, а согласие соответствует его волеизъявлению.

Документы, необходимые для нотариального удостоверения договоров

  • Правоустанавливающие документы:
    • договор передачи и свидетельство о собственности на жилище,
    • договор мены,
    • договор купли-продажи,
    • договор дарения,
    • свидетельство о праве на наследство,
    • свидетельство о государственной регистрации права, иные соглашения;
  • Акт передачи квартиры по договору (для договоров, удостоверенных позже 01 марта 1996 года);
  • Справка об оценочной стоимости квартиры — справка БТИ, поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт;
  • Выписка из домовой книги — 2 экз.;
  • Письменное согласие супруга (нотариально удостоверенное);
  • При наличии несовершеннолетних детей необходимо разрешение из органов опеки и попечительства;
  • Личное присутствие с паспортами сторон, участвующих в договоре. (паспорт должен быть не просрочен, соответствующая замена паспорта в 20 лет, 45 лет произведена);
  • Для получения льгот по оплате:
    • инвалидам 1 и 2 гр. — справка ВТЭК,
    • для родственников — свидетельства подтверждающие родство.

Сколько действует

На законодательном уровне срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не установлен.

Однако по взаимному согласованию стороны могут установить период действия разрешения. В данной ситуации установленный срок в обязательном порядке указывается в документе.

Стоимость

Все документы составляются и заверяются нотариусом платно. Стоимость процесса составления и оформления того или иного документа определяется региональной Нотариальной Палатой.

Стоимость оформления разрешения на продажу недвижимости может варьироваться от 1 000 рублей до 2 000 рублей. Дополнительно потребуется уплатить государственную пошлину за нотариальное заверение документа, которая в соответствии со статьей 333.24 Налогового Кодекса в 2019 году составляет 500 рублей.

Что делать, если второй супруг НЕ ДАЕТ согласия

Более сложным представляется вопрос касательно заключения сделки в отношении недвижимости, которая является общей совместной собственностью супругов, в случае уклонения одним их них предоставить согласия для ее (сделки) совершения. Существует несколько мнений по данному поводу, представленных в соответствующей юридической литературе.

К примеру, уже упомянутая выше Е. А. Чефранова выходом из данной ситуации видит установление в законодательстве возможности предоставления судом согласия на совершение подобных сделок в интересах семьи. Здесь стоит согласиться с госпожой Чефрановой, поскольку положение супруга-правообладателя является более уязвимым в сравнении с другим супругом, который блокирует сделку касательно приобретения или отчуждения имущества.

Более того, последний уполномочен потребовать признать подобную сделку недействительной в судовом порядке на основании ее совершения без соответствующего нотариального удостоверения его согласия в ее (сделки) отношении.

Нам же представляется убедительным, что суд не может лишать граждан прав собственности без их согласия иди давать разрешение на соответствующие сделки, так как согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане осуществляют собственные права в своих интересах и своей волей. Подобные права могут ограничиваться исключительно в целях защиты прав и законных интересов других лиц на основании действующего законодательства.

Для других специалистов факт уклонения супруга от предоставления согласия в отношении заключения сделки касательно отчуждения недвижимости может служить основанием для обращения супруга, который имеет зарегистрированное право собственности на данное имущество, к нотариусу в целях защиты собственных прав и интересов.

Согласно статье 86 Основ законодательства о нотариате, нотариус пересылает по почте уведомительным письмом или передает второму супругу под расписку соответствующее заявление с указанием предложения предоставить свое согласие касательно отчуждения конкретного имущества или приглашение к нотариусу в конкретный срок в целях определения собственной доли в объеме права собственности на отчуждаемое в ходе подобной сделки имущество. Такое заявление может быть передано как в традиционной форме, так и с применением компьютерных сетей, телефакса или других технических средств.

Стоит упомянуть, что решение данной проблемы путем обращения супруга к нотариусу было предложено еще утвержденным Указом Президиума Верховного Совета РСФСР «Положением о государственном нотариате РСФСР» от 30.09.1965 (см. пункт 72). Более детально этот вопрос был урегулирован как утвержденной Верховным Судом РСФСР «Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР» от 28.01.1966 (см. пункт 47), так и утвержденной Приказом Министра юстиции РСФСР «Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР» от 6.01.1987 (см. пункт 48).

