Обременения права собственности на квартиру – что это и как о них узнать

Что это значит?

Обременение на квартиру – это ограничения на пользование и распоряжение недвижимым имуществом. Оно зафиксировано в актах и договорах. Все сделки с обремененным помещением совершаются только с разрешения третьего лица. Поэтому у человека возникнут сложности с продажей, дарением, завещанием своего жилья.

Ее собственники не только сталкиваются с различного рода ограничениями, но и вынуждены нести некоторые обязательства. Это касается случаев нахождения на попечении иждивенцев при подписании договора ренты.

Важно понимать, что означает квартира с обременением банка. Имущество с таким ограничением нередко выставляют на продажу. Если есть подобное обременение, то можно сделать вывод о том, что недвижимость была приобретена в ипотеку и ее собственник не погасил в полной мере задолженность.

Квартира находится в залоге у кредитной организации. Иногда обременение накладывает не юридическое, а физическое лицо. Например, покупатель не расплатился в полной мере за приобретаемое жилье и переехал в него, то есть взял в рассрочку.

Какие обременения могут быть наложены на дом?

Большая часть обременений требует государственной регистрации. Но есть ограничения, которые необязательно фиксировать в Росреестре.

Виды обременений прав на недвижимое имущество:

• залог в банке. Собственник должен погасить кредит, чтобы у него появилась возможность в полной мере распоряжаться купленным в ипотеку имуществом;
• жилье передано по договору пожизненного содержания с иждивением. Оно обременяется обязательством по выплате ренты;
• объект приобретен в рассрочку. До выплаты суммы покупки человек не может стать полноправным владельцем недвижимости;
• жилье сдано в долгосрочную аренду или предоставлено другому лицу по договору безвозмездного пользования;
• ведение следствия. На время запрещается совершение регистрационных действий с имуществом;
• квартира передана другому человеку либо компании по договору доверительного управления. Например, все сделки с ней совершаются опекуном в интересах подопечного;
• арест. Накладывается судебным решением. Например, в результате взыскания по долгам владельца недвижимости;
• ограничения, наложенные органами местной власти касательно пользования, распоряжения имуществом;
• обременение на квартиру в долях с детьми. Это означает, что часть помещения принадлежит несовершеннолетнему. Выписать такое лицо без разрешения органов опеки невозможно. На ребенка будет начисляться коммуналка.

Существуют и прочие ограничения прав на жилье. Иногда они возникают у людей, которые не являются зарегистрированными собственниками квартиры.

К прочим обременениям стоит отнести такие:

• право супруга на общее имущество. Без согласия мужа (даже, если он не участвовал в покупке квартиры и не прописан в ней) жена не сможет продать недвижимость, приобретенную в браке;
• право преимущественной покупки части квартиры. Бывают ситуации, когда нужно продать долю общей собственности. Это сделать невозможно без получения согласия всех остальных владельцев;
• право наследования. Оформить собственность на имущество после смерти родственника можно лишь спустя полгода. Право на это имеют все законные наследники.

Как наложить?

Порядок наложения обременения прав на недвижимое имущество зависит от того, при каких обстоятельствах вводится ограничение, кто выступает инициатором. Если речь идет о банке, тогда оформляются ипотечный договор и закладная. Право собственности с ограничением регистрируется в Росреестре.

Если речь идет о публичном сервитуте, то обременение устанавливается на базе изданного местной администрацией акта. Этот документ предоставляется для ознакомления и подписи собственнику недвижимого имущества. Сервитут подлежит государственной регистрации.

Как снять?

Чтобы снять ограничение с прав на квартиру, нужно выполнить те требования и условия, которые дают возможность освободить жилье от обременений. Например, погасить ипотечный кредит, рассрочку. После этого формируется пакет документов и подается в Росреестр.

Рекомендуется придерживаться таких действий:

• составить исковое заявление;
• подготовить материалы доказательной базы;
• обратиться в суд и подать сформированный пакет документов;
• оплатить пошлину;
• принять участие в судебных заседаниях;
• в случае неудовлетворения иска обжаловать решение.

