Ипотечный кредит на долю квартиры: долевая ипотека и её нюансы

Виды долевой собственности в России

Понятие долевой собственности определено в Гражданском кодексе РФ и подразумевает законно возникшее право двух и более лиц на имущество.

В зависимости от обстоятельств, долевая собственность бывает 2 видов:

1. Недвижимость является общей собственностью нескольких лиц

Общая собственность формируется, когда квартира является совместной собственностью нескольких человек. Доли каждого собственника в этом варианте собственников выражаются в процентном соотношении. Например, каждому из супругов принадлежит 1/2 часть квартиры.

К общей собственности относится имущество, которое было нажито совместно супругами после регистрации брака за исключением случаев, когда один из супругов получил в дар или унаследовал то или иное имущество.

2. Каждая доля в недвижимости является частной собственностью

При разделении имущества на доли, принадлежащие нескольким собственникам, собственность становится долевой. При этом доли могут быть равнозначными и различными. Распределение долей зависит от договоренности между собственниками при приобретении жилья, или от личного вклада в недвижимость каждого из них. В этом случае, размер доли выражается в квадратных метрах и четко определен в документах.

Самый простой пример — коммунальная квартира, когда каждый владелец может пользоваться только своей частью квартиры. Это может быть также наследование долей в квартире родственниками разной очередности, приобретение долей разной стоимости, и т. д.

Ипотека на долю на двоих

Речь идет о привлечении созаемщика, на которого возлагаются аналогичные долговые обязательства. Банк лояльно относится к подобному варианту оформления, т. к. вторым плательщиком, в большинстве случаев, выступает ближайший родственник.

Право собственности оформляемого жилья определяется долевым участием. Для официально зарегистрированной семьи предусмотрена совместная форма.

Распределение долей между созаемщиками

В случае, если созаемщиком становится супруг(а) заемщика, то он(а) автоматически по договору становится совладельцем части недвижимости. А вот для родственников или партнеров необходимо оформить специальное соглашение. Если отношения строились на полном доверии, отсудить положенную часть собственности можно будет в судебном порядке, предъявив квитанции об уплате ипотеки.

Последняя доля

Выкуп последней доли в квартире с помощью ипотеки является наиболее вероятным вариантом получения одобрения от банка. Обусловлено это тем, что чем меньше собственников у объекта, тем выше его ликвидность, и в случае наступления финансовых трудностей у заемщика, банк сможет с легкостью реализовать такое жилье и возместить собственные убытки.

Выкуп доли у родственников

В законе не предусмотрено конкретных правил приобретения доли недвижимости у родственников. Однако на практике Сбербанк чаще отказывает заемщикам в подобном оформлении. Причиной такого решения становится подозрение на мошеннические действия. Стороны сделки могут разделить полученную от банка сумму и скрыться от оплаты этой доли квартиры.

Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Банк охотнее одобряет выкуп последней доли в коммунальной квартире. Однако при выполнении некоторых требований, согласится и на приобретение одной комнаты:

• в собственности имеется иная недвижимость для залога;
• приобретаемое жилье пригодно для жизни;
• канализация, санузел, вентиляция, отопление и электричество исправно;
• размер помещения свыше 12 кв. м.;
• отсутствуют деревянные перекрытия;
• построено здание позже 1970 года.

Только в этом случае банк сможет рассмотреть заявку на оформление комнаты в коммунальной квартире.

При использовании материнского капитала

Облегчить покупку доли в квартире или доме поможет материнский капитал. С помощью этой формы господдержки можно:

• уплатить первоначальный взнос;
• погасить часть кредита.

При использовании материнского капитала заемщику стоит учесть, что в соответствии с действующим законодательством ему необходимо в течение полугода оформить приобретенное имущество в совместную собственность.

