Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Имущественные права супругов на квартиру при разводе

В случае расторжения брака предметами споров становятся материальные ценности. Один из наиболее дорогостоящих и желанных объектов — квартира. По закону имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). В случае развода распределение приобретенных материальных благ регулируется положениями семейного, жилищного, гражданского права. Возможность раздела зависит от того, каким образом квартира досталась владельцам.

Приватизированная квартира

Доли в квартире, полученной от государства бесплатно, иными словами — «приватизированной», могут принадлежать одному или обоим супругам.

Выйти из положения можно одним способом: в судебном порядке доказать, что в квартире общими усилиями были произведены дорогостоящие улучшения, увеличившие стоимость имущества, или второй супруг не приносил в семью доход и не тратился на поддержание жилья в надлежащем виде (ст. 39 СК РФ).

В случае приватизации квартиры на 2-х, 3-х и более лиц, каждый становится собственником доли. После развода делить уже нечего, все предопределено. Жена может купить имущество мужа, соблюдая установленный порядок действий.

Купленная квартира

Недвижимость, приобретенная по договору купли-продажи в зарегистрированном браке, принадлежит мужу и жене. Если женщина не имеет самостоятельного дохода, это не лишает ее возможности владеть совместно нажитым имуществом.

Оформление купленного жилья на одного из супругов не дает ему преимуществ, если иное не установлено брачным договором. Такая квартира может быть поделена в добровольном или судебном порядке, после чего жена сможет выкупить долю у мужа.

Жилье в ипотеке

Высокая стоимость недвижимости побуждает к оформлению ипотеки. Иногда после длительной обоюдной выплаты долгов люди расстаются. Закономерный вопрос: кому достанется квартира, как выполнять обязательства перед банком? Согласно п. 3 ст. 39 СК РФ, долги супругов распределяются пропорционально принадлежащим им долям. Последние определяются в согласительном или судебном порядке.

При первом варианте развития событий жена сможет выкупить долю у мужа, добившись его согласия и одобрения банка на проведения сделки.

Подаренная, полученная в наследство квартира

Квартира, полученная в браке по договору дарения, по завещанию принадлежит супругу всецело и не относится к совместной собственности. Жена может обратиться с просьбой о продаже ей доли недвижимости или квартиры целиком, но супруг вправе отказать.

Когда выкуп доли целесообразен

Приобретать долю мужа выгодно, если в результате сделки жена, а возможно и ее близкие родственники станут единственными владельцами недвижимости.

Нюансы при разделе имущества

Порядок раздела квартиры между супругами зависит от способа ее приобретения:

• В приватизированном жилье доли одинаково распределяются, а также могут целиком принадлежать одному из супругов.
• Приобретенная квартира по договору купли–продажи, всегда считается совместной недвижимостью. Оно делится на равные части между супругами. Обязательно учитывается присутствие детей, квартира разделяется по количеству человек в семье.

В наше время иногда заключаются брачные договоры между супругами. В них указываются размеры принадлежащих долей квартиры. Это намного упрощает возможные разделы имущества. Если такой договор отсутствует, раздел недвижимости может происходить в судебном порядке.

Особенности выкупа доли бывшего супруга:

Разберем некоторые нюансы, которые могут встретиться в жизни мужа и жены.

Если квартира в ипотеке

Выгодные условия на покупку жилья часто провоцируют на оформление ипотечного займа. Если супруги уже в браке, один из них будет заемщиком, а второй – созаемщиком. Жилье оформляется в совместную собственность, где каждый из супругов имеет равную долю.

Учтите, что банку выгоднее сохранить текущий порядок, нежели разделять один кредит на два независимых. Важно, чтобы оба заемщика были платежеспособными. Иначе шансов на раздел практически не будет.

На материнский капитал

Особенность использования материнского капитала – погашение взноса за покупку нового жилья. Супруги также могут улучшить текущие жилищные условия (сделать ремонт, разменять жилье). Вместе с тем они обязаны оформить квартиру в общую долевую собственность. Размер долей может быть произвольным, но обязательно на всех членов семьи – мать, отца и детей (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах…»).

В случае развода супруга может выкупить долю бывшего мужа. Особых сложностей не возникает, поскольку доли уже определены. Если муж желает продать долю бывшей жене, сделка заключается в обычном порядке. Родителям нужно посетить нотариуса и составить отказные на детей (они в выкупе не участвуют). Далее, происходит заключение договора купли-продажи и регистрация изменений в Росреестре.

