Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

Совместная и долевая собственность: в чем отличия

Недвижимая собственность может быть совместной, когда она оформлена на всех, проживающих в квартире. Например, жилплощадь площадью 42 квадратных метра принадлежит пятерым жильцам в равных частях, что и записано в домовой книге. Собственность может быть также долевой, когда каждая часть квартиры записана на конкретного человека.

Например, в квартире площадью 42 квадратных метра комната в 14 квадратных метров принадлежит сыну. Это его доля, точно так же зафиксированы и доли остальных жильцов. Каждый владелец доли имеет право распоряжаться своей частью, как ему хочется: например, переоформить собственность на родственника (ст. 246 ГК РФ).

Если вы захотите переоформить свою долю на другого человека, необходимо, чтобы она была официально оформлена на вас. При этом других сособственников нужно оповестить о переоформлении и получить их согласие. Получается, вы отдаете свою часть квартиры другому человеку, но первое право приобретения доли принадлежит даже не вашим родственникам, а именно другим жильцам. Им на раздумья закон дает 10 дней (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если за это время они не выкупят долю, ее можно без проблем переоформить.

В каких случаях переоформляют долевую собственность

Переоформление долевой собственности проводится в случаях, когда долю продают, обменивают либо дарят. Она переходит к другому человеку, и ее, конечно, нужно на него переписать (переоформить). Любую из этих операций необходимо закрепить договором (ст. 572 ГК РФ). Существуют определенные условия для подобных сделок:

1. Купить долю в квартире может любой человек при условии отказа от ее покупки другими жильцами квартиры (дольщиками). Их право, по закону, является приоритетным (п. 7 главы 30 ГК РФ), даже если купить долю захочет родственник владельца.
2. Долю в квартире можно обменять на жилплощадь такого же размера и оформить как на родственника, так и на другого человека.
3. Долю в квартире владелец может подарить. Если договор дарения оформляется на близкого родственника, то не нужно даже платить налог. Если на другого гражданина, то налог составит 13 процентов от сделки.

Долевую собственность требуется переоформить, если она получена в наследство. Тогда эта жилплощадь принадлежит наследнику, но официально на него не записала, и придется ее переоформлять. Долю в квартире переоформляют и бывшие супруги при разводе и разделе недвижимости и другого имущества.

Можно ли сменить режим собственности?

Для начала разберемся, что принято считать совместной и долевой собственностью на квартиру:

1. Общая совместная – режим владения, при котором жилье принадлежит двум и более лицам без выделения долей в общем праве (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Зачастую такая собственность оформлена на супругов или близких родственников. Жильцы находятся в хороших отношениях, а значит им проще уживаться вместе.

2. Общая долевая – противоположный вид собственности, когда доли определены в процентном соотношении (например, ¼ квартиры или ½ частного дома).

Подробнее о различиях, плюсах, минусах и других нюансах читайте в статье «В чем разница между совместной и общей долевой собственностью«.

Иная ситуация при долевой собственности – в квартире или в доме могут жить абсолютно чужие друг другу люди. Однако такой режим встречается и между родственниками (например, если супруги выделили доли детям в связи с использованием маткапитала).

Условия и причины

По соглашению сторон

Добровольное заключение соглашения о разделе совместной собственности на долевую всегда удобнее и выгоднее, чем обращение в суд. Хотя бы просто потому, что стороны смогут сами определить, как именно они хотят поделить имущество. И в любом случае, даже если заранее известно, что совладельцы ни при каких условиях не согласятся на такой раздел, начинать нужно именно с попытки решить проблему во внесудебном порядке. В дальнейшем, на заседании суда, это «сыграет в плюс» заявителю.

Порядок действий

1. Обсудить суть проблемы с другими владельцами и прийти к устраивающему всех варианту раздела имущества (при условии, что этот раздел вообще возможен).

2. Заключить соглашение о разделе имущества. Его обязательно должны подписать все владельцы без исключения. Если один или несколько владельцев являются недееспособным или несовершеннолетними, то за них решение будут принимать опекуны или родители. Нередко дополнительно требуется разрешение от органов опеки.
3. Заверить соглашение нотариально.
4. С заверенным соглашением обратиться в Росреестр и переоформить право собственности по новым правилам.
5. Получить подтверждение того факта, что теперь имущество поделено на доли и каждый из владельцев получает свою часть. В случае с недвижимостью роль такого документа выполняет выписка из ЕГРН.

