Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Общая информация о наследовании квартир

После смерти собственника жилье не становится бесхозяйным. Оно переходит новому владельцу (или группе новых владельцев) по следующим основаниям приобретения:

• нотариальное завещание, составленное на специальном государственном бланке;
• если завещания нет, происходит наследование по закону в порядке очередности;
• если наследников нет, имущество переходит по наследству на баланс поселка или города и приобретает статус социального жилья.

Хозяин квартиры, полученной по наследству, не ограничен в своих правах независимо от оснований приобретения – он может продать недвижимость без ограничений. Поэтому может случиться, что администрация города продает имущество, полученное по наследству. Сделки покупки квартиры по наследству у муниципалитета можно признать самыми безопасными. Остальные продавцы вполне могут злоупотреблять своими правами, предлагая заведомо обремененное или проблемное жилье.

Внимание! Квартира, приобретенная по ренте, не считается полученной по наследству. Смерть бывшего владельца лишь освобождает ее от обременения, но не является основанием для перехода права собственности. Однако наследники умершего могут попытаться оспорить рентное соглашение и вместе с ним отменить все последующие сделки. Если продавец утверждает, что приобрел квартиру в наследство по договору дарения – скорее всего, это мошенник. Заключение дарственных, вступающих в силу после смерти дарителя, запрещено законом.

Условия продажи наследуемой квартиры

Глав­ные усло­вия, кото­рым дол­жен соот­вет­ство­вать отчуж­да­е­мый недви­жи­мый объ­ект:

• при­над­леж­ность про­дав­цу по пра­ву соб­ствен­но­сти в резуль­та­те при­ва­ти­за­ции или реги­стра­ции пере­хо­да прав в ЕГРН;
• отсут­ствие обре­ме­не­ния (недви­жи­мость не долж­на нахо­дить­ся в зало­ге у кре­ди­то­ра или под аре­стом);
• полу­че­ние согла­сия от дру­гих соб­ствен­ни­ков, вла­де­ю­щих объ­ек­тов сов­мест­но;
• учет пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки доле­вых соб­ствен­ни­ков.

Когда можно реализовать полученное наследство?

Некоторые граждане ошибочно считают, что продать квартиру можно сразу же после оглашения завещательного распоряжения в нотариальной конторе, которое происходит при открытии наследства. На самом деле это не так: прежде чем вступить в права собственности, требуется подождать 6 месяцев, в течение которых утверждается круг наследников, а завещание проверяется на правоспособность. Это положение указано в п.1 статьи 1154 ГК РФ.

Нередко родственники, которым могла перейти квартира в порядке очереди, пытаются оспорить завещание в суде.

Для этого используются следующие аргументы оспоримости завещания:

• признание покойного недееспособным, задним числом;
• формальное нарушение завещательной процедуры, если оно есть;
• доказательство того, что завещание нарушило наследственные права родственника.

Если судебные прения будут проходить с обжалованием в вышестоящих инстанциях, дело может не прекратиться в течение полугода. В этом случае срок вступления в собственность будет зависеть от того, когда очередное решение суда не будет подлежать оспариванию со стороны неудовлетворённых наследников. Если по истечении 10 дней родственники не подадут апелляцию, то на основании решения суда, но раньше, чем через полгода, допускается вступление в собственность.

Кроме полугодичного срока вступления в наследство, нужно рассчитывать на то, что полученная квартира должна пройти регистрацию на имя нового собственника. На эту процедуру также может потребоваться время в пределах одного календарного месяца.

Проблемы при покупке квартиры

Итак, происходит покупка квартиры, полученной в наследство, в соответствии с договором купли-продажи. Предположим, всё оформлено правильно, все нужные подписи и печати проставлены, все регистрации пройдены, деньги полностью уплачены. Достаточно ли этого для того, чтобы признать купленную недвижимость своей, не боясь каких-либо осложнений в дальнейшем или оспаривания продаж? На первый взгляд, всё выглядит довольно надёжным и окончательным, но на самом деле ещё многое может произойти, осложнив дальнейшую жизнь для покупателя.