Для военнослужащих

Военнослужащие для покупки жилья могут воспользоваться льготной программой кредитования «Военная ипотека». Однако для этого необходимо выполнить ряд условий, одним из которых является участие в накопительно-ипотечной системе не менее 3 лет. Важным нюансом «Военной ипотеки» является погашение кредита за счет средств военного бюджета, благодаря чему для заемщиков покупка жилья в кредит стала более доступной. Но стоит отметить, что с помощью этой программы кредитования нельзя приобрести только часть квартиры.

В соответствии с ФЗ №117 «О НИС жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004, деньги допускается направить на покупку:

• жилого помещения;
• участка с домом или частью дома;
• недвижимости по договору долевого строительства.

Когда актуальна покупка доли в ипотеку

Вопрос, можно ли взять ипотеку под выкуп доли, является актуальным для следующих ситуаций:

• При разделе имущества во время развода. Если квартира была приобретена после свадьбы и считается совместным имуществом, она должна делиться между супругами в определенных долях. Поэтому чтобы стать единоличным собственником жилья, нередко один из экс-супругов обращается за ипотекой на покупку второй ее части.
• При разделе имущества, полученного в наследство. Одна из сторон нередко соглашается выкупить у других наследников их доли.

Раньше банки не предоставляли подобные кредиты, так как такое имущество считалась неликвидным. Однако на сегодняшний день ситуация кардинально изменилась, и ипотека на покупку доли в доме нашла свое место в линейке кредитных продуктов многих финансовых учреждений.

Особенности покупки части жилья в кредит

​Можно ли взять ипотеку на долю в квартире? Возможность получить ипотеку на приобретение доли квартиры или дома зависит от многих обстоятельств. Банк при принятии решения будет принимать во внимание отдельные особенности будущей операции.

Ситуация, в которой банк с наибольшей вероятностью примет решение в пользу клиента – после выкупа доли вся недвижимость перейдет в руки заемщика. В этом случае банк сможет оформить ипотеку на всю квартиру и особых дополнительных рисков не возникает. Но есть ряд ситуаций, когда многие кредиторы не хотят выдавать ипотеку на долю:

1. Договор купли-продажи осуществляется между ближайшими родственниками. В этом случае банк заподозрит фиктивный характер сделки и попытку обналичить денежные средства.
2. Выкуп доли квартиры у бывшего супруга или супруги после развода. Здесь главную роль в принятии решением банка сыграет период времени, который прошел после развода, а также наличие нового брака у каждой из сторон.

Чтобы получить подобный кредит, необходимо доказать банку, что такая операция не несет мнимый характер, а преследует цель урегулировать денежные и имущественные отношения между родственниками или бывшими супругами.

Практически невозможно получить ипотечный кредит на приобретение доли в квартире или доме в следующих ситуациях:

1. Потенциальный заемщик хочет приобрести долю жилья, на которое до этого не имел каких-либо прав.
2. Потенциальный заемщик хочет приобрести долю в недвижимости, где он уже владеет какой-либо частью, но после сделки объект не перейдет в его полную собственность.

Банки крайне редко соглашаются на такие сделки, так при невыполнении заемщиком своих обязательств, ипотекодержателю будет очень сложно реализовать залог. Спрос на такие объекты очень низкий. Даже с учетом того, что при принудительной реализации через торги цена может быть меньше среднерыночной, найти покупателя будет очень сложно.

Для решения такой проблемы лучше попытаться оформить потребительский кредит, но нужно понимать, что процентные ставки по беззалоговому кредиту будут существенно выше, чем при оформлении ипотеки.

Если в собственности есть другая недвижимость, то стоит рассмотреть вариант оформления ее в залог. После регистрации ипотечного договора клиент получит наличные средства, которые он сможет потратить на свое усмотрение, в том числе на расчет с продавцом по покупке доли в квартире. Имеет смысл поискать банк, который предлагает более низкие процентные ставки в случае документального подтверждения целевого использования средств. После получения кредита и подписания купли-продажи, в банк будет достаточно предоставить копию договора.

