Как оформить дом в собственность: пошаговая инструкция, документы для регистрации

Порядок оформления

Многие хозяева частных домов на участках для ИЖС и СНТ не регистрируют свои постройки, считая, что могут ими пользоваться по той причине, что дома стоят на их земле. Жильцы дома могут проживать в нем на протяжении нескольких лет и не испытывать нужды в регистрации. Однако фиксация прав владения на постройку дает неоспоримые преимущества:

• возможность распоряжаться юридической судьбой объекта;
• перестраивать и перепроектировать по собственному усмотрению;
• получить компенсацию, если дом потребуется снести для нужд государства.

Еще одна причина, почему строение нужно регистрировать, — при обнаружении незаконного строения его владельца могут принудить выплатить штраф или снести дом, если он не соответствует санитарным, пожарным и архитектурным нормам.

Понимая, что многие граждане проживают в самостоятельно построенных домах без регистрации собственности, правительство России в 2006 году приняло постановление об упрощенном порядке оформления прав на дома. По упрощенной схеме можно оформить документы на:

• дома, возведенные на землях ИЖС;
• дачные домики;
•  постройки на территории садовых некоммерческих товариществ.

Упрощенный порядок состоит из нескольких этапов:

1. Обращение в Бюро технической инвентаризации. БТИ оформляет техническую документацию на дом — здесь необходимо получить кадастровый и технический паспорта на строение. Процедура составления документов длится около месяца, но может затянуться из-за необходимости дополнительной проверки поданных сведений. Значительно упрощает процедуру наличие документов на землю. Если земельный участок самозахвачен и на него нет правоутверждающей документации, то придется сначала зарегистрировать право собственности на него.
2. Обращение в отделение Росреестра. После того, как БТИ оформит необходимые документы, владельцу дома следует подойти в отделение ЕГРП и подать бумаги на регистрацию прав собственности. Их можно подать и через единый многофункциональный центр.

При необходимости хозяин дома запрашивает выписку из Росреестра, которая имеет полную юридическую силу. Выписку можно получить как в бумажном виде, так и в электронной форме.

До 2015 года для регистрации дома по упрощенной схеме разрешение на ввод в эксплуатацию не требовалось. Однако теперь его придется предоставить для оформления бумаг в БТИ. Разрешение на ввод в эксплуатацию можно получить задним числом, по факту строительства. Для этого необходимо пригласить специалистов из архитектурного бюро, санэпидемстанции, пожарной инспекции, которые проверят постройку на соответствие нормам строительства и требованиям безопасности.

Документы для регистрации дома

Перечень документов для регистрации права собственности приведен ниже. В настоящее время оформление новостройки существенно упрощено, по сравнению с тем, что было раньше.

Итак, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать построенный дом в собственность?

1. Паспорт (и нотариальная доверенность при оформлении дома представителем собственника).
2. Заявление на регистрацию прав собственности.
3. Пакет материалов по строительству.

Застройщик подает заявление:

• в орган местной администрации, которая сама взаимодействует с Росреестром и выдает заявителю готовое подтверждение его прав на недвижимость;
• в МФЦ – посредническую организацию, уполномоченную принимать от населения документы для регистрации дома и выдавать выписки из ЕГРН;
• онлайн, на сайте Росреестра.

Оформление прав собственности через Госуслуги в настоящий момент не предусмотрено.

Перед подачей заявления уплачивается госпошлина. В пакет должно входить все, что нужно для регистрации дома. Для оформления дома необходимы документы, представленные в таблице.

Стоимость регистрации

Общая стоимость оформления дома в собственность зависит от статуса земли, площади постройки.

