Выдел доли в натуре из права собственности на недвижимость

Выдел доли в жилом доме

Выделение долей в натуре в жилом доме можно сделать во внесудебном порядке, если на такой раздел согласны все собственники дома. Если согласие не получено, приходится обращаться в суд. При этом закон рассматривает три варианта, при котором возможно выделение доли из общей долевой собственности жилого дома:

• выдел возможен, если такая процедура возможна по техническим и строительным нормам – есть возможность организовать отдельный вход, перераспределить коммуникации, при этом здание должно оставаться пригодным для проживания и дальнейшей эксплуатации;
• если в долевой собственности нет стихийных застроек и самостоятельных перепланировок –  иначе такие изменения принимаются в расчет лишь после легализации самозастроя;
• если выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно без порчи этой собственности, то следует принять решение о материальной компенсации в пользу желающего выдела доли собственника с тем, чтобы после получения денег он утратил право собственности на долю имущества. Оценочная стоимость части имущества определяется независимой и/или судебной экспертизой.

Для чего может потребоваться выдел части жилья

С течением времени взаимоотношения между собственниками могут измениться. В результате недопонимания между людьми возникают конфликты, на почве которых общее жилье становится предметом раздора.

Любые сособственники: бывшие супруги, повзрослевшие дети, родственники или граждане, не связанные родством, имеют право на выдел доли. Распространенные причины при разделе дома (квартиры):

• Под одной крышей образовалось две семьи, и женившийся сын хочет жить отдельно от родителей. Выдел позволяет продать долю, с целью дальнейшей покупки собственного жилища.
• Бывшие супруги не желают жить в одном жилище.
• Один из совладельцев имеет намерения распорядиться своей долей.
• Выделяется доля должника по исполнительному производству.

Владельцы могут договориться между собой и подписать договор о выделе каждой части жилья в натуре. Перед официальным оформлением соглашения семейство обращается к независимому оценщику. На основе полученной экспертизы все участвующие стороны, высчитывают стоимость выделяемой доли. Если выделить часть в реальности не получится, то человеку, пожелавшему жить отдельно, с его согласия, остальные владельцы:

• Покупают жилище, цена которого соответствует его части квартиры.
• Отдают деньги. Выделившееся лицо может добавить к полученной сумме собственные средства и приобрести недвижимость по своему вкусу.

Если совладельцы жилища не могут договориться самостоятельно, проблему придется решать в суде. Обратиться с иском о выделении долей из общей совместной собственности имеет право любой из собственников, независимо от того, как давно приобретена недвижимость.

Что можно сделать с выделенной долей

Собственники, требующие выдел своей части жилья в натуре, могут преследовать следующие цели:

• определение судом порядка использования жилой площади и подсобных помещений (ванная, кухня, кладовка);
• определение доли каждой из сторон для заключения брачного контракта между супругами;
• раздел собственности бывших супругов;
• совершение юридически значимых действий с собственностью, выделенной в натуре (подарить, продать, завещать) без согласия других владельцев.

Первый вариант применяется, когда стороны собираются продолжать сосуществовать после раздела в одном жилище, но при этом нет возможности вместе с жилыми квадратными метрами выделить отдельную ванну и туалет. Городскую квартиру со стандартной планировкой трудно разделить на автономные части, достроить отдельный вход. Поэтому  человек, претендующий на выдел своей доли, в натуре получает обособленную комнату, а помещения с удобствами остаются в совместной собственности. В результате такого раздела объект недвижимости превращается в коммуналку.

Выдел своей доли в квартире может произвести единственный ее владелец. К примеру, если он решил подарить часть своего жилья кому-то из близких родственников. Такой выдел одной из своих долей уместен, когда собственник намеревается продать отдельную комнату либо половину дома.

Выдел доли в натуре производится с условием, что после этого квартира:

• останется пригодной для жилья;
• будет использоваться по назначению.

