Все статьи, Образцы документов

Принудительный выкуп доли в квартире через суд: исковое заявление, судебная практика

Содержание

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Что делать владельцу незначительной доли?

При отсутствии возможности нормально пользоваться своей недвижимостью вы вправе требовать у остальных сособственников выкупить эту долю по рыночной стоимости. Судебная практика по таким делам положительная. Это особенно хорошо, учитывая проблематичность продажи долей жилья в рамках рынка недвижимости.

Ценообразование на рынке долей жилых помещений очень специфическое. Доля может быть пригодна для полноценного проживания, а может подходить только для оформления регистрации по месту жительства. Доли не рассматривают как вариант инвестиции, ведь ее будущая продажа очень проблематична. Первоочередное право покупки доли принадлежит владельцам других долей в праве собственности данного объекта. Часто владельцы крохотных долей хотят получить за свое имущество завышенную сумму. В случае недоговоренности между сторонами относительно стоимости доли и обращения в суд как результат можно получить отказ суда в связи с отсутствием этой договоренности. Однако позиция высших судов по этому вопросу указывает на то, что в случае разногласий суд должен самостоятельно определить стоимость доли исходя из имеющихся документов или экспертизы.

Обязательные условия: что нужно учесть

Чтобы принудительная продажа доли оказалась возможной, должны быть одновременно соблюдены 3 обязательных условия. Речь идет про следующие положения:

Совокупность условий

Описание

Незначительность доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Суд определит, насколько значительна доля, отталкиваясь от технических характеристик квартиры и количества сособственников.
Например, 1/3 доли в однокомнатной квартире вполне можно признать незначительной, а вот 1/3 доли в четырехкомнатной квартире уже не получится назвать незначительной.

Ничтожно малую долю невозможно выделить в натуре.

Если бы это было возможно, любые споры и разбирательства с сособственником подошли бы к концу, ведь ему были бы выделены конкретно его квадратные метры. Увы, подавляющее большинство квартир не могут быть фактически разделены и разграничены между совладельцами.

Хозяин ничтожно малой доли не проживает в спорной недвижимости и/или незаинтересован во владении и управлении своей долей.

Если собственник на постоянной основе проживает в квартире, где владеет незначительной долей, даже суд не сможет принудить его к продаже его имущества.

А вот если владелец проживает по другому адресу, не оплачивает коммунальные платежи и налоги по спорной недвижимости и в целом не имеет к ней имущественного интереса, то все это сыграет на руку Истцу.

При отсутствии хотя бы 1 из вышеперечисленных условий Истцу не удастся выиграть дело, ведь баланс интересов сторон окажется нарушен.

При рассмотрении дела важность для суда будет иметь и определение следующих нюансов:

  1. Как имущественный интерес владельца спорной доли соотносится с теми неудобствами, которые он доставляет другим сособственникам? Суд решает, что важнее – оставление незначительной доли ее хозяину или учет интересов других содольщиков.
  2. Как и когда совладельцы получили свои доли в праве общей собственности на жилое помещение?
  3. Знал ли нынешний владелец незначительной доли о том, что после ее приобретения ему будет принадлежать ничтожно малая часть недвижимости?
  4. Нарушает ли владелец незначительной доли права других участников долевой собственности (например, незаконно сдавая какую-либо комнату внаем, регистрируя в жилом помещении посторонних лиц и пр.)?
  5. Каковы здоровье и возраст собственника, которого планируется лишить доли? Есть ли у него дети, и на какой работе он трудится?
  6. Кем приходятся друг другу обе стороны конфликта (родственниками или посторонними людьми)? Есть ли потенциальная возможность того, что они смогут вместе использовать общее имущество?

Принудительный выкуп


В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Порядок и процедура обращения в суд

Существует только один способ принудительного выкупа доли, и он подразумевает обращение в судебную инстанцию.

