Обременения права собственности на квартиру – что это и как о них узнать

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости

Пол­ные све­де­ния о недви­жи­мом объ­ек­те нахо­дят­ся в госу­дар­ствен­ном реест­ре недви­жи­мо­сти — ЕГРН. В нём так­же отра­жа­ют­ся све­де­ния о суще­ству­ю­щих обре­ме­не­ни­ях всех нахо­дя­щих­ся на уче­те объ­ек­тов. Любое обре­ме­не­ние, так­же как и пра­ва соб­ствен­но­сти, под­ле­жит реги­стра­ции. Поэто­му при­об­ре­тая объ­ект, нуж­но обя­за­тель­но про­ве­рить недви­жи­мость на обре­ме­не­ние.

Что такое обременение недвижимости

Обре­ме­не­ние недви­жи­мо­го объ­ек­та — это такой его ста­тус, при кото­ром огра­ни­чи­ва­ют­ся раз­ре­шен­ные дей­ствия с дан­ным объ­ек­том. В первую оче­редь от обре­ме­не­нии стра­да­ют пра­ва соб­ствен­ни­ков, кото­рые с момен­та его появ­ле­ния не впра­ве сво­бод­но рас­по­ря­жать­ся иму­ще­ством.

Виды обременения недвижимости

О таком бре­ме­ни, как ипо­те­ка, зна­ют все, как и то, что про­дать ипо­теч­ную квар­ти­ру быва­ет крайне труд­но. Одна­ко на самом деле видов обре­ме­не­ний мно­го.

• Любое пра­во поль­зо­ва­ния (воз­мезд­ное или без­воз­мезд­ное), предо­став­лен­ное дру­го­му лицу, явля­ет­ся обре­ме­не­ни­ем для соб­ствен­ни­ка. Осно­ва­ни­я­ми воз­ник­но­ве­ния пра­ва поль­зо­ва­ния и огра­ни­че­ния пра­ва соб­ствен­но­сти явля­ют­ся дого­во­ры:
  • арен­ды или без­воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния;
  • рен­ты с пожиз­нен­ным содер­жа­ни­ем;
  • об уста­нов­ле­нии част­но­го или пуб­лич­но­го серви­ту­та.
• Огра­ни­че­ние прав соб­ствен­ни­ка на зало­го­вое иму­ще­ство, кото­рое высту­па­ет гаран­ти­ей для пога­ше­ния зай­ма. Залог хра­нит­ся у зало­го­дер­жа­те­ля, пока зало­го­да­тель не выпол­нит все свои дол­го­вые обя­за­тель­ства. Осно­ва­ни­ем огра­ни­че­ния прав соб­ствен­ни­ка и обес­пе­че­ни­ем его обя­за­тельств перед кре­ди­то­ром явля­ет­ся зало­го­вая заклад­ная.
• Арест иму­ще­ства или его доли пол­но­стью исклю­ча­ют воз­мож­ность про­ве­де­ния любых сде­лок с ним. Арест накла­ды­ва­ет­ся на осно­ва­нии реше­ния суда.
• Рас­по­ря­же­ние об изъ­я­тии иму­ще­ства в слу­ча­ях, преду­смот­рен­ных гла­вой 7 земель­но­го кодек­са. Осно­ва­ни­ем явля­ет­ся акт госу­дар­ствен­ных или муни­ци­паль­ных орга­нов вла­сти. С момен­та при­ня­тия реше­ния и уве­дом­ле­ния вла­дель­ца он теря­ет пра­во про­из­во­дить любые опе­ра­ции с земель­ным участ­ком.
• Дру­гие ситу­а­ции, кото­рые накла­ды­ва­ют обре­ме­не­ние, соглас­но зако­но­да­тель­ству:
• нахож­де­ние объ­ек­та недви­жи­мо­сти в общей сов­мест­ной или доле­вой соб­ствен­но­сти;
• ста­тус вымо­роч­но­го иму­ще­ства;
• невоз­мож­ность выпи­сать несо­вер­шен­но­лет­не­го из жило­го поме­ще­ния;
• нали­чие дол­га у соб­ствен­ни­ка поме­ще­ния, напри­мер, по ком­му­наль­ным пла­те­жам;
• пре­тен­зии со сто­ро­ны наслед­ни­ков обя­за­тель­ной доли;
• вин­ди­ка­ци­он­ный иск быв­ше­го соб­ствен­ни­ка;
• непре­рыв­ное вла­де­ние иму­ще­ством до исте­че­ния сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти.

Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением

Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена. В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.

Главный минус – невозможность в полной мере пользоваться правом собственности на жилье (распоряжение имуществом).

Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками. Если потенциальный покупатель готов ждать долгое время до снятия обременения (пожизненная рента, долгосрочная аренда), то выгода очевидна – низкая цена.

Если нет и тем более, при покупке не имеет представления о притязаниях третьих лиц – последствий и рисков не избежать.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Наложение на квартиру обременения несет в себе огромные риски как для продавца, так и покупателя. Собственник недвижимости может утаить наличие ограничения, продав ее и получив хорошую сумму денег. При этом, покупателю придется решать спор в суде. Только так можно доказать виновность продавца. На практике, сделать это достаточно трудно. Поэтому стоит порекомендовать, перед покупкой квартиры внимательно изучить документацию и узнать находится ли она под обременением.

Наиболее проблематичной станет покупка квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку. В таком случае, бывший владелец должен согласовать продажу с органами опеки и получить одобрение. Покупатель также должен убедится в том, что в квартире не прописан посторонний человек.

Покупка квартиры с обременением по договору ренты или аренды, приведет к необходимости аннулирования данного документа в суде. На это потребуется потратить большое количество денег и сил. Подобные судебные разбирательства ведутся годами, а предсказать их итог достаточно сложно.

Возможные проблемы и риски

Проверка недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) на наличие обременений должна проводиться еще на этапе подготовки к сделке. Но многие игнорируют этот этап осознанно или по незнанию. Подобная беспечность может привести к ряду неприятных последствий:

1. Необходимость расторгнуть договор по приобретению недвижимости. При этом нужно учитывать, что все понесенные расходы на оформление сделки (оценка недвижимости, документы для предоставления в банк и т.д.), подлежат возмещению только в судебном порядке после доказательства вины продавца недвижимости.
2. Увеличение расходов. Например, для снятия ограничения может потребоваться оплатить часть долга перед банком или неустойку жильцам, арендующим помещение. Если терять жилплощадь и расторгать договор купли-продажи не хочется, эти траты придется внести в бюджет семьи.
3. Отказ продавца от сделки. Если собственник жилья откажется от продажи или иного способа отчуждения после того, как часть денежных средств была использована для погашения долга, возвращать эти средства придется в судебном порядке.

   Прописаться в таком жилье можно. Собственник квартиры, а также его дети регистрируется на жилых квадратных метрах без дополнительных условий. Требуется только заявление в паспортный стол и наличие необходимых документов (свидетельства о рождении детей и документ, подтверждающий право собственности на недвижимость). Чтобы прописать супруга или иных лиц потребуется согласие третьих лиц, имеющих отношение к наложенному обременению на квартиру. Например, банка-держателя закладной по ипотеке.

   

Ограничение, налагаемое арендой

Согласно с договором аренды, арендодатель обязуется отдать определенную собственность во временное пользование съемщику или арендатору. Земельные участки, кроме тех, которые были изъяты из оборота, сдаются в соответствии с действующим Земельным кодексом и гражданским законодательством Российской Федерации.

Обременительный договор должен быть заключен только в письменном виде и обязательно иметь подписи обеих сторон сделки. Несоблюдение формы заключаемого договора полностью лишает его юридической силы. Стоит упомянуть, что с заявлением регистрации может обращаться одна из сторон, другими словами вполне достаточно только одного заявления того же, к примеру, съемщика.