Обременение, возникшее при аренде, доверительном управлении, можно снять только после завершения периода действия договора или его досрочного расторжения.

Виды обременения недвижимости

О таком бре­ме­ни, как ипо­те­ка, зна­ют все, как и то, что про­дать ипо­теч­ную квар­ти­ру быва­ет крайне труд­но. Одна­ко на самом деле видов обре­ме­не­ний мно­го.

• Любое пра­во поль­зо­ва­ния (воз­мезд­ное или без­воз­мезд­ное), предо­став­лен­ное дру­го­му лицу, явля­ет­ся обре­ме­не­ни­ем для соб­ствен­ни­ка. Осно­ва­ни­я­ми воз­ник­но­ве­ния пра­ва поль­зо­ва­ния и огра­ни­че­ния пра­ва соб­ствен­но­сти явля­ют­ся дого­во­ры:
  • арен­ды или без­воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния;
  • рен­ты с пожиз­нен­ным содер­жа­ни­ем;
  • об уста­нов­ле­нии част­но­го или пуб­лич­но­го серви­ту­та.
• Огра­ни­че­ние прав соб­ствен­ни­ка на зало­го­вое иму­ще­ство, кото­рое высту­па­ет гаран­ти­ей для пога­ше­ния зай­ма. Залог хра­нит­ся у зало­го­дер­жа­те­ля, пока зало­го­да­тель не выпол­нит все свои дол­го­вые обя­за­тель­ства. Осно­ва­ни­ем огра­ни­че­ния прав соб­ствен­ни­ка и обес­пе­че­ни­ем его обя­за­тельств перед кре­ди­то­ром явля­ет­ся зало­го­вая заклад­ная.
• Арест иму­ще­ства или его доли пол­но­стью исклю­ча­ют воз­мож­ность про­ве­де­ния любых сде­лок с ним. Арест накла­ды­ва­ет­ся на осно­ва­нии реше­ния суда.
• Рас­по­ря­же­ние об изъ­я­тии иму­ще­ства в слу­ча­ях, преду­смот­рен­ных гла­вой 7 земель­но­го кодек­са. Осно­ва­ни­ем явля­ет­ся акт госу­дар­ствен­ных или муни­ци­паль­ных орга­нов вла­сти. С момен­та при­ня­тия реше­ния и уве­дом­ле­ния вла­дель­ца он теря­ет пра­во про­из­во­дить любые опе­ра­ции с земель­ным участ­ком.
• Дру­гие ситу­а­ции, кото­рые накла­ды­ва­ют обре­ме­не­ние, соглас­но зако­но­да­тель­ству:
  • нахож­де­ние объ­ек­та недви­жи­мо­сти в общей сов­мест­ной или доле­вой соб­ствен­но­сти;
  • ста­тус вымо­роч­но­го иму­ще­ства;
  • невоз­мож­ность выпи­сать несо­вер­шен­но­лет­не­го из жило­го поме­ще­ния;
  • нали­чие дол­га у соб­ствен­ни­ка поме­ще­ния, напри­мер, по ком­му­наль­ным пла­те­жам;
  • пре­тен­зии со сто­ро­ны наслед­ни­ков обя­за­тель­ной доли;
  • вин­ди­ка­ци­он­ный иск быв­ше­го соб­ствен­ни­ка;
  • непре­рыв­ное вла­де­ние иму­ще­ством до исте­че­ния сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти.

Долгосрочная аренда

Сда­вая поме­ще­ние в арен­ду, соб­ствен­ник не зна­ет порой, что дого­вор накла­ды­ва­ет на него огра­ни­че­ния. Рас­торг­нуть его вла­де­лец жилья может в исклю­чи­тель­ных слу­ча­ях, да и то в судеб­ном поряд­ке. Подроб­нее в ста­тье о дого­во­ре най­мо­да­те­ля. Дол­го­сроч­ная арен­да на срок более одно­го года обя­за­тель­но реги­стри­ру­ет­ся в росре­ест­ре. И пока недви­жи­мость арен­ду­ет­ся, невоз­мож­но про­ве­сти ее отчуж­де­ние.

