Все статьи, Полезные советы

Как в приватизированной квартире выделить долю

Содержание

Что такое доля?

Доля в квартире – это часть жилплощади, которую невозможно выделить в натуре. Доля выражается в арифметическом значении и представляет собой часть в праве общей собственности.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Часто это понятие путают с совместной собственностью. С точки зрения закона это абсолютно разные вещи. Совместная собственность, как правило, бывает у супругов, когда они приобретают какое-либо имущество в период брака.

Долевая собственность чаще всего образуется в процессе приватизации или при разделе имущества в результате расторжения брака. При переоформлении участники выдела долей по умолчанию получают равные доли, если соглашением или решением суда не предусмотрено иное.

Чем отличается отделение долей от раздела имущества?

С точки зрения права, отделение части и раздел недвижимости – абсолютно разные понятия.

Если гражданин выделил собственную часть жилплощади, он становится владельцем пространства, на котором можно проживать автономно. Юридический статус остальных соседей не меняется, они остаются совместными владельцами.

Раздел имущества означает, что каждому проживающему достается новое помещение, находящееся в его единоличном владении. Общее имущество перестает существовать как отдельная категория.

Понятийный аппарат

Что такое доля в квартире и как ею распорядиться? Каждый владелец доли по закону вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

Однако любые действия с долей в квартире обладают некоторыми особенностями в сравнении с распоряжением целым объектом недвижимости.

Любые действия с частью квартиры возможны и строго регламентированы законом, однако их владельцы должны знать некоторые их особенности.

Нюансы действий с долей в приватизированной квартире связаны с её юридическим статусом. Доля – правовое понятие, которое на привязано к конкретному месту в приватизированной квартире.

Её нельзя огородить, а в некоторых случаях даже конкретно продемонстрировать в помещении.

Доля в квартире – это определённое количество квадратных метров, принадлежащих какому — либо лицу, без привязки к конкретному помещению внутри жилой недвижимости.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них. Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными. Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Особенности продажи доли в приватизированной квартире

При намерении продать долю в квартире собственник должен действовать в порядке, предусмотренном законодательно. В первую очередь, он обязан предложить выкупить долю своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Дать совладельцам реализовать свое право можно посредством направления им уведомления о продаже доли, в котором указывается цена и прочие условия предстоящей сделки. После этого следует дождаться их решения. Они могут согласиться купить долю или отказаться от покупки. На раздумья законом определен месяц.

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Только после этих операций возможно оформление купли-продажи. Оно осуществляется в общем порядке. Стороны обговаривают условия сделки и закрепляют их письменным договором купли-продажи. В дальнейшем этот документ становится основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Устные договоренности не являются действительными, когда дело касается недвижимости.

Ст. 550 ГК РФ:
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Способы выдела

Существует три способа выдела доли:

  • в натуре;
  • в идеальной доле;
  • в денежном эквиваленте.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Выдел доли в натуре

На практике такой выдел подразумевает перевод части собственности в имущественный эквивалент, равный какой-либо отдельной части жилого помещения, например, одной жилой комнате. При этом выделенное жилое помещение должно быть полностью независимо от остальных:

  • иметь отдельный вход;
  • быть оборудовано отдельной кухней, сантехническими сооружениями;
  • иметь независимые от остального жилого помещения коммуникации (водо- и электроснабжение, канализацию).
Эта процедура уместна при разделе отдельно стоящего дома, либо большой квартиры. Такой вариант потребует перепланировки жилого помещения, а также получения новых кадастровых паспортов.

В идеальной доле

Так как размер жилых помещений, особенно в многоквартирных домах, зачастую не позволяет обеспечить для требующего выдела отдельного входа, а также разделить подсобные помещения на два отдельных, то выдел доли в натуре маловероятен.

