Раздел муниципальной квартиры при разводе

Муниципальное жилье что это такое

Муниципальное жилье – это недвижимость, предоставляемая по праву очередности некоторым категориям граждан, обычно малоимущим и многодетным семьям. При этом право собственности на помещение остается за местными властями.

С получателями квартиры заключается договор социального найма, они наделяются определенными правами и обязанностями, но не становятся собственниками жилья.

Учитывая, что такие квартиры предоставляются обычно малоимущим гражданам, то при разводе перед ними особо остро встает вопрос раздела недвижимости.

Ведь люди со средними и высокими доходами не окажутся на улице в случае развода, а для лиц с низким достатком муниципальная квартира часто является последней возможностью для проживания.

Статус муниципальной квартиры

Муниципальная квартира, как можно понять из ее названия, принадлежит муниципалитету или региону. Проживающие в ней лица находятся в статусе нанимателей, то есть они могут пользоваться жилым помещением, но не могут его продать, подарить, завещать, заложить или распорядиться им в полной мере иным образом.

Он может быть:

1. Социальный – квартиры, которые были переданы гражданам длительное время назад (в том числе при СССР), но так и не были приватизированы;
2. Специализированный — общежития, помещения маневренного фонда, жилье для беженцев, переселенцев и детей-сирот, а также служебная квартира.

Члены семьи нанимателя имеют такие же права на государственную квартиру, как и сам наниматель. В частности, они вправе:

• Сдавать квартиру в поднаем;
• Вселять временных жильцов;
• Производить обмен помещения и т.д.

Особенностями служебного жилья являются:

• Ограниченный срок проживания;
• Право проживания напрямую связано с местом работы;
• Равные права с нанимателем имеют только настоящие члены семьи (не бывшие);
• После окончания службы жилье подлежит безусловному изъятию.

Можно ли разделить муниципальную квартиру при разводе

При разводе любая собственность, нажитая в браке, делится между супругами на равные части. Муниципальная или служебная квартира не является собственностью, так как она принадлежит государству или компании. И если в первом случае, теоретически, можно провести приватизацию, то выкупить недвижимость фирмы в большинстве случаев невозможно. Как следствие, такие варианты жилья фактическому разделу на доли не подлежат. Но и в данной ситуации можно все же поделить недвижимость.

Соглашение о разделе квартиры при разводе

Соглашение представляет собой своеобразную сделку между мужем и женой, находящимися в разводе. Заключается оно тогда, когда бывшие супруги смогли прийти к консенсусу и мирным путем решить возникшие споры

Документ избавляет чету от подачи в суд заявлений о распределении собственности, но не стоит путать соглашение о разделе имущества с мировым соглашением при расторжении брака. Разница между ними состоит в том, что последний документ составляется тогда, когда исковое заявление уже получило ход в суде, но разводящиеся самостоятельно урегулировали конфликты.

В соглашении о разделе квартиры указывается, кому и в каких долях переходить недвижимость после завершения бракоразводного процесса. Жилье можно поделить на равные части, или же один из супругов имеет право отказаться от своей доли в пользу второй половины.

Важно помнить, что помещение нужно перерегистрировать в административных органах и получить документы подтверждающие право собственности.

Лучшее время оформить соглашение, когда семейная чета только собираются разводиться или же когда бракоразводный процесс рассматривается в суде. Однако прийти к компромиссу можно и после расторжения отношений.

Нельзя забывать и о сроках исковой давности. Соглашение теряет юридическую силу по истечении трех лет с момента его подписания.

Документ составляется в трех экземплярах, по одному на каждого супруга и третий для нотариуса, который зарегистрирует сделку.

Так же соглашение может составить один из супругов и передать для ознакомления и утверждения второй половине. После согласования всех вопросов договор подписывается и заверяется.

Несмотря на произвольную форму, в соглашении есть ряд пунктов, которые обязательно должны быть указаны:

• Дата и место составления;
• Личные данные обоих супругов;
• Дата вступления в брак и если развод уже состоялся – дата расторжения;
• Полный список совместного имущества подлежащего распределению. Для объектов недвижимости указываются адреса месторасположения, общая площадь и т.д. Для остальных вещей указываются отличительные черты (марку, номер и т.д.) с указанием стоимости;
• Размеры долей, которые получит каждый;
• Список имущества, не подлежащего разделу и остающегося в пользовании каждого из супругов. Обязательно указывается стоимость каждой вещи и делается пометка, что вторая половина не претендует на них.
• Подтверждение состояния имущества квартира не заложена (см. (что Квартира в залог и не арестована, что прочие вещи не утеряны и не проданы и т.д.);
• Указание, что соглашение заключается добровольно, и что каждый из супругов действует в собственных интересах и находится в дееспособном состоянии;
• Дата вступления документа в силу;
• Количество экземпляров с указание места их нахождения;
• Подписи сторон.

