Как правильно оформить дарственную на долю в квартире, дарение доли в квартире: порядок, госпошлина, документы

Что такое дарение?

Дарение — это:

• безвозмездная передача одним лицом другому в собственность вещи либо имущественного права (требования) к себе или к третьему лицу;
• обещание безвозмездно передать в собственность какую-либо вещь либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу. Например, родители обещают ребенку, что подарят ему свой автомобиль, когда ему исполнится 18 лет. Следует обратить внимание, что обещание передать вещь требует обязательной письменной формы и должно содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Также важно понимать, что нельзя пообещать подарить что-то после своей смерти — в этом случае составляется завещание;
• освобождение или обещание освобождения от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Другими словами, когда даритель прощает одаряемому долг либо когда берет на себя обязательство выплатить его долг третьему лицу. Опять же, безвозмездно.

Если одаряемый в ответ на подарок также передает какую-либо вещь или имущественное право дарителю, оказывает ему какую-либо услугу либо берет на себя другие обязательства, сделка считается притворной.

Кто может быть дарителем?

Подарок стоимостью менее 3 тысяч рублей может подарить кто угодно кому угодно.

Для более дорогих подарков в Гражданском кодексе есть ограничения. Дарителем не может быть:

• малолетний гражданин, то есть ребенок до 14 лет, — ни лично, ни через законного представителя. С 14 лет дорогостоящие подарки можно вручать с письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей); если речь идет о недвижимости, также нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — полная эмансипация ребенка в 16 лет;
• гражданин, признанный недееспособным, — ни лично, ни через законного представителя.

Кому нельзя дарить подарки?

Согласно Гражданскому кодексу, запрещается дарить дорогостоящие подарки (дороже 3 тысяч рублей):

• работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе работникам организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, от лица тех, кто в этих организациях лечится, учится или содержится, и их родственников; 
• лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (за исключением подарков в связи с официальными мероприятиями, но и в этом случае подарки дороже 3 тысяч рублей признаются государственной собственностью);
• коммерческим организациям, если одаряемым по договору дарения также является коммерческая организация.

Можно ли подарить долю квартиры?

Доля – это часть недвижимости. Другими словами – установленная часть права собственности, принадлежащая конкретному собственнику.

Если она не выделена, по умолчанию считается, что жилье принадлежит владельцам в равных долях. При выделении доли распределяются по согласованию сторон.

Для оформления договора дарения (далее – ДД) доля должна быть выделена, а изменения – зарегистрированы в Росреестре. Только в это случае получится подарить ее другому человеку. Согласие остальных собственников не нужно – на них распространяется только право преимущественной покупки при продаже недвижимости.

Обратите внимание! Выделение доли не означает, что между собственниками распределяются конкретные помещения в квартире. Им придется договариваться, кто в какой комнате сможет жить.

Кому можно подарить часть квартиры?

В российском законодательстве нет особых ограничений по этому поводу. Одариваемым может стать любое дееспособное лицо:

• член семьи (муж или жена, т.е. второй супруг);
• близкий родственник (дети, родители, сестры, бабушки или дедушки, внуки или внучки);
• дальний родственник (дяди и тети, племянники и племянницы, двоюродные или троюродные братья и сестры);
• посторонние люди (друзья, знакомые, коллеги по работе, соседи и т.д.);
• государство, либо любое муниципальное образование.

Например, Дарья Федорова, несмотря на то, что у нее была родная сестра, всю жизнь прожила одна. Сестра с ней не общалась и не хотела ее знать. Федорова подружилась с соседкой и ее дочерью, которые ухаживали за бабушкой, помогали ей по хозяйству. В благодарность бабушка решила подарить девушке половину своей квартиры, а вторую половину она завещала самой соседке.

После смерти Федоровой объявилась ее родная сестра, которая решила оспорить договор дарения, так как он был оформлен на постороннего человека, дочь соседки, мотивируя это тем, что у Федоровой имеется близкая родственница, родная сестра, поэтому она не имела права дарить часть квартиры чужому человеку.

Она обратилась в юридическую консультацию. Там ей разъяснили, что согласно законодательству, бабушка имела право подарить как часть квартиры, так и всю квартиру целиком любому, даже совершенно постороннему лицу, то есть тому, кому посчитала нужным.

Нужно иметь в виду, что, согласно п. 2 и 3 ст. 575 ГК РФ, запрещено отчуждение имущества по договору дарения в пользу работников:

• сферы образования;
• медицины;
• социальных служб;
• государственного и муниципального управления;
• кредитных учреждений,

если эти сотрудники не являются близкими родственниками дарителя.

Например, Юрий Николаев проживал в большой двухкомнатной квартире один, никаких родственников у него не было. Последние два года его посещала Оксана, сотрудник социальной службы. Девушка смогла втереться в доверие к пожилому мужчине и уговорила его подарить ей одну комнату. Так как Юрию было тяжело выходить из дома, Оксана пригласила нотариуса на дом.