В этом случае возможно выделение так называемой «идеальной» доли, то есть, каждый совладелец получает в собственность отдельную комнату, либо ее часть, а места общего пользования (кухня, ванна, туалет, другие подсобные помещения) остаются в совместном использовании и владении. Порядок пользования жильцы могут установить сами (в добровольном соглашении), либо его определит суд.

Например, супруги, являющиеся совладельцами двухкомнатной квартиры, расторгли брак, но разделить свою квартиру в натуре не смогли, так как эксперты дали заключение о невозможности физического раздела жилого помещения. Так как они после развода поддерживали нормальные отношения, адвокат посоветовал им разделить жилое помещение в идеальных долях, что они и сделали.

Муж остался проживать в одной комнате, жена в другой, а все нежилые помещения (кухню, прихожую, санузел и кладовку) они договорились использовать совместно.

В денежном эквиваленте

В тех случаях, когда жилое помещение небольшое, либо им владеет большое количество собственников, доли каждого могут быть настолько незначительными, что выделить какую-то отдельную часть становится проблематично.

В таком случае определяется стоимость всего жилого помещения и высчитывается денежный эквивалент одной его доли.

В дальнейшем при выделе все сособственники, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, выплачивают пожелавшему выделить свою часть квартиры совладельцу компенсацию в размере стоимости его доли. При этом компенсированная таким образом часть жилого помещения остается в общем владении остальных жильцов квартиры, соответственно, их доли увеличиваются.

Способы

Различают два способа выдела доли:

  • согласно договоренности всех совладельцев посредством составления добровольного соглашения;
  • в судебном порядке.

Например, семья Найденовых, состоящая из мужа, жены и двух сыновей приватизировали трехкомнатную квартиру, в которой они проживали по договору социального найма. Через несколько лет старший сын, закончив обучение в ВУЗе, переехал в другой город, где нашел работу и вскоре женился.

Молодая семья решила купить квартиру в ипотеку, но у них не было нужной суммы на первый взнос. Сын обратился к родителям и младшему брату с просьбой выкупить его долю в квартире. Родственники согласились, посетили нотариальную контору и составили соглашение о замене выдела доли старшего сына денежной компенсацией. Молодожены получили средства на первый взнос по ипотеке, а оставшиеся члены семьи Найденовых увеличили свои доли с 1/4 на 1/3 каждому.

Пошаговая инструкция

  1. На первом шаге можно попытаться договориться между всеми собственниками. Тут возможны два варианта:
    • Рассмотрим первый из них. В правоустанавливающих документах то, какая у кого есть доля в собственности на данную квартиру, строго определено. Как правило, в таком случае, указана дробная величина (1/2, 1/3 и так далее), которая соответствует части конкретного человека. То есть в этом случае она уже выделена. Такая ситуация имеет место в том случае, если речь идёт о долевой собственности.
    • Во втором случае ситуация другая. Общая собственность может быть в форме совместной собственности. В этом случае изначально доли каждого не выделены. Просто все пользуются этой квартирой вместе. В этой ситуации долю выделить ещё предстоит. Возможно, чтобы собственники совместно рассмотрели этот вопрос и пришли к определённому решению. В этом случае нужно будет заключить соответствующее соглашение и официально его зарегистрировать.
  2. Если соглашения достичь не удалось, то тогда необходимо с этим вопросом обратиться в суд. Там будут рассмотрены все существенные обстоятельства дела и определена величина соответствующей доли в этом имуществе.
  3. После этого получение её должно быть оформлено в регистрирующем органе. Данные о праве собственности должны быть зафиксированы в Государственном реестре.
Тут надо обратить внимание на то, что выделение части обычно происходит в форме фиксации доли от стоимости квартиры. Однако, существует и такой вариант, когда может произойти разделение в натуральном выражении.

Но для этого необходимо не только выделить отдельную комнату, но и все дополнительные хозяйственные помещения (речь идёт о кухне, коридоре, ванной и других помещениях) и отдельный вход в неё. Поскольку на практике возможность для этого бывает достаточно редко, то обычно натурального выделения доли не делается.

