Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом: бланк и образец; разъяснение, как гражданин может сдавать недвижимость без образования ИП

Особенности сделки

Сделка по сдаче в аренду нежилого помещения между гражданином (физлицом без образования ИП) и организацией (ООО или предприятием другой организационно-правовой формы) имеет следующую специфику:

• договор должен содержать адрес и характеристики, идентифицирующие объект недвижимости;
• на арендные выплаты НДС не начисляется;
• в договор включаются расходы за коммунальные услуги;
• расчет с собственником производится в безналичной форме или наличным расчетом;
• изменять сумму арендного платежа за помещение можно только 1 раз в год;
• сделка, заключаемая более чем на 12 месяцев, обязательно регистрируется в государственном органе.

Стороны

Законодательством Российской Федерации не предъявлено специальных требований к субъектам, выступающим сторонами по договору аренды нежилого объекта.

ВНИМАНИЕ! Арендодателем и арендатором могут быть юридические лица (частные, публичные компании), физические лица, обладающие гражданской дееспособностью и индивидуальные предприниматели.

В каких случаях заключается договор аренды нежилого помещения и что арендуется?

В каких случаях заключается договор аренды нежилого помещения и что арендуется?

• Договор аренды нежилого помещения заключается при передаче во владение и (или) пользование отдельных нежилых помещений, стоящих на кадастровом учете. Такими помещениями являются изолированные части здания, состоящие в нежилом фонде.
• При аренде целого здания, мы рекомендуем заключить договор аренды здания, который содержит условия, касающиеся передаваемого вместе со зданием участка.
• Довольно часто бывают ситуации, когда в аренду сдается не помещение в целом, а только отдельные его части. Можно найти множество примеров подобных ситуаций: торговые прилавки, находящиеся в проходах торговых центров или на крытых рынках, места под вендинговые аппараты и т.д.
• Для аренды таких частей также применяется договор аренды нежилого помещения, в котором указывается, что в пользование передается часть помещения. В данном договоре необходимо очень подробно описать какая именно часть помещения передается в аренду – такая часть, как правило, не кадастрируется, поэтому стоит указать в договоре точную площадь и расстояние от границ помещения. Кроме того мы рекомендуем составить план помещения с границами передаваемой в аренду части в виде приложения к договору.

Какие условия стоит обязательно включить в договор?

Какие условия стоит обязательно включить в договор?

1. Обязательным условием договора аренды нежилого помещения является условие о предмете соглашения. Им является передаваемый в аренду объект недвижимости. В договоре необходимо указать кадастровый номер, адрес, этаж, площадь, а также иные характеристики, позволяющие определить нужный объект аренды. Как было указано ранее, при передаче в аренду части нежилого помещения необходимо подробно конкретизировать, какую именно часть может использовать арендатор.
2. Кроме того, в договоре часто прописывается назначение помещения – передается ли оно под склад, производство, офис или торговую точку. Во множестве случаев необходимо, чтобы все помещения в здании или часть из них использовались схожим образом.  Например, если в офисном здании откроется производство или точка общественного питания, то для собственников или арендаторов иных помещений данный аспект может создать большие помехи для деятельности, а соответственно снижает привлекательность офиса и арендную ставку. Данное условие может быть очень важным для арендодателя и позволяет ему расторгнуть договор при нецелевом использовании помещения арендатором.
3. В договоре часто прописывается состояние помещения. Арендодатель несет ответственность за передачу помещения в непригодном для использования по назначению виде или в отличающемся от условий договора состоянии. В приложении к договору указывается имущество, которое передается с помещением. Так среди подобного имущества может числиться мебель, различное оборудование, сантехника и т.д. В приложении стоит подробно описать данное имущество и его состояние, а также указать его примерную стоимость.
4. В договоре аренды стороны всегда прописывают размер арендной платы, либо способ ее ценообразования. В соглашении может быть установлена как фиксированная ставка, так и метод ее образования. Например, в договорах аренды офисных помещений премиального класса, арендная ставка часто привязывается к курсу доллара. Кроме того, можно определить размер арендной платы в виде процентов от дохода или оборота бизнеса, арендующего имущество – как в целом, так и от отдельной точки, находящейся в сдаваемом помещении. Такой подход практикуется в сферах торговли и общественного питания.
5. В договоре также можно установить, что арендной платой будет являться стоимость улучшений помещения. Так, арендатор может произвести ремонт помещения, стоимость которого идет в счет арендной платы.
6. Важно также указать сроки и порядок оплаты, а кроме того указать платежные реквизиты, по которым будет производиться оплата.
7. Другим крайне важным условием является срок аренды, хотя закон не устанавливает обязательность данного условия и в случае его отсутствия указывает, что договор заключается на неопределенный срок.  Если срока не будет в договоре, то любая из сторон может отказаться от договора, с предупреждением об этом за три месяца.

