Что нужно при оценке квартиры в 2020 году: список документов

Об оценке квартиры и определении ее рыночной стоимости

Рыночная цена жилья формируется, как правило, на основе соотношения между спросом и предложением на аналогичные объекты недвижимости.

В реальной жизни цена сделки при продаже жилплощади несколько отличается от её рыночной стоимости (РС), что может быть обусловлено факторами торга и времени. Так, если один из участников сделки ограничен во времени, он готов уступить в цене, что сказывается на конечных условиях договора купли-продажи.

Как оценивается жилплощадь

Процедура оценки жилья при наличии всех необходимых документов обычно не занимает много времени. Алгоритм проведения оценки состоит из нескольких этапов:

1. Поиск подходящего оценщика и согласование его кандидатуры с организацией, для которой составляется оценочный отчёт.
2. Согласование времени встречи с экспертом и предоставление ему пакета документов.
3. Приезд эксперта на объект, осмотр квартиры, фотографирование.
4. Сбор необходимой информации.
5. Выбор метода оценивания.
6. Расчёт оценочной стоимости объекта.
7. Формирование отчёта и акта по результатам экспертизы.
8. Проведение взаиморасчётов заказчика с оценщиком. В среднем услуга оценки жилья обходится в 4-6 тыс. рублей.

Осмотр объекта в среднем длится от 15 минут до 1 часа, хотя в особых случаях он может несколько затянуться. На составление отчёта у оценщика уходит от 1 до 5 дней.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании

При получении ипотеки банк выдает кредит под залог приобретаемой квартиры. Если заемщик не сможет его погасить, квартира достанется банку. Банк должен быть уверен, что, продав эту квартиру, он вернет средства, которые предоставил заемщику.

Банки не выдают ипотеку без страховки на период кредитования. Страховка нужна на случай, если в квартире, находящейся в залоге у банка, произойдет пожар, взрыв бытового газа, затопление или другие происшествия, способные вызвать порчу квартиры. Страховая компания хочет определить справедливую сумму, которую ей придется выплатить банку.

Резюмируем, оценка нужна для определения окончательной суммы ипотечного кредита и размера страховых выплат. Для многих станет открытием то, что оценка влияет на сумму выдаваемой ссуды. Если квартиру оценят дешевле, чем требует за нее продавец, покупателю может не хватить выдаваемых банком денег. Банк не даст денег больше рыночной стоимости жилья.

Кто делает

Рынок завален предложениями услуг по оценке квартир. Организации, проводящие оценку, делятся на три типа:

1. Компании;
2. Независимые экспертные юрлица;
3. Частные лица, оформленные как ИП.

У многих банков есть списки аккредитованных компаний, которым они доверяют. Лучше заказывать оценку у одобренных организаций. Наряду с «белыми» у банков есть и «черные списки» недобросовестных оценщиков.

Перед заказом процедуры кандидатура выбранного оценщика согласуется с банком. Если оценщик или его отчет не устроит банк, вам придется заказывать и оплачивать процедуру снова.

При выборе оценщика, зарегистрированного как ИП, проверьте его полис страхования ответственности. Он должен быть оформлен не менее чем на 300 тыс. рублей. Полис гарантирует выплаты в случае причинения ущерба заказчику оценки в результате нарушения правил и стандартов оценочной деятельности.

Кто оплачивает услугу и сколько стоит

Продавец определяет цену квартиры самостоятельно. Когда рынок пресыщен предложениями, он может сделать оценку за свой счет, получив конкурентное преимущество в виде готовности к сделке и экономии ресурсов покупателя.

Чаще оценка нужна покупателю, поскольку банки и страховые компании не возьмут квартиру в работу без нее. Стоимость процедуры зависит от региона. В Санкт-Петербурге и Москве оценка в среднем стоит 4-5 тыс. рублей. В регионах она дешевле примерно в 2 раза. Факторы, которые могут повлиять на удорожание:

• Метраж квартиры (чем больше, тем дороже);
• Срочность (оценка за сутки стоит вдвое дороже);
• Удаленность объекта от офиса оценщика.