Уведомление совладельцев о продаже доли в квартире

До того, как долевое право выставлять на продажу, следует учесть, что преимущественное право покупки остается за совладельцами. Владелец извещает соседствующих хозяев, которые могут ее выкупить, чтобы исключить присутствие посторонних лиц. Продавец сообщает совладельцам о намерениях письменно с указанием конкретной даты извещения.

Можно оповестить лично, передавая соответствующе составленную бумагу. При этом необходимо иметь точную копию, на которой получатель поставит подпись. Если это невозможно из-за того, что совладельцы не проживают на данной жилплощади, либо отношения с ними достаточно сложные, правильный выход – известить их письмом (заказным с уведомлением).

Образец соглашения

В соглашении необходимо указать следующие сведения:

  • паспортные данные участников сделки;
  • основания возникновения права владения имуществом;
  • сведения о разделяемом объекте недвижимости (метраж, количество комнат и т.д.);
  • размер доли каждого (либо в долевом соотношении, либо конкретное описание части жилья, либо ее стоимость);
  • подпись каждого участника сделки (за несовершеннолетних до 14 лет подпись ставят родители, а после 14 лет лишь удостоверяют ее);
  • заверение работника нотариата, его подпись и оттиск личной печати.

Права собственников

Порядок определения долевой собственности регламентируется ГК РФ и рядом других законодательных актов.

Основные нюансы выдела доли согласно ГК РФ:

  • Каждый участник долевой собственности имеет право на выделение доли из общего имущества.
  • Имущество в долевой собственности может быть разделено по добровольному соглашению.
  • Соглашение может быть изменено в будущем при согласии всех участников долевой собственности.
  • Если таковое соглашение не было достигнуто, участник имеет право требовать реализации своих имущественных прав в судебном порядке.
  • Один из собственников имеет право на получение денежной компенсации от других участников, если выделить долю в натуре не представляется возможным из-за нанесения ущерба другим участникам или по причине законного запрета.
  • Денежная компенсация возможна только при согласии участника, за исключением отдельных случаев.
  • Собственник имеет право на денежную компенсацию несоразмерности выделенного имущества.
  • Доли участников признаются равными, если иное не предусмотрено законом.
  • Доля в натуре выделяется только при технической возможности.

Регистрация перехода права собственности

Порядок регистрации отчуждения долевой собственности многогранно оговорен ГК и Федеральным законом. Участники выбирают удобный способ обращения к компетентному уполномоченному ведомству – через службу Росреестра или через систему МФЦ. Разница будет отличаться в сроках регистрации. В первом случае — 7 дней, а во втором – 10 дней.

Регистрационный орган, принимающий документы, выдает заявителям расписку с проставленной датой получения оформленных документов. Регистрации предшествует обязательное составление гражданского договора купли продажи доли в квартире нотариальным органом. За оговоренный законом период, регистрационные службы проводят все действия, предусмотренные их полномочиями, и вносят данные о переходе права собственности в единый государственный реестр недвижимости.

Подоходный налог

Деньги, полученные от продажи доли, являются доходом физического лица. Сумма подлежит налогообложению по ставке 13 %.

Налог нужно оплатить после оформления всех документов. Помимо этого, потребуется подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается по месту постоянной регистрации в срок до 30 апреля года, следующего за годом оформления сделки.

По общему правилу гражданин имеет право один раз воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн. руб. Налог будет высчитываться с суммы, превышающей этот лимит. То есть, если доля была продана за 1 200 000 рублей, заплатить налог нужно только с 200 тыс. руб.

Подготовка к совершению сделки

На стадии подготовки к продаже долей в квартире нужно собрать предусмотренные законодательством документы своими силами или обратившись к риэлтерскому агентству. Во втором варианте последует договор о предоставляемых услугах. Также необходимо нотариально заверить доверенность на риелтора получать от имени хозяина нужную документацию. Пакет документов для продажи доли в квартире вмещает:

  • документы, подтверждающие личности участников сделки;
  • официальная бумага, устанавливающая право собственности;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • документация из БТИ;
  • согласие остальных долевых совладельцев, нотариально заверенное.