По решению суда

Альтернативный вариант перевода совместной собственности в долевую – это обращение в суд. Такая мера считается крайней и актуальна только в том случае, когда совладельцы категорически отказываются договариваться на добровольной основе. Как уже было сказано выше, даже если это известно заранее, все равно лучше потратить время на то, чтобы попытаться договориться «по-хорошему». И только когда не получилось – собирать документы, доказательства и обращаться в суд.

Порядок действий

1. Собрать документы и доказательства правоты заявителя. В данном случае ничего нельзя сказать конкретно, ведь каждая ситуация предполагает свои особенности.
2. Составить исковое заявление с требованием к остальным собственникам о переводе совместной собственности в долевую.
3. Направить заявление в суд.
4. Оплатить государственную пошлину.
5. Ожидать заседания суда и присутствовать на нем.
6. Получить решение суда и дождаться, пока оно вступит в силу.
7. Действовать в соответствии с решением суда.

Как проходит процесс переоформления

Все операции с недвижимостью должны быть отражены в Росреестре и официально зарегистрированы (244 ГК РФ). Переоформление также необходимо зафиксировать документально, тогда недвижимость нового владельца будет внесена в базу. Отсутствие оформления наказуемо: в статье 19.21 КоАП говорится, что нарушителю положен штраф.

Для переоформления нужен пакет документов, в числе которых:

• заявление на оформление долевой собственности;
• подтверждение ее принадлежности заявителю (дарственная или договор о купле-продаже);
• технический паспорт жилплощади вместе с планом;
• договор, заключенный с другими дольщиками;
• скан паспорта с отметкой о регистрации;
• выписка из домовой книги.

Все документы следует заверить у нотариуса, оплатить пошлину и принести квитанцию вместе с остальными бумагами в регистрирующий орган. В России недвижимость регистрируют МФЦ (многофункциональный центр) и Росреестр. Там документы тщательно изучают и проверяют, после чего на их основании готовят и выдают свидетельство о принадлежности доли квартиры гражданину.

Свидетельство на долевую собственность будет готово через 10 дней после подачи документов. Пошлина при переоформлении доли, согласно статье 333.33 НК РФ (Налогового кодекса Российской Федерации), составляет 2 тысячи рублей. Услуги нотариуса будут стоить 0,5% от цены договора (но не больше 20 000 рублей).

Как перевести совместную собственность в долевую и подарить ее?

Образец договора дарения доли в квартире

(место, число, месяц, год заключения договора – прописью)

Мы, гр. (ф.и.о. полностью), и гр. (ф.и.о. полностью), и проживающие в

г._____________, ул._____________, д.___, кв.___, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Я, гр. (ф.и.о. полностью) подарил(а) дочери(сыну) (ф.и.о. полностью) долю

из принадлежащей мне____комн. квартиры общей площадью____кв.м., в том числе жилой площадью (прописью) кв.м., находящейся по адресу:

г.____________, ул.____________, д.___, кв.___.

Доля исчислена из жилой площади квартиры.

2. Указанная квартира принадлежит мне, гр. (ф.и.о. полностью) по праву собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от_______________20_____г. №________________.

3. Я, гр. (ф.и.о. полностью), в дар от отца (матери), (ф.и.о. полностью), (прописью) долю указанной квартиры принимаю.

4. Подаренная (прописью) доля указанной квартиры оценивается сторонами в (прописью) (_____________) рублей.

5. Одновременно данным договором установлен порядок пользования квартирой: одаряемому (ф.и.о. полностью) поступает в пользование изолированная комната размером (прописью) кв.м.

Места общего пользования будут находиться в пользовании всех проживающих в этой квартире.

6. Одаряемый(ая) осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры соразмерно с занимаемой площадью, а также участвует в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

7. Расходы по заключению настоящего договора уплачивает гр. (ф.и.о.полностью).

8. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один хранится в делах___________нотариальной конторы, а другие выдаются гр. (ф.и.о. полностью) и гр. (ф.и.о. полностью).

Подписи сторон:

________________ (подпись)

________________ (подпись)

м. п. Удостоверительная надпись нотариальной конторы.

Необходимые документы

Если супружеская пара достигла взаимной договоренности в вопросе выделения долей в квартире, оформленной изначально в совместную собственность, потребуется предоставить в Росреестр следующие бумаги:

• паспорта заявителей;
• по одному заявлению от каждого собственника с просьбой осуществить государственную регистрацию прав на доли совместного имущества определенные брачным договором или соглашением;
• брачный контракт или соглашение о разделе квартиры (два экземпляра);
• св-во о браке;
• правоустанавливающие документ на квартиру;

Расходы

За регистрацию прав долевой собственности и внесение изменений в единый государственный реестр недвижимости каждый собственник новой доли должен заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Это единственный основной расход.

