Брачный контракт

Брачный договор и ипотека

 

Большинство семей в нашей стране рано или поздно сталкиваются с вопросом приобретения собственного жилья. Ведь с родителями жить – то ещё удовольствие, а наёмное жильё – выбрасывание денег на ветер и отсутствие всякой перспективы.

Не все имеют достаточное количество денежных средств для приобретения жилья сразу и приходится прибегать к услугам финансово-кредитных учреждений – банков. Каждый банк, работающий с физическими лицами, имеет пакет предложений для клиентов по оформлению ипотечного займа. Процесс этот достаточно ёмкий с точки зрения сбора необходимых документов и доказывания своей платежеспособности. Кроме того, если выплачивать сумму займа до окончания срока действия договора, то можно прилично переплатить. Но современные реалии сделали именно этот вид кредита самым популярным при приобретении своих квадратных метров населением.

Казалось бы, причём здесь супружеское соглашение? Ведь его нет в перечне обязательных документов для оформления ипотечного займа. Давайте в этом разберёмся.

Понятие и содержание брачного договора

Сразу следует оговориться, что далеко не каждая супружеская пара проживает вместе до старости. Брачный договор и ипотека

Происходит разрыв отношений по тем или иным причинам. Для детей это стресс, а для бывших супругов – большой знак вопроса: «Кто и как будет платить ипотеку за квартиру?», «Как делить ипотечную квартиру?». Внести ясность в эти вопросы поможет супружеский договор.

При вступлении в брак или до этого момента супруги могут установить свои права и обязанности имущественного характера, а также их особенности в случае развода. Это и есть понятие брачного договора, закреплённое в ст. 40 Семейного Кодекса РФ.

В соответствии со ст. 41 СК РФ этот документ имеет письменную форму и после его составления подлежит заверению у нотариуса. Кроме того, такое соглашение может быть заключено до регистрации брака, однако, в таком случае соглашение вступает в силу в день государственной регистрации отношений.

В ст. 43 СК РФ определён порядок внесения изменений в договор, а также основания для прекращения правоотношений по нему. Изменения совершаются только по договорённости между супругами, после чего подлежат нотариальному заверению. Обычно такое соглашение прекращает своё действие в день расторжения брака. Возможен также судебный порядок прекращения правоотношений по брачному договору. Односторонний отказ от выполнения условий договора влечёт за собой ответственность, установленную законом.

В брачном договоре можно указывать следующее:

  • Правовой режим собственности супругов (какое имущество и в каких долях принадлежит супругам);
  • Порядок раздела имущества после расторжения брака;
  • Распределение расходов между супругами;
  • Распределение доходов между мужем и женой.

Не могут быть объектом урегулирования брачного договора:

  • Личные неимущественные отношения между супругами (ввиду невозможности контроля за их исполнением, а также судебного возмещения вреда, причинённого их неисполнением одной из сторон);
  • Положения, ограничивающие права и свободы граждан в части обжалования действия супруга в суде;
  • Права и обязанности матери и отца по отношению к ребёнку;
  • Иные положения, нарушающие права и свободы супругов или третьих лиц.

С виду всё очень даже грамотно: супруги официально договариваются о правовом режиме собственности. Тем не менее, к такому инструменту пока недостаточно внимания у граждан нашей страны: всё на доверии и с надеждой, что разберутся самостоятельно.

Любопытно, что повысить «популярность» супружеского соглашения среди населения вполне способны… государственные и частные банки.

Брачный договор как требование банка к заёмщикам

Почему же брачный договор может помочь в положительном ответе на заявку супружеской пары в выдаче ипотечного займа?

Кроме того, возникают резонные вопросы внутри семьи:

  1. Может ли бывшая жена претендовать на квартиру, купленную в ипотеку, если бывший супруг осуществлял все взносы?
  2. Кто будет и в каком размере будет платить за ипотеку в дальнейшем, после развода?
  3. Как будут разделены квадратные метры ипотечной квартиры при разводе?

Вопросы не из приятных, но ответы получить нужно, ведь в жизни всё бывает. Не имея урегулированных самостоятельно имущественных отношений, их устанавливает достаточно грубо закон. Речь идёт о следующих случаях:

  • Муж, работая на трёх работах, исправно выплачивал ипотеку и содержал семью, в то время как супруга занималась домашним хозяйством. При разводе супруга имеет право на половину квартиры, ведь имущество считается совместно нажитым.
  • Мужчина приобрёл квартиру и решил оформить её на свою невесту до вступления в брак. Брак зарегистрирован, прошёл год – последовал разрыв отношений. Мужчина не имеет права на получения доли в купленной им квартире, ведь собственником является его бывшая жена.