Если одним из совладельцев продаваемого имущества является несовершеннолетнее лицо, необходимо предоставить официальное разрешение органов опеки. Это же касается лиц с ограниченной дееспособностью. Чтобы подготовиться надлежащим образом, стоит проконсультироваться со специалистом государственного органа регистрации, что нужно для продажи доли в квартире, иногда возникают дополнительные требования для разных индивидуальных случаев.

Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему

Продать долю несовершеннолетнего можно только с согласия органов опеки и попечительства, а также нотариуса. Чтобы такое согласие получить необходимо взамен реализуемой доли передать ребенку аналогичную долю в другой квартире. Оставить несовершеннолетнего без собственности нельзя.

Согласие выдается обоим опекунам или родителям, которые представляют интересы ребенка. Если один из них не может присутствовать, дело переводится в суд. Решить проблему можно предоставив письменное разрешение на продажу, документ о лишении родительских прав или решение суда о признании родителя пропавшим без вести.

Вся процедура оформления сделки будет включать в себя следующие этапы:

  1. Подача заявления в органы опеки. Решение выдается спустя две недели.
  2. Выписка ребенка из квартиры.
  3. Заключение договоров купли-продажи и акта приема-передачи. Продажа доли и покупка нового жилья должно происходить одновременно.
  4. Регистрация права собственности.
  5. Предоставление копий всех документов в органы опеки.

После приобретения нового жилья ребенка нужно сразу же там прописать.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Как определять доли?

Итак, как выделить долю в приватизированной квартире? Доли в приватизированной квартире определяются так же, как и доли в любом другом имуществе согласно положениям гражданского законодательства. Однако, при выделении доли перед переоформлением необходимо учитывать правила специального законодательства, где указывается круг лиц, являющихся сособственниками такой квартиры.

Доли каждого из сособственников можно определить следующими способами:

  • соглашением всех собственников;
  • судом.

Порядок определения долей по соглашению собственников следующий:

  • необходимо прийти к согласию по поводу доли каждого собственника;
  • нужно составить письменное соглашение;
  • обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве собственности.

Однако такой порядок действий возможен лишь при наличии взаимного согласия между сособственниками. Любые споры по поводу определения долей в приватизированной квартире решаются судом.

Перед разделом долей в приватизированной квартире в судебном порядке нужно учесть расходы и время, которое будет потрачено на это.

Порядок определения долей через суд следующий:

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

  • один из собственников обращается в суд с исковым заявлением;
  • суд привлекает к процессу всех сособственников;
  • на основании представленных доказательств суд выносит решение об определении доли заявителя, а также остальных сособственников при изъявлении ими соответствующего желания.

Особенностью судебного порядка определения долей является то, что суд разделяет приватизированную квартиру между сособственниками в равных долях. Ведь доли приватизировавших жильё лиц предполагаются равными. К тому же по требованию собственников и в случае возможности суд определяет владение каждого из них в натуре, соответственно доле. Так как разделить приватизированную квартиру представляется возможным не всегда, зачастую суд назначает выкуп доли.

Разумеется, каждый владелец доли в квартире думает о том, как забрать свою долю в полученной приватизированной квартире и продать её. Просто так забрать её не получится. Ведь другие дольщики обладают правом преимущественной покупки. Лишь при их отказе от реализации данного права можно будет продать свою долю в квартире другому лицу.

Как переоформить долю в приватизированной квартире на другого дольщика? При желании любой из дольщиков может переоформить свою долю на другого совладельца любым удобным способом. Если они состоят между собой в близких родственных отношениях, то лучше переписать долю в виде дарственной, так как оформить дарственную на долю в таком случае будет выгоднее с точки зрения налогообложения. Если же нет такой родственной связи, то не имеет значения, будет то дарственная или купля-продажа. Даже при дарении взимается налог.