Несколько примеров подобных ситуаций:

1. Отношения умершего с его женой не сложились, поэтому они разъехались. Прожили отдельно несколько лет, но об официальном разводе по какой-то причине не задумались. В момент смерти они не были разведены, а завещания муж не оставил. При наследовании по закону жена войдёт в первую очередь и будет вправе претендовать на положенную долю наследства. Если она сама не пришла к нотариусу в течение полугода после смерти мужа, то распределение наследства прошло без её участия. Если она при этом обратится в суд с заявлением о пересмотре распределения, то он в некоторых случаях может стать на её сторону и всё пересмотреть. Таким образом, продавец квартиры при пересмотре может не стать владельцем продаваемой квартиры и, таким образом, договор купли-продажи станет недействительным.
2. Один из наследников внезапно умер. Его наследники при этом получают право разделить между собой причитающую ему долю наследства. Если они не участвовали в процессе его распределения, то могут по праву представления получит ту часть, на которую они имеют право. Это можно сделать и по прошествии года после смерти наследодателя.
3. Иногда события могут сложиться довольно сложным образом. Один из таких случаев возникает тогда, когда завещание было в своё время написано и оформлено в соответствии с требованиями законодательства, но это случилось достаточно давно и о нём все забыли. После смерти наследодателя никто об этом документе не вспомнил, поэтому имущество было распределено среди наследополучателей по закону. Через некоторое время завещание обнаруживается. Теперь всё, что получили наследники, будет пересмотрено. И если один из них продал квартиру, такая сделка купли-продажи окажется недействительной.

Уязвимые стороны сделки при покупке квартир

В наследственном праве есть довольно высокие шансы столкнуться со сложными и нестандартными ситуациями. В каких случаях такое может произойти?

1. Если возможный претендент на наследство пребывает за пределами страны и не может в полугодичный срок объявиться за получением наследства, то может легко произойти так, что он объявится потом, когда все уже будут уверены, что распределение наследства произошло полностью. Аналогичная ситуация возникнет, если потенциальный наследник находился в заключении по приговору суда или был в длительной командировке. Для того чтобы быть уверенным, что таких ситуаций не произойдёт, нужно тщательно изучить всю доступную информацию о наследодателе. Но далеко не всегда это возможно сделать достаточно тщательно.
2. Бывает, что распределение наследства произошло без участия нетрудоспособных родителей усопшего или его несовершеннолетних детей. Все они относятся к той категории наследников, которым законом гарантируется определённая доля наследственного имущества при распределении. Если они вовремя не получили того, что было им положено, то впоследствии они имеют право обратиться в суд и настоять на повторном распределении наследства. Если, в числе прочего, наследство включало уже проданную впоследствии квартиру, то в ней будет и их доля.
3. Существует такое понятие, как недостойный наследник. В некоторых случаях получатель наследства теряет право на его получение. Если к тому моменту он уже продал квартиру, то сделка становится недействительной. Если он успел потратить все полученные деньги, то вряд ли сможет вернуть их покупателю.
4. Ловушка возможна в том случае, если покупатель квартиры не проявит должной бдительности. Иногда в договоре указывают не ту сумму, которая за квартиру на самом деле была уплачена, мотивируя это различными причинами. Если сделка будет аннулирована, возврат денег при этом составит не ту сумму, которая была уплачена, а ту, которая указана в договоре что гораздо меньше настоящей. Такая ситуация часто возникает в связи с определёнными налоговыми льготами. Как известно, сумма в один миллион рублей может быть освобождена от налоговых выплат, а большая цена приведёт к оплате налога в достаточно серьёзной сумме. Это имеет место, если она менее 3 лет в собственности. Иногда некоторые покупатели идут навстречу, рассчитывая, что никаких проблем в итоге не возникнет. Возможно, иногда так и складывается, однако, если покупка квартиры станет недействительной, по закону сумма, которая будет возвращена покупателю, будет определяться текстом договора.
5. Возможна такая формулировка завещания, которая называется завещательным отказом. В применении к рассматриваемому здесь вопросу, это может выглядеть следующим образом. Квартира завещается наследнику при условии пожизненного проживания в нём определённого лица. Покупатель после завершения сделки получит не только квартиру, но и дополнительного жильца.

Как легко можно увидеть, при покупке наследственной квартиры, которая была получена в наследство, не так уж и трудно столкнуться с непредвиденными проблемами. Что делать, чтобы их избежать? Этот вопрос будет рассмотрен немного позже, а сейчас необходимо указать на некоторые возможные проблемы другого рода.

Мошенничество

Наиболее распространённое в этой сфере преступление.

1. Подделка завещания. Для того чтобы проконтролировать его аутентичность, достаточно обратиться с такой проблемой к нотариусу.
2. Ещё одно направление — это поддельные документы об определённых сделках. Речь идёт о том, что перед своей смертью наследодатель подарил свою квартиру третьему лицу, которое и продало квартиру. Естественно, такая продажа будет незаконной.
3. Ещё одна схема мошенничества очень похожа на предыдущий вариант. В этом случае незадолго до смерти появляется некий молодой человек, который ухаживает за стариком. В благодарность тот оформляет у нотариуса генеральную доверенность. После смерти старика на основании доверенности квартира продаётся до истечения шести месяцев и распределения наследства в соответствии с требованиями закона. Мошенник исчезает, а незаконно приобретённая квартира остаётся у покупателя, которому фактически придётся разбираться с последствиями. Приобретение влетит ему в копеечку. Причём при аннулировании такой сделки деньги вряд ли будут возвращены, так как продавца наверняка будет достаточно сложно разыскать.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, нужно не только быть очень внимательным, но и знать, что и как необходимо делать, чтобы обеспечить себе возможность нормально купить квартиру.

Риски при покупке квартиры по наследству

Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

1. Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
2. Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
3. Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
4. Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
5. Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
6. Признание завещания юридически ничтожным.

Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

1. Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
2. Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

Риски при покупке квартиры по завещанию

Покупка квартиры по завещанию имеет тот же риск по сроку исковой давности — 3 года

Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

1. Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
2. Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
3. Снижается количество спорных ситуаций;
4. Быстрее оформляется имущество в собственность.

Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

Список рисков при покупке завещанной квартиры:

• Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
• Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
• Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
• Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
• Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

Случаи признания недостойным наследником:

1. Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
2. Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

Риски покупателя наследственной квартиры

Есть несколько основных рисков покупки квартиры по наследству:

• отмена ДКП через суд – самый существенный риск;
• выявление пожизненных жильцов, которых нельзя выселить;
• обнаружение долгов умершего, с которыми придется разбираться новому владельцу.

Вероятность их реализации в жизни зависит от ряда факторов, к которым относится срок владения квартирой, основания ее наследования (закон или завещание), и иногда даже причина смерти владельца.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового владельца жилья, полученного продавцом по наследству, – аннулирование договора купли-продажи через суд и изъятие квартиры. Конечно, в случае признания сделки недействительной покупателю должны вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это либо невыполнимо на практике, либо очень долго. Судебное разбирательство длится несколько месяцев. За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которую потом будут частями взыскивать с его официальной зарплаты.

Потребовать аннулирования сделки через суд могут:

• Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особенную опасность представляют владельцы обязательной доли в наследстве – иждивенцы умершего, нетрудоспособный супруг, родители и дети.
• Супруг, которому не выделили супружескую долю.
• Наследники, которые не успели принять наследство в течение положенных 6 месяцев по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и так далее).
• Граждане, доказавшие свое родство уже после смерти наследодателя. Если бы этот факт был установлен вовремя, имущество распределилось бы по-другому.

Судебных процедур отмены покупки квартиры по наследству тоже может быть несколько. В зависимости от требования заинтересованного лица:

• оспаривание завещания;
• обжалование действий нотариуса;
• восстановление срока на принятие наследства;
• признание наследника (продавца) недостойным;
• аннулирование самого ДКП.

В результате любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в наследственную массу и происходит новое распределение имущества.

Отказополучатели

Существенным риском при покупке квартиры, полученной в наследство является выявление пожизненных жильцов:

• отказополучателей – по завещательному отказу;
• получателей ренты – по договору ренты, который не прекратился смертью плательщика.

Отказополучатели могут не только пожизненно проживать в квартире, но и осуществлять любые другие права. Например, пользоваться ей временно.

Формулировка «завещательный отказ» имеет мало общего с какими-то негативными последствиями. По отказу человек (отказополучатель) получает определенную выгоду – в данном случае связанную с проживанием в квартире. Эта выгода не обусловлена его родством с умершим или наличием у него право на наследство. Достаточно только воли наследодателя, чтобы наделить кого-либо по его усмотрению правом пожизненного проживания в квартире.

Внимание! Выселить отказополучателя принудительно не получится даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ излагается в завещании и выглядит следующим образом:

Если нет завещания – то нет и отказа. При этом в завещании может быть указан один только отказ.

Долги умершего

Риск, который может возникнуть при любой покупке, не только квартиры, полученной по наследству, — обнаружение долгов бывшего владельца. Чаще всего это долги по коммунальным платежам. Распределяется бремя погашения задолженности так:

• коммунальные платежи – ЖЭУ, вода, канализация, тепло, газ – оплачиваются продавцом;
• взносы по капитальному ремонту следуют за квартирой и после покупки погашаются новым владельцем.

Меры предосторожности при покупке

Сначала надо обратить внимание на то, нет ли при этом каких-либо подозрительных обстоятельств. На что имеет смысл обратить внимание? Как проверить свои подозрения?

1. Одна из ситуаций, которые вызывают подозрения, состоит в том, что иногда одни наследники отказываются от получения наследства в пользу других. Это говорит о том, что ситуация вокруг искомой квартиры может оказаться непрозрачной. Перед тем, как пойти на сделку, надо разобраться и понять, почему это происходит.
2. При продаже можно выяснить примерную цену квартиры с такими же характеристиками, как у той, какую планируется купить. Если последняя стоит гораздо меньше, это является подозрительным. Желательно для себя прояснить, почему даётся скидка.
3. При проведении сделки по доверенности также существуют свои риски. Во-первых, этот документ может просто оказаться фальшивым. Во-вторых, нужно помнить, что тот, кто выдал доверенность, может в любой момент её отменить.
   Если покупка квартиры была у представителя продавца по доверенности, после её отмены сделка станет недействительной.
4. Иногда большое число раз продаётся незаконно полученная квартира. Делается это с двумя основными целями. С одной стороны, большое количество проведённых продаж недвижимости способно несколько запутать следы и уменьшить риски. С другой, мошенники наивно предполагают, что многократные перепродажи могут превратить мошенническую сделку в добросовестную. Если при покупке квартиры проверить её историю по информации из Единого Реестра, то можно будет увидеть перечень сделок с ней и попытаться выяснить причину, если их достаточно много.

Теперь кратко о мерах предосторожности, которые позволят сделать покупку недвижимости более надёжной.

1. Никогда не нужно занижать в договоре стоимость сделки. Не надо делать этого и в той ситуации, когда продавец об этом очень настойчиво будет просить. Если неожиданно каким-либо образом объявятся новые наследники (а это вполне реально), компенсация будет именно той, которая указана в договоре. Если были дополнительные выплаты, их уже никто не возвратит. При покупке квартиры, менее 3 лет бывшей в собственности, такая ситуация особенно распространена.
2. Есть возможность прибегнуть к титульному страхованию. Суть его в применении к рассматриваемой ситуации состоит в следующем. Если покупка недвижимости по какой-либо причине не состоится, то покупатель получит оговоренную в страховом договоре выплату.
3. Одной из проблем может оказаться дееспособность продавца. Может оказаться так, что сделка по продаже квартире будет проведена человеком, который недееспособен по той или иной причине. В результате такая продажа может быть оспорена в суде. Чтобы проверить дееспособность данного гражданина, достаточно обратиться в психоневрологический диспансер по месту его жительства. Более простым вариантом было бы просто ознакомиться с его водительским удостоверением.
4. Проведение расчёта безопаснее всего сделать с использованием передачи денег через банковскую ячейку и никоим образом нельзя это делать заранее, пока регистрация купленной недвижимости, полученной по наследству, не была завершена. Это поможет снизить риски мошенничества.

Это жизненно необходимо для того, чтобы сделка прошла без проблем. Срок исковой давности не превышает трёх лет. После этого срока возникновение таких проблем маловероятно.