Когда выдел невозможно сделать?

Условные причины (назовем их устранимые):

• Совершена перепланировка помещения – выдел доли до узаконения перепланировки невозможен
• Один из собственников умер, без вести пропал – выдел доли невозможен до завершения процедуры принятия наследства либо установления места нахождения лица, которое пропало без вести

Безусловные причины (назовем их неустранимые)

• случаи, когда выдел доли прямо запрещен законом, например, запрещено выделять долю в натуре в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
• выдел доли невозможен, если при его совершении будет нанесен несоразмерный ущерб жилому дому, под этим понимают:
• жилым домом неудобно будет пользоваться либо нельзя будет им пользоваться по его основному назначению
• выдел доли приведет к ухудшению технического состояния дома
• при выделе снизится стоимость дома либо его нематериальная ценность (если, например, на фасаде дома имеются элементы, представляющие историческую ценность)

   В случае если выдел в натуре невозможен, то суд может вынести решение о выплате компенсации другими собственниками, после получения которой лицо перестает быть собственником жилого дома и теряет права проживания в нем.

   Более того, если доля одного из собственников мала, выдел в натуре невозможен и этот собственник не заинтересован в использования жилого дома, суд может вынести решение о выплате ему компенсации без его согласия. В этом случае такой собственник обязан получить компенсацию и утрачивает право на недвижимость. При этом то обстоятельство, что один из собственников не заинтересован в использовании имущества, подлежит тщательному изучению и установлению судом.

   Если при выделе доли в натуре, выделяются помещения, которые больше имеющейся доли, то с собственника взыскивается компенсация в пользу других собственников.

   Даже если выдел доли в натуре невозможен, Вы можете защитить свои права, обратившись в суд с требованием об определении порядка пользования спорным имуществом.

Нюансы выделения из общего имущества

Прежде разберемся в значении такого сложного юридического термина. Процесс отделения части недвижимости в натуре означает, что некий собственник забирает свое из общего владения.

Оставшаяся часть (или части) остается во владении иного человека (нескольких людей), как только его имущество.

После выделения частей каждый владелец получает право делать со своим имуществом любые действия:

• увеличивать;
• оформлять в залог;
• дарить;
• продавать и т. д.

Совершать подобные юридические сделки, владея лишь долей общего имущества, без согласия остальных совладельцев, никакое лицо не имеет права.

Существуют некоторые важные моменты при выделе доли в натуре в жилом доме из общего владения, несоблюдение которых нарушает Гражданский Кодекс:

• выдел не предусмотрен относительно квартир. Причиной тому — технические характеристики помещения не позволяют проведение этой процедуры. Отдельный вход — одно из главных составляющих процедуры. Относительно квартиры в многоквартирном доме это невозможно;
• после выделения эта часть недвижимости должна получить собственный адрес. Он не может быть одинаковым с остальными;
• Если жилой дом или участок обременен долгом, то долг также будет разделен между пользователями;
• если выделение доли полноправного владельца из общей собственности в натуре не представляется возможным по каким-то причинам, желающий этого совладелец вправе получить финансовую или прочую компенсацию от совладельцев;
• объект недвижимости, в составе которого находятся самовольные строения, разделу не подлежит. Этот вопрос может быть поднят только после признания права собственности на них.

Как выделить долю в натуре в жилом доме

Законодательством разрешено отделение части из собственности, раздел жилого имущества, раздел земельного участка.

Если речь идет о выделении, то отношения общей частичной собственности будут сохранены. Они будут прекращены лишь для отделяемого лица. При втором варианте будет прекращена единая частичная собственность.

Право совладельца о выделении будет реализовано методом подписания документа о выделении в натуре доли недвижимого совместного имущества.

Договор нужно оформить нотариально с описью отдельно находящихся целых сооружений, жилых и нежилых строений, что выделены сторонам. Если же согласие не было достигнуто, решением вопроса будет заниматься суд.