При сдаче земельного участка или его части в аренду, к договору на обременение прилагается кадастровый план всего участка с указанием части, которая непосредственно и была сдана. Однако со сдачей сооружений, зданий или какой-то части помещений дело обстоит немного сложнее. В таком случае к договору необходимо приложить поэтажный план всего здания или сооружения, на которых должна быть обозначена территория, предназначенная к аренде, а также должна быть указана вся ее площадь.

Рента

Рента – пожизненное содержание владельца жилья в обмен на переход права собственности после его смерти к плательщику ренты. За владельцем по договору сохраняется право проживать в квартире и находиться на иждивении. Все действия с такой недвижимостью рентополучатель осуществляет после согласования с плательщиком ренты.

Арест имущества

Арест про­из­во­дит­ся с целью взыс­ка­ния нало­га и неусто­ек (пеней, штра­фов) орга­на­ми ИНФС или ТС по санк­ции про­ку­ра­ту­ры. Направ­лен на предот­вра­ще­ние исполь­зо­ва­ния нало­го­пла­тель­щи­ком таких лазе­ек, как лик­ви­да­ция орга­ни­за­ции, пере­да­ча иму­ще­ства под­став­ным фир­мам и лицам и пр.

Явля­ет­ся мерой, при­ме­ня­е­мой толь­ко в отно­ше­нии юри­ди­че­ских лиц: в отно­ше­ние ИП арест иму­ще­ства не про­из­во­дит­ся.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Купля-продажа квартиры с обременением

Несмотря на существующие риски, граждане осознанно покупают квартиры, находящиеся под обременением. Как правило, это относится к недвижимости, приобретенной по договору ипотеки. Некоторые банки идут на подобные сделки, однако владелец должен согласовать данные действия с руководством организации и получить одобрение.

Многие покупатели задают вопрос: обременение по ипотеке стоит ли брать? Однозначного ответа на него нет. Можно лишь порекомендовать обсудить данный вопрос с сотрудниками банка, в котором был оформлен договор ипотечного займа, а также проконсультироваться с профессиональным юристом.

Купив квартиру с обременением, новый владелец должен понимать, что все существующие ограничения «ложатся на его плечи». С момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре, долги также переходят в его распоряжение. Это значит, что придется полностью оплатить ипотечный займ или погасить задолженность. Новый собственник квартиры может попробовать снять обременение и обнулить долги в судебном порядке, однако это достаточно сложно. В решении данного вопроса существует большая вероятность того, что судья встанет на сторону ответчика, т.е. организации или физического лица, с которым было заключено соглашение, способствующее наложению ограничений на использование недвижимости.

Стоит сказать, что покупая квартиру под ипотечным обременением, для получения разрешения на ее переоформление, придется заключить договор с банком. В противном случае, финансовая организация вправе подать иск в суд для признания сделки недействительной.

Обременение опекой

По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество. Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников. Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.

Обременения прав, регистрируемые в Росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

• Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
• Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
• Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
• Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
• Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
• Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
• Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

1. на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
2. на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
3. на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
4. на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как узнать о наличии обременений

Так как обременения сужают права собственника, в том числе и на продажу квартиры, для обеспечения юридической чистоты совершенных сделок важно удостовериться в отсутствии таких ограничений.

Все обременения, согласно ст. 9 ФЗ № 218 от 13.07.2015, вносятся в общий реестр недвижимости (ЕГРН), который носит публичный характер. Это значит, что все сведения общедоступны и любое заинтересованное лицо может проверить наличие у продавца права собственности на объект недвижимости или наличие обременений на конкретном предмете продажи.

Сделать это можно двумя путями:

• обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ с запросом о предоставлении сведений из ЕГРН. Правила подачи такого запроса, порядок предоставления содержащихся в ЕГРН сведений, необходимые документы и прочие особенности определены Порядком, утв. Приказом Минэка № 968 от 23.12.2015;
• воспользоваться справочным сервисом Росреестра, благодаря которому можно получить необходимую информацию онлайн, зная лишь точный адрес объекта недвижимости.

Доверительное управление

Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.

Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.