Ипотека

Обременение, которое предполагает делегирование на определенное договором время части прав собственника банку, как условие получения средств в долг. Фактически получая деньги на время, заемщик гарантирует их своевременный возврат не только подписанием соглашения, но и залогом, который представлен в виде покупаемой квартиры (дома и т. д.). Пока финансы не будут возвращены банку и договор не будет исполнен, хозяин квартиры не может единолично совершать операции с жильем, связанные с его уничтожением, повреждением, отчуждением и т. д.

Что касается пользования, то здесь собственник полноправен. Он может регистрировать на жилых метрах родню, сдавать в аренду и т. д.

Обременение накладывается при взятии ипотеки

Залоговая закладная

• Это мощ­ный инстру­мент, под­твер­жда­ю­щий иму­ще­ствен­ные пра­ва тре­бо­ва­ния зало­го­дер­жа­те­ля (кре­ди­то­ра) к заем­щи­ку (зало­го­да­те­лю). Если они не будут выпол­не­ны, недви­жи­мый объ­ект будет про­дан с молот­ка.
• Про­да­жа ипо­теч­но­го зало­га воз­мож­на толь­ко с согла­сия кре­ди­то­ра, кото­рый осу­ществ­ля­ет пере­вод дол­га на поку­па­те­ля зало­жен­но­го иму­ще­ства. Заем­щик при этом утра­чи­ва­ет свое пра­во соб­ствен­но­сти, кото­рый он при­об­рёл при под­пи­са­нии ипо­теч­но­го дого­во­ра. Зало­го­да­те­лем и соб­ствен­ни­ком ста­но­вит­ся поку­па­тель.
• Ипо­теч­ные квар­ти­ры чаще все­го про­да­ют­ся с мини­маль­ной выго­дой для про­дав­ца, так как на него давит банк. Про­да­жа явля­ет­ся вынуж­ден­ной мерой для заем­щи­ка, кото­ро­му при­дет­ся высе­лять­ся из квар­ти­ры.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Арест

Арест накладывается судебными органами по инициативе либо правоохранителей в качестве обеспечения возмещения ущерба от преступления либо службой приставов в рамках исполнительного производства. Независимо от того, что природа ареста имеет отличия, суть одна: распоряжаться этим имуществом запрещено. Совершение таких действий может быть расценено как мошенничество, а заключенный договор аннулируется по причине ничтожности.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику. На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды. Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.

Доверительное управление

Такое обременение применяется в ряде случаев:

• Прохождение процедуры банкротства.
• Оформление прав в период открытия наследства.
• Опека.
• Попечение.

Фактического перехода прав собственника к распорядителю не происходит, но последний принимает на себя обязательства осуществлять управление имущественной массой в интересах собственника или указанного таковым лица до тех пор, пока его полномочия не прекратятся (ввиду, например, отстранения или истечения срока, отпадения обстоятельств, при которых таковой требуется). Устанавливается такое обременение посредством оформления договора, который должен быть зарегистрирован Росреестром.

Фактически процедура заключения соглашения осуществляется двумя лицами (доверителем и управленцем) относительно определенного имущества, которое в последующем передается управленцу. Договор имеет срок, объем полномочий также оговорен (есть некая аналогия с доверенностью). В период действия соглашения осуществление операций допустимо только в интересах собственника.

Рента с пожизненным содержанием

• Дого­вор рен­ты содер­жит обре­ме­ни­тель­ные усло­вия для ее пла­тель­щи­ка: он полу­ча­ет иму­ще­ство в соб­ствен­ность, но при этом преды­ду­щий вла­де­лец сохра­ня­ет свое пра­во на пожиз­нен­ное поль­зо­ва­ние. Так­же дого­вор может содер­жать допол­ни­тель­ное усло­вие о нахож­де­нии полу­ча­те­ля рен­ты на ижди­ве­нии пла­тель­щи­ка.
• Рас­по­ря­дить­ся объ­ек­том мож­но будет толь­ко после смер­ти полу­ча­те­ля рен­ты.
• Про­дать иму­ще­ство с обре­ме­не­ни­ем в виде пожиз­нен­ной рен­ты нель­зя, так как невоз­мо­жен пере­вод прав на дру­гое лицо (при посто­ян­ной рен­те это воз­мож­но).