В любом случае для размещения границ необходимы строительно-технические разработки. Именно они установят вероятность раздела домовладения или отделения долевой собственности.

Экспертиза предложит варианты, как разделить строения и сооружения между пользователями, что в итоге также требует регистрации на государственном уровне.

С чего начать?

Первым делом при выделении доли в общей собственности нужно обсудить этот вопрос с другими пользователями. Если они не возражают против выдела и присутствует договоренность об использовании некоторых помещений, то возможно обойтись без судебного разбирательства.

Если же согласия о методе и условиях процесса не достигнуто, то желающий может в суде истребовать выдела своей доли из общего имущества.

Вся сложность заключена в том, что совладельцы пытаются делить имущество, как говорится, «на глаз», забыв заглянуть в правоустанавливающие документы.

Многие пытаются силой получить большую часть недвижимости, чем положено, устанавливают собственные ограждения. Для другого пользователя это влечет невозможность чувствовать себя полноправным владельцем.

Практические и технические моменты при выделе доли

На практике разделить собственность бывает достаточно сложно. Причиной тому крохотный размер помещения.

Существуют альтернативные способы урегулировать этот вопрос:

• выдел доли желающему отделения может быть заменен в денежном эквиваленте;
• размер можно скорректировать в большую или меньшую сторону. Разница компенсируется в денежном эквиваленте.

Компенсация за долю в жилом доме

В случае если выдел доли невозможен фактически, то владельцы остальных долей собственности обязаны компенсировать владельцу, решившему выделить свою долю в натуре, стоимость его доли.

Размер этой компенсации должен быть оговорен в соглашении, которое заключается всеми собственниками жилого помещения, составленного на основании оценки недвижимости в целом.

В случае возникновения разногласий по этому вопросу, обратитесь в суд за разрешением ситуации. Суд вынесет решение, в котором будет указана сумма компенсации, основываясь на оценку недвижимого имущества.

Согласно действующему законодательству, допускается замена выдела доли в натуре денежной компенсацией.

Как в частном доме выделить долю в натуре

Существует два варианта выделения доля в натуре:

1. По соглашению сторон. Этот вариант возможен, если совладельцы нашли консенсус, смогли договориться о том, кому какая часть дома будет принадлежать в дальнейшем.
2. В судебном порядке. Происходит в тех случаях, когда совладельцы не смогли решить спор мирным путем.

Конечно, предпочтительнее решить проблему миром.

Выделение доли в жилом доме по согласию сторон

Разделение жилого помещения, а именно дома, который является совместной собственностью, на равные части между собственниками, только в том случае возможно, если сособственники пришли к согласию.

Давайте рассмотрим, что для этого необходимо сделать:

• Распределите совместное имущество на доли для понимания, какая часть будет кому выделена;
• Если отсутствует техническая документация на собственность, закажите ее в бюро технической инвентаризации;
• Составьте соглашение между собственниками и заверьте его нотариально;
• Зарегистрируйте новый объект в органах Росреестра.

Собственник новообразованного имущества должен зарегистрировать в органах кадастра право собственности на недвижимое имущество. Остальные собственники только вносят изменения в свое право собственности в органах Росреестра.

А чтобы это сделать, нужно просто собрать следующие документы:

• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• Соглашение, которое подписано всеми собственниками и заверено нотариусом. Количество экземпляров соглашения должно быть равно количеству собственников недвижимого имущества + один экземпляр для Росреестра;
• Документы, удостоверяющие личности каждого из собственников;
• В случае участия представителя собственника, необходимо предоставить заверенную у нотариуса доверенность;
• Документ об оплате государственной пошлины.