Стоит отметить, что как нотариальное решение вопроса, так и судебное предполагает уплату государственной пошлины.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников. При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными. К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Варианты раздела

Есть два варианта выдела доли:

  1. В натуре. Следует понимать, что в таком случае квартира фактически превращается в коммунальную. Каждый собственник может не просто пользоваться своей долей, а продать ее или обменять на другую жилплощадь. В таком случае в квартире будут жить совершенно незнакомые люди.
  2. В денежном эквиваленте. Остальные собственники компенсируют стоимость доли тому родственнику, который желает ее выделить.

Порядок выделения:

  • Договорной. Осуществляется по добровольному соглашению всех собственников жилплощади.
  • В судебном порядке.

Что делать, куда обращаться?

Наметив план выдела доли по соглашению, следует придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Провести собрание собственников квартиры.
  2. Выработать единую позицию по выделу доли одного совладельца.
  3. Определиться с вариантом выдела: в натуре (согласовать в БТИ) или денежная компенсация.
  4. Подготовить документы для нотариуса.
  5. Оплатить госпошлину за удостоверение соглашения о выделе доли.
  6. Ознакомиться с текстом соглашения, проставить подпись (нотариус ставит печать и визирует документ).
  7. Записаться на прием в МФЦ или Росреестр.
  8. Предоставить копию соглашения и документы, написать заявление на внесение изменений.
  9. Явиться в государственный орган за новыми выписками из ЕГРН – собственник о выделе части, а остальные о перераспределении долей.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10. количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11. подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП;
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Выдел части в долевой собственности

Выделение доли в квартире оказывается проще, если части, принадлежащие каждому из совладельцев, уже очерчены (определены в %%), и это закреплено документами. Эта ситуация характерна для коммунальных квартир, где каждый сосед – владелец комнаты установленного метража.

Выдел части в долевой собственности возможен двумя путями:

Добровольно

Жильцы самостоятельно приходят к компромиссу относительно новых границ владения, перепланировки квартиры. Достигнутые договоренности закрепляются в соглашении, подлежащем государственной регистрации.

В судебном порядке

Если переговоры потерпели фиаско, совладельцы обращаются в суд. Орган юстиции принимает решение относительно возможности выделения доли в натуре. Если это реально, утверждается план перепланировки.

Если выделить часть нельзя, не нарушив законных интересов соседей, в суде согласовывается один из двух вариантов разрешения ситуации: выплата гражданину компенсации другими владельцами, в результате которой он получает деньги, но на 100% утрачивает право собственности, или доплата инициатором средств соседям за квадратные метры, отбираемые у них за счет перепланировки.

Если суд приходит к выводу, что человек владеет незначительной частью недвижимости, он примет решение в пользу выплаты компенсации в его адрес с утратой права собственности (ст. 252 ГК РФ). Пожелания и мнение самого гражданина не будет учитываться.

Делая выбор в пользу судебного решения вопроса, нужно понимать, что метод грозит потерями времени и денег (пошлина, привлечение адвоката и т.д.). Если квартира маленькая (например, «однушка») не стоит ждать решений в свою пользу: суду будет очевидно, что на 20 м кв. нельзя возвести собственную кухню, дверь и санузел.

Юридические трудности при разделении приватизированной квартиры

Раздел квартиры на доли может происходить одним их трех способов:

  1. Путем заключения мирного соглашения.
  2. Посредством подписания брачного договора (если собственность делят супруги).
  3. По решению суда.

Размер долей зависит от оснований возникновения долевой собственности, произведенных улучшений, вложений в содержание жилья и т.д. В дальнейшем, на корректировку размера доли будет оказывать влияние также и изменение состава участников.

По общему правилу, если доли не были распределены по соглашению сторон или в судебном порядке, они признаются равными.