Разрешение органов опеки

Органы опеки и попечительства уполномочены давать разрешение на отчуждение собственности несовершеннолетних (ст. 8 ФЗ №48 от 24.04.2008). Согласие госоргана требуется в следующих случаях:

• ребенок — единоличный собственник;
• несовершеннолетний является совладельцем отчуждаемого помещения;
• ребенок просто прописан по адресу, но при этом находится под опекой или попечительством. 

Попечительский совет выдаст отказ, если в результате продажи или обмена дома жилищные условия несовершеннолетнего будут ухудшены.

Сервитут

Подобный инструмент ограничения прав характерен для земельных правоотношений. В период его действия собственник участка земли не вправе препятствовать использованию в определенных рамках своим наделом другим лицам, которые не имеют своих прав на него.

Самым распространенными примерами использования такого ограничения является необходимость провести ту или иную коммуникацию (трубо-, газопровод), проложить дорогу, обеспечить проход к своим наделам соседей и т. д. Особенность его установления такова, что это вынужденная мера, т. е. по-иному разрешить вопрос нельзя.

Земельные угодья не единственные объекты, в отношении которых могут устанавливаться подобные вещные права. При острой необходимости таковыми могут выступать здания, сооружения предприятий, любой формы собственности (ООО, ЗАО и т. д.).

По видам сервитуты бывают разные. Отличают:

• Частные. Ограничения устанавливаются для того, чтобы обеспечить объективный интерес владельца надела, граничащего с обременяемым участком. Установление его может быть как мирным, когда стороны договорились сами, так и принудительным через судебное решение. В любом случае обязательна госрегистрация.
• Публичные. Интерес его установления исходит от государства. Сам механизм обременения заключается в принятии соответствующего закона (например, расположение участка в водоохраной зоне и т. д.).

Ограничения появляются при сервитуте

Виндикационный иск

Его может подать быв­ший вла­де­лец при неза­кон­ном отчуж­де­нии иму­ще­ства, если воз­мо­жен его воз­врат в нату­раль­ном виде. Соб­ствен­ник может заявить, что вещь была уте­ря­на или похи­ще­на, то есть отчуж­де­на про­тив его воли:

• напри­мер, кто-то украл доку­мен­ты на недви­жи­мость, под­де­лал под­пи­си и про­дал квар­ти­ру;
• совла­де­лец иму­ще­ства про­дал объ­ект без согла­сия парт­не­ра.

Если подоб­ный факт дока­жет суд, иму­ще­ство будет истре­бо­ва­но даже у доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля, кото­рый не мог знать об этих фак­тах.

Истре­бо­вать назад день­ги, акции, обли­га­ции и дру­гие цен­ные бума­ги от доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля невоз­мож­но ни при каких усло­ви­ях (п. 3 ст. 302 ГК РФ).

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Бесплатная горячая линия по всей России:
+7 800 301-64-06

Если же соб­ствен­ник сам доб­ро­воль­но пере­дал свое иму­ще­ство в поль­зо­ва­ние дру­го­му лицу, кото­рое затем было при­об­ре­те­но доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем, то воз­мо­жен раз­лич­ный исход:

• истре­бо­ва­ние обрат­но при всех видах без­воз­мезд­но­го при­об­ре­те­ния — полу­че­ния в дар, наслед­ство и т.д.;
• иму­ще­ство, при­об­ре­тен­ное воз­мезд­но доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем, истре­бо­вать назад нель­зя.