Вот примерно для таких случаев есть юридические «показания» к составлению супружеского соглашения при приобретении объекта недвижимости в ипотеку:

  1. Отсутствие заработка у одного из супругов или нежелание осуществлять ежемесячные платежи. Это относится как раз к первому описанному случаю, когда в материальном положении супругов большая разница, а их роли в семье противоположны. Защита имущественных интересов плательщика по ипотеке очевидна.
  2. Плохая кредитная история мужа или жены как препятствие в получении ипотечного займа. Как известно, в любом случае второй супруг станет созаёмщиком по ипотеке, даже если он в своё время недобросовестно относился к своим кредитным обязательствам перед банком. Если брачный договор составлен грамотно, а в платежеспособности супруга с «чистой» кредитной историей нет сомнений, то банк выдаст кредит семье, которая урегулировала свои имущественные отношения нотариально заверенным соглашением.
  3. Нежелание одного из супругов оформлять ипотеку. Речь идёт о случае, когда, например, платежеспособный муж желает купить квартиру в ипотеку, а жена против этого, не желая иметь ничегоБрачный договор и ипотека общего с банками. Брачный договор, в котором указано, что все обязательства по выплате кредита берёт на себя муж станет отличным плюсом при переговорах со специалистами отдела ипотечного кредитования банка.
  4. Неофициальная заработная плата одного из супругов. Случается, что жена работает примером в бухгалтерии небольшого предприятия и получает 20000 рублей официально, а муж выполняет строительные и ремонтные работы, зарабатывая в строительной организации условные 12 000 рублей официально, и ещё 50 000 рублей в качестве «премий» в конверте. Муж не может подтвердить свой реальный доход справкой по форме 2-НДФЛ, а справку по форме банка отказываются заполнять по месту работы. В этом случае, при наличии достаточных оснований, заём будет оформлен на жену, а фактически львиную долю платежей берёт на себя муж. Чтобы обезопасить себя от «разбитого корыта» при разводе, следует вовремя составить брачное соглашение.
  5. Ипотечный заём был оформлен одним из супругов на себя до официальной регистрации брачного союза. После развода квартира остаётся собственностью этого супруга, если не было составлено соглашение, регулирующее этот вопрос. Как уже было указано ранее, молодая пара, оформляя ипотеку до брака, может уже составить супружеский договор, в котором указать, кто будет нести расходы на уплату ипотечных платежей, а также кому будет принадлежать объект недвижимости в случае развода или в каких долях. Правда такое соглашение вступит в силу в день регистрации брака в ЗАГСе, а если потенциальные супруги передумают идти регистрировать брак, то соглашение в силу так и не вступит. При этом правовой режим ипотечной квартиры будет действовать ровно такой же.
  6. Родительская инициатива приобретения квартиры в ипотеку для детей. Достаточно понятная и одновременно юридически сложная ситуация: родители оплачивают ипотеку для своего чада, вступившего в брак в то время как родители другого супруга в этом участвовать не желают. При разводе квартира достаётся супругам в равных долях, что является очень обидным для родителей супруга, которые платили за ипотеку. И здесь также придёт на помощь брачный договор, в котором будет указано, какие права имеют супруги на недвижимое имущество.
  7. Развод как «отмазка» от выплаты ипотеки одним из супругов. «Отношения разорваны, брак расторгнут – плати за свою ипотеку сам/сама» — именно так бывает достаточно часто, что приводит к негативным последствиям как для плательщиков, так и для банка.

Выплата ипотеки с учётом положений супружеского соглашения

Осуществление ежемесячных платежей по ипотеке при наличии брачного договора имеет ряд особенностей:

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

  1. Соотношения размера выплат, установленного для каждого супруга в соглашении, и доли в праве собственности прямо пропорциональны. То есть, если муж оплачивает ¾ суммы кредита, а жена – 1/4, то муж имеет право на владение 75% приобретаемой квартиры, а жена – 25%. Таким образом защищены права обеих сторон.
  2. Если в соответствии с соглашением квартира принадлежит только мужу или жене, то собственник и обязан уплачивать ипотеку и после развода плательщик и останется единственным владельцем.

Расторжение брака подразумевает раздел имущества, в том числе того, которое было приобретено с использованием банковских средств. Вероятнее всего, раздел будет происходить в рамках судебного заседания. При этом суд вынесет решение по судьбе квартиры исходя из наличия или отсутствия брачного договора у супругов. Тут возможны два варианта:

  • Если супружеское соглашение составлено не было, то раздел будет происходить по закону – 50% положено жене, 50% – мужу;
  • Если между супругами был составлен такой договор, то раздел будет происходить в соответствии с его положениями.

