Все статьи, Документы, Образцы документов

Согласие супруга на продажу недвижимости в 2020 году — образец, правила оформления и стоимость у нотариуса

Содержание

Что это такое?

Согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью – это документ, который удостоверяет достижение договорённостей между мужем и женой по поводу продажи квартиры или иной недвижимости. До 2017 года требования Росреестра к его предъявлению были обязательным элементом сделки. Если он не предоставлялся, сделка могла быть приостановлена сроком на один месяц. При дальнейшем не предоставлении согласия, регистрация прекращалась, и результаты сделки аннулировались.

Нормы права, вступившие в силу в 2017 г. и отразившиеся на положениях Федерального закона о регистрации недвижимости № 218, снижают роль этого документа.

В текущем 2020 году действуют те же нормы, согласно которым требования Росреестра к его предъявлению отменены, но при непредоставлении согласия регистратор делает отметку в договоре об оспоримости сделки. Поэтому получение и предъявление данного документа должно осуществляться обязательно, и контролироваться покупателем, если он не желает, чтобы супруг продавца вступил с ним в судебные споры.

Правовая база опирается на нормы статьи 35 СК РФ, которая указывает, что совместно нажитое в рамках брака имущество, принадлежит в равной степени мужу и жене, независимо от того, на чьё имя оно оформлено. Исключение могут составлять случаи, когда сторонами составлялся брачный договор, которым регулируются имущественные отношения мужа и жены, согласно нормам статьи 40 СК РФ.

Справка! Брачный договор, в зависимости от выбранного семьёй вида собственности, может отменять обязательства предъявлять согласие, если форма имущественных отношений раздельная, или обязывать к его предъявлению, если она совместная или совместная долевая.

Нормы закона

Между требованием наличия письменного согласия супруга на продажу и пунктом 2 ст. 35 семейного законодательства (СК РФ) есть некоторые разночтения. Дело в том, что Семейный Кодекс считает принятым по умолчанию согласие второго партнера по браку. Возникает недопонимание, зачем необходимо подписывать этот документ, если позиция одного супруга распространяется на мнение второй половины.

Разъяснения дает закон №218-ФЗ, описывающий, в числе прочих норм проведения государственной регистрации недвижимости, вопросы совершения сделок супругами. Без письменного нотариального разрешения на продажу квартиры отчуждение собственности будет считаться оспоримым действием, что дает право впоследствии второй стороне обратиться в суд для оспаривания сделки.

Подобные сложности вряд ли обрадуют нового владельца, настаивающего на подготовке к сделке супружеского согласия на продажу квартиры. Проблемы ждут уже на стадии обращения в регистрирующий орган для оформления перехода прав к новому собственнику. Регистратор потребует предъявить нотариальное согласие супруга, предвидя риски новых владельцев имущества.

Процедура оформления согласия не вызывает сложностей, если партнер по браку не возражает против сделки.

Процесс подготовки и подписания документа регулируется следующими нормами закона:

  1. ГК РФ в статьях, регламентирующих передачу собственности и контроль за законностью сделок.
  2. СК РФ в статьях, устанавливающих порядок владения и распоряжения совместным имуществом, нажитым в годы брака.
  3. Размер обязательной пошлины, выплачиваемой нотариусу, регламентируется положениями ст. 333.24 налогового законодательства. Тарифы за услуги нотариуса определяют согласно принятым Нотариальной Палатой региона расценками.

Нужно ли разрешение на реализацию недвижимости и в каких случаях?

Согласие супруга необходимо получить продавцу для проведения купли-продажи в следующих случаях:

  • если недвижимость куплена в браке;
  • при совместной выплате ипотеки;
  • когда она была получена путём мены на другое совместное имущество;
  • если брачный договор установил совместное владение объектом.

От мужа или жены покупателя квартиры разрешение на подписание соглашения о купле-продаже не требуется.

В каких случаях необходимо?