Условия ипотеки на часть недвижимости

Ссуда на долю квартиры выдается только в рамках одной программы «Кредит на покупку готового жилья». Для оформления подходит недвижимость вторичного рынка.

Условия выдачи:

1. Минимальная сумма займа — от 300 000 рублей.
2. Максимальная сумма — 85 % от стоимости залога.
3. Срок кредита — до 30 лет.
4. Размер первоначального взноса — не менее 15 %.
5. Процентная ставка — от 10,2 %.
6. Объектом залога выступает кредитуемое жилье или иная недвижимость.

Если заемщика удовлетворяют выдвинутые условия и он соответствует базовым требованиям банка, он может подать заявку на оформление доли квартиры через ипотеку.

Можно ли в ипотеку выкупить долю в квартире?

Основные моменты с кредитом на жилье закреплены в ФЗ «Об ипотеке».

Закон не содержит конкретного запрета на выкуп долей в квартире с участием ипотечной ссуды. Следовательно, такой вариант предусмотрен.

Однако решающее слово за банком – он может одобрить заявку клиента, а может отказать в выдаче заемных средств. Отказ всегда содержит причину, которая связана с условиями кредитора.

Отличительная особенность – повышенные требования со стороны банка. Клиент должен не просто доказать свой статус, но и обеспечить будущую выплату ипотеки.

Требования к заемщику

Итак, будущий покупатель обращается в банк за выдачей ипотечного займа. Соискатель проходит «собеседование» у кредитного специалиста.

Менеджеры банка рассматривают кандидата с позиции следующих требований:

• гражданство РФ;
• возрастной ценз – от 21 до 65 лет (стандарт);
• «белая» кредитная история;
• подтверждение официального трудового дохода – понадобится справка формы 2-НДФЛ или выписка из ЕГРЮЛ;
• клиент имеет деньги для первоначального взноса по ипотеке – от 10% от общей суммы кредита;
• документы на залоговое имущество – например, вторую квартиру;
• согласия от других дольщиков;
• наличие регистрации по месту нахождения квартиры (не всегда).

Особых сложностей возникнуть не должно. Даже если вам отказали в одном банке, имеет смысл обратиться в другое учреждение.

Требования к жилью

Вместе с условиями к соискателям, банки смотрят на выкупаемую долю в квартире.

Жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

• пригодно для проживания людей;
• не находится в аварийном или сносимом доме;
• работающие коммуникации – вода, газоснабжение, отопление, электричество;
• соответствие требованиям СанПиНа – в частности, касаемо размера жилплощади (не менее 12 кв. метров);
• отсутствие ареста, другого залога и прочих обременений;

Кредиторы могут предъявлять и иные требования, так что следует быть готовым к проверке всего объекта.

Причины, по которым банк откажет в долевой ипотеке

Причины отказа банков в выдаче ипотеки на приобретение доли в квартире бывают связанными как самим заемщиком, так и с приобретаемой долей.

Читайте также:  Аннуитетный и дифференцированный платежи: в чем отличия и что выбрать при ипотеке?

Заемщику не одобрят ипотеку если он:

• Имеет плохую кредитную историю.
• Закредитован.
• Получает серую зарплату или трудится в организации, которая попала под подозрение налоговых и других органов, осуществляющих надзор за финансовой деятельностью организаций.
• Занимается опасной деятельностью, связанной с риском для здоровья и жизни.
• Не достиг установленного банком возраста. Многие банки кредитуют только лиц старше 21 лет.

Кроме того банк откажет в кредитовании, если приобретаемая доля:

• Является не последней в жилом помещении, когда заемщик после приобретения доли не становится полноправным владельцем квартиры.
• Приобретается у родственников или бывшего супруга, который не вступил в новый брак.
• Находится в ветхом доме либо является предметом неоконченных судебных разбирательств.