• Если участок не имеет межевания, его следует выполнить и поставить землю на учет в Росреестр. Стоимость работ зависит от расценок кадастровой компании и колеблется от 5 тыс. руб. в провинции до 15-20 тыс. руб. в столичных регионах.
• Технический план дома: оплачивается выезд и работа геодезиста по определению координат поворотных точек строения, обмеры здания кадастровым инженером, оформление плана на бумажном носителе и в электронном виде. Стоимость техплана жилого объекта в кадастровых организациях – от 8-10 тыс. рублей;
• Госпошлина по регистрации объекта недвижимости в частную собственность – 2 тыс. рублей.

Сроки ожидания

Сроки рассмотрения документов, поданных гражданами для оформления недвижимости, регламентируются законодательством.

1. Согласование уведомления о строительстве застройщик должен получить не позднее 7 рабочих дней с момента подачи документа. Аналогично, 7 дней придется ждать согласования уже построенного объекта (№340-ФЗ).
2. Технический план выполняется в сроки от 5 до 20 дней.
3. Документ о регистрации собственности (выписку из ЕГРН) владелец дома должен получить через 7 дней со дня подачи заявления. Если он подает документы через МФЦ – срок увеличивается на 2 дня (№ 218-ФЗ).

Возможные юридические трудности

Первая трудность, с которой может столкнуться человек, желающий узаконить свою постройку — это отсутствие прав на земельный надел. Проблемы начнутся еще на этапе обращения в БТИ, потому что там откажутся производить какие-либо работы без правоустанавливающих бумаг на участок.

Получить свидетельство о собственности на самозахваченный надел несложно, но это потребует временных затрат. Сначала следует выяснить, кому принадлежит территория. Если у нее есть хозяин, то договориться о выкупе или аренде. Если же она не принадлежит никому, то потребуется проделать следующие шаги:

• провести межевание участка;
• составить план;
• поставить участок на кадастровый учет и получить паспорт;
• обратиться в местную администрацию для получения разрешения на присвоение надела;
• зафиксировать право собственности в Росреестре.

Другая сложность — это невозможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Если дом не соответствует строительным, санитарным нормам или требованиям пожарной безопасности, то соответствующая комиссия не выдаст разрешение. Варианта два — или исправить недочеты, или снести постройку.

В регистрации постройки могут отказать, если она возведена на землях, которые не предназначены для индивидуального жилого строительства. Запрещено ставить дома на территории, отведенной для сельскохозяйственных работ или ведения подсобного хозяйства.

Если по неведению гражданин возвел строение на участке под другие цели, то ему необходимо обращаться в местную администрацию для изменения целевого назначения надела. Органы муниципалитета неохотно дают разрешение на такие процедуры. Владельцу постройки придется заплатить штраф за нарушение норм, а в крайнем случае, если разрешение не будет выдано, то дом придется снести.

Как оформить в собственность дачный дом?

Дачный дом является объектом недвижимости, для строительства которого не требуется выдача соответствующего разрешения и получение акта на ввод в эксплуатацию.

Упрощенный порядок оформления права собственности распространяется на следующие типы строений:

1. жилые дома, построенные на земле, предоставленной для ведения дачного хозяйства и садоводства;
2. дома и коттеджи, построенные на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства;
3. дома и коттеджи, построенные на участках, предназначенных для ведения подсобного хозяйства и расположенных в пределах населенного пункта;
4. иные строения, для возведения которых не требуется разрешение на строительство.

Для оформления собственности на такое строение необходимо подать заявление в регистрационный орган и приложить следующий пакет документов:

1. квитанцию об оплате госпошлины (2 экземпляра);
2. документ, удостоверяющий личность (представители физических лиц дополнительно подают нотариально заверенную доверенность);
3. декларацию об объекте недвижимого имущества с указанием всех характеристик строения (в двух экземплярах). Декларация должна быть составлена по форме, утвержденной Министерством экономического развития и торговли. Она заполняется собственником и не подлежит согласованию с другими органами или должностными лицами. При составлении документа потребуется указать вид объекта, его наименование, целевое назначение, кадастровый номер участка и техническое описание объекта.
4. правоустанавливающие документы на участок, в границах которого расположен дачный дом (свидетельство о праве собственности, договор аренды и пр.).