Но сотрудник нотариата отказался удостоверять договор дарения, так как девушка работала в социальной службе, пославшей ее ухаживать за стариком, и она не являлась близкой родственницей дарителя, а такие сделки дарения закон запрещает .

Нужно ли согласие всех собственников?

Как говорилось ранее, согласие остальных владельцев не требуется. Оно нужно, если даримое имущество приобретено в браке, даже если недвижимость оформлена полностью на дарителя.

Согласно ст. 35 СК РФ, недвижимость и иные ценные предметы, приобретенные в браке, являются совместной собственностью мужа и жены. Для отчуждения, коим является дарение, обязательно оформляется согласие. Даже если подарить долю общему ребенку, супруг, чьи права были нарушены, сможет оспорить сделку через суд в течение 1 года со дня, когда стало известно о нарушении прав – дарении без разрешения.

Если супруги оформили брачный контракт, в соответствии с которым приобретенное в браке имущество принадлежит одному из них, и тот выступает в качестве дарителя, согласие второго не нужно.

Условия дарения

Одним из ключевых условий договора является его безвозмездность. Владелец имущества отписывает свое жилье претенденту, а взамен ничего не получает. Также договор не должен содержать встречных требований к одариваемому лицу. Однако в нем может присутствовать пункт о возможности отказа от передачи дара.

Отчуждение жилья должно быть прижизненным. Если договор содержит пункт о передаче имущества после смерти, то он является никчемным. Посмертное отчуждение активов происходит путем оформления завещания.

При отчуждении недвижимости дарственная заключается в письменном виде. Еще одним условием является нотариальное сопровождение сделки.

В соглашении должна быть ссылка на отсутствие арестов и обременений в отношении имущества. Сюда же относятся и притязания третьих лиц.

Еще одним обязательным пунктом является тщательное описание характеристик отчуждаемого имущества. Дополнительно нужно сделать ссылку на принятия имущества в качестве дара выгодополучателем. Он выступает своего рода актом приема-передачи.

Кому можно подарить часть квартиры? Закон не содержит никаких ограничений по данному поводу. Выгодополучателем, может быть, любое лицо – член семьи, дальний родственник или посторонний человек. Единственное требование – наличие дееспособности.

Если имущество отчуждается в интересах малолетнего гражданина, то его интересы представляют родители. Согласие органа опеки на оформлении сделки не требуется.

Кто может быть дарителем? Здесь также нет существенных ограничений. Любое дееспособное лицо вправе отчуждать свое имущество кому пожелает. Что касается малолетних граждан, то на совершение подобного рода сделок требуется письменное согласие органа опеки. Получить его будет крайне проблематично. Обычно исполнительный орган власти не дает согласие, если интересы ребенка ущемляются. Однако теоретически сделка может состояться.

Нужно ли согласие совладельцев на сделку? Тут нужно исходить из режима собственности. Например, если отчуждаемое жилье является совместной собственностью двух и более лиц, то потребуется их резолюция на сделку. Если часть дарителя выделена в натуре, то одобрение сделки не нужно. Собственник доли квартиры может беспрепятственно заключать договор.

 Где можно оформить дарственную на долю квартиры?

Имеется три способа оформления договора дарения:

1. Самостоятельно. В этом случае стороны составляют документ по образцу и передают его вместе с заявлением о перерегистрации права собственности в Росреестр. Способ менее затратный из всех существующих, но возможен только в оговоренных выше случаях.
2. В нотариальной конторе. Стороны посещают нотариуса, где подписывают договор дарения. Возможно как самостоятельное составление договора (в этом случае нотариус только проверит и удостоверит документ), так и привлечение к этому сотрудника нотариальной конторы.
3. С помощью юриста. В этом случае юрист разрабатывает проект дарственной и составляет его «под ключ». В этом случае сторонам останется только посетить нотариальную контору, где нотариус удостоверит уже готовый документ.

Порядок и процедура оформления дарственной

Оформление договора дарения начинается с подготовки бумаг. Список документов может отличаться в зависимости от ситуации. Один из ключевых документов – письменное согласие совладельцев.

Следующий этап – разработка проекта соглашения. Типовой формуляр можно скачать на нашем сайте или взять у нотариуса. Второй вариант имеет один недостаток. Обсуждать условия сделки с одариваемым субъектом удобнее в домашней обстановке. Также можно заказать договор дарения доли квартиры у юриста. Преимущества такого подхода очевидны. Юрист не только выслушает пожелания участников сделки, но и подскажет, насколько уместны конкретные условия договора.