Процедура оформления ипотеки на долю

Прежде всего, нужно получить решение банка. Для этого необходимо предоставить стандартный пакет документов на заемщика и созаемщиков/поручителей (если требуются):

1. Паспорта
2. СНИЛСы
3. Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо)
4. Справка о доходах
5. Копия трудовой

Банк рассматривает заявку от 2 до 5 рабочих дней. Когда решение получено, нужно собирать определенный пакет документов по доле в квартире.

Оформление ипотеки на долю в квартире для каждого из случаев, которые описывались в первой части статьи, имеет свои особенности, но сама процедура выглядит примерно так:

1. Заемщик собирает пакет документов, необходимый для предоставления ипотечных средств (паспорт продавца, выписку из Росреестра о регистрации приобретаемого жилья).
2. Совладельцы письменно отказываются от первоочередного права покупки доли (если часть квартиры последняя — согласие не требуется).
3. Банк собирает сведения о том, что совладельцы не являются родственниками заемщика, а последний предоставляет документы о том, что жилье соответствует всем нормам.
4. Продавец предоставляет в финансовую организацию свидетельство на право собственности и договор на получение, выписку из домовой книги, подтверждение факта оповещения других совладельцев, если таковые имеются, а также разрешение супруга (если таковой имеется).
5. Далее, финансовая организация рассматривает возможность предоставления ипотечных средств, и если все условия соблюдены, производится оформление договора с заемщиком.

Описать последовательность процедуры достаточно сложно, так как подача различных документов производится на разных этапах. К тому же, некоторые совладельцы могут находиться за пределами страны.

Список документов, которые нужно предоставить в банк

В разных банках документы могут отличаться, но базовый пакет остается неизменным:

1. Ксерокопия и оригинал паспорта.
2. Паспорт супруга, свидетельства о рождении детей.
3. Справка о доходах с места работы, либо справка 2-НДФЛ.
4. Заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки.
5. СНИЛС.
6. Согласие супруга на осуществление сделки.

Продавец доли должен представить в банк следующие документы:

1. Подтверждение права собственности на приобретаемую долю в квартире.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Технический паспорт с экспликацией.
4. Домовая книга или выписка из нее.
5. Согласие совладельцев на продажу доли.
6. Согласие супруга.
7. Оценка стоимости доли, произведенная в текущем году.

Расходы

Покупка доли в ипотеку предполагает достаточно большое количество всевозможных расходов связанных, в первую очередь, с требованиями банка. Усредненный список будет выглядеть так:

Тип расходов                                       Сумма платежа

Оплата услуг нотариуса	1000-2000 рублей
Страхование жизни	Индивидуально
Страхование недвижимости	Индивидуально
Первоначальный взнос	От 10% размера кредита
Оформление права собственности	2000 рублей с человека

И разумеется придется ежемесячно выплачивать полученный кредит + проценты. Также следует учитывать, что за обладание долей нужно ежегодно платить налог. Его размер также зависит от региона.

Сумма страховки напрямую зависит от суммы кредита и рыночной стоимости доли. Обычно банк заинтересован в том, чтобы оформить все быстро и получить максимальную выгоду. Как следствие, лучше соглашаться на его условия. В частности – на предложенную страховую компанию.

Отдельно нужно учитывать тот факт, что вариант с приобретением доли в ипотеку и так не слишком интересен банку и если клиент будет «качать права», то рискует тем, что ему просто откажут в кредитовании.

Сроки

Как и многие другие элементы, сроки также зависят преимущественно от банка. Подготовка документации и обращение в банк вряд ли могут отнять больше 1 дня, а вот заявка может рассматривать и около 1 месяца. На практике, решение обычно выдается в течение 1 недели, но рассчитывать стоит на самый негативный вариант. Само оформление всех договоров и заключение сделки также обычно проходит в течение 1 дня, как и перечисление средств продавцу. Ну а на оформление права собственности уйдет еще порядка 1-2 недель. Итого, вся операция займет от 1 недели и до 1 месяца.