Пункт 1 ст. 245 ГК РФ:
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Каждый сособственник имеет полное право распоряжаться своей долей. Он может ее продавать, дарить, завещать и т.д.

Нюансы

На первый взгляд, процесс продажи выглядит не очень сложным. Однако, на практике, здесь существуют важные нюансы:

  • Предположим, некоторых собственников квартиры разыскать практически невозможно. Однако, их отказ от покупки является обязательным условием для процесса продажи. Как правильно поступить в таком случае? Если у вас есть предполагаемый последний по времени адрес, где можно найти этого человека, то ему можно послать заказное письмо с уведомлением. Если после этого в течение месяца никакой реакции не последует, то уже есть основание считать, что он от покупки отказался. Конечно, в суде могут возникнуть те или иные вопросы в связи с этим. Но если действовать в этом направлении и документировать свои действия, то это существенно улучшит шансы принятия положительного решения.
  • Другой важный момент связан с проведением регистрации нового собственника в этой квартире. Он сам может без проблем оформить такую регистрацию. Однако, его родственники для этого должны получить единогласное одобрение всех других собственников. Возможна ситуация, когда им не дадут прописаться. Поэтому, при покупке доли в этом случае имеет смысл раздробить свою часть между всеми теми родственниками, которых нужно будет прописать в эту квартиру. В этом случае в процессе получения регистрации не возникнет никаких проблем.
  • И ещё. Есть такая форма совместного проживания, когда суд распределил комнаты между собственниками, а хозяйственные помещения оставил в общем пользовании. Определив его порядок. В этом случае приход нового собственника меняет ситуацию полностью. Ведь он не входит в прежнее соглашение о порядке пользования. Если в нём есть нужда, то его нужно заключать заново.

Через суд

Совладельцы не согласны на выдел доли, либо не нашли консенсуса по процедуре, в таком случае остается обращение в суд.

Кто может подать исковое заявление

Исковое заявление о выделе доли могут подавать:

  • совладелец жилого помещения, желающий выделить свою часть квартиры;
  • в случае нарушения прав несовершеннолетних – органы опеки и попечительства
  • кредитор совладельца, являющегося заемщиком.

Порядок действий

При выделении доли через суд необходимо соблюдать следующий алгоритм:

  1. Первый шаг – попытка досудебного урегулирования проблемы.
  2. Сбор необходимых документов.
  3. Подготовка искового заявления.
  4. Оплата госпошлины.
  5. Посещение канцелярии суда, куда истец должен передать исковое заявление и приложенный к нему пакет документов.
  6. Участие в судебных прениях.
  7. Получение вступившего в силу решения суда.
  8. Обращение в Росреестр с заявлением о внесении изменений в праве собственности.

Исковое заявление (образец)

Исковое заявление должно содержать следующие сведения:

  1. Наименование и адрес суда, в который подается иск.
  2. Личные данные всех сторон дела (ФИО, адрес регистрации, контактные данные).
  3. Цена иска.
  4. Наименование иска: «Исковое заявление о выделе…».
  5. Предмет спора. Здесь указывается местоположение, размер, другие характеристики спорного жилого помещения.
  6. Причины спора.
  7. Сведения о попытках досудебного урегулирования проблемы.
  8. Ссылки на нормативные документы, на основании которых истец просит удовлетворить его иск.
  9. Исковые требования.
  10. Пронумерованный перечень приложенных к иску документов.
  11. Дата и подпись.

Стоимость

Иски о выделении доли считаются имущественными, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены иска, которая, в свою очередь зависит от стоимости выделяемой доли. Конкретный размер госпошлины можно посчитать по Таблице 1.

Таблица 1. Расчет размера госпошлины при подаче иска о выделе доли в зависимости от цены иска

Цена иска, тыс. руб.Фиксированная суммаДополнительный процент на сумму превышения
до 20не менее 4004
20 — 1008003
100 — 2003 2002
200 — 1 0005 2001
свыше 1 00013 2000,5

Кроме госпошлины, в случае положительного решения суда, истец должен будет уплатить госпошлину в размере 2 000 рублей за регистрацию изменений в Росреестре.