После согласования ключевых моментов стороны соглашения должны посетить нотариуса. Привязка идет к месту расположения имущества. Обязанности нотариуса:

1. Установление личности граждан (участников сделки).
2. Проверка документов.
3. Разъяснение прав/обязанностей сторонам соглашения.
4. Содействие в реализации гражданских прав.
5. Разъяснение правовых последствий сделки.
6. Удостоверение договора дарения.

Во избежание любого рода злоупотреблений участники сделки знакомятся с текстом договора дарения перед его подписанием. После чего нотариус делает расчет суммы сбора и выдает необходимые реквизиты. После оплаты госпошлины нотариус предлагает граждан скрепить сделку своими подписями и делает нотариальную надпись. Данные о сделке вносятся в реестр. После подписания соглашения нотариус напоминает о необходимости регистрации права. Что нужно для внесения сведений о новом владельце в ЕГРП мы рассмотрим ниже.

Какие документы нужны для дарения доли

Подача всех необходимых документов является обязательным условием, без соблюдения которого в регистрации дарения доли будет отказано.

Список документов, нужных для дарения доли, зависит от ситуации, в которой совершается сделка. К основным документам (договор дарения, паспорт и заявление о переходе и регистрации права собственности) может прибавиться:

1. Согласие залогодержателя на отчуждение имущества, оформленное в письменном виде. В тех случаях, когда объект недвижимости находится в залоге.
2. Согласие органа опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают:
   • члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством;
   • несовершеннолетние, оставшиеся без родителей.
3. Документ, удостоверяющий полномочия на подписание договора, если одну из сторон сделки представляет уполномоченное лицо.
4. Нотариально заверенное согласие супруга, если объект недвижимости находится в совместной собственности супругов.
5. Письменное согласие каждого участника общей собственности

По собственной инициативе заявитель может предоставить следующие документы:

• Паспорт объекта культурного наследия, если недвижимость относится к подобным объектам и данный документ ранее не передавался в органы государственной регистрации.
• Документ об уплате госпошлины.

Расходы

При заключении дарственной стороны несут определенные издержки. Сколько стоит оформление дарения зависит от рыночной цены объекта.

За нотариальное удостоверение сделки придется заплатить 0,5% от стоимости доли. Минимальная сумма сбора 300 руб. Предельная ставка составляет 20 тыс. руб. Госпошлину обычно оплачивает одариваемое лицо.

Услуги нотариуса оплачиваются помимо основного налога. В среднем они составляют 5 тыс. руб. Детали нужно уточнять в нотариальной конторе.

Отдельной статьей издержек идет регистрация права. При переоформлении помещения в многоквартирном здании размер налога составляет 200 руб. При оформлении целой квартиры правообладатель уплачивает 2 тыс. руб.

Налоги

При оформлении дарственной выгодополучателю предстоит оплатить подоходный налог. На территории РФ действуют разные налоговые ставки. Резиденты платят 13%, нерезиденты – 30%

Налоговые отчисления нужно сделать до 30 апреля следующего года. Отсчет времени начинается с момента заключения сделки. Одновременно налогоплательщик должен подать налоговую декларацию по месту регистрации. Отчетность сдается в территориальное отделение ФНС. За несвоевременную уплату налога или подачу декларации предусмотрены штрафные санкции.

Предусмотрены ли льготы по уплате НДФЛ? Да. От уплаты налога освобождаются граждане, которые состоят в родственных отношениях. Например, супруги, родители/дети, бабушки/внуки. Однако им придется подать нулевую налоговую декларацию.

Сроки

Стороны соглашения вправе оформить договор дарения в любое время. Закон не содержит регламентированных сроков. Участники сделки сами определяют дату подписания соглашения.

Исключением, может быть, исполнение обязательств, связанных с использованием материнского капитала. Здесь нужно исходить из способа и даты возникновения права собственности на жилье. При таких обстоятельствах дарителю дается полгода для оформления сделки. При исчислении срока необходимо учитывать предписания ст.10 ФЗ № 256-ФЗ.

Какие сроки предусмотрены для регистрации права? Юридически значимое действие необходимо осуществить в течение года. Так как затягивание процедуры может привести к неприятным последствиям. Например, в случае кончины дарителя жилье войдет в состав наследственной массы. Восстанавливать справедливость выгодополучателю придется в суде. Такой поворот событий приведет не только к потере времени, но и средств.

Оптимально подать бумаги в Росреестр сразу после удостоверения договора.

Оформление дарственной

Порядок оформления договора регламентируется законом. Изначально сторонам нужно согласовать ключевые пункты соглашения. Один из них – право отказа от передачи дара. Причиной может послужить в ухудшение имущественного состояния дарителя.

Далее, участникам сделки следует посетить нотариуса. Привязка идет к месту расположения квартиры. При себе нужно иметь документы. Нотариус рассчитает сумму сбора и выдаст реквизиты для его оплаты. Произвести платеж можно в любом банке страны. Нотариальное удостоверение сделки происходит после оплаты сбора.