Дело относится к категории гражданских споров. Оно рассматривается в порядке искового судопроизводства и характеризуется наличием двух сторон — истца и ответчика. Первый выступает инициатором судебного разбирательства (заявляет исковые требования), второй — отвечает на них, отстаивая противоположную позицию в существующем споре.

Помимо истца, ответчика, судьи и юристов в деле могут участвовать:

  1. Представители сторон — законные или добровольные.*
  2. Свидетели — лица, объективно незаинтересованные в результатах дела, владеющие достоверной информацией касательно обстоятельств и предмета спора.
  3. Переводчики — если сторона разбирательства, представитель или свидетель не владеет русским языком либо ограничен в возможности говорить/слышать физически.

* — в роли законных выступают родители, опекуны, попечители несовершеннолетних и недееспособных (ограниченно дееспособных) граждан. Их присутствие в судебном процессе обязательно. Добровольные представители, напротив, назначаются совершеннолетними, полностью дееспособными фигурантами дела по желанию, если защищать собственные интересы лично для них по какой-либо причине затруднительно.

Процесс принудительного выкупа

Этапы и порядок осуществления процедуры описаны в таблице.

ЭтапАлгоритм действий
Сбор необходимой документацииДля этого нужно будет обратиться в орган государственной регистрации, организацию оценщиков и, в некоторых случаях в нотариальную контору.
Написание искаЗаявление составляется согласно установленному структурному плану, рекомендуется обратиться за помощью к юристу.
Подача искового заявления и документов в судРассмотрение вопроса производится в районном суде по месту жительства ответчика. После приема документов ответственное должностное лицо проверяет их, сопоставляя с актуальными законодательными положениями, и в течение 5 дней выносит постановление о возбуждении гражданского судопроизводства.
Внесение денежных средств в счет компенсации доли на депозитДля обеспечения иска от заявителя требуется передача средств, которые он готов потратить на выкуп доли, суду. Без этого дело ход не приобретет.
Ожидание начала слушанияПосле открытия дела судья более углубленно изучает полученные материалы и, при необходимости, выясняет недостающие сведения, после чего назначает дату проведения слушания. О ней участники разбирательства оповещаются письменным уведомлением.
Уклонение от его получения равнозначно отказу в посещении зала суда. В этом случае рассмотрение производится в отсутствие такого лица.
Допускается также отсутствие стороны спора по ее личной инициативе. Это может быть даже истец, при условии своевременного извещения об этом судьи в письменном виде.
Участие в разбирательствеВ ходе заседания выясняют позиции истца и ответчика, заслушивают показания свидетелей и формируют решение по данному вопросу.
Получение выписки из судебного актаПосле вынесения окончательного решения по рассмотрению спора заинтересованной стороне следует получить выписку из него. Однако стоит учесть, что законную силу судебный акт приобретет только через месяц после принятия. До этого решение может быть оспорено неудовлетворенной стороной дела.

По истечении срока, отведенного на обжалование решения суда (при условии отсутствия апелляции), денежные средства с депозита судебного органа переходят к владельцу незначительной доли. Вместе с этим он утрачивает право собственности на нее в пользу истца.

Исковое заявление

Иск о принудительном выкупе составляется заявителем и излагается на бумаге от руки или с использованием ПК.

В нем указывается:

  1. Краткая информация о сторонах процесса — вводный блок (ФИО, адрес проживания, наименование судебного органа).
  2. Изложение сути спора и ключевых обстоятельств дела — описательный блок (ФИО, место регистрации и проживания всех участников долевой собственности, размер выкупаемой доли, аргументы в пользу ее незначительности, реквизиты правоустанавливающих документов, общая площадь квартиры и т. п.).
  3. Перечень исковых требований — просительный блок (чего именно истец хочет добиться по итогам разбирательства, требования следует подкрепить выдержками из законодательства).
  4. Список документов и материалов, прикрепляемых к иску — блок приложений.