Личное имущество

Зачастую супруги вступают в брак в статусе собственников жилья. Или становятся владельцами в период семейной жизни. Например, если получили долю в результате купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и др.

Если квартира принадлежит мужу, жена на нее не претендует – это личное имущество супруга. Однако бывшая жена все же может «отщипнуть кусок». Для этого нужно доказать, что в квартиру были вложены деньги или усилия бывшей супруги (ст. 37 СК РФ). Например, она погасила часть ипотеки за счет банковского вклада с наследством. Или занималась ремонтом и может предоставить накладные, чеки и квитанции. Подробнее об этом в статье «Как делится имущество при разводе, если муж собственник«.

Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Купить долю в квартире бывшего мужа можно на общих основаниях. Однако способ приобретения будет отличаться в зависимости от статуса бывшей жены. Если она является дольщиком в приобретаемой недвижимости, то механизм купли-продажи будет упрощен. Если же она не входит в число владельцев, то процесс затянется. Далее разберем, как выкупить долю в квартире бывшего мужа.

Как оформить сделку, если бывший муж согласен на продажу доли в квартире с несколькими дольщиками (жена не является совладельцем)

Прежде чем выкупить часть квартиры бывшего мужа, необходимо узнать, как отреагируют другие владельцы долевой собственности. Если муж не против сделки, он направляет уведомление содольщикам, так как они имеют преимущественное право выкупа (ст. 250 ГК РФ).

Совладельцы недвижимости должны дать ответ в течение 30 дней после получения уведомления. Если хотя бы один из собственников выразит желание купить долю бывшего мужа, жена не сможет претендовать на покупку. Если же все дольщики согласны с продажей и не претендуют на часть жилья мужа, бывшая жена может беспрепятственно приобрести долю.

Как должен действовать бывший муж, если жена решила выкупить часть его квартиры? Во-первых, провести оценку своей части жилой недвижимости. Затем нужно оповестить других дольщиков и дождаться их решения в течение 30 дней. Содольщики должны предоставить продавцу официальный отказ от приобретения его части жилья. Только после получения письменных отказов от совладельцев муж имеет право оформлять договор купли-продажи.

Муж согласен на сделку с женой, которая является содольщицей квартиры

Это самый простой вариант. Жена имеет свою долю в квартире, а, значит, является содольщицей и имеет приоритетное право выкупа. Муж проводит оценку своей части недвижимости, составляет предварительный договор купли-продажи доли в квартире и реализует свою часть жилья.

Супруг не согласен на сделку

Если муж не согласен на реализацию своей доли, можно представить доказательства получения его личной выгоды от сделки. Профессиональный оценщик рассчитает стоимость актива и представит его мужу, после чего супруг может принять решение о реализации в целях получения значительного дохода.

Если он не принимает этот вариант, то жена имеет право подать исковое заявление о выплате компенсации мужу за незначительную часть долевого участка жилья. Есть еще один вариант — предложить мужу продать целиком всю квартиру, собственниками которой являются супруги, а вырученные деньги разделить пополам.

Также можно обменять жилье на две равные квартиры, если площадь недвижимости позволяет сделать такой обмен.

Выкуп доли в квартире с согласия бывшего мужа

Для совершения сделки необходимо, чтобы жилое помещение было в собственности сторон. Доля в муниципальной квартире не может быть выкуплена у нанимателя.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при наличии согласия бывшего мужа, сделка между сособственниками может быть оформлена беспрепятственно. Стороны не обязаны уведомлять других совладельцев.

Сделка может быть оформлена только в случае надлежащего определения доли. То есть стороны должны заключить соглашение о выделении долей.

Для оформления сделки стороны должны прийти к договоренности, относительно цены доли. Как показывает практика, стоимость доли, продаваемой отдельно, ниже, чем цена такой доли при продаже всей квартиры. Поэтому продавец заведомо проиграет в цене.

Кроме того, можно учесть наличие несовершеннолетних детей. Продажа доли в квартире третьим лицам значительно сложнее, если в составе сособственников недвижимости есть несовершеннолетние дети.

Порядок действий

После достижения соглашения в отношении цены, стороны должны действовать следующим образом:

1. Подготовка документации.
2. Подготовка проекта договора купли-продажи.
3. Нотариальное удостоверение сделки.
4. Государственная регистрация перехода прав.