Так, для лиц, являющихся членами некоммерческих объединений, например, дачникам, огородникам, садоводам оставлена возможность бесплатно в упрощённом порядке до 31.12.2020 осуществить регистрацию права на з/участок.

И вот здесь стоит конкретизировать, что такое право сохраняется только в отношении земельного участка по совокупности условий:

1. образован из участка, который был предоставлен названному некоммерческому объединению либо другой организации, на базе которой такое объединение создавалось и организовывалось, до начала действия ЗК РФ;
2. решением общего собрания такого объединения участок распределён гражданину, пожелавшему оформить его в собственность;
3. участок находится в обороте, не локализован в обороте, не зарезервирован для государственных/муниципальных нужд. 

В таком случае они смогут приобрести только право аренды такого участка без предварительного проведения торгов, лишаясь права стать собственниками. Арендная плата при этом не будет превышать стоимости земельного налога на такой участок.

Что касается упрощённых процедур на недвижимые объекты, отнесённые к объектам индивидуальной жилищной застройки, на землях, специально предназначенных для этих целей, то законодатель продлил «режим лояльности» до 01.03.2018.

Напомню, что фактом создания такого объекта является санкционирование его эксплуатации. По состоянию на настоящий момент регистрирующий орган не запрашивает разрешающие документы на ввод объекта индивидуальной застройки в эксплуатацию.

Более того, до 01.03.2018 нет необходимости предоставлять такое разрешение в целях: а) инвентаризации (технического учёта) такого строения, б) оформления и получения технического паспорта на данное строение.

Дом в собственность после покупки

Итак, как оформить дом в собственность после покупки? В этом случае потребуется минимальный пакет документов:

1. Документы продавца и покупателя.
2. Заявление о регистрации установленной формы.
3. Договор продажи.
4. Свидетельство продавца, подтверждающее право собственности на дом.
5. Квитанция об уплате пошлины.
6. Документы на земельный участок, если он продается вместе с домом.

Со всеми этими документами нужно обратиться в местное отделение Росреестра, где после их проверки внесут запись в ЕГРП и выдадут покупателю свидетельство. Срок регистрации обычно составляет около месяца.

Дом в собственность при постройке

Для начала потребуются документы на участок и разрешение на постройку — они оформляются заранее, до начала работ, без них строительство будет незаконным. Оформляется разрешение в органах местной власти поселка или города, на территории которого планируется строительство.

Следующим этапом будет получение кадастрового паспорта. Раньше этого документа было достаточно для оформления, но с 2015 года требуется еще и разрешение на использование дома по назначению. Ввод в эксплуатацию оформляется там же, где выдавалось разрешение на постройку. Также необходимо будет в БТИ получить техдокументацию на дом — обычно это делается до ввода в строй.

После того как все документы на дом и участок собраны, необходимо уплатить пошлину и подать в Росреестр заявление о регистрации права. В дальнейшем процедура будет точно такой же, как при оформлении покупки.

Дом, полученный по наследству

Здесь процедура будет проще, чем при оформлении постройки, но несколько сложнее, чем при покупке. Связано это с тем, что придется:

• пройти процедуру вступления в наследство;
• получить у нотариуса свидетельство, подтверждающее право на наследство;
• подписать соглашение о разделе наследственной массы, либо получить от прочих наследников официально оформленный отказ, если наследников несколько.

Только после этого можно уплачивать пошлину и писать заявление в Росреестр.

Отсутствие некоторых документов

Что делать, если ваш дом находится в дачном кооперативе или товариществе и единственное, что у вас есть это справка членства, но не более того. Имея лишь данную справку, нельзя заняться оформлением прав на ЗУ.
Для этого потребуется пройти процедуру «дачной амнистии» и иметь (оформить) следующие «бумаги»: