Выселение с предоставлением другого жилого помещения
Согласно ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее — договор найма помещения ЖФСИ) выражается в обязанности наймодателя отдать нанимателю жилое помещение, которое соответствует требованиям нормы 91.5. ЖК РФ в пользование и владение на условиях ЖК РФ.
В такой сделке оговариваются несколько особенностей, обязательных для ее заключения:
- период легитимности договора (не меньше 1 года и не больше 10 лет);
- цена договора (сумма подлежащая оплате за наем и порядок ее внесения);
- регламент внесения поправок в текст договора;
- условия перезаключения договора на новый период, после утраты юридической силы предшествующего договора.
Договор найма помещения ЖФСИ обязательно регистрируется государством, и заключается уполномоченными представителями сторон в письменном виде.
В тексте договора прописаны права и обязательства сторон, события (юридические факты), при наступлении которых договор ЖФСИ расторгается, а граждане, следовательно, выселяются с предоставлением другого жилого помещения или без.
Пользователь помещения, предоставленного по такому договору, обязан неукоснительно выполнять все прописанные условия сделки. Нарушение положений договора, может повлечь за собой последствия, указанные в нормах 66 и 68 ЖК РФ, и привести к расторжению договора, выселению недобросовестных квартиросъемщиков, без обеспечения иным жилым помещением.
Закон
Предоставление другого жилья при выселении регулируется следующими нормами законодательно правовых актов:
- Конституцией РФ;
- статьями 81-89 главы 8 ЖК РФ;
- постановлением ВС РФ №14 от 02 июля 2009г
- региональными нормативно-правовыми актами (их положения не должны противоречить Федеральному законодательству).
Как выселить по инициативе нанимателя?
Наниматель имеет право требовать выселения только в двух случаях:
- метраж слишком велик (более 18 кв.метров на человека) и довольно накладно оплачивать коммунальные платежи;
- состояние жилого помещения, по мнению жильцов, аварийное и не пригодно для постоянного комфортного проживания.
Во втором случае наниматель, не дождавшись комиссии, чтобы ускорить процесс, имеет право самостоятельно инициировать процедуру присвоения аварийного статуса жилому зданию. Для этого необходимо подать коллективный запрос от всех проживающих в доме граждан о признании его аварийным и расселении в жилищную инспекцию.
Кого могут выселить?
Несоблюдение жилищных правил – это прямой путь к выселению из квартиры без предоставления другого жилого помещения. Неважно, кто подлежит выселению: наниматель по договору соц найма (муниципальное жилье), арендатор или владелец (приватизированное).
Причины, по которым суд может выселить с предоставлением другого, не благоустроенного жилья, отмечены в ст. 90 ЖК РФ:
- невнесение арендной платы в течение 6 месяцев подряд;
- неисполнение обязанностей нанимателя по договору соц найма с муниципалитетом;
- отсутствие уважительных причин в случае просрочки платежей.
Отсюда следует, что судебное выселение касается в основном злостных неплательщиков по договору соц найма жилых помещений. Накопление долгов за жилье без уважительных на то причин – прямое основание выгнать нанимателя из квартиры. Конечно, не на улицу, а в менее благоустроенное жилое помещение – комнату в общежитии. Подсчеты следующие: не менее 6 кв. метров на одного члена семьи арендатора.
Пример:
Кого не могут выселить?
Особый подход с выселением имеют льготные категории граждан нашей страны. Их не могут расселить по общежитиям из муниципального фонда. Взамен покинутого жилья предоставляются благоустроенные жилые помещения на тех же условиях, что и прежде (п. 2 ст. 103 ЖК РФ).
Любые правила запрещают выселять без предоставления другого жилья следующих лиц:
- семью военнослужащих, должностных лиц, сотрудников силовых ведомств, если кормилец погиб (пропал без вести) при несении боевой или гражданской службы;
- людей пенсионного возраста;
- членов семьи нанимателя, с которым был заключен договор служебного или иного найма жилья;
- получивших инвалидность I или II степени, в результате трудовой деятельности по вине работодателя (например, нарушение ТБ);
- семьи детей-сирот и сами дети-сироты;
- женщин в статусе «мать-одиночка», если они имеют сложное материальное положение.
Вышеназванные категории граждан не подлежат выселению из служебного и/или иного жилья. Исключение – расселение из аварийного и непригодного для проживания дома. Данное обстоятельство обязывает властей предоставить льготным категориям лиц новую благоустроенную жилую площадь.
Порядок выселения
То, каким образом происходит процедура выдворения, напрямую зависит от причин, способствующих этому. Причины можно разделить на два вида:
К этому виду относятся случаи, когда квартирант претендует на меньшую жилплощадь:
- условия (метраж) не соответствую нормам (составу семьи);
- квартира находится в аварийном состоянии.
При аварийном состоянии дома, наниматель может как дождаться принятия решения комиссией, так и инициировать принятие данного решения. Для этого необходимо вместе с другими нанимателями жилья, подать коллективный запрос в комиссию на рассмотрение вопроса о признании вашего жилья аварийным и его расселении.
Подобные активные действия значительно ускорят процесс расселения, если дом на самом деле будет признан аварийным и подлежащим расселению.
В данном случае наиболее распространено расселение по причине ветхости жилого фонда и признания его непригодным для проживания. Кроме этого, причинами выступают:
- изъятие земли или дома для государственных или муниципальных нужд;
- передача помещения для осуществления религиозных нужд.
Порядок в первом случае предполагается следующий
Так как инициатором является наниматель, на его плечи ложится обязанность в обосновании своих пожеланий. Если речь идет об уменьшении жилплощади, в жилищную инспекцию направляется соответствующее заявление с изложением доводом и приложением необходимых документов.
Необходимо предоставить:
- копию паспорта, удостоверяющего личность;
- справку о составе семьи (проживающих в данной квартире совместно с нанимателем).
Данное заявление подается непосредственно от лица, с кем был заключен договор социального найма жилья.
Если наниматель претендует на расселение по причине непригодности жилья, будет более эффективно, если подобное волеизъявление будет коллективным.
После осмотра будет принято решение о признании здания аварийным (ветхим/требующим ремонта) либо отказ. По результатам, принятым комиссией будут назначены дальнейшие шаги для устранения проблемы.
Требования к предоставляемому жилью
Исчерпывающий перечень требований к благоустроенному жилью содержится в п. 1 ст. 89 ЖК РФ, а также в ряде локальных нормативно-правовых актов. Например, Закон Москвы № 22 от 15 января 2003 года (г. Москва и Московская область).
Итак, предоставляемое жилое помещение по нормативам:
- Обязано быть благоустроенным – иными словами, отвечать жилищным и санитарно-гигиеническим нормам по региону. Если семья проживала в неблагоустроенном жилом помещении, власти обязаны переселить их в благоустроенное жилище.
- Технически оснащенным – отсутствие проблем с коммуникациями, инженерными узлами связи, отоплением и доступом к важным частям дома.
- Аналогичное предыдущему по метражу – наниматель и члены его семьи вправе претендовать на жилье, не меньшей площади, чем было до выселения. Если люди занимали две комнаты, администрация обязана предоставить им 2-комнатное социальное жилье. При отсутствии таких возможностей предоставляются две разные комнаты.
- Заселяется лицами одинакового пола, а если допускается обратное – только с согласия самих жильцов (п. 1 ст. 58 ЖК РФ). Исключением являются супруги, пребывающие в официальном браке.
- Максимальная норма превышения площади на одного человека – не более чем в два раза. Главное условие – одним из жильцов является хронически больной член семьи (п. 2 ст. 58 ЖК РФ).
Изданное судом решение должно содержать пункт о предоставлении другого жилого помещения. Указывается точный адрес новой квартиры, комнаты. Расселение нанимателя и его семьи происходит с выплатой компенсации.
Требования, применяемые к предоставляемому жилью
На основании статьи 84 ЖК РФ при переселении могут быть предоставлены следующие типы жилья:
- благоустроенное помещение;
- другое жилое место.
Тип помещения предоставляется в зависимости от исходных данных объекта недвижимости, из которого происходит переселение.
Кроме, типа благоустроенности, на предоставляемое жилье распространяются следующие требования:
| Новое жилье предоставляется в том же населенном пункте, что и старое. Наниматель не может быть переселен в другой населенный пункт. | Это ущемляет его права и противоречит законодательству. Возможны исключения, но в этом случае, на подобное переселение, должно быть личное волеизъявление нанимателя. |
| В рамках одного города, наниматель может быть переселен в любой район, независимо от удаленности, от центра. То есть, имея старую квартиру в центре города, наниматель может быть выселен на окраину. | В этом случае, он не имеет право на обжалование, так как город не имеет внутренних границ и расценивается с позиции законодательства как цельный населенный пункт. Кроме того, также при выражении пожелания, нанимателю может быть предоставлено жилье за пределами черты города. |
| Состояние дома, в которое происходит переселение должно отвечать требованиям капитального строительства. | Не может быть осуществлено переселение в дом, признанный временным жильем (аварийным). |
| Благоустроенность подразумевает под собой наличие коммунально-бытовых удобств. К ним относится: электроэнергия, водоснабжение, канализация, тепло и газификация. | Уровень благоустроенности нового помещения не может отличаться от прежнего в худшую сторону. |
| При предоставлении нового жилья не учитываются условия внутреннего состояния и ремонта, планировка, наличие кладовой, балконов. | Все эти качества относятся к дополнительным критериям, которые не учитываются при принятии решения о предоставлении другого жилья. |
| Жилье должно быть равнозначным либо большим по жилой площади. | При выселении из жилья, размеры которого были менее допустимых норм, новое жилье, должно быть не менее допустимых законодательством норм по размеру жилья. |
Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения по инициативе собственника
| Собственник помещения уведомляет нанимателя | о принятом решении о выселении. |
| Наниматель вправе ознакомиться более подробно с порядком предоставления ему нового жилья, | а также условиями для проживания |
| В случае нарушения прав нанимателя, он вправе подать письменное уведомление об этом в орган, принявший данное решение | либо обратиться в суд. |
По истечении разбирательства нанимателю будет предоставлено другое жилье либо будет отказано в предъявленной претензии и решение о переселении останется неизменным.
Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!
Бесплатная горячая линия по всей России:
+7 800 301-64-06
Порядок действий
О своем решении собственник обязан заблаговременно уведомить всех нанимателей.
После подробного ознакомления с порядком предоставления новой жилплощади, ее размером и благоустроенностью, наниматель вправе либо согласиться с решением собственника, либо направить ему претензию с указанием на пункты, нарушающие законные права или не соответствующие его желаниям.
В случае невозможности урегулирования споров путем переговоров наниматель может обратиться в суд и последует судебное выселение.
Процесс
Если мирные переговоры между собственником и нанимателем ни к чему не приведут, то по инициативе последнего может быть начато судебное разбирательство, в результате которого наниматель либо получит новое жилье, удовлетворяющее всем его требованиям, либо иск останется без удовлетворения и у гражданина появится выбор:
- подать жалобу в апелляционную инстанцию;
- переехать в изначально предлагаемое собственником жилье.
Решив до конца отстаивать свои права, будьте готовы, что судебная тяжба может затянуться надолго, за это время старый дом уже, скорее всего, снесут, поэтому следует заранее позаботиться о временном жилье.
Инструкция, алгоритм
Каким образом выглядит процесс выселения нанимателей по инициативе собственника:
- Обоснование необходимости (например, снос аварийного дома) или фиксация нарушения (например, неуплата за квартиру свыше полугода).
- Уведомление нанимателя о предстоящем выселении.
- Ознакомление жильцов с порядком переселения в новое жилье, предоставление временного жилья (если того требует ситуация).
- Подача иска о выселении из квартиры.
- Участие на судебных слушаниях, предоставление доказательств.
- Вынесение судебного решения.
- Передача исполнительного листа в ССП региона.
- Принудительное выселение нанимателя и членов его семьи.
- Расселение жильцов в благоустроенном жилье или общежитиях.
После вынесения судебного вердикта жильцы могут подать апелляционную жалобу либо согласиться с данным решением.
Комментарий к ст. 85 ЖК РФ
Договор найма жилья для временного проживания
В соответствии со ст. 100 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются по договору найма жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения заключается между собственником служебного помещения и гражданином, которому предоставляется жилье. Договор заключается в письменной форме и может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон либо в результате разрушения специализированного жилья. Таким образом, обеспечение служебным жильем происходит только на период действия трудовых отношений.
Исковое заявление (образец)
Ходатайство к суду имеет форму искового заявления с перечислением существенных деталей:
- полное наименование судебного участка (районный или городской);
- ФИО заявителя – собственника: адрес, контакты, телефон для связи;
- ФИО ответчика – наниматель и члены его семьи;
- сжатое изложение сути проблемы;
- основание, на котором собственник желает выселить ответчика;
- отсылка к нормативно-правовым актам (конкретные статьи);
- сведения о досудебных попытках решить проблему;
- лаконичное требование (-я);
- список приложений (документов);
- дата и подпись истца.
Сроки
Отмечаем, что судебные тяжбы могут длиться гораздо дольше двух месяцев. Жильцам может потребоваться временное жилье, если старый дом подлежит сносу. Как показывает практика, среднее время выселения через суд – 3-4 месяца, а при затягивании процесса – до полугода.
Госпошлина, расходы
Собственник муниципального жилья считается юридическим лицом, поэтому ему предстоит оплатить госпошлину в размере 6 000 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Остальные расходы возникают из самого процесса.
Статья 83 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора социального найма.
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или поврежденияжилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Основания выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилья
В конкретных ситуациях, описанных законодательными документами РФ лица, пользующиеся жильем из фонда социального использования, выселяются по инициативе собственника с разрешения суда без выделения другого жилья.