Оформление договора купли-продажи

Контракт должен включать следующие данные:

• наименование документа;
• место оформления;
• дата заключения;
• данные бывшей жены и бывшего мужа;
• сведения о продаваемой доле (размер, адрес);
• стоимость объекта;
• порядок перечисления денежных средств;
• данные об акте приема-передачи;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• ответственность сторон;
• заключительные положения;
• подписи сторон.

Необходимые документы

Ситуация с покупкой доли у бывшего мужа не отличается от стандартной купли-продажи. Участникам нужно собрать пакет документов. Основные пойдут нотариусу, а остальные в орган Росреестра.

Документы для выкупа доли в квартире:

• паспорта бывших супругов;
• квитанция об оплате госпошлин – нотариусу и регистраторам;
• проект договора купли-продажи (если имеется);
• правоустанавливающие документы на долю – прилагает собственник-продавец, т.е. бывший муж;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• техпаспорт – старого образца (по запросу);
• выписка из домовой книги;
• выписка из лицевого счета – выдается в ЕИРЦ по запросу собственника;
• отказы от приобретения доли от остальных совладельцев;
• акт-разрешение от органа опеки – если в сделке фигурируют несовершеннолетние.

Собирайте документы заранее, не откладывая процесс до лучших времен. Отдельные виды справок придется ждать 7-14 дней.

Непосредственно регистрация займет от 3 дней – если на договоре стоит печать нотариуса; от 7 дней – если печати нет. Обращение через МФЦ «Мои документы» отнимет чуть больше времени – от 5 до 8 дней (без выходных и праздников).

Нотариальное удостоверение

Сделки в отношении долей в недвижимости необходимо оформлять через нотариальную контору. Поэтому целесообразно сразу, вместе с документами обратиться к нотариусу.

Закон не ограничивает выбор граждан. Можно подать документацию в нотариальную контору по месту нахождения имущества или любую другую на усмотрение сторон.

Величина тарифов за нотариальные услуги различаются в зависимости от региона обращения. Например, в г. Москве в 2020 году необходимо оплатить 6000 р. только за нотариальные услуги. В Алтайском крае за такую услугу необходимо оплатить 2 000 р. Дополнительно нужно внести госпошлину в размере 0,3% от стоимости доли квартиры.

Государственная регистрация сделки

После нотариального удостоверения необходимо повести государственную регистрацию объекта. Для этого необходимо подать документы в Росреестр.

Информация может быть передана:

• лично;
• через МФЦ.

Предварительно нужно оплатить госпошлину. Она составляет 2000 р.

После чего, стороны совместно обращаются в уполномоченный орган. Каждая сторона оформляет заявление. Дополнительно необходимо предоставить:

• нотариально удостоверенные экземпляры договора;
• гражданские паспорта;
• правоустанавливающие документы;
• технические документы;
• выписка из домовой книги.

Процедура занимает 5 – 7 дней. При обращении через МФЦ – на 1 — 2 дня больше.

Затраты на выкуп

Полный перечень затрат на оформление сделки включает:

1. Оформление соглашения о выделении долей – в зависимости от региона от 3 000 р. до 12 000 р.
2. Заказ выписки из ЕГРН – 750 р.
3. Оценка доли в квартире (при необходимости) – 3 000 р.
4. Нотариальные услуги – в зависимости от региона – от 2 000 р. до 8 000 р.
5. Госпошлина нотариусу – 0,3% от суммы сделки.
6. Государственная регистрация – 2 000 р.

Налоги

После совершения сделки бывший муж должен оплатить подоходный налог. Он составляет:

• 13% — для резидентов;
• 33% — для нерезидентов.

Перед уплатой налога, мужчина должен подать декларацию 3НДФЛ. Она подается в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца. Срок подачи – до 1 апреля следующего года.

Как проходит принудительный выкуп у бывшего мужа

Одна из наиболее часто встречающихся ситуаций в данной сфере — выкуп доли квартиры у бывшего мужа в судебном порядке. Перед обращением в суд необходимо сделать попытку мирно договориться о выкупе доли квартиры. Данную попытку следует оформить в письменной форме, чтобы впоследствии подтвердить попытку мирного урегулирования перед государственными органами. При получении отказа, стоит обращаться в суд.
Обращение должно быть совершено в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту регистрации недвижимости. Для этого нужно подать исковое заявление и пакет необходимых документов.

Исковое заявление в суд должно содержать следующую информацию:

• ФИО и контактные данные обеих сторон;
• причины обращения в суд;
• указание на то, что проводилась досудебная процедура;
• дату и подпись истца.