В этом ещё одно преимущество брачного соглашения: если оно грамотно и подробно составлено, то такой документ может существенно упростить жизнь при судебном порядке установления права собственности.

Признание брачного соглашения недействительным и правовые последствия

Даже если брачный договор был составлен максимально подробно с точными формулировками, он всё равно может быть оспорен в суде и признан недействительным в отдельных случаях. Также суд может признать недействительными отдельные элементы такого соглашения.

Обычно это происходит, если:

  1. Не была соблюдена форма заключения такого соглашения. Речь идёт о нарушении требования письменной формы договора, а также его заверения у нотариуса. В таком случае суд признаёт ничтожной.
  2. Лица, заключившие договор, так и не вступили в брак. Такой договор юридической силы не имеет.
  3. Соглашение было заключено с применением обмана или принуждения к одной из сторон, что является недопустимым. Факт обмана доказать самостоятельно достаточно сложно, поэтому требуется помощь адвоката.
  4. Брачный договор был заключён после развода. Это тоже является нарушением требований Семейного кодекса РФ. Такое соглашение не может быть действительным.
  5. Документ содержит положения, которые нарушают права и свободы граждан, в том числе право на обращение в суд.
  6. Соглашением регулируются личные неимущественные отношения, а также воспитательные и другие действия личного характера по отношению к детям.

Если брачный договор был уже составлен, но не имел положений, регулирующих выплату ипотеки супругами, то до развода (!) следует внести в него соответствующие дополнения, которые также подлежат обязательному нотариальному заверению.

Правила составления брачного договора при приобретении квартиры в ипотеку

К составлению брачного договора следует отнестись со всей серьёзностью, ведь любая неточная формулировка или необдуманный шаг может повлечь нежелательные последствия для сторон.

При обращении в банковское учреждение супружеской парой, которые хотят взять ипотечный кредит, но не составили ещё соглашения, банковский сотрудник заботливо может предложить образец такого соглашения и бланк. С одной стороны, это хорошо, но следует помнить, что документ составлен юристами банка и направлен на защиту, в первую очередь, своего учреждения, а не интересов клиентов. Из этого исходит правило – внимательно читать и анализировать любой бланк или документ, который предлагает банк. Также поможет разобраться с подтекстом такого соглашения опытный юрист.

При самостоятельном составлении супружеского соглашения с учётом ипотеки следует указать в обязательном порядке такие положения:

  • Кто из супругов будет играть роль заёмщика в ипотечных отношениях, а кто – созаёмщик?
  • Право собственности на приобретаемый объект недвижимости: долевая или раздельная. Указать доли каждого собственника. Изменение правового режима имущества в случае расторжения брака.
  • Кто платит за ипотеку и в каком объёме. При этом речь касается и первоначального взноса в банк.
  • Какой вид доходов семьи будет источником для выплаты кредита?
    • Заработная плата;
    • Доход от коммерческой деятельности;
    • Пенсии, стипендии, иные государственные выплаты;
    • Доходы от вкладов и так далее.
  • Порядок уплаты ипотеки в случае расторжения брака, распределение ипотечной нагрузки.
  • Порядок внесения изменений и дополнений в соглашение.
  • Ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение положений соглашения.

При заключении договора в процессе оформления ипотеки нелишним будет указать:

  • Полные сведения о приобретаемом объекте недвижимости:
    • Вид жилья: дом, квартира;
    • Место расположения, адрес.
    • Площадь: общая и жилая;
    • Особенности технического состояния и оснащения.
  • Сведения об банковском займе, выданном на покупку недвижимости:
    • Наименование финансово-кредитного учреждения и его юридический адрес;
    • Номер ипотечного договора, а также договора долевого строительства, если приобретается квартира в новостройке.
    • Сумма полученного в банке займа (тело + проценты);
    • Порядок и способ оплаты кредита.

Чем больше информации будет указано в соглашении, тем лучше для всех заинтересованных сторон.

Ответы на актуальные вопросы

  1. Кому принадлежит квартира при ипотеке?

Ответ: когда сделка по приобретению квартиры в ипотеку зарегистрирована в установленном порядке, то право собственности переходит к покупателю. До конца уплаты ипотеки квартира является залоговым имуществом и не может быть отчуждена без разрешения банка с передачей обязанностей уплаты кредита новому покупателю.

  1. Что будет, если супруги после развода не платят ипотеку?

Ответ: реакция банка будет направлена на лиц, которое выступающих заёмщиком и созаёмщиками по кредиту. Если между ними было составлено супружеское соглашение, то они будут нести материальную ответственность согласно нему. При систематической неуплате ипотеки банк может инициировать в суде получение права собственности на квартиру, находящуюся в залоге.