Документы, предоставляемые физическими лицами

Оценка объекта залога необходима для того. чтобы залогодатель был уверен в том, что стоимость предмета залога равноценна выдаваемому кредиту.

Для оценки приглашается эксперт, который не является заинтересованным лицом.

Проводить оценку квартиры имеют право не только те организации, которые заключили договор с банком. Эти организации имеют соответствующую аккредитацию у банка, но можно обратиться и к частному оценщику.

Другое дело, что специалистам банка могут не понравиться результаты оценки у этого специалиста, и он будет требовать провести дополнительную процедуру, а это лишние финансовые затраты.

Для проведения оценки своей квартиры, её собственник должен представить следующие документы:

• свидетельство о собственности на объект залога по кредиту;
• если в квартире проводила перепланировка, то необходимо предоставить технический паспорт с разрешением на её проведение;
• справку их жилищной конторы обо всех постоянно зарегистрированных в этой квартире;
• документ, подтверждающий, что данный объект залога не имеет обременений.

Если необходимо оценить приобретаемую квартиру, то для оценки необходимо предъявить следующие документы:

• договор купли-продажи, так как квартиру ещё только предстоит оформить в собственность;
• технический паспорт с планом этажа и экспликацией;
• документ, подтверждающий личность заёмщика и заказчика оценки – паспорт;
• документы из БТИ.

Нужно сделать копии всех этих документов, потому что впоследствии они будут прилагаться к отчёту об оценке, который необходим для одобрения кредита.

Кроме того, копии этих документов понадобятся и при оформлении собственности.

Как правило, банки требуют приложить к отчёту чёткие фотографии покупаемой квартиры или объекта залога.

Делать, конечно, их будет оценщик, но, если квартира является залогом, то необходимо заранее позаботиться о внешнем виде квартиры.

Чтобы «увидеть» приобретаемую квартиру или же предмет залога, банку нужны фотографии хорошего качества.

Нужно приготовиться к тому, что оценщик будет фотографировать буквально каждый угол, особенно там, где есть какие-либо недочёты.

Кроме подробных фотографий самой квартиры и обстановки, оценщику нужны будут фото и подъезда, и лестничной клетки и фасада дома.

Поэтому оценку квартиры лучше всего проводить в светлое время суток.

Отсутствие фотографий является хорошим поводом для отказа по кредиту. С оценщиком обязательно нужно заключить договор на предоставление услуг.

В соответствии с Законом от 29. 07. 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», это является обязательным условием.

Кроме того, в случае некачественно выполненной работы по оценке квартиры, что стало поводом для отказа в кредите, договор является доказательством наличия обязательств у оценщика.

Пакет документов, предоставляемый юридическими лицами

В том случае, если по ипотечному кредиту покупается квартира в строящемся доме, то есть у застройщика, который является юридическим лицом и собственником, пакет документов будет несколько другой.

Документы, копии которых необходимо представить аккредитованному оценщику следующие:

• разрешение на строительство, выданное на имя застройщика, который и реализует квартиру;
• документ, который подтверждает право собственности или право пользования (долгосрочной аренды) застройщика на земельный участок под домом, где располагается квартира;
• полные реквизиты застройщика – наименование, юридический адрес, ИНН и КПП;
• договор на долевое участие в строительстве (если он предусмотрен сделкой по покупке квартиры);
• документ, который подтверждает, что данная квартира не имеет никаких обременений;
• архитектурно – строительная часть проекта на дом, в котором располагается покупаемая квартира;
• поэтажный план дома;
• документ, в котором указана дата предполагаемой сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию;
• если застройщик является собственником строящегося объекта, то необходимо предъявить оценщику и справку о балансовой стоимости.

За проведение оценки платит заёмщик.

В случае, если ему в кредите на покупку квартиры было отказано, то он имеет право потребовать деньги с оценочной компании, если предъявит доказательства того, что работа была выполнена некачественно.

В противном случае, деньги не возвращаются, поэтому заёмщику нужно очень ответственно подходить к выбору оценщика.