Прежде всего разберёмся, какой может быть форма собственности на квартиру в браке. Семейное и гражданское законодательство предусматривает следующие правила:

  1. То, что нажито во время брака, считается собственностью обоих супругов, при этом собственность будет совместной, не разделённой на доли.
  2. Супруги вправе заключить у нотариуса брачный контракт (как до свадьбы, так и в любое время, пока остаются мужем и женой), изменив режим собственности.
  3. Как после развода, так и до они могут разделить свою собственность, опять-таки оформив раздел в нотариальном порядке.
  4. Если возник спор, они могут провести раздел с помощью обращения в суд.

Из режима собственности вытекают и требования, которые закреплены в ч. 3 ст. 35 СК РФ: в том случае если происходит распоряжение имуществом, права на которое регистрируются, необходимо подтверждать сделку с помощью согласия от второго супруга, даже если он и никак не участвует в сделке. Права же на недвижимость, согласно ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» должны проходить регистрацию в Росреестре, а данные – вноситься в ЕГРН.

Таким образом, приобретённая в период брака квартира, даже если она целиком записана на мужа, может быть продана только с согласия жены – и наоборот. В противном случае тот супруг, который к нотариусу не обращался и согласия не давал, получит право пойти в суд с иском и потребовать расторжения договора как недействительного и возврата квартиры продавцу и денег покупателю.

ВАЖНО: Описанные здесь правила применяются не только к продаже, но к любым сделкам, касающимся распоряжения имуществом – то есть ситуации, когда право собственности прекращается или изменяется. Даже если квартира не продаётся, а дарится, обменивается – согласие получать придётся.

Требуется ли от мужа или жены, уже ставшими бывшими?

Но что делать, если:

  • квартира была приобретена в браке;
  • состоялся уже развод;
  • имущество бывшие супруги так ещё и не поделили.

Нужно ли в этом случае получать согласие? Да. Дело в том, что развод изменяет лишь режим собственности для того имущества, которое было получено любым путём уже после того, как брак был расторгнут.

То же, что было приобретено за время семейной жизни, по-прежнему остаётся в общей собственности, пока разведённые супруги не оформят наконец соглашение о разделе.

Нужно ли для сделки с жильем, полученным по наследству?

Но закон предусматривает, что совместная собственность возникает не на всякое имущество. Есть ситуации, когда единоличным собственником квартиры будет только один из семейной пары. Типичная такая ситуация – это наследование.

Согласно ст. 256 ГК РФ, есть два вида сделок, по которым имущество приобретается, но не становится общей собственностью:

  1. если оно было получено в дар;
  2. переход по наследству.

Поэтому для такой квартиры получать согласие не требуется.

ВНИМАНИЕ: Ст. 36 СК РФ уточняет, что имущество, которое кто-то получил по иным безвозмездным договорам, тоже не становится общим. Поэтому если жильё было приватизировано, причём муж или жена от участия в этом отказались, то этот супруг получает только право в ней проживать, а не долю в собственности.

Продавать такую квартиру или долю в ней можно и не получая согласия, поскольку согласно нормам Закона РФ №1514-1 «О приватизации жилого фонда» передача муниципального и государственного жилья в частную собственность осуществляется безвозмездно.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

  1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
  2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
  3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Недвижимость куплена до брака

Нужно ли разрешение на сделку, если покупка недвижимости произошла до того, как был зарегистрирован в ЗАГСе брак? В этом случае согласия на продажу не требуется. Второй супруг может попытаться через суд признать жильё находящимся в совместной собственности (например, если в квартире за его счёт делалась перепланировка или дорогостоящий ремонт, из-за чего стоимость жилья выросла – так говорит ст. 37 СК РФ). Однако до того, как судебный акт вступит в силу, никакого отношения к квартире муж или жена иметь не будет.

Если квартира куплена была до брака, который был заключён до 1 марта 1996 года, когда вступил в силу СК РФ, согласие при продаже получать потребуется. Тут просто продолжат действовать нормы ещё старого КоБС времён РСФСР.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться

Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.

Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.

Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.

Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.