Долгосрочная аренда

Сда­вая поме­ще­ние в арен­ду, соб­ствен­ник не зна­ет порой, что дого­вор накла­ды­ва­ет на него огра­ни­че­ния. Рас­торг­нуть его вла­де­лец жилья может в исклю­чи­тель­ных слу­ча­ях, да и то в судеб­ном поряд­ке. Подроб­нее в ста­тье о дого­во­ре най­мо­да­те­ля. Дол­го­сроч­ная арен­да на срок более одно­го года обя­за­тель­но реги­стри­ру­ет­ся в росре­ест­ре. И пока недви­жи­мость арен­ду­ет­ся, невоз­мож­но про­ве­сти ее отчуж­де­ние.

Если вла­де­лец недви­жи­мо­сти, сдан­ной в арен­ду, захо­чет её про­дать, дого­вор арен­ды не рас­тор­га­ет­ся, а оформ­ля­ет­ся на дру­го­го соб­ствен­ни­ка.

Виндикационный иск

Его может подать быв­ший вла­де­лец при неза­кон­ном отчуж­де­нии иму­ще­ства, если воз­мо­жен его воз­врат в нату­раль­ном виде. Соб­ствен­ник может заявить, что вещь была уте­ря­на или похи­ще­на, то есть отчуж­де­на про­тив его воли:

• напри­мер, кто-то украл доку­мен­ты на недви­жи­мость, под­де­лал под­пи­си и про­дал квар­ти­ру;
• совла­де­лец иму­ще­ства про­дал объ­ект без согла­сия парт­не­ра.

Если подоб­ный факт дока­жет суд, иму­ще­ство будет истре­бо­ва­но даже у доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля, кото­рый не мог знать об этих фак­тах.

Истре­бо­вать назад день­ги, акции, обли­га­ции и дру­гие цен­ные бума­ги от доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля невоз­мож­но ни при каких усло­ви­ях (п. 3 ст. 302 ГК РФ).

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Бесплатная горячая линия по всей России:
+7 800 301-64-06

Если же соб­ствен­ник сам доб­ро­воль­но пере­дал свое иму­ще­ство в поль­зо­ва­ние дру­го­му лицу, кото­рое затем было при­об­ре­те­но доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем, то воз­мо­жен раз­лич­ный исход:

• истре­бо­ва­ние обрат­но при всех видах без­воз­мезд­но­го при­об­ре­те­ния — полу­че­ния в дар, наслед­ство и т.д.;
• иму­ще­ство, при­об­ре­тен­ное воз­мезд­но доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем, истре­бо­вать назад нель­зя.

Таким обра­зом для доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля риск истре­бо­ва­ния иму­ще­ства по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску суще­ству­ет толь­ко:

• в отно­ше­ние иму­ще­ства, отчуж­ден­но­го у его быв­ше­го вла­дель­ца неза­кон­ны­ми спо­со­ба­ми про­тив его воли;
• при без­воз­мезд­ном при­об­ре­те­нии.

Срок иско­вой дав­но­сти по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску состав­ля­ет 3 года. Момен­том нало­же­ния обре­ме­не­ния на недви­жи­мость явля­ет­ся реше­ние суда в поль­зу ист­ца.

Рента с пожизненным содержанием

• Дого­вор рен­ты содер­жит обре­ме­ни­тель­ные усло­вия для ее пла­тель­щи­ка: он полу­ча­ет иму­ще­ство в соб­ствен­ность, но при этом преды­ду­щий вла­де­лец сохра­ня­ет свое пра­во на пожиз­нен­ное поль­зо­ва­ние. Так­же дого­вор может содер­жать допол­ни­тель­ное усло­вие о нахож­де­нии полу­ча­те­ля рен­ты на ижди­ве­нии пла­тель­щи­ка.
• Рас­по­ря­дить­ся объ­ек­том мож­но будет толь­ко после смер­ти полу­ча­те­ля рен­ты.
• Про­дать иму­ще­ство с обре­ме­не­ни­ем в виде пожиз­нен­ной рен­ты нель­зя, так как невоз­мо­жен пере­вод прав на дру­гое лицо (при посто­ян­ной рен­те это воз­мож­но).