Это может быть специалист, аккредитованный банком, а может быть и добрый знакомый, который имеет соответствующую квалификацию.

Какие документы могут быть заказаны оценщиком?

Сбор документов для проведения оценки предмета залога или покупаемой квартиры достаточно велик. Собирать его долго. Некоторые документы необходимо заказывать заранее – они долго подготавливаются.

Например, технический паспорт или справка БТИ готовятся от 7 до 21 дня. Поэтому, если уже принято решение о займе в ипотеку, документы необходимо подготовить заранее.

Другое дело, что некоторые из них имеют свой «ограниченный» срок годности. Есть документы, которые может подготовить собственник квартиры или же заёмщик. Но ему может помочь оценщик.

Заёмщик может заказать оценщику справку о наличии или отсутствии обременений на квартиру.

Эта справка является выпиской из ЕГРП и выдают её в местном Управлении Росреестра по адресу регистрации квартиры.

Особенности оценки для отдельных банков

Некоторые особенности проведений оценки в отдельных банках более подробно рассмотрены ниже.

Сбербанк

Официальный сайт Сбербанка представляет полную информацию о перечне документов для оформления ипотеки и выдвигает определенные требования к проведению оценки залоговой недвижимости:

• оценка должна производиться перечнем компаний, которые находятся на особом доверии у банка. Их список также представлен на официальном сайте банка;
• время изготовления отчета после проведенной экспертизы должно составлять не менее 3 месяцев;
• готовый документ об оценке недвижимости должен содержать информацию о реальной стоимости жилья и иметь экспертный анализ рыночных сегментов в сравнении с аналогичными объектами;
• приложение к отчету всех необходимых документов (техническая документация, техпаспорт, нормативы, используемые в оценке);
• оценщик должен лично посетить квартиру и сделать фотографии, подтверждающие ее общее состояние;
• указание дополнительных характеристик (транспортная развязка, удаленность от метро, месторасположение).

Документы для оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке имеют стандартный набор бумаг более подробно рассмотренный выше.

ВТБ-24

Банк производит профессиональную оценку только у проверенных компаний, которые представлены на официальном сайте учреждения. Заемщик обладает правом выбора подходящей организации для осуществления данной процедуры.

При этом выбор заемщика должен быть согласован с банком для обеспечения чистоты заключения сделки. Проведение оценки доверенной компанией позволяет получить готовый отчет на протяжении 1– 2 дней, что значительно экономит время для обеих сторон.

Документы для оценки квартиры для ипотеки в ВТБ лучше всего подготовить предварительно после получения консультации у кредитного специалиста, так как нехватка одной из бумаг приостановит на неопределенное время оформление процедуры.

Райффайзенбанк

Райффайзенбанк не выдвигает каких-либо определенных требований по проведению оценки недвижимости, но для оформления ипотеки данное условие является обязательным. При этом учреждение не имеет конкретного списка доверенных организаций для осуществления процедуры.

Готовый отчет по оценке квартиры считается действительным на протяжении 6 месяцев с момента осуществления процедуры. По истечении времени оценку нужно будет проводить повторно, поэтому данный аспект необходимо учитывать при оформлении ипотеки.

Газпромбанк

Газпромбанк имеет свой список доверенных организаций и документ с требованиями к отчету об оценке, который напоминает требования Сбербанка. Оценки для Газпрома отличается указанием точных сроков:

1. Срок с даты осмотра до даты составления Отчета не должен превышать 3 месяца.
2. Анализ рыночных цен, касающийся расположения и сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект, должен быть проведен не ранее 9 месяцев до даты оценки.

Обычно оценку объектов недвижимости заказывают для вторички. Для новостроек она требуется редко, поскольку застройщик уже имеет несколько банков-партнеров, в которых можно взять ипотеку. А вот при рефинансировании ипотеки, взятой на новостройку, вам придется делать оценку, даже если с момента покупки прошло совсем немного времени. Если вы столкнулись с такой необходимостью, хочется пожелать вам терпения в подготовке документов и удачи в поиске грамотного и недорогого оценщика.