Дарственная составляется в трех экземплярах. Один выдается дарителю, второй выгодополучателю, третий остается у нотариуса.

Как передать долю родственнику

Способов отчуждения несколько – продажа, мена, дарение. Каждый из них имеет сильные и слабые стороны. При заключении договора купли-продажи приоритетное право выкупа принадлежит совладельцам.

Отчуждение имущества третьим лицам допускается только по факту отказа основных претендентов. При заключении дарственной подобные ограничения могут отсутствовать.

Бесплатно

Оптимальный вариант отчуждения имущества – договор дарения. Родственники не платят подоходный налог.

Однако подобные сделки не являются полностью бесплатными. За нотариальное удостоверение дарственной удерживается госпошлина.

Отдельно участникам сделки оплачивают нотариальные услуги.

Без дарственной

Можно ли отдать долю без оформления дарственной? Передать часть квартиры родственнику можно путем заключения договора купли-продажи, мены.

Оба варианта уместны в рамках наследственного права. Например, если несколько человек унаследовали доли в разном имуществе.

Совладельцы могут договориться между собой о выкупе или обмене недостающей части. Конечная цель подобных сделок – получения права собственности на целый объект.

Также граждане могут оформить договор о разделе наследства. Однако им нужно предварительно получить свидетельство у нотариуса (ст.1165 ГК РФ). Выбор способа передачи части имущества зависит от обстоятельств дела.

Можно ли оспорить договор дарения?

Да, можно.

Любое нарушение процедуры оформления договора дарения может стать причиной признания следки ничтожной или недействительной. Но такие нарушения устанавливаются крайне редко, так как сделка происходит под контролем и при участии нотариуса.

Кроме озвученного основания для оспаривания дарственной, согласно ст. 578 ГК РФ, существуют еще несколько причин, по которым дарения может быть оспорено:

1. Умышленные физические воздействия, либо угрозы их совершения со стороны одариваемого на дарителя или членов его семьи.
2. Действия выгодоприобретателя стали причиной смерти дарителя. В этом случае наследники погибшего имеют право на оспаривание сделки дарения.
3. Договор был подписан под воздействием наркотических или психотропных веществ, а также под угрозами, шантажом, либо вследствие введения в заблуждение.
4. Дарственная была оформлена фиктивно. Бывают случаи, когда стороны по каким-либо причинам под видом дарственной оформляют сделку купли-продажи, то есть нарушается безвозмездность сделки.

Оспорить сделку можно только в судебном порядке, при этом заявителем может стать любое лицо, права которого были нарушены вследствие оформления дарственной. Если суд признает сделку недействительной, стороны возвращаются в первоначальные позиции.

Пример

Престарелая Наталья Петрова подарила свою долю квартиры втершейся к ней в доверие посторонней женщине, которая в течение полугода посещала старушку и угощала ее соком с добавлением психотропных веществ. Так как психотропные вещества мошенница добавляла очень осторожно, при оформлении сделки дарения нотариус не заметил ничего подозрительного и удостоверил дарственную. Сразу же после того, как мошенница переоформила на себя долю бабушки, она переселила дарительницу в интернат для престарелых и инвалидов, где ее и нашли родственники, приехавшие ее навестить из другого региона.

Родственники обратились в суд с иском о признании дарственной недействительной. На суде бабушка подтвердила, что мошенница обещала за ней ухаживать, но свое обещание не сдержала. Соседи пострадавшей, вызванные в суд в качестве свидетелей, также подтвердили слова Петровой, кроме того, они заявили, что в последний период проживания их соседки в квартире, она часто находилась в не совсем адекватном состоянии, сознание ее часто было слегка заторможено.

Суд, рассмотрев материалы дела и заслушав показания потерпевшей и свидетелей, признал договор дарения недействительным.

Можно ли отозвать дарственную на часть квартиры

Законодательство предусматривает возможность отзыва или отмены дарственной. Данным правом обладают как сам даритель, так и его родственники или заинтересованные лица (в случаях, предусмотренных законом).

Договор дарения на долю в недвижимости можно отменить, если одаряемое лицо:

1. Совершит покушение на жизнь дарителя или его близких.
2. Умышленно нанесет вред здоровью дарителя.
3. Обращается ненадлежащим образом с даром, который представляет большую неимущественную ценность для дарителя.

Требовать отмены дарения могут:

• даритель, если одаряемое лицо умрет раньше, чем он;
• наследники дарителя, если последний был убит умышлено лишен жизни одаряемым;
• заинтересованные лица, если договор дарения части недвижимого имущества был совершен юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем с нарушением закона о банкротстве.

Даритель обладает правом отказаться от исполнения обязательств, связанных с дарением, если его имущественное или семейное положение, или здоровье существенно изменились, и исполнение договора повлечет значительное снижение уровня его жизни.