Данными правовыми актами предусматривалась возможность удостоверения нотариусом договора об отчуждение недвижимого имущества от имени супруга, который числится собственником данного имущества согласно правоустанавливающего документа, если он не явился к нотариусу в указанный срок и/или не предоставил своих возражений по этому вопросу в течение одного месяца с момента получения соответствующего уведомления от нотариуса.

Совсем другая с действующими правовыми актами касательно данной проблемы: утвержденные Приказом Министра юстиции от 15.03.2000 г. Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации уже не предусматривают такой нормы и соответствующей рекомендации.

Существует также сценарий нотариального оформления передачи заявления супруга и последующего удостоверения сделки в нотариальном порядке если второй супруг отказывается предоставить свое согласие на ее совершение без достаточных для этого причин. Но при этом «обиженный» таким поворотом событий супруг (согласие которого на совершение сделки так и не было получено в соответствующем нотариальном порядке) может обратиться в суд в целях признания подобной сделки недействительной (согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса).

Возможность подобного обращения ограничивается одним годом со дня осведомления с фактом совершения сделки без должного соглашения второго супруга. Ввиду этого супруг-правообладатель намерен во что бы то ни было совершить сделку, прибегая к помощи нотариуса для оповещения второго супруга касательно необходимых условий подобной сделки, что свидетельствует о его заинтересованности в информированности своей «второй половины» в целях соблюдения всех должных процедур. «Вторая половина» действует с точностью до наоборот: пытается отказаться от предоставления согласия в любой форме, оставляет заявления нотариуса без ответа и, наконец, занимается предъявлением иска касательно признания данной сделки недействительной.

Ввиду таких обстоятельств к числу обязанностей нотариуса принадлежит разъяснение правовых последствий сделки всем ее сторонам, особенно касательно возможной процедуры ее оспаривания. В этом случае стоит согласиться с мнением Т. И. Зайцевой, которая в ситуации отказа супруга предоставить согласие касательно совершения сделки предлагает заинтересованной стороне обратиться в суд с требованием раздела совместно нажитого имущества, вследствие чего упомянутую сделку можно будет совершить и без согласия второго супруга.

Чем опасна сделка без согласия супруга

Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя.

По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (). Если суд встанет на его сторону, квартира перейдет к старым владельцам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.

Сделку признают действительной, только если покупатель или продавец компенсируют супругу стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель.

Чтобы не потерять квартиру, проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили, приватизировали или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы продавец оформил согласие супруга на продажу.

Отмена нотариального согласия супруга

Отмена нотариального согласия супруга возможна в силу того, что такое согласие является односторонней сделкой и может быть отменено или изменено. Отмена (отзыв согласия) должна быть сделана также в нотариальной форме (ст. 156, п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ). О ней должны быть уведомлены второй супруг и контрагент до момента совершения сделки, на осуществление которой было дано согласие (п. 57 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

К отзыву согласия применяются по аналогии нормы об отзыве акцепта, следовательно, извещение об отмене согласия на производство сделки, направленное после того, как такая сделка совершится, считается несостоявшимся и не может служить основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 6, ст. 439 ГК РФ).

Таким образом, нотариальное согласие на сделки с недвижимостью требуется в том случае, если предметом сделки является недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности мужа и жены. Данное правило не применяется, если брачным договором установлены другие условия или предметом сделки является личное имущество одного из супругов. Например, недвижимость, приобретенная до момента вступления в брак или в период брака по безвозмездным договорам.

Источники

  • https://finexpert24.com/poleznye-materialy/articles/zakonodatelstvo-v-oblasti-bankovskoj-sfery/soglasie-supruga-na-sovershenie-sdelok-priznanie-sdelki-nedejstvitelnoj/
  • https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-pro-dokumenty/soglasie-supruga-na-sdelku-s-nedvizhimostyu/
  • https://dearmummy.ru/soglasie-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti-v-2020-godu-obrazec-pravila-oformleniya-i-stoimost-u-notariusa.html
  • https://FreeLawyer.guru/semejnoe/soglasie-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5a9fb816256d5c0a078564e5/notarialnoe-soglasie-supruga-na-pokupku-nedvijimosti-5ae4d084d7bf21571527e030
  • https://blog.DomClick.ru/post/soglasie-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti-kogda-nuzhno-i-kak-oformit

[свернуть]