Изложенное в заявлении скрепляется подписью заявителя.

Пакет бумаг

Среди документов, обосновывающих исковое заявление, должны быть:

  1. Правоустанавливающие документы на часть жилплощади (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
  2. Технический паспорт квартиры.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.
  4. Иные документы и судебные акты, подтверждающие слова заявителя.
  5. Показания свидетелей, справки из учреждений и официальных организаций.
  6. Квитанции, копии договоров, устанавливающие расходы на содержание общего жилья и лиц, которые их понесли.
  7. Выписка от органа регистрационного учета о перечне лиц, проживающих на долевой квартире.
  8. Доверенности на имя добровольных представителей участников процесса.
  9. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего истца или ответчика/копия решения суда о лишении дееспособности/решение органа опеки и попечительства о назначении законным представителем.

При обращении в суд заявителю необходимо взять с собой паспорт или иное удостоверение личности.

Расходы

За подачу иска имущественного характера с заявителя взимается госпошлина в размере, соответствующем пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Величина денежного сбора будет зависеть от оценочной стоимости части имущества:

  • при цене иска в пределах 20 000 руб. — 4% от заявленной стоимости (минимум 400 руб.);
  • 20 000–100 000 руб. — 3 % от показателя, превышающего 20 000, плюс 800%;
  • 100 000 –200 000 руб. — 2 % от цены иска за вычетом 100 000 и 3 200 руб.;
  • 200 000–1 000 000 руб. — 1 % от суммы свыше 200 000 руб. + фиксированный платеж — 5 200 руб.;
  • 1 000 000 и выше — 0,5 % от стоимости больше 1 000 000 и 13 200 руб. дополнительно.

Сроки

Согласно Гражданскому процессуальному кодексу, разрешение имущественного спора в районном суде не может длиться более 2 месяца с момента принятия иска. Еще месяц нужен для вступления судебного решения в законную силу (п. 1 ст. 209 ГПК РФ).

Но фактически срок рассмотрения может быть затянут. Происходит это в основном из-за неявки одной из сторон либо важных свидетелей. В результате разбирательство откладывается, но не более, чем на полгода.

Встречается также искусственное оттягивание итогов судебного процесса, когда ответчики до последнего не подают апелляцию. И по окончании месяца со дня принятия решения по первой инстанции, по их инициативе может быть открыто дело о рассмотрении жалобы на допущенное нарушение или изучении неизвестных ранее обстоятельств дела.

Такой поворот событий предугадать сложно. И в такой ситуации рекомендуется обратиться к грамотным юристам, которые смогут противостоять подобным «хитростям».

Образец иска о признании доли незначительной и принудительном выкупе

В районный суд

Истец_______

Представитель истца______

Ответчик______

Госпошлина______

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании доли незначительной, прекращении права общей долевой собственности и добровольной выплате компенсации

ФИО и ФИО2 зарегистрированы и постоянно проживали по адресу: АДРЕС. Общая площадь – 52 кв.м., жилая площадь 29 кв.м.

Право собственности на квартиру подтверждается свидетельствами о праве собственности на жилище №0530932 от 25 августа 1993 года.

ФИО постоянно проживает в спорной квартире и оплачивает коммунальные услуги (копии квитанции предоставляются). Задолженностей по оплате коммунальных услуг не имеется.

Согласно п.5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, собственник помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение обязан вносить плату за коммунальные услуги.

ФИО несут бремя содержания квартиры, всегда поддерживают ее в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, что является обязанностью собственника жилого помещения на основании ч.3, ч.4 ст. 30 ЖК РФ.

ФИО2. зарегистрирована и постоянно проживает по адресу: ИНОЙ АДРЕС. Кроме того, ФИО2 на праве собственности принадлежит ½ доля земельного участка и ½ доли садового дома, расположенных по адресу: ИНОЙ АДРЕС.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.д. (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).