Дополнительно могут понадобиться средства на такие услуги:

Сроки

Перевод права собственности осуществляемый через Росреестр будет осуществлен в течение двух недель с момента принятия документов сотрудником государственной организации. Если заявление было подано через МФЦ, будьте готовы, что срок увеличится на 2-3 рабочих дня.

Алгоритм перевода квартиры в долевую собственность

Если ваша квартира находится в общей собственности, в не в долевой, тогда следуйте нашему алгоритму, чтобы выделить доли. Сначала нужно разобраться с количеством и правами владельцев, затем определиться со способом переоформления собственности, собрать документы и подать их в Росреестр. Рассмотрим каждый шаг подробно.

Шаг 1. Установить круг владельцев совместной собственности

Прежде чем перевести квартиру в долевое владение, надо установить, на основании чего вам принадлежит недвижимость. Ответ на вопрос определит следующий шаг и количество материальных затрат. Жилая собственность может вам принадлежать по следующим основаниям:

• вступление в наследство;
• приватизация;
• оформление дарственной на квартиру на несколько одариваемых;
• погашение ипотеки средствами материнского капитала, когда нужен долевой раздел между всеми детьми и их родителями;
• развод, когда супруги делят общую собственность.

Обычно пункты о приватизации квартиры и переводе доли собственности детям и супругам после погашении ипотеки решаются полюбовно, без судебных споров. Такой перевод собственности из совместной в долевую можно осуществить без нотариального удостоверения — например, через МФЦ.

Больше всего споров обычно возникает, когда требуется перевести квартиру в долевую собственность при наследовании, дарении или разводе. В этих случаях без нотариуса не обойтись, а иногда владельцам собственности требуется обращение в суд, особенно, если они не могут договориться полюбовно.

Например, один из супругов вложил в квартиру больше, или есть наследники, которые успели потратиться на недвижимость до вступления в права наследства. Такие случаи требуют тщательной документальной подготовки, чтобы долевой передел собственности был законным.

Шаг 2. Выбрать способ перевода собственности в долевую

Перевести общую собственность в долевую можно двумя способами:

1. Перевести квартиру в долевое владение по соглашению сторон. Такое соглашение действительно в простой письменной форме, но только до того момента, пока не нужно выделять наследственные или дарственные доли. Эти процедуры требуют нотариального заверения. Следует удостоверить у нотариуса и соглашение супругов о выделении доли в совместной собственности (п. 2. ст. 38 ФЗ-223 от 29.12.1995 в ред. от 29.05.2019 г.).
2. Оформить недвижимость в долевую собственность через судебное разбирательство, если стороны не пришли к единому решению.

Второй способ потребует тщательной документальной подготовки, чтобы доказать право на долю в общей квартире. Возможно, без помощи опытного юриста не обойтись.

Шаг 3. Подготовить пакет документов для регистрации права долевой собственности

Для регистрации изменений в праве собственности нужно подготовить:

• паспорта всех владельцев долей;
• соглашение или решение суда о разделе квартиры на доли;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• нотариальную доверенность на представителя, если документы подаете через доверенное лицо;
• заявление о государственной регистрации права собственности, которое можно написать во время подачи документов.

Кроме этого, нужно уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Лучше это делать после подачи документов, тогда сотрудник Росреестра скажет, сколько должен оплатить каждый собственник. При одновременном обращении всех владельцев госпошлина будет поделена между всеми в соответствии с величиной доли каждого.

Шаг 4. Подать документы в Росреестр

Подать документы для регистрации права собственности можно несколькими способами:

• лично или через представителя сразу в Росреестр или в МФЦ;
• отправить заказным письмом с описью вложения по почте;
• подать документы электронно через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра, заверив их своей электронно-цифровой подписью.

Срок регистрации составит 7 рабочих дней, если документы подавали сразу в Росреестр, и 9 дней — через МФЦ. Документы, поданные электронно, могут зарегистрировать уже через сутки. Больше всего времени занимает подача по почте, так как добавится время на пересылку.

По итогу регистрации вы получите свидетельство о праве на долю в общей долевой собственности. В соглашении о долевом разделе квартиры будет поставлена отметка о проведении государственной регистрации.

Как видите, перевести квартиру в долевую собственность довольно просто, если нет споров между владельцами. Зато после выделения долей вы можете распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Только помните, что у других собственников квартиры есть преимущественное право на выкуп доли другого владельца. Значит, если вы решите продать свою часть, то сначала надо письменно уведомить об этом других собственников. Если в течение месяца они не согласятся выкупить вашу долю, можете продавать ее, кому хотите.

