Сроки исполнения договора дарения: когда даритель должен передать дар по дарственной и зарегистрировать переход права собственности на недвижимость

Кто обычно дарит недвижимость

Часто дарственную оформляют близкие родственники вместо завещания детям или внукам. См. дарение квартиры родственнику и дарственная на автомобиль. Это делают:

• избежания полугодового ожидания вступления в наследство после смерти собственника;
• если даритель хочет лишить одного из «наследников по закону» наследства, подарив квартиру только одному или вовсе не наследнику (поскольку оспорить дарственную сложнее, чем завещание);
• не допустить наследственных споров.

Преимуществом же завещания в том, что даритель может изменить завещание, а дарственную отменить (оспорить) сложнее, в некоторых случаях невозможно. Подробнее читайте о том, что лучше дарственная или завещание.

Дальние родственники или лица без родства одаривают недвижимостью гораздо реже.

Кроме стандартного подарка — составления дарственной между собственником к одаряемым, существует и завуалированное дарение. Когда родственник дает деньги на покупку подарка, например, любой квартиры. Об этом указывается в договоре дарения денег. Это защищает одаряемого в случае раздела имущества с супругом (супругой) при разводе, если деньги будут потрачены целенаправленно.

Пример: Внук покупает квартиру, но с продавцом рассчитывается его бабушка и в договоре купли-продажи обозначено, что оплата производится третьим лицом. Таким образом, бабушка дарит квартиру, не являясь собственником.

Такой способ дарения применяется обычно в молодых семьях, когда родственники-дарители хотят и подарить недвижимость, и получить гарантии ее сохранения в случае раздела имущества при разводе (их сына, дочери или внука).

Когда дарение запрещено

• от малолетних и признанных судом недееспособными лиц их родителями, опекунами;
• работникам медицинских, образовательных, социальных организаций, от лиц, которые лечатся, воспитываются, находятся на содержании в этих учреждениях, а также от их супругов и родственников;
• чиновникам местного/федерального значения в связи с их должностным положением;
• между коммерческими организациями;
• если нет согласия на дарение у сособственников квартиры при общей совместной собственности (при долевой собственности согласие не требуется).

Можно ли оформить дарственную без нотариуса?

Оформляем договор

Дарственная на недвижимость не требует обязательного удостоверения у нотариуса, за исключением:

• дарение доли;
• подарок находится в долевой собственности;
• сделка от имени несовершеннолетнего в возрасте до 7 до 18 лет.

Договор составленный у нотариуса имеет одно сильное преимущество – его гораздо труднее оспорить.

• Оформление у нотариуса

При первичном обращении нотариус попросит подтвердить права собственности на подарок, проверит личности сторон, при необходимости оформит согласие супруга дарителя (если нужно) и составит договор. Для чего следует предоставить документы:

• паспорта участвующих в сделке;
• документы на недвижимость;
• выписку из госреестра на объект недвижимости;
• разрешение опеки, согласие третьих лиц.

Затем даритель и одаряемый подписывают договор в присутствии нотариуса. Если требуется согласие супруга дарителя на сделку, то необходимо явится и супругу, так как нотариус не просто удостоверяет договор, но и проверяет его законность.

За свои услуги нотариус возьмет плату по установленному тарифу:

• Если одаривается супруг, родители, дети или внуки — 3 000 руб. + плюс 0,2 % от цены договора, но не более 50 000 руб.
• Если одариваются другие лица недвижимостью стоимостью до 1 000 000 руб., тариф составит 3 000 руб. + 0,4 % суммы сделки; до 10 миллионов руб. — 7 000 руб. + 0,2 % от суммы сделки, которая превышает 1 миллион, но в общей сложности — не более ста тысяч.

Оформление без нотариуса с помощью риелторов или юристов

Если сделка не оформляется у нотариуса, то письменная форма договора дарения всё равно обязательна (скачать образец договора). Особенно внимательно нужно отнестись к правильности указания в договоре:

• наименования сторон и их реквизитов — паспортных и иных данных (место жительства, год и место рождения);
• предмета дарения — сведения об объекте недвижимости (наименование объекта, его адрес, площадь, этажность, кадастровый номер и другие уникальные характеристики). Эти сведения должны быть точными, как выписке из госреестра;
• номер и дата регистрационной записи о праве собственности дарителя.

Не лишним будет указать в договоре следующие сведения:

• дату передачи недвижимости одаряемому;
• о дееспособности дарителя, что в момент сделки осознает происходящее, отдает отчет и руководит своими действиями; ознакомлен с положениями статей 572, 574,577, 578 Гражданского кодекса РФ, понимает смысл и последствия совершаемой сделки (в том числе последствия прекращения его права собственности) и пр.
• наличие/отсутствие недостатков квартиры, земельного участка, которые могут причинить вред здоровью и жизни одаряемому, а также его имуществу;
• в разделах о правах и обязанностях сторон обычно указывают, при каких обстоятельствах даритель вправе отменить подарок, а одаряемый – отказаться от него;
• если объект имеет обременение — ипотека, рента, аренда, арест.

К договору в паре идет акт приема-передачи, в котором указывают:

• стороны сделки;
• описание объекта;
• состоявшаяся передач недвижимости и принадлежностей;
• отсутствие взаимных претензий.

При обременениях квартиры они переходят на одаряемого

Если дареная недвижимость имеет обременения и ограничения (аренда, ипотека, под арестом, с рентой), это нужно указать в договоре, чтобы избежать поводов для судебной отмены дарения, то есть:

• обременение должно быть прописано в дарственной;
• все обязательства по таким обременениям ложатся на нового собственника;
• чаще всего требуется согласие обременителя.