Основные проблемы составления договора аренды нежилого помещения

В целях максимальной защиты своих прав, как участника сделки, при заключении договора аренды необходимо обратить внимание на следующие моменты и условия:

Юридическая чистота сделки

Для проверки юридической чистоты сделки необходимо:

1. На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером проверить его благонадежность (проверка адресных и регистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверка истории и репутации компании, наличие судебных споров и исполнительных производств).
2. Арендатору обязательно необходимо проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение объектом аренды и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении объекта. Также установить, нет ли ограничений на использование объекта аренды под определенное назначение.
3. Проверить полномочия представителей сторон на совершение данной сделки.
4. Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале.

Ключевые моменты оформления договора аренды

Обратите внимание на ключевые моменты оформления договора аренды офиса, нежилого помещения или транспортного средства.

Наиболее значимым при заключении любого договора является наличие в тексте договора  существенных условий. Существенные условия в договоре — это условия, которые необходимы и достаточны для его заключения. Договор не будет считаться заключенным при отсутствии существенных условий, а значит, не будет порождать правовых последствий (ст.432 ГК РФ).

Для договора аренды таковыми являются:

• требование подробного описания арендуемого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе, условие об объекте, подлежащем передаче, признается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным;
• документальное оформление передачи-сдачи имущества. Передача объекта в пользование представляет собой суть договора аренды. При отсутствии передаточного акта налогоплательщик-арендатор лишается права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли по нормам налогового законодательства. Кроме того, при отсутствии документального подтверждения передачи имущества, стороны договора не вправе требовать исполнения условий договора друг от друга: уплаты арендной платы, несения расходов по содержанию и т.д.;
• безусловное право сдачи имущества в аренду его собственником или лицом, уполномоченным на это законом (ст.608 ГК РФ);
• однозначное толкование суммы арендной платы за пользование помещением, порядок и сроки ее внесения. Также должен быть указан и прописан порядок определения суммы платы за коммунальные услуги, сопутствующие договору.

Заключая договор аренды, убедитесь в том, что заключаете договор с правомочным лицом, в противном случае данный договор может быть признан недействительным, что повлечет для арендатора снятие налоговыми органами расходов в виде арендных платежей и, как следствие, пересчет налога на прибыль в сторону увеличения.

Рамки данной статьи не позволяют перечислить все основные характеристики договора аренды, но вышеперечисленное является самым главным, на что следует обратить внимание бухгалтеру.

Итак, проверьте свой договор аренды помещения между физическим лицом и юридическим лицом на:

• достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора;
• оформление достигнутого соглашения в определенной форме, если это необходимо;
• полномочия подписывающих договор лиц.

Также важна и дата подписания договора, так как права и обязанности возникают для сторон с момента подписания договора, если в самом договоре не содержится условие о более позднем вступлении в силу.

На какой срок лучше заключать?

Законодатель установил три вида сроков заключения договоров:

• неопределенный срок;
• меньше одного года;
• больше одного года.

Договора, заключаемые на неопределенный срок и на срок меньше года, не подлежат регистрации, поэтому при заключении таких видов сделок стороны освобождают себя от бумажной волокиты, связанной с регистрацией документа.

Если стороны подписывают соглашение на срок больше одного года, им необходимо зарегистрировать соглашение в уполномоченном государственном органе.

Структура и содержание типового образца договора аренды с физическим лицом

1. Дата и место заключения договора.
2. Наименование сторон.
3. Предмет договора. По договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование имущество (оборудование, мебель, другое), описываемое в договоре. В данном пункте соглашения указывается, что в соответствии с законодательством плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Перечень предоставляемого арендодателем имущества выносится в отдельный документ, который после утверждения сторонами становится неотъемлемой частью договора.
4. Срок действия договора. Указываются даты (или события) вступления в силу и окончания действия соглашения. Срок аренды также может быть установлен в приложении Перечень арендованного имущества.
5. Права и обязанности сторон. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение.
6. Порядок передачи имущества. В данном пункте договора указываются место передачи и место возврата имущества, а также оговаривается что факт передачи и возврата оформляется двусторонними актами приема-передачи имущества, которые являются обязательными приложениями к договору.
7. Порядок расчетов. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается договор. Например, порядок оплаты может быть по факту за все время аренды, или в виде предварительной оплаты, или выплаты могут осуществляться по графику платежей (в данном случае обязательным приложением к договору будет являться График платежей).Также здесь указывается способ оплаты по договору: наличными денежными средствами или безналичный расчет, а также сроки оплаты.
8. Ответственность сторон. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по соглашению в соответствии с условиями договора аренды с физическим лицом и действующим законодательством РФ.
9. Основания и порядок расторжения договора. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение, и может подробно описывать условия и порядок расторжения договора. Или же, в соответствии с законодательством, соглашение может быть расторгнуто по соглашению сторон и в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон.
10. Разрешение споров из договора. При заключении договора в условиях соглашения определяется является ли претензионный порядок досудебного урегулирования споров для арендодателя и арендатора обязательным или нет. В судебном порядке споры разрешаются в соответствии с действующим законодательством РФ.
11. Форс-мажор.
12. Прочие условия.
13. Список приложений.
14. Адреса и реквизиты сторон.
15. Подписи сторон.

Скачать типовой образец договора аренды с физическим лицом можно в нашем онлайн-сервисе. К нему также прилагаются следующие дополнительные документы:

• Акт приема-передачи имущества;
• Перечень арендованного имущества;
• График арендных платежей;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.

Внимание! Представленный текст является описанием образца договора аренды с физическим лицом. Чтобы сделать документ под ваши условия воспользуйтесь шаблоном FreshDoc: Типовой договор аренды.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон соглашения будут регулироваться ч.2 гл.35 ГК РФ. Особое внимание в этом разделе договора найма уделяется правилам посещения собственником объекта аренды. Указывается, что владелец может посещать жилплощадь не чаще раза в месяц, предварительно за сутки уведомив об этом нанимателя.

Исключением могут выступать чрезвычайные обстоятельства. К примеру, если присутствует необходимость в устранении аварии или последствий негативного воздействия третьих лиц (затопление соседями, пожар и пр.). Если собственник знает о происшествии, но не может связаться с квартирантом, то он имеет право войти в квартиру без его ведома и согласия.

Наймодатель обязан, согласно ст.676 ГК РФ, предоставить арендатору помещение в пригодном для проживания состоянии. Имущество, передаваемое в аренду вместе с жилплощадью, должно быть пригодным к эксплуатации.

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В свою очередь наниматель обязуется обеспечить сохранность имущества собственника на протяжении всего срока аренды. Производить какие-либо изменения без согласия владельца квартиры он не вправе, но поддерживать жилье в надлежащем виде обязан. Согласно ст.678 ГК РФ, арендатор должен своевременно оплачивать аренду и коммунальные счета за квартиру, если последние предусмотрены договором.

Пролонгация и прекращение

Расторжение соглашения о найме между физлицом и юрлицом проходит достаточно просто. Участник сделки имеет право расторгнуть договор, если:

• Закончился срок действия соглашения.
• В договоре не были прописаны сроки действия. Сторона, желающая прекратить сотрудничество, обязана уведомить об этом второго участника сделки не позднее, чем за три месяца.
• Вторая сторона нарушила условия соглашения.

Что касается пролонгации, то часто параграф о ней изначально включается в текст договора. Она может быть договорной или автоматической, в зависимости от прописанных условий. Согласно ст.684 ГК РФ, автоматическая пролонгация возможна, если по истечении срока действия договора обе стороны продолжают сотрудничать на тех же условиях и не имеют претензий друг к другу.

Долгосрочный договор

Договор является долгосрочным, если он заключен на срок более года. В этом случае его нужно регистрировать в государственных органах. Договор является заключенным только после прохождения полной процедуры регистрации и плата за аренду помещения будет начисляться с этой даты. Но это можно обойти, прописав пунк о вступлении договора в силу со для передачи имущества.

Документы для регистрации долгосрочного договора:

1. Заявление в Управление Федеральной регистрационной службы
2. Оригинал договора в 3-х экземплярах
3. Документ подтверждающий владение нежилым помещением или право на сдачу в аренду
4. Копия решения фирмы-контрагента (Заверенная руководителем, круглой печатью и ссылкой на Устав)
5. Копия кадастрового паспорта нежилого помещения

Если сдается не всё здание, а его часть, стоит отметить на кадастровом плане помещения сдаваемые в аренду и указать их площадь.

Акт приема-передачи к договору аренды

Такой акт нужен для подтверждения факта передачи помещения. Акт идет приложением к основному договору и в нем обязательно должен быть указан номер и дата заключения основного договора. В нем так же перечисляются лица, заключающие соглашение (с подтверждением на каком основании они действуют), адрес и параметры сдаваемого помещения,  подписи и печати сторон. Скачать образец акта приема-передачи можете внизу страницы.

Вопросы налогообложения

Аренда нежилого помещения приносит прибыль арендодателю, в данном случае физическому лицу, которое его сдает и извлекает прибыль в виде арендных платежей. Такой доход по закону должен облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговая ставка на указанный вид дохода для физических лиц составляет 13 % от прибыли.

НДФЛ уплачивается в порядке и в сроки, предусмотренные Налоговым кодексом РФ (НК РФ). Согласно ст. 228 НК РФ лицам, получившим доход необходимо уплатить НДФЛ до 15 июля года, который следует за налоговым периодом. Декларация предоставляется в налоговую инспекцию по месту жительства физического лица не позднее 30 апреля года, который предшествует налоговому периоду.

ВАЖНО! Физическое лицо, которое не отчисляет налоги от получения прибыли, может быть привлечено к уголовной или административной ответственности.   

Расторжение соглашения

Условия расторжения договора:

• с согласия участников сделки, когда они в добровольном порядке составляют и подписывают соглашение о расторжении договора;
• по истечению сроков, оговоренных сторонами в договоре, если в нем не установлено условие его автоматического продления;
• при нарушении сторонами условий сделки.

Если один из участников договора нарушил его условия, признать сделку расторгнутой может только суд.