К исковому заявлению в обязательном порядке прилагаются следующие документы:

• документы, подтверждающие право собственности истца;
• справка о регистрации истца в квартире (форма Ф-9);
• характеристика жилого помещения;
• результат оценки квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документы, подтверждающие попытку мирного урегулирования (доказывающие предложение о выкупе части квартиры до обращения в суд) — это может быть почтовая квитанция (если предложение направлялось по почте), опись вложения в письмо, извещение;
• акты о непроживании ответчика, документы о наличии долгов по коммунальным платежам (если таковые имеются).

Аргументы, которыми можно мотивировать в суде правомерность выкупа доли квартиры:

1. Нахождение в разводе (отсутствие принадлежности к семье истца на момент рассмотрения иска). В данном случае может потребоваться свидетельство о расторжении брака.
2. Отсутствие факта проживания и использования собственником своей доли квартиры (бывший муж не проживает на данной жилплощади и не участвует в расходах по ее содержанию).
   Для подтверждения этого нужно представить следующие документы:

• налоговые выписки;
• квитанции об оплате коммунальных и прочих услуг.

А также приветствуется присутствие свидетелей, которые могут подтвердить, что ответчик не проживает в квартире, не участвует в расходах на ее содержание и в целом ей не пользуется. В судебном заседании обычно участвуют истец, ответчик и представители Росреестра.

Сроки рассмотрения дела

Исковое заявление должно быть рассмотрено не позднее чем через 2 месяца с момента подачи заявления. Обстоятельствами, затягивающими рассмотрение дела, могут быть:

• возникновение дополнительных обстоятельств;
• неявка одной из сторон либо свидетелей;
• действия адвоката одной из сторон и т.п.

Траты на госпошлину и прочие услуги

Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину. Изначально она оплачивается истцом, но, в случае удовлетворения судом иска, ответчик обязан возместить истцу сумму госпошлины. Возмещение должно произойти в течение 10 дней после решения суда.

Размер госпошлины зависит от цены иска и зафиксирован Если цена иска:

• менее 20 000 рублей – госпошлина составит 4% от исковой суммы;
• 20 001 – 100 000 рублей – 800 рублей + 3%;
• 100 001 – 200 000 рублей – 3 200 рублей + 2%;
• 200 001 – 1 000 000 рублей – 5 200 рублей + 1%;
• более 1 000 000 рублей – 13 200 рублей + 0,5% (но не более 60 000 рублей).

Помимо госпошлины истец несет расходы связанные с оценкой доли недвижимости, с получением различных справок (зависит от места получения справок и документов). При наличии квитанций, подтверждающих расходы истца, суд может обязать ответчика компенсировать истцу в том числе и данные затраты.

Решение суда по исковому заявлению зависит от множества индивидуальных особенностей конкретного иска. Так, нет единой системы определения незначительной доли в собственности. В различных ситуациях ¼ часть квартиры может быть признана незначительной, но в то же время в другой ситуации 1/64 незначительной являться не будет.

Наиболее простой, эффективный и менее затратный способ выделения доли – по соглашению сторон. Однако, практика судебных решений в пользу истца также распространена.

Судебная практика

Успешность выкупа через суд зависит от характера дела. Если муж действительно не имеет интереса к своей доле и ее нельзя выделить в виде комнаты – жена сможет настоять на принудительном выкупе. Однако если это единственное место жительства экс-супруга, суд не одобрит сделку. При условии, что ответчик действительно живет в квартире, оплачивает счета и несет расходы на капремонт.

Какие могут возникнуть сложности?

Главная сложность, с которой может столкнуться женщина – это правильное определение собственных шансов на успех и правовое обоснование притязаний. В такой ситуации обойтись без помощи практикующего юриста просто невозможно.

Ситуация осложняется, если бывший муж категорически не желает продавать свою долю в имуществе. А это значит, что потребуется судебное разбирательство. А следовательно, необходимо грамотно составленное исковое заявление и нужна разработанная тактика защиты имущественных интересов.

Еще одна сложность – слишком высокая цена за долю в недвижимости, запрашиваемая бывшим супругом. В таком случае юрист подскажет, каким способом можно уменьшить сумму. Возможно провести взаимозачет имуществом или отказаться от алиментов на ребенка на какой-то срок.

Составление документации – это еще одна существенная проблема. Даже если бывший супруг согласен на продажу своей доли и стороны достигли полного взаимопонимания, им необходим договор купли-продажи. Желательно, чтобы текст документа писал профессиональный юрист, т.к. в него необходимо вносить ссылки на действующее законодательство.