Пример: Квартира находится в залоге у банка — в договоре ипотеки указано, что для перехода права собственности на нее, необходимо согласие банка. Если такого согласия от банка не будет, то сделка не состоится.

Справочно: Что такое рента? По договору ренты ПОЛУЧАТЕЛЬ ренты (собственник недвижимости) отдает ПЛАТЕЛЬЩИКУ ренты в собственность недвижимость, за что новый владелец квартиры/дома периодически выплачивает прежнему деньги или предоставляет содержание (продукты, лекарства покупает, счета оплачивает, ухаживает и пр.) Квартира при этом переходит плательщику и он вправе ей распоряжаться – подарить, продать. И если это пожизненная рента (содержание гражданина с иждивением до его смерти), то бывший собственник живет в этой квартире и выселить его практически невозможно. Поэтому, если квартира продается или дарится, то только вместе с иждивенцем и с его согласия.

• Возможность проживания дарителя в одариваемой недвижимости

Допустим, родственник-пенсионер решил подарить вам квартиру- его единственное жилье. В договор включается условие о сохранении его права пользоваться жильем после добровольного отказа от собственности, в противном случае это может привести к признанию договора недействительным.

Такое условие в договоре Регпалата может расценить как смешанный договор дарения с рентой (пожизненным содержанием) и приостановить регистрацию для исправления договора. Но поскольку суд может признать такой договор недействительным и если данный вопрос принципиален для дарителя, следует настаивать на таком пункте в договоре дарения.

Куда обращаться, чтобы зарегистрировать сделку?

Стоимость оформления

Увы, однозначно сказать, какую сумму вам придется потратить, даря квартиру ребёнку, родителям, брату, сестре или другому близкому человеку, нельзя. Это зависит от многих факторов. В первую очередь вам придется заплатить 1500 рублей, чтобы зарегистрировать договор дарения в Регистрационной палате.

Если дарственная оформляется на членов семьи или близких родственников (родители, дети, супруги, брат, сестра, бабушка, дедушка или внук), то вам придется заплатить государственную пошлину в размере 0,3 процента от общей стоимости квартиры. Однако пошлина не может быть меньше 300 рублей.

Если квартира дарится не близким родственникам, а прочим гражданам, то размер госпошлины может изменяться:

• При стоимости квартиры до 1 миллиона рублей – 1% от стоимости, указанной в договоре, но не менее 300 рублей;
• При стоимости квартиры в промежутке от 1 до 10 миллионов рублей – 0,75% от суммы, превышающей 1 миллион плюс ещё 10 тысяч рублей;
• При стоимости квартиры свыше 10 миллионов рублей – 0,5% от суммы, превышающей 10 миллионов рублей плюс ещё 77500 рублей.

Законодательство предусматривает, что госпошлина должна оплачиваться одаряемым. Но по желанию участников процедуры и их устному договору, госпошлина может быть оплачена дарителем или поделена между участниками.
Таков налог на дарение квартиры, установленный текущим законодательством в 2014 году.

Сколько времени занимает оформление дарственной

Когда все необходимые документы собраны и переданы регистратору, и им оформляется заявление о дарении, участники сделки получают расписки, где подробно описывается ситуация, идет перечень принятых на хранение документов (он не имеет права брать оригинал паспорта, только копию) и указывается дата подписания заявления о передаче прав собственности на жилье. Договор дарения квартиры получают все участники сделки. Свидетельство же выдается одаряемому. Когда в сделке участвует несколько одаряемых, каждый из них получает свидетельство.

В большинстве случаев на всю процедуру регистрации уходит не более 7 рабочих дней. Однако в некоторых случаях регистрирующий орган не может уложиться в такой срок. Ситуация может быть осложнена большим количеством владельцев квартиры, оформленной ипотекой, залоговым кредитом и другими проблемами.
Поэтому не рекомендуется отправляться к юристу сразу по истечении установленного срока. Лучше своевременно взять у него рабочий телефон, и позвонить ему, чтобы узнать – готовы ли все документы.

Когда все процедуры будут завершены, одаряемый может забрать новое свидетельство, удостоверяющее, что он является новым владельцем квартиры. кроме того, и одаряемый, и даритель должны получить копии договора дарения. Для этого при посещении регистратора они должны иметь оригиналы паспортов и расписку, выданную при передаче документов регистратору.

Можно ли выполнить всю процедуру быстрее

Впрочем, существует способ провести дарение немного быстрее. Достаточно обратиться к опытному юристу, который может оформить и зарегистрировать договор дарения квартиры. В этом случае вам придется потратить определенную сумму, чтобы оплатить услуги нотариуса. Зато список документов, которые необходимо собрать, значительно меньше, да и весь процесс оформления дарственной пройдет гораздо быстрее. В этом случае вам нужно иметь при себе:

1. Оригиналы и копии паспортов (дарителя или дарителей и одаряемого).
2. Выписка из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимость (ЕГРП).
3. Свидетельство о праве собственности.

Если вы имеете при себе эти документы, то опытный нотариус сможет довольно быстро провести интересующую вас процедуру. Но за составление договора придется заплатить приличную сумму – обычно от 2 тысяч рублей и выше. Стоит ли экономия времени лишних финансовых затрат? Решайте сами.

Нужно ли платить налог за подарок?

Тонкости заключения сделок по дарственной

Можно ли отменить дарственную?