Советы от экспертов

Если вы не знаете, как узнать всю информацию о понравившейся жилплощади и не попасть в ловушку, воспользуйтесь советами экспертов:

1. При любой сделке с недвижимостью заказывайте выписку из ЕГРП. В ней будут отражены все обременения и ограничения на дату создания запроса.
2. Если недвижимость продается сразу после вступления владельца в права наследования, лучше выждать дополнительное время и покупать жилплощадь без риска столкнуться с «опоздавшими» наследниками.
3. При приобретении долевой собственности требуйте от продавца предоставления документа, подтверждающего отказ остальных собственников от права преимущественного приобретения. Это поможет впоследствии избежать таких проблем, как арест недвижимости (наложить подобное ограничение может только суд).

Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

• право супруга на общее имущество (когда квартира оформлена только на одного из супругов);
• право наследования (когда квартира оформлена на одного наследника, а другой наследник еще не реализовал свое право на нее);
• право преимущественной покупки доли квартиры (когда долю общей собственности продают без согласия владельцев других долей).

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Как ограничиваются права собственника

Какой бы вид обременения, наложенного на квартиру, не был применен в конкретном случае, итог для собственника не утешителен: в полной мере пользоваться своими правами он не имеет возможности.

В первую очередь ограничиваются следующие права:

1. Недвижимость с ограничением не может выступать в качестве залогового имущества при оформлении кредитов, займов или ссуд. Этот факт имеет огромное негативное значение, так как большинство граждан после приобретения жилплощади не имеют собственных средств на проведение ремонта или покупку обстановки.
2. Невозможность отчуждения. Главным минусом жилья с правовыми ограничениями является то, что от него невозможно «избавиться» по желанию собственника.

Как наложить?

Порядок наложения обременения прав на недвижимое имущество зависит от того, при каких обстоятельствах вводится ограничение, кто выступает инициатором. Если речь идет о банке, тогда оформляются ипотечный договор и закладная. Право собственности с ограничением регистрируется в Росреестре.

Если речь идет о публичном сервитуте, то обременение устанавливается на базе изданного местной администрацией акта. Этот документ предоставляется для ознакомления и подписи собственнику недвижимого имущества. Сервитут подлежит государственной регистрации.

Сервитут

Право постороннего человека пользоваться вашим имуществом, например, если это проходная комната, жилье в охранной природной зоне, фасад дома особого значения и т. д.

Все действия по возникновению и снятию обременений регистрируют в ЕГРН. Попытки уклониться от этого незаконны.

Общая совместная или долевая собственность (ОСС и ОДС)

ОСС или ОДС явля­ет­ся отно­си­тель­ным обре­ме­не­ни­ем:

• рас­по­ря­жать­ся общим сов­мест­ным иму­ще­ством мож­но толь­ко с согла­сия дру­гих соб­ствен­ни­ков;
• про­да­жа доли воз­мож­на толь­ко с уве­дом­ле­ния дру­гих доль­щи­ков и соблю­де­ни­ем их пре­иму­ще­ствен­ных прав в при­об­ре­те­нии отчуж­да­е­мой доли.

Если эти пра­ви­ла не соблю­де­ны, новый соб­ствен­ник может лишить­ся при­об­ре­тен­но­го иму­ще­ства по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску.

Проверка на предмет обременений

Намереваясь стать участником сделки с недвижимостью, необходимо проверить объект, а значит обзавестись свежей выпиской из ЕГРН. Именно там содержатся актуальные сведения обо всех недвижимых объектах (владельце, обременениях и т. д.).

Перед приобретением недвижимости следует проверить ее на предмет обременения

Раздел содержит сведения о конкретном типе обременения и дате возникновения. Сервис доступен любому, ответ на заявку мгновенный, плата не взимается.