Таким обра­зом для доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля риск истре­бо­ва­ния иму­ще­ства по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску суще­ству­ет толь­ко:

• в отно­ше­ние иму­ще­ства, отчуж­ден­но­го у его быв­ше­го вла­дель­ца неза­кон­ны­ми спо­со­ба­ми про­тив его воли;
• при без­воз­мезд­ном при­об­ре­те­нии.

Срок иско­вой дав­но­сти по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску состав­ля­ет 3 года. Момен­том нало­же­ния обре­ме­не­ния на недви­жи­мость явля­ет­ся реше­ние суда в поль­зу ист­ца.

Установление запретов по инициативе владельца

Иногда границы по распоряжению имущественной массой возникают как следствие прямой воли собственника. Хозяин вправе самостоятельно инициировать установление лимитов, если на то существуют основания. 

Потребность зафиксировать запрет возникает:

• в наследственном процессе, когда существует риск незаконных действий со стороны отдельных наследников;
• когда помещение находится в пользовании третьих лиц, например, арендаторов;
• при расторжении брака.

Оформление происходит через МФЦ или Росреестр. Заявителю необходимо предоставить перечень обязательных документов. Конкретный список документации формируется в зависимости от обстоятельств дела, однако лицу в любом случае понадобится:

• заявление;
• паспорт гражданина РФ;
• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт жилища;
• при необходимости — нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (супруга, совладельца).

Также в пакет необходимо добавить бумаги, доказывающие обоснованность обращения, например, справку от нотариуса об открытии наследственного дела.

Общие сведения об обременении имущества

Понятие «обременение» упоминается во многих нормативных актах, являясь самостоятельным правовым явлением, однако его легальное определение отсутствует.

Так, утративший силу с 01.01.2017 закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» от 17.06.1997 № 122-ФЗ ранее содержал такое положение: «Ограничения (обременения) — наличие <…> условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды».

Как видим, законодатель рассматривал обременение с точки зрения лексического равенства ограничению.

В действующем сегодня законе «О государственной регистрации недвижимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ) эти понятия разграничиваются: в п. 6 ст. 1 последовательно перечислены ограничение прав и обременение недвижимого имущества. К обременениям отнесена аренда.

Такая точка зрения логична, поскольку правовая природа обременения подразумевает взаимосвязь ограничения права одного субъекта с одновременным возникновением прав у другого субъекта, а ограничение права, собственно, только ограничивает чьи-либо права и ничего более, если нет дополнительных указаний.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости

Пол­ные све­де­ния о недви­жи­мом объ­ек­те нахо­дят­ся в госу­дар­ствен­ном реест­ре недви­жи­мо­сти — ЕГРН. В нём так­же отра­жа­ют­ся све­де­ния о суще­ству­ю­щих обре­ме­не­ни­ях всех нахо­дя­щих­ся на уче­те объ­ек­тов. Любое обре­ме­не­ние, так­же как и пра­ва соб­ствен­но­сти, под­ле­жит реги­стра­ции. Поэто­му при­об­ре­тая объ­ект, нуж­но обя­за­тель­но про­ве­рить недви­жи­мость на обре­ме­не­ние.

Особенности регистрации ограничений

В силу 131 нормы ГК РФ любое обременение недвижимости подлежит государственной регистрации независимо от правовой природы их установления.

Но по времени, в течение которого необходимо выполнение соответствующих действий различают:

• Одновременную с регистрацией основного права. Обременение неотъемлемо от права собственности на основной объект и обязательно следует за ним до официального снятия.
• Самостоятельное. Сопутствующее явление, которое возникает в силу каких-то обстоятельств (арест, аренда, рента и т. д.).

Росреестр через свои подразделения, МФЦ ведет учет не только вещных прав, но и обременений, которые устанавливаются в силу властных действий гос органов. Весь перечень учитываемой информации об обременениях, включает:

• Заявления лиц, в пользу которых устанавливаются рамки прав собственника.
• Удостоверенные копии решений гос.органов.
• Сведения об обеих сторонах: собственнике объекта с особенностью и субъекте, который выступает его инициатором.