Ответчик своей долей в спорной квартире не пользуется, в данной квартире не зарегистрирован, имущества в квартире не имеет, затрат по содержанию квартиры не несет, т.е. не имеет заинтересованности в праве на спорное имущество.

Спорная квартира является единственным имуществом истцов.

На основании ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. 252 ГК РФ, ст.131, 132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

  1. Признать 1/6 долю квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, принадлежащей ФИО2 незначительной
  2. Признать за ФИО право собственности на спорную 1/6 долю квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС
  3. Прекратить право собственности ФИО2 на 1/6 долю в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС
  4. Взыскать с ФИО. пропорционально в пользу ФИО2. денежную компенсацию в размере 700 00 рублей 00 копеек за принадлежащую ФИО2. 1/6 долю в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС

Приложение:

1.Документы

«___»________2020 г. Подпись/

Обстоятельства, которые примет во внимание суд!

Невозможно очертить закрытый перечень обстоятельств, который примет во внимание суд при вынесении решения в пользу мажоритарного собственника.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Что не было оценено судом в первой инстанции, может быть пересмотрено апелляционной, кассационной и надзорной инстанцией, но примерный перечень обстоятельств следующий:

  • отсутствие родственных отношений с собственником большей доли (в случаях наследования или дарения долей супругами детям от предыдущих браков; дарения или завещания бабушками и дедушками внукам, внучатым племянникам, приходящимся другим владельцам родственниками с более низкой степенью родства и зачастую не имеющим тех самых родственных отношений и т.п.);
  • постоянное владение собственником большей доли, в том числе проживание в квартире (единственное, но не исключено, что и основное жилье, при наличии иного имущества);
  • отсутствие намерения вселяться в жилое помещение (в том числе наличие иного основного места жительства, отсутствие обращений за вселением и т.п.);
  • осуществление миноритарными дольщиками распоряжения имуществом не с целью реализации собственных прав, но препятствования в осуществлении прав иными дольщиками;
  • незначительность доли (небольшая площадь), которая препятствует пользованию ей в целях проживания с точки зрения суда, согласно ч. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Когда необходимо обращаться в судебные органы

Определение долевой собственности закреплено в статье 244 ГК РФ. Она возникает, когда у одного объекта жилой недвижимости несколько владельцев, каждый из которых обладает правом на выраженную в долевом соотношении часть (например, ½, 2/5, 7/16 и т.д.).

Обычно сособственники жилого помещения могут договориться друг с другом и либо каждому выделить долю в натуре, либо определить порядок пользования квартирой. Конечно, в некоторых случаях и для этого приходится обращаться в суд.

В этом случае единственный выход – выкуп доли. Некоторые владельцы мизерной части не хотят добровольно продавать свое имущество, так как не могут договориться с остальными совладельцами о цене такой сделки. Стоит ли обращаться в суд для того, чтобы в принудительном порядке обязать сособственника продать свою долю. Ведь фактически, какого бы размера часть жилья не была, она все же является частной собственностью. Оказывается, такое возможно.

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Регистрация права собственности

После благополучного для истца судебного разбирательства переход к нему права собственности на спорную долю должен быть зарегистрирован в Росреестре. Основанием для перехода права собственности будет вступившее в законную силу судебное решение. Сама процедура регистрации происходит стандартно.

Заявление о регистрации права можно подать непосредственно через отделение Росреестра или офис МФЦ, оплатив государственную пошлину за совершение регистрационных действий в размере 2000 рублей.

Алгоритм действий

Перед началом судебного процесса стороне, желающей выкупить часть квартиры, можно зафиксировать документально попытку мирного урегулирования вопроса.

Законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок решения конфликта, однако в суде данный факт может быть расценен в пользу истца. Нужно лишь направить собственнику спорной доли предложение о выкупе, установив срок ответа, по истечении которого можно решать конфликтную ситуацию через суд.