Правила составления

Официального бланка и государственно утверждённой формы для такого документа не существует, поэтому составлено согласие может быть в любых формулировках. Требуется лишь следующая информация:

  1. Полное имя лица, дающего согласие.
  2. Его семейный статус.
  3. Полный адрес квартиры.
  4. Чётко выраженная воля, заключающаяся в том, что супруг именно согласен на заключение договора.

Условия необходимости согласия

Чтобы разобраться, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, либо иной недвижимости, нужно понимать его значение при совершении сделки.

Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместным. Но при условии, что оно было приобретено на средства семейного бюджета.

Соответственно, даже если жилье было оформлено только на одного супруга, второй имеет такое же право собственности, как и супруг.

При желании муж и жена могут выделить доли в квартире и зарегистрировать их каждый на себя.

Но зачастую ради удобства при заключении сделки недвижимость оформляется в собственность одного супруга. Но независимо от этого муж и жена имеют равные доли.

Соответственно, распоряжением всем имуществом только одним супругом недопустимо без согласия на это второго супруга. В этом заключается суть оформления такого документа.

Поэтому данный документ потребуется во всех случаях, когда продаваемое имущество относится к совместному. А именно:

  • если оно было куплено в период брака;
  • если брачным соглашением предусмотрена передача определенной доли супругу, независимо от того, что по закону он не имеет прав претендовать на нее;
  • если квартира была приватизирована на обоих супругов.

Во всех этих случаях потребуется данный документ. Однако иногда бывают такие обстоятельства, когда добиться от супруга оформления согласия почти невозможно.

Причиной этому могут быть разные обстоятельства:

  • гражданин просто не желает тратить свое время на оформление документа;
  • супруг против продажи квартиры;
  • супруг скрывается и уклоняется от оформления документа.

Может ли муж продать жилье жене после развода?

Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.

Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.

Такая сделка вполне законна и оформляется на общих основаниях. Её этапы упрощены и состоят из нижеследующего:

  1. Стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП) квартиры, составляют и прилагают к нему акт приёма-передачи жилого помещения.
  2. Бывшая жена передаёт продавцу деньги в установленном размере, указанным в положениях договора, способом.
  3. По желанию участников сделки, договор может удостоверяться нотариально.
  4. ДКП, вместе с пакетом прилагаемой документации, передаётся в Росреестр для регистрации прав покупательницы.

В этом случае согласие жены не требуется в силу того, что собственность выведена из статуса совместного имущества.

Если же квартира в совместной собственности, то алгоритм действий будет другим:

  1. Супруги оформляют совместную долевую собственность на квартиру, выделяя в ней доли в имущественном праве. Это можно сделать, составив нотариальное соглашение.
  2. Муж — собственник половины квартиры, продает свою долю бывшей жене составлением ДКП и его нотариальным удостоверением.
  3. Проводится регистрация права, в результате чего бывшая супруга остаётся полноправной хозяйкой квартиры.

В этом случае также не требуется согласие, потому что произведён справедливый раздел имущества.

Важно! Сделки с долевой собственностью заключаются в присутствии нотариуса или обязательно удостоверяются нотариально.

Какое имущество не является совместным

У каждого из супругов, кроме совместного, может быть и личное имущество, в том числе объекты недвижимости. К ним относится:

  • недвижимость, приобретенная до брака;
  • квартира, дом или участок, полученные на основании безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство и др.);
  • квартира, считающаяся личной собственностью одного из супругов согласно заключенному заранее брачному договору.

Перечисленные выше объекты владелец может свободно продавать без согласия другого супруга и в период брака, и после его расторжения.

Недвижимость, признанная законом принадлежащей только одному из супругов, не является совместной и может быть свободно отчуждена в любое время без согласия другого супруга.

Стоимость

Перед тем, как обращаться к нотариусу, нужно узнать, сколько стоит согласие супруга у нотариуса в разных конторах города. Так как данная цена может варьироваться от 1000 до 2500 рублей.

Законодательством установлена только фиксированная стоимость услуг по заверению нотариусом документа, а вот стоимость услуг по его составлению может зависеть от установленного прейскуранта самой конторы.

Так, в 2020 году стоимость услуги заверения нотариусом согласия супруга на имущественные сделки составляет 500 рублей. Это единый тариф, установленный для всех нотариусом.

Получается, что технические работы могут варьироваться в пределах 500-2000 рублей в зависимости от региона и самой конторы.

Цена составления нотариального разрешения на сделку с недвижимостью у нотариуса будет зависеть от двух факторов:

  • оплата нотариальных действий (ст. 22 Основ законодательства);
  • оплата правовых и технических услуг (ст. 23 Основ). Её размер определяет сам нотариус в пределах, утверждённых Федеральной нотариальной палатой для конкретного региона.

В целом по состоянию на начало 2018 года стоимость оформления документа у нотариуса обойдётся от 1000 (в провинциальных городах и сёлах) до 3500 рублей (в Москве, Петербурге или других крупнейших городах). Актуальность цен можно уточнить непосредственно в нотариальном кабинете. При желании, можно выбрать нотариуса с наименьшей ценой: закон не ограничивает здесь граждан в выборе.

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

Нюансы

Совместная собственность супругов является достаточно сложной и спорной темой в судебной практике. А причиной этому является то, что при отсутствии брачного соглашения их имущественные права регулируются российским законодательством.

И тут важно знать, что статьей 37 СК РФ предусмотрено одно обстоятельство, когда имущество одного супруга может стать совместной собственностью.

К такому обстоятельству относится ситуация, когда во время семейной жизни в данное имущество были внесены дорогостоящие изменения за счет средств семейного бюджета, что привело к увеличению стоимости данной собственности.

В этом случае второй супруг получает право требования:

  • доли собственности в расчете половины от вложенных семейных средств в стоимость данного имущества;
  • компенсацию половины стоимости вложенных средств в денежном или ином эквиваленте.

На основании данного законодательства при продаже такой квартиры, принадлежавшей по закону одному супругу, но куда были вложены семейные средства, второй супруг может через суд выделить себе определенную долю в этой квартире.

После этого он получит право оспорить совершенную сделку, так как его доля окажется проданной без его согласия.

В этом случае суд будет вынужден признать сделку недействительной. А последствия этого будут аналогичные, как и при продаже совместного имущества без необходимого документа.

Брачное соглашение

Когда есть такой документ между супругами, то на основании указанных положений в нем по поводу раздела конкретного имущества намного проще определить, есть ли необходимость в согласии супруга.

При регистрации сделки, копия брачного контракта подается вместе со всеми документами. Поэтому на основании его положений определяется, является данная недвижимость собственностью одного супруга, либо совместной.

Такой договор между супругами требует обязательного нотариального удостоверения, поэтому оспорить его недействительно практически невозможно.

Соответственно, покупатель и продавец может быть уверен в наличии прав на жилье каждого из супругов.

Добровольное соглашение

Иногда случается и такое, что супруги развелись, а совместная собственность у них осталась. Для продажи такого жилья также потребуется согласие супруга, если оно считается совместным по перечисленным выше основаниям.

Однако супруги имеют право подписать между собой добровольное соглашение, на основании которого все права на жилье переходят одному из них.

В этом случае для оформления сделки согласия бывшего супруга не потребуется. А при регистрации сделки будет подаваться копия такого соглашения.

Обязательно ли нотариальное заверение?

Ст. 35 СК РФ требует, чтобы согласие на любое распоряжение квартирой в совместной собственности оформлялось у нотариуса. В некоторых случаях (ст. ст. 37 или 38 Основ законодательства о нотариате) вместо него могут выступать иные должностные лица:

  1. Главы местных администраций – для населённых пунктов, где нет нотариуса.
  2. Сотрудники российских консульств – за рубежом.
СПРАВКА: Работники консульств не заверяют документы, касающиеся распоряжения недвижимостью, расположенной на территории России. Поэтому если сама квартира расположена в России, согласие придётся заверять у российского нотариуса, даже если супруг и проживает за рубежом.

Случаи, когда нужно согласие супруга на продажу квартиры

Общая ситуация с потребностью нотариального согласия выглядит так: если право собственности совместное, для сделки отчуждения понадобится документ. Если супруг не имеет отношения к жилплощади второго партнера, бумага не нужна. Жилье, обретенное по договору мены, купли-продажи, переуступки, долевому строительства, оформленное в годы брака на одного из партнеров, предполагает согласование в письменном виде.

Пунктом 2 ст. 34 Семейного Кодекса России устанавливается, что квартира, оформленная на любого одного из супругов, будет считаться совместной или общей собственностью, независимо от того, кто вписан в качестве владельца в базу Росреестра.

В трактовке этого положения есть некоторые нюансы:

  1. Если сделка зарегистрирована до вступления в брак, но куплена за заемные средства, с погашением долга уже будучи в браке, покупку расценивают как общее приобретение, с равными правами на собственность. Это предполагает обязанность согласовать продажу со вторым партнером, даже если сумма долга на момент регистрации оказалась незначительной.
  2. Согласование необходимо в любой момент после развода, если квартиру купили в период брака в качестве совместного приобретения. Если продать такую квартиру после развода, возможны риски оспаривания и признания в суде договор купли-продажи недействительным. Право оспаривания сохраняется на протяжении 3 лет, срока исковой давности, с момента, когда о сделке стало известно бывшему партнеру по браку. Если несогласный со сделкой супруг подает иск в суд, и суд выносит положительное решение, то последует отмена права собственности.
  3. Если после развода произошел раздел имущества, оба супруга наделяются долями в квартире, с вытекающими обязанностями приоритетного права выкупа и получения согласия на продажу доли. Если необходимо продать всю квартиру целиком, договариваются с владельцем второй доли об одновременной сделки продажи.
  4. Если между супругами был подписан брачный контракт, устанавливающий распределение имущества, или соглашение о разделе, при продаже собственности руководствуются содержанием брачного контракта. При передаче всех прав на квартиру одному супругу, второй лишается права на собственность, необходимость в разрешительном документе отпадает согласно п.1 ст. 256 и статьям 38 и 42 ГК РФ.

Если нет возможности самостоятельно заниматься продажей и согласованием сделки, партнеры по браку вправе поручить исполнение поручений своим доверенным лицам. После подписания нотариальной доверенности на продажу, разрешение на сделку утрачивает актуальность.

Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не ограничен, то есть заверенный документ имеет бессрочное действие.

Заявление о гражданском состоянии

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

Порядок оформления документа

Чтобы законным образом зарегистрировать сделку с недвижимостью, необходимо в первую очередь обратиться в нотариальную контору. Используя образец согласия супруга на продажу квартиры, нотариус оформит заверенное разрешение на сделку. Перечень обязательных документов, необходимых для предъявления:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • свидетельство о браке (или о его расторжении);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины за оформление договора.

Само разрешение не имеет установленного бланка, поэтому составляется в свободной форме. В нотариальном согласии должна присутствовать следующая информация:

  • точное наименование объекта недвижимости, находящегося в собственности супругов;
  • полный адрес данного объекта;
  • паспортные данные обоих совладельцев отчуждаемого объекта;
  • реквизиты свидетельства о браке;
  • сведения о покупателе квартиры (указываются не всегда).

Подписывается согласие в присутствии нотариуса, который заверит факт принадлежности подписи заявителю. В большинстве случаев данный документ не имеет временных ограничений. Но иногда заявитель может указать определенный период действия разрешения.

Супруг, давший согласие на реализацию общей недвижимости, в любой момент может передумать и отозвать его. Для этого необходимо обратиться в ту же контору и составить соответствующее заявление, о чем нотариус должен уведомить второго супруга письмом.

Все нюансы, сопровождающие оформление согласия одного из членов семьи на продажу недвижимого имущества, регулируются следующими документами:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (пункты о сделках с недвижимостью, об обеспечении их законности).
  2. Семейный кодекс РФ (пункты о совместно нажитом имуществе состоящих в браке людей).

Как заставить?

Приобретённое в браке жилое помещение можно разделить, продав его и поделив между собой вырученные по сделке деньги. Но не всегда бывшие члены семьи могут достичь единого понимания ситуации и принять общее решение. В этом случае приходится прибегать к принуждению. Однако, механизм, принуждающий собственника к оформлению сделки, в гражданском законодательстве РФ отсутствует.

Более того, любая сделка под принуждением, согласно нормам статьи 179 ГК РФ, считается недействительной и может быть оспорена лицом, на которое оказано принуждение к сделке в течение года. Поэтому в данном случае нужно искать только законные пути.

Первое, что можно сделать, это предложить бывшему мужу (жене) раздел имущества соглашением или составлением брачного договора, который предусматривает раздельное владение имуществом согласно статье 36 СК РФ. Совладельцу совместного имущества следует объяснить, что его выгода от наличия совместной собственности ничтожна. Особенно актуально такое убеждение, когда есть несовершеннолетние дети, имеющие свои права на общую жилплощадь.

Например, при наличии двоих детей каждому члену семьи по факту принадлежит лишь четверть жилплощади. Взамен ему следует предложить дачу, автомобиль и иное имущество, которое покрывает расходы по уступке квартиры. Если соглашение или брачный договор составлен, продавать жилое помещение можно сразу же. Бывший сособственник уже не сможет предъявить претензий к купле-продаже и оспорить сделку.

Второй законный вариант не даёт гарантий на продажу всего жилья. Но это единственная возможность, если совладелец отказывается и от продажи, и от составления соглашения или брачного договора. Этот вариант состоит из действий, направленных на оформление и продажу долевой собственности.

Внимание! В случае выдела долей, на бывшего супруга можно воздействовать через суд, если он откажется проводить раздел квартиры соглашением. После определения долей, владелец доли в праве может распорядиться своей долей с учётом норм статьи 250 ГК РФ.

Ему требуется:

  1. Уведомить надлежащим образом совладельца о продаже своей доли.
  2. После уведомления, даже в случае отсутствия согласия, он может продать соразмерную часть квартиры, принадлежащую ему.

На этапе уведомления о продаже доли, с совладельцем следует ещё раз поговорить, сообщив, что такая сделка нанесёт обоим убытки до 15% рыночной стоимости жилья, а иногда и больше. Многие собственники в такой ситуации начинают мыслить разумно и соглашаются продать квартиру. Если этого не произошло, то остаётся лишь распорядиться своим долевым имуществом. Других вариантов законного убеждения бывшего супруга, не предусмотрено.

Если после развода квартира, принадлежащая супругам по праву совместной собственности, не участвовала в разделе, то понадобится составить разрешение на продажу. Чтобы распоряжаться жилым помещением без получения согласия, его следует вывести из статуса совместного имущества. Каждый супруг, после этого, может распоряжаться только своей долей в праве на квартиру.

Срок действия

Что касается того, сколько действует такое разрешение на сделки с недвижимостью, то отметим, что оно бессрочно. Если супруг его составил и не аннулировал, то пользоваться им можно до тех пор, пока квартира не будет продана. Если срок проставлен, то действие согласия распространяется только на установленный период. Ограничение по срокам не требуется, оно зависит от воли составителя документа, который может не пожелать принимать необратимые решения.

Внимание! Пометка, сделанная Росреестром об отсутствии разрешения супруга, будет храниться в кадастровых записях этого объекта в открытом доступе и может повлиять на последующие имущественные сделки.

Как оформляется документ?

Обозначенный документ должен иметь официальный статус и предъявляться в письменном виде, на бумажном носителе. Он подписывается составителем и удостоверяется нотариусом. Так как без удостоверения он не действителен, его лучше всего сразу оформить в нотариальной конторе, где документ будет подготовлен по типовому образцу, на фирменном бланке с защитными знаками.

