Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя: может ли этот человек проживать в данном доме, а также нюансы составления договора

Что это такое?

Дарственная с пожизненным правом проживания дарителя ничем не отличается от обычного договора дарения, кроме пункта о праве жить в подаренном жилье. Данное право может быть указано только для дарителя, но не для третьих лиц.

В остальном договор составляется так же, как и любая другая дарственная.

В чём отличия от обычного договора дарения квартиры?

У дарения квартиры с правом пожизненного проживания есть несколько отличий от обыкновенной дарственной:

• Такое право может получить только даритель.
• У него будет постоянная регистрация по данному адресу.
• Может использовать недвижимость в рамках указанных в сделке.
• Не может распоряжаться подаренной квартирой после подписания передаточного акта.

В отличие от договора пожизненного содержания, в рамках данного вида дарения, получатель дара не может тратить свои средства на содержание дарителя.

Условия дарения с правом пожизненного проживания

При возникновении желания не просто подарить квартиру некому физическому лицу, а сделать это с правом пожизненного проживания, следует не только правильно составить соглашение о дарении, но и указать в нем следующие условия:

1. Условие безвозмездности. В документе нужно указать, что одно лицо передает собственное имущество другому лицу без взыскания за это денежной платы, а также без требований получения взамен каких-либо материальных вещей или услуг (статья 423 Гражданского кодекса).

   ГК РФ Статья 423. Возмездный и безвозмездный договоры

   1. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
   2. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.
   3. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
2. Условие, при котором даритель имеет право проживать в квартире в течение неограниченного срока. При заключении договора с пожизненным сроком даритель автоматически получает данное право, причем абсолютно бесплатно и не обязан ничего предоставлять взамен за него.
3. Условие, предоставляющее возможность новому владельцу квартиры производить сделки различного характера с подаренной недвижимостью. Это условие основано на 209 статье действующего кодекса и гласит о том, что владелец в праве не только проживать и пользоваться недвижимостью, но и распоряжаться ею на свое усмотрение.

   ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Типы договоров дарения

Существует несколько видов договора дарения:

• стандартная форма, когда отсутствуют обременения, а предмет передается после подписания соглашения;
• обещание дарения, когда передача недвижимости растянута в сроках;
• договор пожертвования, когда недвижимое имущество отчуждается для выполнения общественно полезных задач.

Отличие дарения с проживанием от других видов сделок

Если в договоре помимо права дарителя проживать в квартире после заключения сделки указаны иные требования к одариваемому, например, необходимость с его стороны содержать своего благодетеля, документ может быть признан недействительным. Основанием станет возникновение обязательств материального характера, что противоречит сути дарственной.

Аннулирование сделки возможно как на стадии государственной регистрации, так и в дальнейшем, при обращении заинтересованных лиц в суд. Чтобы избежать этого, для составления договора лучше обратиться к профессиональным юристам и зарегистрировать его у нотариуса. Хотя по закону это необязательно, такой шаг, во-первых, позволит избежать ошибок в формулировке, а, во-вторых, в случае возникновения спорных ситуаций у заинтересованных сторон будут свидетели. Нотариусы дорожат своей репутацией, поэтому учтут при оформлении договора все нюансы и дадут необходимые рекомендации. Судебная практика показывает, что привлечение законников на этапе составления договора значительно повышает шансы на выигрыш дела.

Однако заключение договора ренты обезопасит собственника от возможных проблем в будущем, если новый владелец решит передать недвижимость третьим лицам.

В целом в такой сделке больше заинтересован владелец, поскольку второй стороне до кончины собственника придется выплачивать ему содержание, а в случае пожизненного содержания – оказывать услуги. Иногда даритель не хочет, чтобы вторая сторона несла расходы и готов сам обеспечивать себя. Однако если для него важна гарантия дальнейшего проживания, юристы советуют заключать именно договор ренты, поскольку законы и судебная практика по нему более однозначны.

Особенности дарственной с правом пожизненного проживания

К сожалению, на сегодняшний день, законодательство РФ не может защитить граждан от проблем, которые могут возникнуть в результате подписания договора дарения. К примеру, даже подписав дарственную на квартиру с обременением, её новый владелец имеет законное право начать распоряжаться недвижимостью так, как ему захочется.