Принудительный выкуп доли в квартире осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Подготовка необходимых документов и доказательств. Задача истца – доказать в судебном процессе, что все три условия выкупа соблюдены. Для это он вправе предоставлять любые доказательства, имеющие отношение к делу.
  2. Оценка стоимости незначительной доли.
  3. Составление искового заявления.
  4. Оплата государственной пошлины.
  5. Направление иска в районный суд.
  6. Внесение денежных средств на выкуп доли на депозит суда (является обеспечением иска). Только после поступления средств начинается судебный процесс.
  7. Участие в судебных заседаниях.
  8. Получение решения суда, ожидание вступления его в законную силу (в этот период решение может быть обжаловано ответчиком).
  9. Перечисление средств с депозита суда собственнику выкупаемой доли.
  10. Регистрация перехода права собственности.

Что говорит законодательство?

При урегулировании спорных моментов, касающихся частной собственности, заинтересованные стороны исходят из норм гражданского законодательства. В частности, ст. 288 ГК РФ наделяет собственника владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом по своему усмотрению в рамках разрешенных законодательными актами действий.

Проблема владения и пользования долевым имуществом

Приватизация, программа материнского капитала, наследование и иные жизненные ситуации дают основания для появления сразу нескольких собственников у одного объекта. Долевому делению подлежат квартиры, жилые помещения, иные формы недвижимого имущества. Положениям о долевой собственности посвящена ст. 244 ГК РФ. Владельцами долей становятся члены семьи и лица, не имеющие между собой родственных связей (покупка доли, наследование, раздел имущества).

В условиях, когда 2 и более семьям приходится делить одно пространство, неизбежны вопросы и спорные ситуации, касающиеся реализации права пользования, определяемые согласно судебному постановлению на основании ст. 247 ГК РФ.

Мирное сосуществование на площади, составляющей менее 1 жилой комнаты почти невозможно, что заставляет сособственников решать вопрос дальнейшего проживания. Микродоли могут составлять 1/10 или 1/100 от всей площади объекта, и неизбежны ситуации, когда пользование жилым имуществом влечет нарушение прав других жильцов.

Основания для принудительного выкупа

Потребность в законодательной норме, которая позволила бы решить проблему принудительного выкупа сособственниками, привела к появлению в Гражданском Кодексе ст. 252, касающейся раздела и выдела долей имущества, относимого к долевой собственности.

Исходя из положений статьи, стороны должны руководствоваться следующим порядком:

  1. Долевая собственность делится между владельцами на основании добровольного соглашения.
  2. При желании получить выделенную долю сособственник вправе заявлять о своих требованиях.
  3. Если мирная договоренность невозможна и остались неразрешимые споры о порядке и условиях выдела, обращаются в суд с требованием выделения доли из состава общего объекта.

Часто размер доли не допускает образования права собственности в объеме отдельной комнаты, что вызывает нарушения прав пользования сособственниками. В таких ситуациях, основываясь на п. 3 и 4 ст. 252 ГК РФ, собственник, требующий выдела, получает соразмерную денежную компенсацию со стороны других участников долевой собственности.

Юридические формальности и определение стоимости доли

Еще до обращения в суд нужно попытаться договориться о мирном разрешении спора. Для этого необходимо в письменном виде направить предложение о выкупе доли у другого собственника. Если ответа так и не последовало, или был получен отказ, то можно направляться в суд. Попытка урегулирования споров до обращения в суд положительным образом скажется в дальнейшем.

Важным вопросом при принудительном выкупе доли в суде является оценка ее стоимости. Для ее определения приглашаются независимые оценщики. Если одной из сторон конфликта не понравилась оценка эксперта, то процедура проводится судебными оценщиками.

Стоимость услуги оценки недвижимости оплачивает истец. Сумма переводится на счет Судебного департамента. Квитанция приобщается к делу. При положительном решении суда все расходы на оценку должен будет возместить ответчик. Если суд вынес решение не в пользу истца, то средства возвращаются на его счет.

Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли

Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.

Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.

При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.

Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.

В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.

Документы для подачи в суд

Все дела, связанные с выкупом долей, рассматриваются районными судами того места, где находится жилплощадь. Для подачи иска нужно составить заявление и приложить к нему:

  • документы, подтверждающие право собственности истца;

  • справку о регистрации;

  • досудебное заключение оценщика;

  • документ о типе жилплощади.

Если истец пытался в досудебном порядке урегулировать спор, то необходимо приложить извещение, почтовую квитанцию и опись письма такой переписки. Такое повысит вероятность положительного ответа.

Важно! Чтобы получить право на выкуп доли ответчика через суд, важно приложить к заявлению и информацию о том, что он не использует жилплощадь, не проживает по месту нахождения доли или имеет задолженности по оплате коммунальных услуг.

Когда суд вынесет решение о праве выкупа доли, средства с депозита будут переведены на счета ответчика. Право собственности перейдет истцу. По судебной выписке можно будет провести перерегистрации доли. Процедура не займет много времени.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Судебная практика

В рамках рассмотрения исковых заявлений такого типа суд опирается на:

  • Ст.247 ГК РФ – использование и владение имуществом в долевой собственности.
  • Ст.252 ГК РФ – раздел долевого имущества.
  • Определениями ВС РФ №46-КГ16-8, 18-КГ16-65 и 5-В11-134.
Пример: В суд обратилась женщина, которая хочет в принудительном порядке выкупить незначительную долю своего бывшего мужа которую тот не хочет продавать из-за негативного отношения к бывшей супруге. Изучив материалы дела и руководствуясь указанными выше нормами законодательства, а также определениями Верховного Суда РФ, суд принимает решение о том, что доля мужчины действительно является незначительной, он ею не может пользоваться, а также не имеет никакого интереса и необходимости в проживании именно в этой квартире (есть собственное, другое жилье). Исходя из решения суда, женщина обязана оплатить компенсацию за указанную долю недвижимости, после чего получает ее в собственность.

Однако далеко не всегда маленькая доля действительно является абсолютно незначительной. Некоторые квартиры могут достигать в площади нескольких сотен квадратных метров и даже 1/10 от них – это солидное помещение, которое действительно можно использовать отдельно от остального жилья.

Пример: В суд обратился мужчина, который является одним из собственников квартиры площадью 200 кв.м. Ему принадлежит 9/10 это недвижимости. Он хочет в принудительном порядке выкупить оставшуюся 1/10 у другого владельца. Однако суд ему отказал, ведь 1/10 в данном случае составляет 20 кв.м., а такая площадь соразмерна некоторым однокомнатным квартирам.
 

Принудительный выкуп доли в квартире через суд может быть сложной задачей, особенно когда однозначно признать ее незначительной затруднительно. Кроме того, у некоторых владельцев эта маленькая доля может быть единственным жильем. Пусть даже человек на постоянной основе обитает на съемной квартире, доля в другой недвижимости позволяет ему сохранять регистрацию из-за чего продавать он ее не хочет. Суд в такой ситуации может стать и на сторону ответчика. На бесплатной консультации опытные юристы дадут ответы на наиболее популярные и спорные вопросы. Они же готовы выступить в качестве представителей клиента в суде. На практике, работа через специалиста значительно повышает вероятность получить именно то решение, которое требуется.

Примеры

Пример 1.

В районный суд обратился Шевцов Д. И. с иском о принудительном выкупе 1/9 доли общей квартиры, числившейся за Ивановым Р. П. Сам истец был владельцем 8/9 частей объекта. Он утверждал, что ответчик использует свою долю для фиктивной регистрации по данному адресу и по факту не заинтересован в проживании и использовании принадлежащих ему квадратных метров.