В случае, когда документ составлен на нескольких страницах, следует подписать каждую, а в заключении прошить и опломбировать.

Важно: Долги по квартире при разделе, распределяются соответственно присужденным каждому супругу долям.

Оспорить соглашение, составленное и заверенное нотариусом можно только через суд и только в том случае, когда были нарушены нормы составления и регистрации документа, прописанные в законодательстве.

Как делится муниципальная квартира при разводе

Существует два основных варианта, которые могут использоваться при разделе муниципального жилья и еще один, альтернативный, используемые крайне редко. Рассмотрим их все.

Обмен на две квартиры по согласованию с органами власти или работодателем

Если совместная жизнь не представляется возможной, супруги могут попробовать разменять квартиру. Если они оба согласны на этот вариант, то план действий такой:

• подобрать жилье на обмен;
• составить договор о размене, согласовать его условия;
• подписать договор с нанимателем другой квартиры/комнаты;
• направить экземпляр договора наймодателю, приложив необходимые документы;
• дождаться ответа наймодателя (срок для принятия решения – 10 рабочих дней);
• если наймодатель согласен на обмен – расторгнуть первоначальный договор найма; если не согласен – обжаловать отказ в суд;
• подписать новый договор социального найма.

Подобрать подходящий вариант жилья на обмен не так уж легко. Закон выдвигает массу требований:

1. Помещения на размен должны относится к одному и тому же жилищному фонду (например, оба варианта — к социальному или служебному);
2. Граждане должны проживать в помещении по договору найма;
3. Помещение должно соответствовать всем нормам санитарии, площади на одного человека, быть изолированным;
4. Недопустим «родственный обмен», когда наниматель по договору заселяется в квартиру в качестве члена семьи.

Какие документы нужно направить наймодателю для получения его согласия?

• заявление об обмене;
• решение о выделении жилья;
• договор социального найма;
• ордеры на предоставление квартиры;
• сведения из домовой книги о зарегистрированных лицах;
• согласие органов опеки на обмен (если в квартире проживают дети);
• согласие на размен совместно проживающих лиц;
• договор на обмен, подписанный обеими сторонами.

Бывает ли, что гос. орган отказывает в размене жилья? Да, но перечень оснований для отказа строго ограничен. В него входят случаи, когда:

• есть основания для выселения нанимателя;
• выбранное жилье не соответствует санитарным нормам и нормативам по площади из расчета на одного члена семьи;
• дом, в котором находится объект, стоит в плане на снос, реконструкцию или кап.ремонт;
• право пользования выбранным объектом является предметом судебного разбирательства;
• контрагент болен заразной формой тяжелого заболевания (например, туберкулезом).

Если на обмен согласен лишь один супруг, разменять квартиру можно будет только через суд.

Особенности подбора недвижимости

Подбирая новое муниципальное жилье, следует учитывать, что оно обязано соответствовать определенным требованиям:

• Жилье обязано быть или социальным, или служебным. Нельзя менять одно на другое.

• Жильцы обязаны проживать именно в снимаемой недвижимости и не должны сдавать ее кому-либо еще.
• Выбранное помещение обязано соответствовать санитарным нормам и иметь подходящий размер, достаточный для жизни всем членам семьи.

Приватизация квартиры

При разделе муниципальной квартиры для разводящихся супругов этот вариант самый простой, и к тому же, фактически единственный актуальный. Бывшим супругам необходимо договориться между собой, внести средства, необходимые для приватизации и затем оформить недвижимость в собственность в равных долях. Или же сразу прийти к соглашению, что один из них отказывается от своей доли взамен на денежное возмещение или на другое имущество.

Итак, если супруги сначала планируют приватизировать муниципальную квартиру, а уже затем делить, то порядок действий следующий:

• вносятся все платежи за пользование недвижимостью;
• готовятся документы, подтверждающие право проживания в муниципальной квартире всех тех, на кого планируется оформлять собственность, и чеки оплаты;
• обращаются в многофункциональный центр (МФЦ);
• оформляют жилплощадь в частную собственность одновременно разделяя ее на доли для всех членов семьи;
• регистрируют в Росреестре новую собственность.

По закону нельзя делить приватизированную квартиру, но при оформлении ее в частную собственность, можно по согласованию супругов разделить ее на разные доли.

Для процедуры приватизации потребуются паспорта, или любые другие документы, которые подтверждают личность потенциального собственника, фактическая регистрация в приватизируемом жилье собственников и оплата расходов.

Сама приватизация происходит бесплатно, но потребуется заплатить за возможность оформить муниципальную квартиру в частную собственность (в зависимости от стоимости квартиры, а также платежей, совершенных ранее) и регистрацию недвижимости в Росреестре.

Порядок действий

1. Внести все платежи за недвижимость.
2. Подготовить чеки оплаты и документы, подтверждающие проживание в квартире всех лиц, на которых планируется оформлять новую собственность.
3. Обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр).
4. Оформить недвижимость в частную собственность с одновременным разделением долей на всех членов семьи.
5. Зарегистрировать новую собственность в Росреестре.

Какие документы нужны для приватизации?

Для приватизации жилья потребуются:

1. договор найма. До 2005 года квартиросъемщикам выдавался ордер. В некоторых регионах требуют сначала подписать договор. В других можно представить прежний документ;
2. техпаспорт жилья. Получают в БТИ, МФЦ. Для обращения потребуется гражданский паспорт, договор найма. Стоит документ 900 рублей. Срок изготовления – неделя;
3. справка о прописанных в квартире лицах. Заказывают документ в паспортном столе, МФЦ;
4. выписка из бухгалтерии о состоянии лицевого счета;
5. личные документы всех участников приватизации: паспорта, свидетельства о рождении детей;
6. справка, подтверждающая, что граждане не участвовали (принимали участие) в приватизации. Повторно приватизировать собственность может лицо, проходившее процедуру до совершеннолетия. Остальные граждане второй раз принимать участие в процессе не вправе. При смене места жительства справка берется по адресу прежнего проживания;
7. отказ от приватизации. Документ заверяется нотариально. Если родители против участия в приватизации ребенка, им необходимо представить разрешение органов опеки;
8. доверенность, заверенная нотариусом, если за участника процедуру осуществляет полномочный представитель.

При участии в приватизации недееспособного лица потребуется решение суда о признании его таковым, одобрение органов опеки. Если произошла смена фамилии, понадобится свидетельство о браке или разводе.

При участии в процедуре лица, находящегося в тюрьме, представляется приговор суда. Если гражданин не желает участвовать в оформлении собственности, данный факт заверяется начальником исправительного учреждения.

Расходы

Непосредственно сама приватизация производится бесплатно. Платить придется за саму возможность оформить недвижимость в частную собственность (сумма зависит от стоимости квартиры и ранее совершенных платежей), а также за регистрацию недвижимости (2000 рублей).

Сохранение за супругом права на проживание в муниципальной квартире

Если два вышеперечисленных варианта невозможны и у второго супруга отсутствует возможность выселиться из муниципальной квартиры, он вправе узаконить свое положение в нежилом помещении как бывшего члена семьи.

В соответствии с частью 4 статьи 69 ЖК РФ, если супруги развелись и перестали быть членами семьи, один из них становится единственным нанимателем, а второй получает право пользования жильем в том же объеме, что и раньше. При этом он не должен выселяться из помещения и обязан постоянно проживать на территории муниципальной квартиры.

С муниципалитетом оформляется соглашение о порядке и условиях возмещения коммунальных услуг, а также оплат по другим обязательствам. После подписание всех документов осуществляется раздел лицевого счета. Бывшие муж и жена получают отдельный платежный документ на свою часть жилья и самостоятельно вносят обязательные платежи.

Следует знать! В случае сохранения за бывшим супругом права на проживание в муниципальном жилье отдельный договор социального найма не заключается. Достаточно разделить лицевой счет для самостоятельной оплаты потребленных коммунальных услуг.

Пример 3. Стовбун А.Н. и Е.В. расторгли брак, у мужа отсутствует отдельное жилье, в которое он мог бы переехать. Супруги в период супружеских отношений проживали в общежитии секционного типа и занимали отдельную секцию, состоящую из двух комнат, туалета и ванны. После развода каждый из них занял отдельную комнату и обратились в муниципалитет за разделом лицевого счета. При содействии муниципалитета оформлено соглашение о порядке и условиях оплаты коммунальных платежей. После подписания всех документов Стовбун А.Н. и Е.В. стали получать отдельные платежные документы на коммунальные услуги.

Порядок расчета

Если в квартире не установлены индивидуальные счетчики, то при оплате учитывается количество проживающих. Отдельными статьями расхода указаны:

• газ;
• электроэнергия;
• холодное и горячее водоснабжение;
• отвод воды;
• вывоз твердых бытовых отходов.

Суммы рассчитываются на основании усредненных тарифов, принятых в регионе нахождения объекта недвижимости.

Важно: при наличии счетчиков в квартире принимается во внимание фактический расход ресурсов – воды, газа, электричества. Стоимость прописывается по тарифам за кВт и литры. Сумма за отопление и содержание дома – капитальный ремонт – не зависит от количества проживающих в квартире и показаний счетчиков. Расчет ведется в зависимости от площади жилья, при том общей, поскольку отапливаются вспомогательные помещения – ванная, коридор, застекленная и оборудованная лоджия и др.

Раздел муниципальной квартиры через суд

Любой из перечисленных выше способов возможен только при добровольной договоренности супругов. Если же согласие мирным путем не достигнуто, то муниципальную недвижимость придется делить через суд. Также только в суде разбирается ситуация, когда арендодатель отказывает в размене. У него нет на это права, однако доказывать данный факт нужно в суде.

Итак, если муниципальная квартира делится в суде, то потребуется:

• подать исковое заявление в суд по месту регистрации;
• произвести оплату государственной пошлины;
• дождаться решения суда.

К иску следует приложить пакет документов:

• копии паспортов Истца и Ответчика;
• подтверждение факта оплаты муниципальной квартиры;
• свидетельство о расторжении брака;
• при наличии детей – свидетельство о их рождении;
• при наличии представителя –его доверенность о представлении интересов Истца или Ответчика и паспортные данные;
• любые другие документы доказывающие правоту Истца и Ответчика.

Государственная пошлина рассчитывается на основании ст.333.19 НК РФ (подпункт 1 пункта 1) и зависит от стоимости иска, куда могут входить и внесенные к моменту составления иска платежи за квартиру, и стоимость жилья в случае приватизации.

Например, сумма иска составила 1 200 000 рублей.

Согласно ст.333.19 НК РФ придется заплатить:
13 200+ 0,5% (1 200 000 – 1 000 000)=13200+0,5%*200 000= 13200+1000=14200 руб.

Сумма государственной пошлины сегодня не может превышать 60 тыс.руб.

Оплачивает ее Истец, но он имеет право, в случае победы в суде, обязать Ответчика компенсировать эту сумму.

Образец искового заявления

Форма заявления в ЕИРЦ законодательством не регламентируется. Для заполнения понадобится следующая информация:

• наименование управляющей компании;
• ФИО, паспортные данные, адрес заявителя;
• номер лицевого счета;
• прошение о разделении;
• номер договора соцнайма;
• ФИО, количество прописанных граждан, их подписи;
• дата обращения и подпись заявителя.

Документы

• Подтверждение факта оплаты квартиры.
• Паспортные данные истца и ответчика.
• Паспортные данные и доверенность представителя (если требуется).
• Свидетельство о расторжении брака.
• Свидетельство о рождении ребенка (если есть).

Сюда же могут прилагаться как истцом, так и ответчиком любые другие документы, способные доказать их правоту.

Как делится муниципальное жильё, если есть дети?

При разделе муниципальной квартиры с проживающими в ней детьми бывшие супруги могут столкнуться с рядом проблем, препятствующих процессу:

1. несовершеннолетнему ребенку не принадлежит доля в муниципальной недвижимости;
2. снимается ребенок с учета только при предоставлении нового жилья, не меньшего по размеру. Прописывается он с одним из родителей. Качество жилплощади должно соответствовать нормам и не быть хуже прежнего;
3. если родители не соблюдали вышеперечисленные условия, размен или иные действия с государственной собственностью признаются недействительными. Нарушениями занимается опекунский орган. При разводе, если были нарушены права ребенка, суд восстановит его по адресу бывшего проживания.

При оформлении процедуры родители не могут игнорировать чадо, они должны включить его в долю как до наступления этого возрастного порога, так и после. При не соблюдении этих параметров сделку также признают недействительной.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод: регистрация в муниципальной квартире не дает права на нее как на личную собственность. Имущественные притязания не зависят от прописки. Основной квартиросъемщик после развода может выписать с занимаемой жилплощади бывшего супруга.

Если вторая половина не прописана в квартире, после бракоразводного процесса она утрачивает право проживания в ней. При совместном нахождении на одной территории после развода оба обязаны в равных долях платить по лицевым счетам.

Лучшим вариантом для раздела государственной собственности является приватизация жилья до бракоразводного процесса с последующим выделением в ней частей на всех членов семьи. После процедуры собственники поступают с ним на свое усмотрение. Без согласия всех членов семьи приватизация невозможна.

Какие сложности могут возникнуть при разделе?

Обычно в период супружеских отношений не все граждане задумываются о приватизации муниципального жилья. После расторжения брака у граждан, не успевших оформить недвижимость в собственность, возникает вопрос, разрешается ли приватизация при разводе. В такой ситуации желательно заручиться помощью квалифицированного жилищного юриста.