Судебный спор, сам по себе, по поводу объекта не является предметом регистрации. Однако решение по результатам его рассмотрения, содержащее запреты, должно быть внесено в реестр.

Администратор, при выполнении своих функций по внесению сведений в базу должен проверять наличность обременений в условиях договора или судебного решения, т. е. ознакамливаться досконально с содержанием документа.

Нюансы оформления

Эксперты рекомендуют составлять договор купли-продажи у нотариуса. К нему должны прилагаться и дополнительные бумаги. В частности, должно предоставляться согласие кредитной организации, госоргана или иной уполномоченной инстанции, позволяющее провести операцию. В договоре указываются все условия и порядок передачи объекта, последующего распоряжения им новым собственником. К примеру, в стандартное соглашение целесообразно включить пункт, устанавливающий сроки выселения/выписки посторонних лиц, проживающих в квартире. В случае обременения ипотекой важно оговорить гарантии погашения задолженности в установленный срок. Немаловажное значение имеет наличие разрешения органа попечительства и опеки на совершение сделки с объектом, в котором прописан несовершеннолетний или он является его собственником.

Залог как вид обременения

Другой разновидностью обременения выступает залог, который чаще всего выражается в виде ипотечного кредита. Если залогодатель не исполняет по каким-либо причинам своих обязательств, то залогодержатель имеет право забрать часть стоимости имущества задолжника. Ипотечный договор должен регистрироваться в специальных организациях, поэтому в результате сделки всегда будут гарантии того, что имущество, выступающее в качестве залога, может быть использовано в качестве платы за кредит.

Порядок и правила аннуляции отягощений

Ограничения на имущественные полномочия субъекта чаще всего закрепляются на некоторый срок, и аннулировать их возможно после устранения причин возникновения. Проще действовать, если информация внесена в ЕГРН. В противном случае проконтролировать отмену имущественного предостережения непросто. 

Порядок проведения аннуляции:

1. Устранение оснований применения запрета — прекращение долгосрочной аренды, полное погашение кредита, уплата долга по исполнительному производству.
2. При необходимости получение документальных доказательств — судебного решения, справки из банка.
3. Письменное обращение в Росреестр или в МФЦ.
4. Получение подтверждения удаления записи из ЕГРН.

Если служащие Росреестра отказываются удовлетворить заявление, обжаловать такое решение можно в судебном порядке.

Наличие запрета, не подлежащего фиксации, проверить сложнее. Потенциальному покупателю нужно получить данные:

• об основаниях приобретения продавцом собственности — приватизация, наследство, дарение;
• о круге лиц, имеющих гарантированную возможность пользоваться жильем.

Важно. Существуют ограничения, которые снять невозможно. Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ бывшие члены семьи собственника не вправе занимать его жилплощадь, если родственные связи расторгнуты. Это правило не распространяется на лиц, отказавшихся от участия в бесплатной приватизации в пользу титульного владельца. Такие граждане бессрочно пользуются квадратными метрами, даже если недвижимость будет перепродана.

Как узнать, обременено ли право собственности на жилье?

Стоит воспользоваться одним из приведенных ниже методов:

• подать онлайн-запрос в Росреестр на предоставление сведений на объект недвижимости. Стоит предварительно зарегистрироваться на сайте. Далее надо перейти в раздел «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн», заполнить представленную форму и отправить запрос;
• заказать выписку из ЕГРН. Она может быть в электронном виде либо на бумажном носителе. Сведения об имеющихся обременениях содержатся во втором разделе такого документа. Подать заявление на получение выписки можно в МФЦ или непосредственно в Росреестр.

От выбранного способа зависят сроки подготовки документа. При обращении в отделение Росреестра придется подождать три дня.

При заказе электронной выписки через сайт, ее вышлют на почту спустя примерно полчаса.

Возникает ли обременение, если договор аренды не зарегистрирован

Несмотря на то, что понятие «обременение» используется законодателем во взаимосвязи с требованием о государственной регистрации, это не означает, что при ее необязательности отсутствует и само обременение.