Иванов Р. П. подтвердил, что не проживал в совместной жилплощади. Но вместе с тем указал на то, что не имеет прав на другое жилье, и, при острой необходимости мог бы воспользоваться своей частью квартиры по назначению. К тому же, по его словам, он принимал участие в содержании общей недвижимости и переводил на счет сособственника денежные средства на оплату коммунальных услуг.

Судья выяснил, что:

  1. Общая площадь квартиры составляет 120 кв. м.
  2. На 1/9 приходится 13,3 кв. м.
  3. Планировка жилплощади позволяет выделить минимальное помещение, соответствующее 1/9 его доли.
  4. Владелец «незначительной» части квартиры вносил соразмерный вклад в содержание общего имущества.
  5. Имущественный интерес ответчика в отношении доли можно назвать объективным.

На основании сделанных выводов суд отклонил требования истца и оставил за ответчиком право собственности на его часть жилплощади.

Пример 2.

Предметом гражданского производства в районном суде стала просьба о принудительном выкупе 1/19 доли 2-х комнатной квартиры в 40 квадратов.

Со стороны истца исходили правомерные требования о назначении собственнику 1/19 доли денежной компенсации и лишении его прав в отношении общего объекта недвижимости. Свою позицию он подкрепил следующими аргументами:

  1. 2,1 кв. м. объективно не хватит для расположения и проживания собственника 1/19 части квартиры в 40 кв. м.
  2. Место жительства ответчика зарегистрировано по другому адресу.
  3. В собственности хозяина незначительной доли находится отдельная 1–комнатная квартира.
  4. Ответчик ни разу не посещал и не брал ответственность за содержание общей жилплощади.

Ответчик по существу доводы истца опровергнуть не смог. А потому суд, после изучения представленной доказательной базы, принял решение об удовлетворении исковых требований.

Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие право собственности истца
  2. Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
  3. Характеристику жилого помещения
  4. Заключение оценщика (если проводили до суда)
  5. Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
  6. Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
  7. Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).

Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.

Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.

Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.

Что делать владельцам большей части жилья, если собственник незначительной доли не хочет добровольно продать им свою долю?

По закону возможно заставить собственника лишиться своего права в общей долевой собственности с выплатой соответствующей компенсации исходя из рыночной цены такой недвижимости (п. 4 ст. 252 ГК). При разрешении вопроса суд учитывает определившийся в квартире порядок пользования, а также интерес и реальную возможность каждого из собственников в проживании.

Досудебное урегулирование

Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:

  1. Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
  2. Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
  3. Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.

Заключение

Исходя из информации, представленной на этой странице, можно сделать вывод, что принудительный выкуп незначительных долей жилплощади возможен. Но необходимо грамотно подойти к решению этой проблемы. Этот вопрос сложен даже для опытных юристов. Чтобы добиться необходимого решения, важно правильно провести подготовку и выработать стратегию. В этом деле важным является даже самый незначительный на первый взгляд фактор. Чтобы добиться положительного решения, нужен юрист, который специализируется на таких делах.

Источники

  • https://yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html
  • http://sudtut.ru/2017/02/28/neznachitelnaya-maloznachitelnaya-dolya-v-kvartire-obrazec-iska-o-vykupe/
  • https://ros-nasledstvo.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud/
  • http://law-divorce.ru/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire-cherez-sud/
  • https://advokat-vorobev.ru/iskovoe-zayavlenie-o-prinuditelnom-vykupe-doli-v-kvartire/
  • https://www.9111.ru/questions/777777777895521/
  • http://allo-urist.com/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire-cherez-sud/
  • https://pravo.ru/story/view/141926/
  • https://zakonportal.ru/imushhestvo/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire
  • https://glavny-yurist.ru/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire-v-sudebnom-poryadke.html
  • https://sdelano.ru/stati/prinuditelnyy-vykup-doli-v-kvartire-cherez-sud/
  • https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/
  • https://ros-nasledstvo.ru/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire-cherez-sud/

[свернуть]