Для его подготовки нужно обратиться в любой нотариат, расположенный в шаговой доступности от места проживания. Или – выбранный по усмотрению составителя. Обращаться к нотариусу нужно только лицу, от которого требуется согласие. В присутствии продавца собственника у нотариуса нет необходимости. При себе посетителю следует иметь:

  • паспорт с отметкой о регистрации брака и места проживания;
  • свидетельство о браке;
  • выписку из ЕГРН о праве собственности супруга на объект (свидетельство о собственности).

Пакет документации должен предъявляться в оригиналах или нотариально удостоверенных копиях (кроме паспорта). После проверки документов нотариус выдаёт посетителю бланк заявления, который ему требуется собственноручно заполнить. Заполненное заявление передаётся нотариусу или его помощнику в качестве основания для оформления и выдачи согласия на сделку с недвижимостью.

Нотариус подготавливает документ и удостоверяет его. За его подготовку и удостоверение взимается плата. Она приблизительно варьируется в пределах 1-1,5 тысячи рублей. В городах федерального значения может достигать 2,5 тысяч рублей и больше.

Важно! Если супруг собственника владеет базовыми основами юридической грамотности и желает сэкономить, он вправе составить грамотный документ на листе формата А-4, а затем удостоверить его нотариально.

В документ обязательно должно быть внесено:

  1. наименование документа, дата и место составления;
  2. сведения о составителе с указанием паспортных данных;
  3. сведения о собственнике;
  4. сведения об объекте, с указанием кадастровых и технических параметров квартиры;
  5. реквизиты правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа на квартиру;
  6. сведения о том, что квартира является совместной собственностью;
  7. указываются основания совместного владения: приобретение в браке;
  8. формулировка о том, что составитель документа согласен на продажу объекта супругом.

При обращении к нотариусу придется заплатить фиксированную цену, но кроме знания того, сколько стоит разрешение на сделку с недвижимостью, важно также правильно подать его на удостоверение. Если такой документ составляется самостоятельно, то нотариусу он предъявляется без подписи, и подписывается в его присутствии. После подписания согласия на сделку, нотариусом вносится удостоверяющая запись, документ скрепляется печатью. Услуга нотариуса, состоящая только из удостоверения разрешение на сделку с недвижимостью, облагается государственной пошлиной, стоимость которой составляет 500 рублей.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Помните, продать долю возможно на тех же условиях и цене, которые были предложены вашему супругу. Если продадите дешевле, это будет основанием к оспариванию сделки.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Вариант с доверенностью

Часто встречается совет оформлять при продаже квартиры не нотариальное согласие, а доверенность от жены мужу или наоборот. Да, такой вариант может сработать – однако лишь в том случае, когда титульными владельцами, записанными в ЕГРН, являются и жена, и муж. В этом случае продавец будет действовать как от себя лично, так и, по доверенности, от второго супруга. Без доверенности он сможет продать лишь свою долю (как происходит продажа доли?).

Заключение

Особый правовой режим для общей собственности чаще всего встречается именно у супругов. Поэтому распоряжаться общим имуществом, требующем регистрации (в том числе квартирами), они могут либо вместе, либо с письменного и нотариально заверенного согласия. Без него сделка может быть расторгнута через суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Экономия на услугах нотариуса может тут привести к немалым финансовым потерям.

Источники

  • https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/v-brake/soglasie-supruga.html
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/soglasie-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html
  • https://yurist-spb24.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga.html
  • https://novostroyki.guru/stati/vsegda-li-trebuetsya-soglasie-byvshego-supruga-na-prodazhu-kvartiry/
  • http://semeinoe-pravo.net/soglasie-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti/
  • https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/v-brake/nuzhno-li-soglasie-byvshego-supruga.html
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/soglasie-supruga-na-sdelku/
  • https://FreeLawyer.guru/semejnoe/soglasie-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti.html

[свернуть]