В тех случаях, когда государственная регистрация необязательна, арендуемое имущество, безусловно, остается обремененным. Акт регистрации является своего рода публичным оглашением наличия обременения имущества — аренды.

Если же требующий регистрации (т. е. заключенный на 1 год и более) договор аренды не был зарегистрирован, то:

• по его окончании или при расторжении арендатор не будет иметь преимуществ на продление;
• правовых последствий для третьих лиц такой договор не несет (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Подводя итоги, можно утверждать, что аренда является обременением имущества, которое всегда возникает при заключении договора аренды и прекращается одновременно с ним вне зависимости от наличия или отсутствия обязанности по государственной регистрации. Правовое регулирование института обременения с точки зрения терминологии требует значительной доработки, которая позволила бы избавиться от постоянного обращения к аналогии закона и права.

Купля-продажа и сдача в аренду отягощенной квартиры

Возможность приобретения жилища с действующим отягощением зависит от типа последнего. Если предмет в ипотеке, купить его удастся лишь с разрешения ипотекодержателя. Арест суда или пристава делает невозможным любое отчуждение. Покупка недвижимости, обремененной рентой, может повлечь ответственность не только продавца, но и покупателя. 

Если характер имущественного запрета допускает перерегистрацию правообладателя, стадии купли-продажи обремененного жилья такие:

1. Подбор объекта.
2. Изучение информации о существующем ограничении, получение необходимых справок и разрешений.
3. Согласование существенных условий, заключение предварительного соглашения.
4. Подготовка окончательного варианта акта.
5. Нотариальное удостоверение — при необходимости.
6. Проведение расчета — перечисление денег на специальный счет или выплата иным способом.
7. Государственная регистрация.

По общему правилу, лицо продолжает пользоваться принадлежащей ему отягощенной вещью. Гражданин вправе проживать в своей квартире или сдавать ее в аренду. Исключение из этого правила иногда предусматривается судебным решением или заключенной договоренностью.

Как проверить юридическую чистоту предмета покупки

Существует несколько способов проверить юридическую чистоту объекта. Первый вариант — потребовать предоставления необходимой информации у продавца. Но не стоит надеяться исключительно на добросовестность отчуждателя.

Проведение самостоятельной проверки доступно на нескольких специальных ресурсах. Бесплатные сведения можно получить на сайте Росреестра. Однако не всегда там отражается актуальная ситуация с последними изменениями. 

Другой способ — заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или в отделе Росреестра. Для этого запрашивающему нужно знать точный адрес или кадастровый номер жилого помещения.

Обратите внимание. Выписку можно заказать и получить в бумажной форме или онлайн. За такую услугу нужно заплатить госпошлину в размере 400 рублей. Срок подготовки ответа на запрос составляет 3-7 рабочих дней.

Выявить существующие преграды для покупки также помогут документы:

• выписка из домовой книги или справка с ФМС — содержат информацию о зарегистрированных пользователях;
• выдержка из официального сайта Федеральной службы судебных приставов — предоставляет сведения, является ли продавец должником по исполнительным производствам;
• справка районной администрации — подтверждение того, что дом не принадлежит к объектам культурного или исторического наследия. 

Заключение

Перед совершением сделки с любой недвижимостью необходимо тщательно изучить всю документацию. Во избежание проблем целесообразно запросить выписку из ЕГРП об интересующем объекте. Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие/отсутствие обременения. Кроме этого, указания на ограничение присутствуют и в св-ве на право собственности. Эксперты не рекомендуют приобретать обремененные объекты. Как показывает практика, такие сделки создают очень много проблем всем ее участникам. Владельцам обремененных объектов не следует скрывать от потенциальных покупателей сведения об ограничениях. В противном случае может возникнуть спор, который будет разрешаться в суде. Это, в свою очередь, чревато значительными издержками, как финансовыми, так и временными.

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

Бывает двух форм:

• по воле собственника, добровольное;
• помимо воли собственника, принудительное.

Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.

Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.

При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.