Запрос оформляется по стандартной форме:

• Вход на сайт.
• Открытие раздела.
• Заполнение полей, касающихся интересуемого объекта (кадастровый номер, адрес и т. п.,т. е. то что известно).
• Формирование запроса соответствующей виртуальной клавишей.
• Получение ответа. Если результата нет, то стоит попробовать повторить, без заполнения граф о районе и населенном пункте.

В выданном системой ответе будут содержаться данные о точном местонахождении, его номер по кадастру. Нажав на строку с адресом, высветится более детальная информация по недвижимости. Здесь требуется выбрать раздел «Права и ограничения». Если в строке «существующие ограничения (обременения) права» будет стоять отметка «не зарегистрировано», – объект чист. Данные системы носят ознакомительный характер, более значимым будет все же выписка из ЕГРП.

Не стоит забывать, что жилая недвижимость может находиться в обременении по-иному, что не подлежит регистрации в реестре, например, зарегистрированными жильцами, долгами по коммуналке. Попросите у продавца предъявить выписку из домовой книги, а также справку УК или ЖЭКа об отсутствии долга.

Темой видео является обременение имущества:

Какие документы понадобятся

договор купли-продажи с указанием обременения;

документы сторон участников сделки — собственника и покупателя;

ипотекой — согласие кредитора залогодержателя;

рентой — согласие получателя ренты, заверенное нотариально;

арестом — решение суда о снятии ограничений;

несовершеннолетними собственниками — разрешение органов опеки;

совместной собственности — согласие других владельцев;

доверительным управлением — оригинал и копия договора об управлении.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Стоит ли покупать такую недвижимость?

Поскольку обременение касается объекта, то в случае успешной его продажи все ограничения и обязательства переходят покупателю. Стоит ли приобретать подобное жилье, зависит от ситуации. Нередко владельцы квартир, купленных в ипотеку, выставляют их на продажу с разрешения банка.

Как правило, такая недвижимость продается гораздо дешевле. Целесообразно ее брать в том случае, если задолженность небольшая и покупатель способен быстро ее погасить. Если же остаток по кредиту существенный, то приобретать такую квартиру рискованно и нецелесообразно. Если не получится отдать долг, то покупатель лишится денег и жилья.

• с правом супруга на общее имущество, если отсутствует письменное и заверенное в нотариальной конторе согласие на отчуждение;
• долгосрочная аренда, если нет согласия непосредственного собственника жилья, оформленного надлежащим образом;
• с правом наследования. Третьи лица могут добиться через суд признания сделки купли-продажи недействительной;
• арест;
• ведение следственного дела.

Таким образом, существуют разные виды обременения прав на жилой объект. При наличии подобных ограничений возникают сложности с реализацией квартиры или дома. Покупая помещение с обременением, человек подвергается риску остаться без денег и имущества, если сделка будет проведена с нарушением требований действующего законодательства.

Кто вправе обременить недвижимость

Как упоминалось выше, обременение всегда накладывается в интересах третьих заинтересованных лиц. Как правило, наложить обременение на недвижимость могут те, в отношении кого у собственника есть непогашенные имущественные обязательства.

Логично предположить, что в зависимости от обязательства может отличаться не только форма обременения, но и лицо, в чьих интересах распорядительные ограничения будут накладываться. Так, заинтересованной стороной, которая вправе подавать заявление о регистрации обременения, обычно выступает:

• По договорам ипотеки, залога, прочим кредитным договорам – кредитор. Ограничение является гарантией того, что кредитор сможет вернуть предоставленный заем, в том числе за счет обремененной недвижимости.
• По договорам аренды – арендатор, в том числе если это обременение на аренду нежилого помещения. В данном случае обременение позволяет гарантировать сохранение прав арендатора даже при отчуждении собственником недвижимости в пользу третьих лиц.
• По договорам ренты – получатель ренты. Переданная им недвижимость считается обремененной до тех пор, пока нынешний собственник будет обязан переводить на счет получателя рентные платежи. Это является гарантией их сохранения и неотчуждения квартиры без ведома получателя ренты.
• При аресте – суд или судебный пристав. Должностные лица накладывают обременение на недвижимость в качестве меры обеспечения неисполненного обязательства (например, непогашенного банковского кредита) или гарантии возмещения нанесенного вреда (по уголовным делам, где санкция статьи предусматривает конфискацию).
• По договорам доверительного управления – доверительный управляющий. Права собственника ограничиваются объемом прав управляющего.