Другие варианты переоформления долевой собственности

Долю в квартире можно переоформить и на ребенка, которому нет 14 лет. Для этого родители (усыновители, опекуны) готовят вышеуказанный пакет документов и направляют его на регистрацию. Вместо скана паспорта подают копию свидетельства о рождении, а подписи под документами ставят родители или законные представители. Если несовершеннолетний старше 14, но младше 18 лет, он сам имеет право подписи, но в присутствии уполномоченных взрослых, которые потом ее визируют.

Если долевая собственность досталась в наследство нескольким родственникам, они могут мирно договориться, кто именно станет ее владельцем. В случае возникновения споров дело можно решить в судебном порядке. Тогда кто-то из родственников готовит иск и новый пакет документов. Многие в этом случае предпочитают не переоформить долевую собственность, а продать ее и распределить деньги между наследниками поровну.

Источники:

О государственной регистрации недвижимости

О распоряжении имуществом в долевой собственности

О владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности

О распределении долей

Определение и оспаривание размеров долей в собственности

В большинстве случаев по закону каждый участник сделки получает равную долю имущества. Перевести собственность в долевую с другим распределением можно при условии добровольной договоренности владельцев. Например, при доплате за дополнительные квадратные метры или обмене на другое имущество. Также основаниями для изменения размеров долей в собственности могут быть вложения в нее и судебные споры между собственниками.

Изменение долей в собственности после затрат на ее улучшение

Фактически речь идет о понесенных кем-то из владельцев затратах на содержание имущества. Но касается это только так называемых «неотделимых» улучшений, проведенных в отношении объекта. То есть один из владельцев по согласованию с остальными за свой счет производит с собственностью работы, улучшающие ее состояние.

Например, это могут быть:

• ремонт находящейся в долевой собственности квартиры или дома;
• модернизация коммуникаций на производственном участке;
• восстановление оборудования предприятия;
• перепланировка здания или долевого земельного участка и другие подобные действия.

Самого по себе факта улучшения недостаточно. Все владельцы объекта долевой собственности должны заранее согласиться с тем, что работы станут основанием для изменения размеров долей. Иначе затраты на улучшения юридически будут просто инициативным поступком одного из собственников.

Оспаривание долей в собственности в суде

Установить порядок использования собственности можно и прежде чем перевести ее в другой вид, и после этого. Но если соглашения достичь не удалось, дело может дойти до суда. Чаще всего при таком разбирательстве каждому из владельцев будет приписана физически выделяемая доля, пользоваться которой остальные собственник не смогут.

Например, если речь идет о трехкомнатной квартире с тремя владельцами в равных долях, каждый из них получит по комнате. Если какая-то из комнат значительно меньше или находится в худшем состоянии, ее собственнику будет назначена компенсация от совладельцев. Остальное имущество — места общего пользования вроде коридоров и туалетов — будет распределено только юридически, и пользоваться им будут все.

Если перевести собственность в другой вид с физическим обособлением долей невозможно, они могут компенсироваться совладельцами полностью. Например, однокомнатная квартира принадлежит 2 гражданам и распределена как 6% к 94%. В таком случае владелец меньшей доли по своему согласию может получить компенсацию за свои квадратные метры в денежном выражении.

Источники:

Об основных правилах раздела имущества

Об определении размеров долей

Об условия присуждения компенсации за долю

О разделе имущества супругов

Заключение и выводы

Выделим ключевые аспекты:

1. Закон разрешает переводить совместную собственность в долевую, и наоборот.
2. Требуется физическая возможность выделить доли в общем праве.
3. Новообразованные доли можно подарить ребенку, продать, заложить и даже сдать в аренду.
4. Совладельцы должны изъявить обоюдное желание сменить режим владения.
5. Допускают два способа: мирный – по соглашению или брачному контракту, и судебный – посредством подачи иска о разделе.
6. Перевод из долевой собственности в совместную возможен только в отношении супругов.

Изменение режима собственности – не самая простая процедура. Многое завязано на политике местных отделений Росреестра. Зачастую супруги слышат отказ в переводе, что осложняет владение квартирой. Чтобы узнать обо всех тонкостях, иметь актуальную информацию и пошаговый план действий – напишите нашим юристам. Бесплатная консультация позволит разобрать ваш случай, устранить препятствия и оценить риски. Задавайте вопросы в онлайн-чате или звоните по телефонам горячей линии. Юристы ответят на ваши вопросы по смене правового режима квартиры!