 Куда обращаться

Во время внесудебной процедуры выделения части домовладения необходимо будет обратиться в несколько государственных инстанций, а именно:

• в Росреестр или БТИ придется обратиться для того, чтобы определить – возможно ли в принципе физическое выделение части дома;
• стоимость доли оценивается в любой оценочной фирме, которая работает в системе СРО;
• для регистрации изменений необходимо будет снова обратиться в Росреестр (напрямую, лиюл через МФЦ);
• новый документ о праве собственности выдается также в Росреестре;
• само соглашение о выделении доли в натуре составляется и удостоверяется в нотариальной конторе.

Особое внимание необходимо будет уделить технической экспертизе домостроения. Специалист из БТИ должен дать ответы на следующий блок вопросов:

1. Возможно ли физическое выделение части дома в отдельное хозяйство, независимое от других.
2. Предусмотрено ли в документе на право собственности выделение одной из долей. Другими словами – право собственности на дом является совместным или долевым.
3. Имеется ли необходимость переоборудования жилой площади.
4. Какую часть в общей площади объекта недвижимости занимают нежилые помещения.
5. В какую сумму обойдется прокладка новых коммуникаций и проведение другой перепланировки.
6. Общая стоимость всего недвижимого имущества (с учетом всех строений и земельного участка).
7. Если выдел в натуре невозможен, какая денежная сумма должна быть выплачена в качестве компенсации.
8. Общая изношенность домостроения.

Кроме этого квалифицированный специалист определит, проводилась ли какая-либо перепланировка здания, и если проводилась – насколько она была законной и как работы по переустройству повлияли на прочность строения.

Сроки

Выдел доле по добровольному соглашению займет гораздо меньше времени, чем судебное решение спора.

1. Устные договоренности и последующее составление документа о выделении части дома может произойти в течение несколько дней.
2. На подготовку нового техплана и кадастровых документов может понадобиться от двух недель до двух месяцев, в зависимости от того, насколько загружены кадастровые инженеры.
3. На обработку заявление в Росреестр уйдет еще две недели.
4. Последний этап, внесение изменений и подготовка новых выписок из ЕГРН займет 30 дней.

Таким образом, добровольный выдел доли займет от двух до четырех месяцев.

Стоимость

Конечно, предстоят и расходы.

1. Составление нотариусом соглашения будет стоить от 3 тысяч рублей.
2. Техническая работа по распечатке и проверке документа обойдется в сумму от 1 до 2 тысяч рублей.
3. Удостоверение документа в нотариальной конторе стоит 500 рублей.
4. За составление технического плана владельцам придется заплатить в зависимости от региона проживания от 8 до 20 тысяч рублей.
5. За регистрацию изменений в Росреестре инициатор выделения должен будет заплатить 2 тысячи рублей, остальные совладельцы по 350 рублей.

Итого все оформление фактического выделения доли обойдется в сумму от 14 500 до 28 000 рублей.

Конечно, на этом денежные затраты не заканчиваются. Перепланировка и реконструкция домовладения, подводка новых коммуникаций, оборудование отдельного входа, реконструкция отопительных и газовых коммуникаций – все это будет стоить немалых денежных затрат, но в результате собственник доли получит отдельное жилое помещение.

Пример

Сестры Олеся и Алена Никифоровы получили в наследство от родителей большой двухэтажный дом за городом. Каждая из них получила доли, равные 1/2 части жилого дома и половины земельного участка.

Олеся сразу же переехала в родительский дом, позднее там же поселилась и вторая сестра с мужем и двумя детьми. Но отношения между Олесей и мужем Алены сразу же не заладились, более того, ей постоянно мешали малолетние племянники, которые не видели разницы между своей комнатой и спальней тети.

Олеся поговорила с сестрой и ее мужем и предложила им разделить дом и участок на две, отдельных друг от друга половины. Было принято решение, что семья с детьми займет первый этаж дома, а вторая сестра переселится на второй этаж. Оборудовать отдельный вход, а также кухню и санузел решили совместными усилиями, расходы на оформление раздела строения также решили тратить поровну.

После завершения всех работ по реконструкции сестры получили в БТИ два новых кадастровых паспорта. Затем они обратились к нотариусу и составили добровольное соглашение , впоследствии все изменения были оформлены в Росреестре.

Выделение доли в жилом доме в натуре через суд

В некоторых случаях, когда собственники не могут прийти к соглашению в деле выдела доли из совместного имущества, приходится решать данный вопрос с помощью судебной инстанции.

Прежде чем идти в суд, помните, то вы должны быть готовы к судебному разбирательству, а для этого выполните следующий алгоритм:

• Подготовьте документацию:
  • Техническую документацию на недвижимое имущество (техпаспорт в случае постройки до 01.01.2013 года);
  • Выписка из единого государственного реестра недвижимости, которая характеризует имущество;
  • Провести строительно-техническую экспертизу в бюро технической инвентаризации или иной организации, которая имеет право этим заниматься;
• Подайте заявление:
  • Исковое заявление составляется с описанием самого объекта недвижимости, из которого будет выделяться доля в натуре;
  • Приложением к исковому заявлению будут документы, указанные в предыдущем пункте;
  • Оплата государственной пошлины, размер которой рассчитывается из расчета стоимости доли, которая подлежит выделению;
  • Количество копий искового заявления должно соответствовать количеству сторон судебного процесса: истец, ответчики и третьи лица;
  • Если интересы истца отстаивает представитель, то он должен предоставить копию и оригинал доверенности;
• Судебное разбирательство. Истец обязан присутствовать в судебном заседании (если только он не воспользовался услугами представителя). Если вы не уверены, что сможете отстоять свою точку зрения, воспользуйтесь услугами представителя, а стоимость его услуг взыщите с ответчиков в случае удовлетворении иска. Только имеется один нюанс, для взыскания с ответчиков стоимости услуг представителя, необходимо представить на рассмотрение суду ходатайство;
• Регистрация права. Когда суд вынесет решение о выделении доли совместного имущества в натуре, поставьте на учет в Росреестре новое недвижимое имущество. Для регистрации права собственности, предоставьте в кадастровую службу следующие документы:
  • Паспорт собственника;
  • Заявление, в котором просите зарегистрировать новый объект недвижимости;
  • Копию и оригинал судебного решения, вступившего в законную силу;
  • Если действуете через представителя, то еще оригинал и копию доверенности.

Чтобы зарегистрировать право и поставить недвижимое имущество на кадастровый учет, не нужно представлять технические документы.

Для подачи заявления о регистрации права можно воспользоваться следующими способами:

• Прийти лично или через представителя в кадастровую палату;
• Отправить заявление по электронной почте;
• Воспользоваться услугами Почты России;
• В случае если заявителем является лицо с ограниченными возможностями, можно воспользоваться услугами выездной бригады специалистов. Данная бригада может принять пакет документов на дому.

Исковое заявление

Отсутствие единого мнения со стороны совладельцев частного дома вынуждает инициатора обращаться в суд с исковым заявлением.

Что указывать в иске о выделе доли в натуральном размере:

• наименование и реквизиты районного (городского) суда;
• информация об истце и ответчиках – ФИО, адрес проживания, контакты, телефоны и прочие сведения;
• существенные обстоятельства: какой вид собственности, кто совладельцы, когда и как был приобретен дом, местоположение здания, технические характеристики;
• описание досудебных мер, их результаты;
• позиция истца по делу о выделе долей в натуре в жилом доме;
• доказательства обоснованности позиции заявителя;
• какие требования предъявляет истец;
• приложения (документы) – списком;
• дата и подпись.

Необходимые документы

Для того, чтобы суд принял к рассмотрению ваше обращение необходимо предоставить следующий пакет документов:

• паспорт заявителя;
• выписку из ЕГРН о наличии права собственности на объект;
• техническую документацию на дом;
• кадастровый паспорт;
• квитанцию об уплате государственной пошлины;
• иные документы, подтверждающие обоснованность ваших требований.

Все документы можно направить в копиях. Однако по первому требованию судьи нужно быть готовым предоставить оригиналы. Иногда бывает, что предоставленных справок для принятия объективного решения недостаточно и суд может затребовать иные документы.

Сроки

Рассмотрение спора о выделении доли обычно не превышает двух месяцев.

Но в случаях, когда необходимо решить и другой спор об имуществе, разбирательство может затянуться на срок превышающий полгода.

Стоимость, расходы

За обращение в органы правосудия придется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от кадастровой стоимости выделяемой доли.

Сумму, которую придется оплатить можно рассчитать, воспользовавшись нормой статьи 333 НК РФ или же обратиться к онлайн-калькулятору пошлины на сайте суда.

Судебная практика

Российские суды принимают решения исходя из положений закона и сложившейся практики по схожим делам.

Итоговое решение зависит:

• от возможности/невозможности выдела доли в натуре;
• от технических документов на жилье;
• от договоренностей сособственников и их правах на частный дом;
• от соблюдения требований СанПиНа;
• от желания получить соразмерную компенсацию за долю в общем имуществе
• от статуса «блокированной застройки».

Пример:

Городской суд Красноярского края зарегистрировал иск г-на Пахомова по отношению к ответчикам из числа двух собственников частного дома.

Обстоятельства дела: истец и ответчики получили дом в качестве объекта наследования. Жилье перешло в общедолевую собственность – по ⅓ на владельца. Пахомов собирался переехать в другой город, поэтому ему требовалось выделить и продать свою долю в жилом доме. Остальные совладельцы были против, поскольку технически выделить долю невозможно. Пахомов настаивал на денежной компенсации, но ответчиков это также не устраивало.

Истец просит суд разрешить вопрос выдела доли в натуре из общей долевой собственности в его пользу. Среди документов был предоставлен акт обследования дома со стороны инженера БТИ, как подтверждение невозможности выделить долю отдельно.

Изучив обстоятельства дела, городской суд вынес решение на основании пункта 4 ст. 252 ГК РФ – исковые требования удовлетворить в полном объеме; обязать ответчиков выплатить Пахомову компенсацию, равную рыночной стоимости «отрезка»; долю истца перераспределить между остальными совладельцами.

Что отражено в статье:

• Выделение доли в натуре частного дома — это законное право любого совладельца.
• Такая процедура требует технической возможности выдела: обустройство отдельного входа, подвод газа и воды, раздел земельного участка. Для частных домов — это возможно, но не всегда. Превратить квартиру в два жилых помещения — невозможно.
• Если вопрос удаётся решить мирно — оформляют соглашение о выделении доли в натуральном размере. Его должны подписать все совладельцы дома. Документ составляется у нотариуса, нужны его подпись и печать.
• Прежде чем выделять долю, нужно заказать техническую экспертизу. Также придётся узнать оценочную стоимость выделяемой части.
• Если совладельцы против, подаётся иск о принудительном выделе в натуре. Или, если отделение невозможно — с выплатой компенсации.
• Вопрос решается в суде в течение 2-6 месяцев.
• Изменения нужно внести в Росреестр (через МФЦ). Только в этом случае можно приступать к технической части.
• Если доля не выделена в натуре, а назначена компенсация — ее выплачивают все совладельцы дома. Указанная доля переходит в состав общедолевой собственности, а отделившийся — утрачивает на нее права и выходит из состава совладельцев.
• Суды удовлетворят иск, если речь идет о блокированной застройке с отдельными участками.

 Загвоздка в том, что ФЗ № 218 не признает отдельные части дома в качестве объектов недвижимости. Даже если они выделены в натуре — могут возникать сложности. Отсюда и высокий процент отказов в переустройстве частных домов. Суды смотрят на заключения инженеров, общее состояние дома, его износ, площадь, земельный участок. Такие дела требуют специальных знаний. Далеко не всё зависит от желания истцов.