Существует исчерпывающий перечень оснований для выселения граждан:
- наниматель и сожители выселяются, если не полностью и/или не вовремя, оплачен наем жилья и коммунальная задолженность, с частотой более шести раз на протяжении года, либо, если образовался долг за такие услуги в стоимости, превышающей три среднемесячных суммы оплаты за последний календарный год;негативные последствия будут, если установлен факт передачи квартиросъемщиком занимаемого жилья другим гражданам;
- когда у одного из пользователей помещения, уже есть во владении другое жилое помещение на аналогичной территории муниципального образования;
- негативное поведение, выраженное в сознательном разрушении и порче используемого помещения, постоянного нарушения порядка проживания с другими нанимателями, пользование жильем не в соответствии с его прямым предназначением повлечет выселение из жилого помещения.
В некоторых случаях, суд может признать невозможным совместное проживание в одном жилом помещении детей с родителями, которые лишены родительских прав по отношению к ним.
Нужен юрист
Естественно, что при выселении и предоставлении нового жилья муниципалитет не стремится обеспечить граждан очень хорошим жильем. Зачастую выдаваемое жилье уступает старому, а чиновники говорят, что других квартир просто нет.
Судебная практика
Особенностью судебного выселения является тщательное изучение сложившейся ситуации. Судьи смотрят на имущественное положение жильцов, техническое оснащение квартиры, нормативы на одного человека, степень изношенности дома и т.д.
Некоторые судебные нюансы:
- Собственник жилого помещения должен найти и подготовить характеристики нового жилья, в которое планирует переселить нанимателя – суд изучит положение и только затем одобрит его своей печатью.
- Суды обязывают властей предоставлять жильцам аварийных домов временное жилище из маневременного фонда – это связано с тем, что тяжбы затягиваются на полгода вперед, а люди могут остаться без крыши над головой (ст. 106 ЖК РФ).
- Важным документом для суда является акт обследования жилого помещения сотрудниками жилищной инспекции.
Пример:
- https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/vyselenie-iz-zhilya-predostavlennogo-po-dogovoru-najma-socialnogo-ispolzovaniya.html
- http://allo-urist.com/vyselenie-s-predostavleniem-drugogo-zhilogo-pomeshheniya/
- http://law-divorce.ru/sudebnoe-vyselenie-s-predostavleniem-drugogo-zhilogo-pomeshheniya/
- https://ProVyselenie.ru/vyselenie-s-predostavleniem-drugogo-zhilogo-pomeshheniya/
- https://www.zakonrf.info/jk/85/
1. Комментируемая статья касается выселения с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилья. Такое выселение предусматривается в следующих случаях:
а) снос дома, в котором находится жилое помещение. Решение о сносе дома принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления (см. комментарий к ст. 86); они же предоставляют выселяемым другие жилые помещения;
б) перевод жилого помещения в нежилое. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22 — 24 (см. комментарии к ним). Другое жилье в этом случае предоставляет наймодатель жилого помещения, переведенного в нежилое (ст. 87 ЖК РФ);
в) признание жилья непригодным для постоянного проживания. Порядок такого признания жилых помещений непригодными для проживания определен Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (см. комментарий к ст. 15). Другое жилье в подобных случаях также предоставляют наймодатели (ст. 87 ЖК РФ);
г) изменение жилого помещения (значительное уменьшение или увеличение) в результате капитального ремонта дома или реконструкции либо утрата помещения в связи с этими работами.
2. Рассмотрим последний случай, когда вследствие капитального ремонта или реконструкции жилые помещения:
не сохранятся;
уменьшатся настолько, что граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ);
увеличатся настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ).
Если первые две позиции не вызывают вопросов, то в отношении третьей необходимо пояснить, что считается существенным увеличением.
Исходя из положений ЖК РСФСР, увеличением размера жилья, которое могло повлечь определенные последствия, считалось наличие сверх половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, на всю семью (ст. 55 и 38 ЖК РСФСР).
Постановлением Пленума ВС СССР N 2 было отмечено, что увеличение жилья считается существенным, если в результате него образуются излишки жилой площади.
Жилищный кодекс РФ не содержит положений о норме общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. Поэтому существенное увеличение жилья комментируемая статья предлагает определять по норме предоставления. Очевидно, при этом можно использовать позицию, предлагавшуюся ЖК РСФСР, — сверх половины нормы предоставления на семью.
Другое благоустроенное жилье по указанным основаниям должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).
3. Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 N 5 (п. 16) было отмечено, что при рассмотрении дел о выселении в другое благоустроенное жилье, когда дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо если жилой дом (жилое помещение) переоборудуется в нежилой, надлежит проверить, имеется ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд либо о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилой