Договор купли-продажи доли в квартире: как составить правильно, важные условия, образцы докуметов

Понятие договора купли-продажи доли в квартире

Договор регулирует все спорные моменты, устанавливает алгоритм осуществления сделки, а также включает в себя огромное количество информации, необходимой для процедуры государственной регистрации.

Задача сторон такого договора — составить двухстороннее соглашение на основании соблюдения требований ражданского законодательства.

Общие положения, касаемо купли-продажи продажи части квартиры освещены в главе 16 Гражданского кодекса.

Но о том, на основании каких принципов и правил составляется договор в этом нормативно-правовом акте умалчивается.

Сам по себе договор — это соглашение, которое закрепляет факт перехода недвижимого имущества из собственности одного гражданина в собственность другого с полной передачей прав на использование, владение и распоряжение взамен за указанную стоимость.

А так как речь идёт о части недвижимости, а не обо всей целиком, то в договоре появляется понятие “доли”, которое также имеет свои особенности.

Он закрепляет в себе основные этапы действий, важные нюансы и спорные моменты. Договор должен быть оформлен в соответствии с негласными установленными правилами.

Правовая база

Гражданский кодекс России вбирает в себя нормы, которые регулируют не только вопросы составления договора, но и сопутствующие вопросы.

Общие положения, на основании которых составляется договор купли продажи закреплены в статье 454 ГК РФ.

Но помимо общих положений, существуют нюансы, которые указывают на важнейшие вопросы отчуждения доли.

Так, глава 16 Гражданского кодекса устанавливает, что доля может быть продана только с согласия остальных собственников помещения.

Эти же собственники имеют первоочередное право на обладание и приобретение отчуждаемой доли. Помимо вышеуказанных норм, гражданский кодекс попутно в других главах и статьях разъясняет нюансы действия договора отчуждения доли.

Особенности сделки при продаже квартиры по долям нескольким покупателям

Неделимый объект может быть продан как полностью, так и по долям. В качестве неделимого объекта выступает жилплощадь. Квартира может быть приобретена в собственность несколькими покупателями.

Закон предусматривает возможность передать полномочия продавца по нотариальной доверенности. Причем полномочия могут быть переданы как сособственнику, так и постороннему гражданину.

Покупателю необходимо уточнить законность нотариальной доверенности. Для этого нужно проверить документ на сайте Федеральной нотариальной палаты. Зачастую продавцы передают полномочия одному из сособственников. В такой ситуации необходимо уточнить, наделили ли совладельцы его правом получения денежных средств за долю в квартире.

Правила оформления договора купли-продажи квартиры

Собственник может самостоятельно решать, как ему распорядиться квартирой. Одним из вариантов является продажа имущества.

Особенности продажи квартиры в долевой собственности:

• владельцы могут продать квартиру совместно или по долям;
• граждане могут оформить общий договор или индивидуальный (на каждую долю);
• стоимость доли, проданной отдельно от всей квартиры (сособственнику или третьему лицу), на 20% меньше, чем стоимость этой доли в составе квартиры в целом;
• сделка с долями в недвижимости нуждается в нотариальном удостоверении;
• каждый из владельцев должен подать отдельную декларацию в ИФНС при продаже доли.

Варианты контрактов

Основные условия договора

Основные условия, которые также называют существенными, относятся к следующим моментам.

1. Стоимость. Это важный момент, который предусматривает, что в договоре в обязательном порядке должна быть указана цена. В противном случае документ признается незаконным и не может быть зарегистрирован в государственных учреждениях Росреестра.
2. Второй важный аспект — это предмет. Без указания предмета договора, тот более не имеет юридической силы. Сотрудникам регистрирующего органа будет непонятно, о какой доле идёт речь, если нет ее соответствующего описания.
3. Третий важный момент — это права иных лиц на распоряжение имуществом. В договоре важно указать, кто еще имеет право распоряжаться недвижимостью, чтобы в дальнейшем не возникло сложных ситуаций.

А именно, нужно перечислить других владельцев долей, ведь те имеют первоочередное право на оформление собственности.

Сколько экземпляров договора должно быть?

Если договор купли-продажи недвижимости составляется в кабинете у нотариуса или юриста, то на начальном этапе необходимо составить три экземпляра.

Первый из них остается у продавца, другой у покупателя.

Третий экземпляр нотариус оставляет себе, на случай, если дело примет негативный оборот, чему будет свидетельствовать судебное разбирательство.

Если стороны составляют договор купли-продажи самостоятельно, без привлечения посторонних лиц и юристов, то им потребуется всего лишь два экземпляра.

Однако, на этапе регистрации, если ни одна из сторон не хочет расставаться со своим экземпляром договора, потребуется еще и четвертая копия.

Его передают сотрудникам Росреестра для осуществления регистрации сделки.

С кем заключается договор: поиск Покупателя

Круг людей, в пользу которых Продавец может реализовать принадлежащую ему часть имущества, разделяется на 2 группы – это сособственники или 3-и лица.

Согласно ст. 250 ГК РФ, в первую очередь Продавцу необходимо уведомить о своем намерении остальных дольщиков. Закон закрепляет за совладельцами преимущественное право покупки. Это значит, что сособственники могут приобрести долю заранее, еще до того момента, пока Продавец не выставит ее на публичные торги. Если совладелец согласиться выкупить долю в первоочередном порядке, Продавец будет обязан реализовать недвижимость именно в его пользу.

При идеальном развитии событий за 30 дней ожидания Продавец получает либо согласие от другого сособственника на использование преимущественного права покупки, либо письменные отказы от всех дольщиков. При наличии сразу нескольких заинтересованных совладельцев Продавец может выбрать любого из них для заключения договора купли-продажи. Однако случается и так, что содольщики намеренно игнорируют пришедшие им извещения и не отвечают на них. Если такое происходит, Продавцу понадобится:

1. Выждать установленный законом 30-дневный срок – для получения автоматического разрешения на проведение сделки с 3-ими лицами.
2. Подтвердить соблюдение преимущественного права покупки со своей стороны. Для этого Продавцу потребуется сохранить либо копии уведомлений, на которых будут проставлены росписи всех дольщиков (как знак донесения до них информации о продаже), либо чеки об отправке писем (для этого извещения рекомендуется разослать заказными письмами с уведомлением об их вручении). При этом любые «запреты» совладельцев на проведение сделки понадобится оставить без внимания. Закон сохраняет за сособственниками только возможность выкупа доли в первоочередном порядке, но не дает им права распоряжаться чужим имуществом (в данном случае – имуществом Продавца).
3. Найти заинтересованного Покупателя из числа 3-х лиц и заключить с ним договор купли-продажи. Если все будет сделано верно и подтверждено документально, то никакой другой сособственник не сможет оспорить сделку.

«Перешагнуть» через преимущественное право покупки или «проигнорировать» его нельзя. Если факт нарушения будет обнаружен, любой из обманутых или непроинформированных собственников сможет в 3-месячный срок обратиться в суд с иском о признании совершенной сделки ничтожной (недействительной). При удовлетворении исковых требований право собственности будет перенесено – с Покупателя на обратившегося в суд заявителя. Доля полностью перейдет во владение последнего.

Что выступает предметом договора: доля, метры или комната

Составление договора купли-продажи начинается с определения предмета сделки. В данном случае речь идет именно про долю в праве общей собственности на жилое помещение. Долю не следует путать с конкретными квадратными метрами или даже отдельной комнатой.

И доля, и комната могут выступать самостоятельными предметами договора купли-продажи недвижимости. Иногда происходит так, что при возмездном отчуждении доли в собственность нового владельца действительно переходит и отдельно взятая комната, однако это скорее исключение, нежели правило. Подобное возможно только в следующих случаях:

1. Доля Продавца была предварительно выделена «в натуре». Для выделения долей требуется, чтобы в квартире имелись отдельные входы, а также санузлы, кухни и коридоры для каждого собственника.
2. Количество комнат в квартире соответствует общему числу долей или общему числу собственников. Например, 3-комнатной квартирой владеют 2 хозяев. Один из них имеет в праве общей собственности 1/3 доли, а другой – 2/3 доли. Получается, что они могут честно и справедливо разделить квартиру друг между другом: в пользовании первого владельца будет находиться 1 комната, а в пользовании второго – 2 комнаты. Схема подобного «покомнатного» пользования может быть либо оговорена совладельцами в устном формате, либо описана ими в мировом соглашении, либо установлена судом (при принудительном разделении).

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире: форма и содержание

Договор купли-продажи доли квартиры не имеет государственного образца. Несмотря на это, в юридической практике все же успели выработаться определенные требования, которые предъявляются к документам подобного типа.

Договор купли-продажи доли жилого помещения должен быть составлен в печатном виде. Обычно документ включает в себя 3 ключевых раздела:

1. Шапка.
2. Основная часть.
3. Заключительные положения.

Они состоят из следующих отдельных подпунктов:

Перечень документов к договору

При подготовке контракта необходимо собрать документы, которые необходимы для его оформления.

Список документации:

• паспорт каждого продавца;
• паспорт покупателя;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего продавца или покупателя;
• согласие отдела опеки на продажу (при наличии несовершеннолетних продавцов);
• правоустанавливающие документы на каждую долю;
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии обременений;
• выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов);
• выписка из домовой книги;
• нотариальная доверенность (если от лица продавцов или покупателей выступает представитель);
• акт приема-передачи;
• согласие супруга на покупку или продаже (при необходимости);
• техпаспорт.

Период оформление документации занимает около 30 дней. Поэтому необходимо заняться этим заблаговременно.

Обращение к нотариусу

С 31.07.2019 обязанность по обращению в нотариальную контору будет отменена в случае, если собственник продает все доли единовременно. Однако стороны могут самостоятельно обратиться к нотариусу на добровольной основе.

Юристы рекомендуют поступать так в следующих случаях:

• если возраст продавца квартиры приближается к пенсионному;
• если один из собственников не присутствует лично, а его интересы представляет доверенное лицо.

Затраты на оформление контракта

Расходы при заключении контракта по продаже квартиры в долевой собственности:

1. Составление договора – от 2500 р. (в зависимости от региона оформления).
2. Нотариальное удостоверение – 0,5% от суммы продажи.
3. Правовые и технические услуги нотариуса – от 5 000 р.
4. Госпошлина за госрегистарцию – 2 000 р.

Зачастую стороны несут солидарную ответственность по оплате.

Правила оплаты налогов

Обязанность по оплате налогов возлагается на продавца. Он обязан оплатить 13% от суммы сделки.

Закон предусматривает следующие исключения:

1. Квартира была получена в наследство или дар более 3 лет назад.
2. Квартира была куплена более 5 лет назад.
3. Стоимость жилого помещения меньше 1 000 000 р.

Закон не предусматривает возможность освобождения от налогов для граждан, которые не являются нерезидентами РФ. Они должны выплатить налог вне зависимости от ситуации.

Ошибки при оформлении

При составлении договора можно допустить ряд ошибок, из-за чего сделка может быть признана недействительной.

Популярные ошибки:

1. Сбор не всех документов. Перечень документации необходимо заранее уточнить у юриста. Нотариус откажет в оформлении документа, при отсутствии разрешения на продажу от отдела опеки, согласия супруга (ст. 35 СК РФ) и акта приема-передачи.
2. Опечатки в контракте. При наличии ошибок в данных сторон или описании предмета договора приведет к недействительности документа.
3. Ошибки в порядке расчета. Сведения не указаны в договоре или стоимость меньше, чем была указана в уведомлении для совладельцев.
4. Несоблюдение нотариальной форме. Если стороны обратились напрямую в Росреестр, то документы будут возвращены.