Подводные камни

Любой банк заинтересован оправдать свои риски, получив в собственность целое жилье, а не долю в нем. Банкам это не выгодно, поскольку долю проблематично будет реализовать без учета интересов остальных совладельцев.

Поэтому, обращаясь в банк для оформления долевой ипотеки, следует учитывать несколько важных аспектов:

1. Сколько собственников квартиры имеется на день подачи заявки в банк.
2. Сколько совладельцев останется после выкупа клиентом доли или долей.

Почему банки в первую очередь обращают внимание на количество долей и их собственников? Это происходит по одной причине: банк анализирует ситуацию на перспективу.

Если клиент не имеет ни одной доли в рассматриваемой квартире, а совладельцев там два и более, то банк пойдет на большие риски, одобрив ипотеку на таких условиях. В случае невыполнения условий кредитования, банку в собственность перейдет только доля его клиента. Впоследствии ее сложно будет реализовать без согласия на то остальных совладельцев и их письменных отказов от права преимущественной покупки.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Найти покупателей на долю в квартире, где есть несколько совладельцев, непросто. Зачем банку обременять себя этими бюрократическими препятствиями из-за небольшой части в недвижимом имуществе? Проще отказать в выдаче кредита.

Второй рискованной для банка ситуацией является заключение сделки на покупку доли между близкими родственниками или бывшими родственниками, которые не зарегистрировали брак с другими лицами. Такие операции воспринимаются банками как подозрительные, и имеют большую вероятность отказа в ипотечном кредитовании.

Дарение доли в ипотечной квартире

Квартира, которая выступает обеспечением по кредиту, является гарантией выполнения обязательств, возложенных на заемщика. Поэтому любые действия с залоговым имуществом без согласия кредитора являются неприемлемыми. Это прописывается в тексте ипотечного договора.

Ипотекодатель может пользоваться квартирой или домом, но не распоряжаться. Причинами таких ограничений являются:

• снижение риска для кредитора потери залога;
• желание банка предупредить уменьшение стоимости недвижимости по вине заемщика.

Именно поэтому без согласия банка ипотекодатель не может, как уже отмечалось, делать капитальный ремонт, сдавать имущество в аренду и так далее. А про разделение жилья на части с последующим дарением и речи быть не может.

Все же есть один вариант. Им можно воспользоваться, если большая часть кредита погашена и стоимость залогового имущества в разы перекрывает остаток задолженности. В таком случае заемщик имеет право обратиться в банк с просьбой о замене предмета ипотеки. Если кредитор дает согласие, клиент может разделить имущество на части и снова передать их в ипотеку, кроме доли, которая была подарена.

Альтернативные варианты покупки

Если же банк отказал в оформлении ипотеки на долю, можно сделать несколько хитрых шагов, оформив потребительский кредит. В таком случае процентная ставка будет гораздо выше, а процедура продажи производится по договору дарения. Такой подход достаточно часто практикуется, так как предоставлять свое жилье в качестве залогового имущества, чтобы кто-то мог купить всего лишь его часть, никто не хочет.

Также можно рассмотреть аналогичный вариант, но оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости.

Современная банковская система предусматривает возможность приобретения жилья на условиях ипотеки. Такие долгосрочные кредиты отличаются низкими процентными ставками и довольно лояльными условиями. Но финансовые организации неохотно работают с неполным имуществом, а именно — долями, так как здесь существует множество нюансов, которые необходимо соблюдать.

Практически со стопроцентной вероятностью банки предоставят ипотечные средства, если вы хотите выкупить последнюю долю, но если вы только хотите обзавестись собственным уголком, скорей всего придется оформлять потребительский кредит или же взять деньги в долг.

Конечно, при покупке можно схитрить, подписав договор дарения отдельной части, но данная процедура также связана с некоторыми сложностями. Официально продать долю постороннему человеку также не получится, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа, и если продавец состоит с ними в отрицательных отношениях, добиться письменного отказа будет практически невозможно.