Передача прав другому лицу

Как переоформить долю в приватизированной квартире на другого дольщика? После выделения доли в квартире, собственник может совершать любые сделки по её отчуждению. Одним из видов подобных сделок является передача прав собственности другому лицу.

По правилам возмездной сделки (продажи) вступает в силу право преимущественной покупки.

Это означает, что предложение о покупке в первую очередь должны получить другие собственники долей.

Исключение составляют случаи продажи с публичных торгов.

Предложение сособственники должны получить в письменной форме. Заявить о намерении приобрести долю сособственник имеет право в течение месяца после получения извещения о продаже.

Передать право обладания долей другому лицу целесообразнее, оформив договор дарения. Юридически оформить сделку необходимо с участием нотариуса, к которому и нужно обратиться для составления договора.

Предварительно нужно подготовить пакет документов, в который входят следующие позиции:

  • свидетельство о собственности;
  • паспорта участников договора;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт;
  • разрешение органов опеки(если в сделке принимают участие несовершеннолетние лица);
  • согласие супруга(если даритель состоит в браке).

Ко всем документом нужно приложить по две копии. После составления договора дарения у нотариуса, его нужно приложить к перечисленному пакету документов и обратиться для завершения сделки в Росреестр или МФЦ.

На процедуре должны присутствовать даритель доли и одариваемый, в собственность которого переходит часть недвижимости.

Если даритель и одариваемый являются близкими родственниками, то сделка освобождается от выплаты налога.

После регистрации сделки дарения в Росреестре новый владелец доли получает Свидетельство о собственности.

Заверение договора дарения у нотариуса не является обязательным действием.

Передать права на долю в квартире собственник может обратившись непосредственно в Росреестр.

Согласия других владельцев долей при передаче её третьему лицу не требуется.

В то же время согласие совладельцев понадобится, если предметом передачи другому лицу является доля в однокомнатной квартире.

Как отсудить?

Можно ли отсудить долю в приватизированной квартире? Если владельцами долей в квартире являются бывшие супруги или дети и их родители, может возникнуть необходимость получить какую-то часть в личное пользование. Отсудив её у противной стороны.

Решить вопрос передачи доли мирным путём в этом случае невозможно, поэтому фигурантам по делу придётся обращаться с иском в суд. Как отсудить долю в приватизированной квартире?

Действие возможно с выделенной долей. Поэтому если процедура выделения долей ранее не производилась, прежде всего, нужно сделать именно это. Затем собственнику необходимо подать исковое заявление в суд.

В качестве претензии заявитель может потребовать выделения доли в натуре или выплаты за неё денежной компенсации, в случае отсутствия технической возможности сделать это.

Основанием для подачи иска выделения доли должно служить право собственности на долю в квартире. Если есть законные обоснования для увеличения размера причитающейся доли, их нужно приложить к иску.

Необходимо также провести техническую экспертизу для оценки возможности выделения оспариваемой доли в натуре и получить официальное заключение по ней.

После сбора всех документов составляется исковое заявление в суд. На данном этапе целесообразно воспользоваться помощью квалифицированного юриста, чтобы избежать отклонения заявления по причине неправильного его составления.

Заявление с приложением и квитанцией об оплате госпошлины подаётся в суд по месту расположения объекта недвижимости.

По факту принятия иска к рассмотрению будет получено уведомление о назначении судебного заседания. Истцу предстоит обосновывать свои требования лично или через своего представителя (адвоката).

Если решение суда будет положительным, истец получает возможность выделения доли в квартире в натуре или выплаты денежной компенсации в размере её рыночной стоимости.

Для производства выплаты денежной компенсации понадобится предварительная оценка объекта и выдача заключения эксперта об её стоимости.