Сам собственник тоже может инициировать введение ограничительных мер. Но кто бы ни был инициатором, перед тем, как сделать обременение, он должен иметь на руках оформленное должным образом соглашение, порождающее обязательства собственника.

Как проверить находится ли квартира под обременением

Покупателю не стоит верить словам владельца квартиры, необходимо удостовериться об отсутствии обременения самостоятельно. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Для этого не нужно быть собственником недвижимости, главное – знать фактический адрес квартиры. Также желательно, но не обязательно, предоставить сотрудникам организации кадастровый номер.

Выписка предоставляется при условии оплаты государственной пошлины. Получить ее также можно через интернет в электронной форме. Оплата госпошлины возможна в кассе любого банка или в онлайн-режиме.

Проверка квартиры на обременение займет считанные дни. Примерно через пять дней после подачи заявки, а возможно и раньше, покупатель сможет ознакомиться с ее содержанием.

Если покупатель имеет сведения, что квартира была под обременением, которое по словам собственника снято, стоит попросить предоставить доказательства. Ими станут соответствующие бумаги, полученные из организаций, наложившей обременение или аннулированные экземпляры договоров.

Особенности снятия запретов

Как только причины, по которым наложили обременения, устраняют, ограничения снимают:

• ипотека – заемщик погашает долг перед кредитором;
• арест – его снимают;
• доверительное правление – заканчивается срок его действия;
• аренда – заканчивается действие договора (если вы не планируете его продлевать, необходимо предупредить арендаторов за 3 месяца);
• договор ренты – право собственности переходит к плательщику ренты.

Обременения по сервитуту не лишают владельца права отчуждать имущество, при этом переходят к новому собственнику.

После устранения причины возникновения обременения собственник обращается в отделение Росреестра либо МФЦ с соответствующими документами. В ряде случаев необходимо присутствие инициатора обременения.

Если нет возможности снять обременение стандартным путем, можно обратиться с соответствующим иском в суд. В случае положительного исхода дела в Росреестр обращаются с судебным решением.

Данные в ЕГРН вносят в 3-недельный срок с момента обращения. Госпошлину за это не взимают.

Залог

Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.

Ипотечное

Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.

Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

Чтобы сделать жилье свободным от ограничений, связанных с ипотекой, необходимо иметь на руках несколько важных документов:

• договор кредитования;
• закладная на имущество;
• справка от банка о закрытии кредитного счета и отсутствии претензий к заемщику.

С этими документами можно обратиться:

• в Росреестр;
• в МФЦ.

Потребуется написать заявление о снятии обременения с квартиры физического лица.

Важно! Снятие ограничений проводится бесплатно. Госпошлина в размере 350 рублей оплачивается при желании заявителя внести изменения в свидетельство о праве собственности.

Арест, накладываемый на собственность

Еще один довольно распространенный вид обременения на имущество является арест. Арест подразумевает под собой запрет на совершение каких-либо сделок. Арест налагается исключительно судебным исполнителем, судом, органом предварительного следствия, дознания. С собственностью, которая была арестована, нельзя совершать сделки, до тех пор, пока не будет снят арест. Владелец собственности, на которую было наложено обременение в виде ареста или которая была вручена ему на хранение, обязан, в свою очередь, обеспечивать его полную сохранность на протяжении всего времени, пока действует обременение ареста.

Заключение

Прежде чем пугаться обременений и ограничений, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы предложения, определить круг личных приоритетов и возможностей. Проживать в жилье, на которое еще кто-то имеет какие-то права не просто, но получить комфортное, новое жилье (например, ипотечную квартиру) по выгодной цене – заманчиво.