Новый хозяин даже может её подарить кому-либо или реализовать. Также, никто не мешает ему сдавать жилплощадь по договору лизинга.

Согласно информации, изложенной в 572 статье Гражданского кодекса, дарение предусматривает безвозмездность сделки и отсутствие реверсии, особенно при совместном использовании подаренного имущества. При этом, по условиям такого акта с правом на бессрочное использование недвижимости дарителем – лишь запрещает выселять его из квартиры.

Вот почему к рассматриваемому типу договора, как правило, прибегают пожилые граждане, желающие улучшить условия жизни для своих близких, но опасающихся того, что после подписания документов – их выселят из собственной жилплощади.

При этом, очень важно, чтобы в подаренной квартире оставался прописан и сам даритель! В этом случае, согласно действующему в 2020 году законодательству – его не смогут не только «выставить за дверь», но и выписать из неё.

Какие права и обязанности есть у дарителя квартиры

Кроме того, обязательной частью составления дарственной рассматриваемого типа, является указание в содержании договора дарения того, что даритель после оформления сделки имеет право бессрочно проживать в подаренной квартире. Этот вариант является более безопасным по сравнению с правом использования им недвижимости, поскольку пользование переданной в качестве дара жилплощадью – не определяет список полномочий и факта проживания в квартире.

Положения Семейного кодекса Российской Федерации дают вполне конкретные формулировки обязательствам дееспособного родственника в период содержания им недееспособных и нетрудоспособных родных. При этом, данные условия распространяются не только на тех, кто входит в категорию близких родственников, но и на других – тётю, дядю, бабушку или дедушку.

Опытные юристы нашего сайта рекомендуют поступить следующим образом: в период составления и оформления дарственной – позаботьтесь о том, чтобы внести в договор условие о бессрочном проживании в даримой квартире с её фактической передачей одаряемому лишь после смерти или по желанию нынешнего собственника. Как видите, подобная сделка очень напоминает предварительный договор дарения, о котором мы рассказывали Вам в прошлой статье.

В любом случае, согласно действующему в России в 2020 году законодательству – дарителя не имеют права выселить, если он не имеет другой недвижимости с надлежащими условиями для нормального проживания.

Если же собственник жилплощади после её дарения решил жить в квартире не сам, что ни в коем случае не противоречит закону – это нужно срочно внести в условия договора, прописав точное число сожителей, а также сроки и режим их проживания на данной площади.

Важно: Помните, что лицо, передавшее в дар недвижимость – имеет законное право проживать там же, не уплачивая никаких средств (то есть — совершенно безвозмездно), что также необходимо обязательно зафиксировать в договоре.

Кроме того, на сегодняшний день существует понятие безвозмездного и возвратного дара, о чём стоит сделать заметку в дарственной при её составлении. Во втором случае – одариваемая сторона берёт на себя обязанность осуществлять регулярные выплаты самому дарителю или за аренду. В первом случае – недвижимость передаётся бесплатно со всеми правами и обязанностями.

Также, нынешний владелец жилья имеет законное право передать его в дар гражданину, который выплачивает ренту, взявшему на себя обязанность внесения полных сумм самому дарителю. При этом, последний – может аннулировать договор дарения в случае нарушения обязанностей одаряемым, не осведомляя его о принятом решении.

Таким образом, оптимальным вариантом станет сохранение за собой прямой возможности управления и пользования своей недвижимостью до конца своей жизни, подтвердив данное право соответствующей документацией.

Лица, которые сохранили за собой эти полномочия – могут оберегать своё имущество, как от посторонних, так и от других собственников (в нашем случае — одаряемого), которые получили свой статус в результате оформления дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя.

Какие права и обязанности остаются у одаряемого

Стоит отметить и тот факт, что, если даритель выразил своё желание и дальше проживать в подаренной им квартире – он также обязан соблюдать законные права одаряемого. Однако, до совершения сделки данное лицо практически не обладает существенными правами. Ведь, принявший в дар недвижимость сможет распоряжаться ею в отведённых законом рамках исключительно после регистрации права собственности на это жильё.

Но, гораздо важнее, одаряемому уметь защитить свои права в период совершения сделки. Итак, он может:

1. Принять в дар квартиру. Заметив существенные нарушения условий дарственной после оформления сделки, одариваемый имеет право потребовать недвижимость, действуя на основаниях собственника, описанных с 396 и 398 статьях Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. Выразить свой отказ принять подарок, не объясняя при этом причины своего решения, что подтверждается положениями 2 пункта 573 статьи ГК РФ.
3. Распоряжаться недвижимостью после совершения сделки, согласно 209 статье Гражданского кодекса.

При этом, в 2020 году существует ряд ограничений действий одаряемого по отношению к объекту дарственной и самому дарителю, которые направлены на защиту прав последнего и сохранности подаренной жилплощади, в том числе и при посменном пользовании квартирой.

Когда запрещена дарственная с пожизненным проживанием

В ГК РФ есть ряд случаев, когда любое дарение квартиры, том числе с пожизненным содержанием, будет полностью запрещено или практически невозможно:

• если квартира находится в совместной собственности мужа и жены, а второй супруг возражает против дарения (обойти это ограничение можно, если выделить доли в квартире на каждого из супругов);
• если квартирой владеет ребенок, так как безвозмездное отчуждение имущества детей полностью запрещено законом (ребенок может быть одаряемым без ограничений);
• если недвижимость находится под залогом, арестом или иным обременением (в ряде случаев можно получить согласие залогодержателя для заключения договора);
• если одаряемое лицо не дало согласие на принятие подарка.

Также запрещено требовать оформление дарственной под угрозой или с применением физической силы, с давлением, обманом. Если такие противоправные действия будут выявлены после совершения сделки, договор признают недействительным через суд. При этом виновные лица могут привлекаться к уголовной ответственности.

Права и обязанности по дарственной с пожизненным проживанием

Если одаряемое лицо согласно принять квартиру с сохранением права пользования для предыдущего владельца, договор нужно представить на регистрацию в Росреестр. Сдать документы можно и через МФЦ, однако это на 2 увеличит срок оформления. После завершения регистрационных процедур будет выдана выписка ЕГРН, где собственником будет указано одаряемое лицо.

У бывшего собственника или иных лиц, которые смогут пользоваться квартирой после дарения, возникают следующие права и обязанности:

• неограниченное право пользования жилыми и вспомогательными помещениями квартиры, общим имуществом и ресурсами;
• обязанность своевременно оплачивать причитающуюся часть коммунальных услуг, взносов на капремонт;
• право на вселение супруга и несовершеннолетних членов семьи, даже если это не оговорено в дарственной;
• обязанность соблюдать нормы ЖК РФ, не нарушать правила проживания в квартире.

Принудительно выселить бывшего собственника можно при неоплате им услуг ЖКХ с взносов на капремонт, разрушении или порче помещений, систематическом нарушение интересов других жильцов. Такие вопросы решаются только через суд с предварительным письменным предупреждением.

Невозможность выселить бывшего владельца квартиры при отсутствии нарушений является главным недостатком дарственной с пожизненным содержанием. О том, как вообще происходит выселение граждан из жилого помещения, можно узнать из нашего предыдущего материала. Также для нового собственника возникает следующий объем специальных прав и обязанностей:

• после переоформления прав одаряемое лицо может пользовать и распоряжаться квартирой, в том числе продавать ее, передаривать, сдавать в аренду, завещать наследникам;
• при совершении сделок получать согласие проживающего лица не нужно, однако оно сохранит право на жилплощадь даже при смене собственников;
• при заключении последующих сделок нужно уведомлять контрагентов о наличии обременения в виде пожизненного проживания (в противном случае договор можно признать недействительным).

Если впоследствии возникнет спор об определении права пользования, новый и прежний собственник смогут заключить дополнительное соглашение, либо решить вопрос через суд.

Если у вас остались вопросы, либо требуется консультация юриста при оформлении дарственной с пожизненным проживанием, обращайтесь к нашим специалистам. Получить бесплатную консультацию можно по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

Порядок оформления сделки

Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя должна быть составлена двумя сторонами в присутствии нотариуса. После заверения нотариусом документ приобретает юридическую значимость, и недвижимость дарителя должна быть переоформлена на нового владельца в Росреестре. Для того чтобы это осуществить, нужно подготовить соответствующие документы:

• удостоверения личностей обеих сторон: паспорта, пенсионные удостоверения, военные билеты и другие документы, подтверждающие личности сторон сделки;
• три экземпляра договора;
• справка о стоимостной оценке жилой собственности, передаваемой в дар;
• справка из жилищной организации о количестве зарегистрированных на данной площади лицах;
• технический паспорт жилой недвижимости;
• подтвержденное нотариусом согласие на сделку совместных владельцев собственности, если такие имеются;
• Свидетельство о праве собственности на недвижимость дарителя.

В процессе подготовки документации следует убедиться в том, что у передаваемой в дар собственности нет других владельцев, кроме дарителя. Иначе придется заключать договор только на часть площади, принадлежащей по закону дарителю.

Если передаваемая в дар недвижимость является совместным имуществом, приобретенным в браке, то для успешного заключения сделки потребуется письменно оформленное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Документы, необходимые для регистрации сделки

Чтобы новый владелец вступил в законные права, требуется регистрация документов в Росреестре. В необходимый пакет входят:

• договор в трех экземплярах;
• паспорта сторон;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• справка из БТИ;
• кадастровые документы;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии у собственника задолженностей перед налоговыми и коммунальными службами;
• подтверждение уплаты госпошлины.

Также могут потребоваться нотариально заверенное согласие супруга дарителя или других собственников. Кроме того, юристы советуют освидетельствовать дееспособность дарителя. Связано это с тем, что часто возможность пожизненного проживания в подаренной квартире необходима пожилым людям. Недовольные таким решением родственники могут впоследствии попытаться оспорить сделку дарения, сославшись на недееспособность владельца. Если не будет доказательств обратного, велик риск, что суд признает договор недействительным,  и недвижимость перейдет наследникам.

Пункты и сведения в договоре

Договор дарения включает в себя следующие сведения:

• дата совершения сделки;
• место подписания договора;
• данные сторон;
• максимально подробное описание предмета договора (квартиры);
• информация, свидетельствующая об отсутствии долгов по квартире (коммунальные платежи, ипотека и т. д.).

В обязательном порядке прописывается пункт, где даритель соглашается с фактом своего решения подарить имущество и что он находится в здравом уме.

Когда речь идет о подписании договора дарения с условием пожизненного проживания дарителя в этой квартире, прописывается отдельный пункт, который, кроме самого этого факта, может содержать и ряд неимущественных условий.

Госпошлина

Пошлина для физических лиц составляет 2 000 руб., для предприятий – 22 000 руб.

Основания для отказа в проведении сделки

Объект недвижимости не может передаваться в дар, если он не прошел проверку. В случае наличия у собственника долгов различного характера (перед коммунальными службами, наличия кредита оформленного под залог квартиры, а также иных задолженностей), на недвижимость налагается арест. Тогда права владельца ограничены и он не может обменять, продать, завещать, подарить, заложить или сдать в аренду имущество. Отказ может быть снят только, если задолженности будут полностью погашены.

Также основанием для отказа служит нотариальное действие в сторону имущества, которое хотят преподнести в дар, направленное на ограничение или запрет свободного пользования квартирой.

Залог недвижимого имущества, а также ссуда по данному залогу, также является причиной отказа для сделки дарения.

Не забывайте, что российским законодательством разрешено осуществлять сделки не всем категория граждан. Лица, имеющие на это запрет, зафиксированы в 575 статье Гражданского кодекса.

Плюсы и минусы

Стоит четко разделить плюсы и минусы для дарителя и одаряемого. Для первого имеются следующие положительные стороны:

• Бесплатная возможность проживать на территории жилплощади, которая, по сути, уже вам не принадлежит.
• Возможность внести в дарственную еще ряд других особенных условий.
• Если получатель будет нарушать прописанные условия, квартиру можно вернуть через суд.
• Сохранение прописки.

Минусы выходят примерно такие:

• Нельзя потребовать от своего оппонента какого-либо материального вознаграждения, ведь сделка является безвозмездной. Если что-то и будет отдано в пользу дарителя, то только на добровольной основе. Юридически это закрепить не получится.
• Новый собственник может сделать с жилплощадью что угодно. К примеру, продать ее кому-то.

Что касается одаряемого, плюсы можно выделить следующие:

• Возможность самостоятельно распоряжаться жилплощадью, не спрашивая разрешения у жильца.
• Родственники дарителя не могут выдвигать никаких имущественных претензий на жилье.
• Никаких обязанностей по обеспечению прежнего хозяина дарственная не накладывает.

ВАЖНО! Получив квартиру от родственника, вы также не должны оплачивать налог на прибыль.

Но также есть и пара минусов:

• Новый владелец не имеет прав на выселение прежнего жильца.
• Продать кому-то квартиру становится проблематичным, ведь мало кто захочет покупать жилье с человеком, которого нельзя выселить.

Спорные моменты

К минусам составления дарственной, по которой даритель планирует проживать в недвижимости, относится то, что такие условия легко оспариваются судом. Новый владелец сможет не только пользоваться, но и распоряжаться квартирой, поэтому легко обходит условия, прописанные в договоре. К основным спорным моментам относится:

• Разрешение проживать в квартире может признаваться возмездностью. Поскольку включается условие о том, что даритель сможет пользоваться имуществом одариваемого, то он получает от этой сделки определенную выгоду. Такое условие позволяет оспорить дарственную. Хотя даритель не требует каких-либо расходов или услуг, но возникает обременение, не позволяющее человеку распоряжаться полученным имуществом.
• Включение раздела о пожизненном проживании выступает нарушением прав одариваемого. На основании договора дарения гражданин получает имущество, которым может распоряжаться по своему желанию. Но поскольку дарственная содержит новое условие, то это нарушает права получателя дара.

По аналогичным случаям судебная практика отличается неоднозначностью, поэтому судьи становятся на сторону, как истцов, так и ответчиков. Нередко вовсе пункты о возможности пожизненного проживания дарителя выступали основанием для признания договора недействительным.

Справка! Если гражданин желает после дарения остаться в квартире, то желательно воспользоваться рентой с иждивением, что предотвратит разные судебные разбирательства и иные проблемы.

Отмена и отказ от дарения, запрет дарения, расторжение и недействительность договора

Одаряемый до момента передачи ему вещи вправе отказаться от принятия дара. Применительно к недвижимости передача фиксируется актом либо в самом договоре даётся указание на принятие квартиры или дома.

Запрещено дарение:

• от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
• работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
• лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
• в отношениях между коммерческими организациями.

Особенности сделок с имуществом несовершеннолетних делают практически невозможным дарение недвижимости, принадлежащей лицам от 14 до 18 лет.

Даритель может отменить дарение, если

• одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников;
• умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Даритель вправе отменить дарение при умышленном причинении ему вреда одариваемым

Наследники дарителя в судебном порядке вправе потребовать отмены дарения в случае умышленного убийства дарителя одаряемым. И также в судебном порядке даритель вправе требовать отмены дарения, если в результате недобросовестного обращения с даром, обладающим высокой неимущественной ценностью для дарителя, создаётся угроза её гибели. В договор может быть включено условие об отмене дарения, если одаряемый умирает раньше дарителя.

Расторжение договора и признание его недействительным осуществляется на общих условиях. Специфическим для дарения основанием недействительности является фактическое непринятие вещи одариваемым. Так, решением Шербакульского райсуда от 28 августа 2017 г. по делу № 2–382/2017, несмотря на регистрацию перехода права в Росреестре, договор дарения жилого дома и участка был признан недействительным по следующим основаниям:

• даритель продолжал жить в подаренном доме и оплачивать коммунальные платежи и налоги;
• одаряемый длительное время не предпринимал действий, свидетельствовавших о намерении вселиться в дом;
• даритель в силу возраста не может ухаживать за домом, в связи с чем посредством дарения хотел обеспечить совместное проживание с одаряемым.

Из этого суд сделал вывод об отсутствии оснований для прекращения права собственности у дарителя, несовершении сторонами действий по переходу права собственности, непринятии одариваемым дара и фактическим вступлением сторон в отношения найма. Несмотря на спорность сделанных судом выводов, подобные решения принимаются.