Каждый случай совершения сделок с долей в приватизированной квартире может иметь свои особенности и нюансы, и исход дела напрямую зависит от них.

Для того чтобы оформить всё юридически грамотно, нужно тщательно изучить и строго соблюдать существующие законодательные нормы, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Продажа доли в пользу родителей

Продажа доли в квартире родителям или другим близким родственникам происходит в общем порядке. Единственное отличие – невозможность в дальнейшем получить налоговый вычет с суммы, за которую родители приобрели долю у детей.

Чтобы избежать налогообложения и вытекающих расходов многие граждане вместо договора купли-продажи оформляют сделку с помощью дарственной. В этом случае передача денег в счет приобретения доли нигде не фиксируется, а обязанности заплатить налог не возникает.

Как отделить пространство в совместном жилье?

На практике нередки ситуации, когда граждане владеют одним жильем совместно, т.е. неизвестно, сколько процентов площади принадлежит каждому из сожителей. Например, это квартира, приобретенная молодыми супругами на накопленные деньги.

Если супруги разводятся, может потребоваться выдел доли в натуре. Чтобы реализовать это на практике, нужно начать с определения долей в квартире. Существует два метода, как «очертить границы»:

  • Добровольный – муж и жена самостоятельно решают, кому какая доля достанется. Они вправе отступать от принципа равенства и поделить жилплощадь, например, 30:70.
  • Судебный – по общему правилу суд делит недвижимость 50:50. например, если «двушкой» площадью в 50 м кв. владеют муж и жена, каждому из них достанется по 25 м кв.

Когда суд или юрист помог супругам определить долю, они могут приступать к ее выделу в натуре. Процесс осуществляется по тому же алгоритму, как и при долевом владении.

Необходимые документы

  • При добровольном заключении договора о выделении доли между собственниками необходим только сам договор. В нём должны быть отражены реквизиты сторон, кадастровый номер квартиры, данные о правоустанавливающих документах на неё и другие существенные обстоятельствах. После заключения он должен быть нотариально заверен.
  • Для обращения в суд должны быть представлены все необходимые документы:
    • Паспортные данные.
    • Правоустанавливающие документы на право собственности каждого.
    • Кадастровый паспорт.
    • Другие важные документы для прояснения ситуации для суда.

Продажа доли остальным родственникам

С родственниками, которые не считаются близкими, сделка заключается также, как и с остальными лицами. Алгоритм следующий:

  1. Направление уведомления другим сособственникам.
  2. Получение от них письменного отказа от покупки в течение месяца.
  3. Получение согласия на покупку от родственника, если он входит в число сособственников. Если не входит – оповещение родственника о возможности заключения сделки.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Оформление акта приема-передачи.
  6. Регистрация документов в Росреестре.

Доход, полученный от реализации доли, облагается налогом по ставке 13 %. Эта обязанность возникает, если доля находится в собственности менее трех лет (пяти лет с 2016 года). В дальнейшем можно получить имущественный вычет, обратившись в ФНС.

Источники

  • https://topurist.ru/article/54081-prodazha-dolej-v-kvartire.html
  • https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/vydelenie-doli-kvartiry.html
  • https://zhivem.pro/kvartira/privatizacija/dolja-kv/vydelit.html
  • https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/poryadok-vyideleniya-doli-v-kvartire/
  • https://ros-nasledstvo.ru/vydelenie-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/
  • https://nasledovanie24.ru/realty/pravo-sobstvennosti/vydelit-dolyu-dlya-prodazhi.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/kak-prodat-doliu-v-kvartire-5efc5080883e4d7dcbfd7bbe
  • http://allo-urist.com/vydelenie-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/
  • https://advokat-vip.ru/vydelenie-doli-v-privatizirovannoy-kvartire.html
  • https://ZhiloePravo.com/oformlenie/privatizatsiya/kak-poluchit-dolyu-kvartire.html
  • http://law-divorce.ru/vydelenie-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/

[свернуть]