Как составить договор купли продажи земельного участка – образец, бланк 2020 года

Понятие и назначение

Сделка купли-продажи является наиболее распространенным вариантом при передаче прав собственности на имущество, в том числе и на земельные участки.

Оформляется она специальным договором, в соответствии с которым одна сторона (продавец и собственник участка) передает права на него другому лицу (покупателю) на условиях оплаты его стоимости в установленном порядке.

Сторонами купли-продажи могут быть:

• физические лица (граждане и предприниматели);
• юридические лица (учреждения, предприятия и организации);
• государство в лице муниципального или государственного органа власти.

Выгоднее всего проводить куплю-продажу в тех случаях, когда стороны не связаны между собой родственными узами — в этом случае покупатель может получить налоговый вычет.

Его размер составляет 13% от стоимости участка, но не более 260 тыс. руб.

Данная сделка, в отличие от других предусмотренных в законодательстве имущественных договоров (например, дарения или завещания), является наиболее равноправной для сторон, поскольку:

• покупатель платит деньги и получает за них участок;
• продавец получает деньги и отдает за них землю.

Очевидно, что в этом случае обе стороны имеют от сделки определенную выгоду, поэтому считается, что при ее проведении права сторон защищены максимально.

Для минимизации возможных рисков могут составляться дополнительные документы: договор аванса или задатка, акт приема-передачи участка и т. д.

Оформление договора

Договор должен быть оформлен в письменном виде и заверен подписями сторон. Устная форма не допускается. На сегодняшний день закон разрешает составление договора купли-продажи (ДКП) в простой письменной форме.

Участие нотариуса в сделке не обязательно.

Исключение составляют случаи:

Во всех остальных случаях стороны могут самостоятельно составить и подписать договор. На практике, больше заинтересован в участии в сделке нотариуса или профессиональных юристов покупатель. Если окажется, что договор был составлен с ошибками или в документах продавца есть погрешности, он рискует лишиться приобретенной собственности или возможности использовать ее по запланированному назначению. Риски продавца существенно ниже.

Ключевые условия договора

Стороны вправе использовать произвольную форму соглашения, но есть ряд важнейших блоков информации, необходимых для включения в документ:

1. Реквизиты. Указывается паспортная информация физических лиц, а для юридических лиц полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО директора.
2. Предмет. Им является участок земли, переходящий после оформления сделки от одной стороны к другой. При этом необходимо указать характеристики и параметры земли, чтобы конкретизировать предмет сделки.
3. Права и обязанности. Стандартная формулировка в документе гласит, что продавец гарантирует наличие у него законного права собственности на землю и обязуется передать его покупателю согласно оговоренным условиям. Покупатель должен подготовить ранее оговоренную сумму денег и передать её продавцу.
4. Стоимость. Объем денежных средств, передаваемых от покупателя к продавцу. Заодно указывается форма оплаты — наличным или безналичным расчетом. При отсутствии цены договор считается не считается заключенным между сторонами.
5. Обременения или ограничения. При их наличии все обременения должны быть указаны и подробно описаны в соглашении.
6. Алгоритм передачи участка. Основанием для передачи владения участком является акт, дополняющий договор. В самом же соглашении подробно описывается алгоритм перехода права собственности от продавца покупателю.
7. Дата и подписи. Указывается текущая дата подписания договора, а также устанавливаются подписи обеих сторон. Если подпись отсутствует, соглашение не будет иметь юридической силы.

Если кратко, любой договор купли-продажи земельного участка должен содержать огромное количество ключевой информации:

• точную площадь участка;
• кадастровый номер;
• адрес, где находится земельный участок;
• реквизиты свидетельства регистрации;
• ограничения сервитута или аренды;
• гарантии, что участок не является залогом и на него не наложен арест;
• порядок расчёта;
• условия передачи права собственности;
• неустойка за просрочку оплаты.

Этот алгоритм обеспечит стороны безопасными условиями осуществления сделки.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

• Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
• Паспорта участников сделки
• Кадастровый паспорт земельного участка
• Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)

Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.

В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:

• адрес земельного участка
• регистрационный и кадастровый номера
• площадь участка
• целевое назначение

Перед совершением сделки может также составляться предварительный договор, в котором подробно описывается предмет сделки, обязательно цена и все обстоятельства, способ, место и время передачи денежных средств, условия возможных досудебных урегулирований споров, кем и как оплачиваются расходы по проведению сделки и прочие нюансы.

Передача земельного участка должна осуществляться в соответствии с предварительно составленным актом приёма-передачи. Этот документ очень важен и все условия описанные в нем должны быть соблюдены обеими сторонами, так как сразу же после подписания акта земельный участок считается переданным.

Далее происходит государственная регистрация прав на землю в органах Росреестра, для этого необходимо присутствовать обоим участникам сделки. Подаётся заявление о регистрации, предоставляются квитанция об оплате государственной пошлины, договор и все выше указанные документы. Процесс регистрации в Росреестре занимает 30 дней.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи земельного участка в 2020 году

Любая сделка с земельными наделами связана с рисками, как для продавца, так и для покупателя. Небрежная проверка полномочий участников или правоустанавливающих материалов, а также ошибки в ДКП способны повлечь плачевные последствия. Поэтому лучше для оформления таких сделок обращаться к специалистам.

Конечно, в этом варианте придется раскошелится, зато оба участника сделки будут спокойны в благоприятном исходе сделки.

Стоимость оформления ДКП земельного участка у юристов составляет 6-8 тысяч рублей. Риэлтерские фирмы возьмут за полное оформление ДКП около 50 000 рублей или 3-5% от суммы сделки.

Можно зарегистрировать ДКП путем обращения в МФЦ. За услуги, предоставленные МФЦ гражданам платить не требуется. Но, для регистрации в Госресестре, понадобиться перечислить госпошлину. Это можно будет сделать в любом банковском учреждении или же через самообслуживающийся терминал. Стоимость госпошлины на сегодняшний день равна 2 000 рублей.

Также для избегания рисков можно зарегистрировать ДКП через нотариуса.

Условия подтверждения ДКП нотариусом состоят в следующем:

1. Если земля является долевой частью, осуществить регистрацию ДКП в Росреестре можно только после подтверждения у нотариуса.
2. Согласно новых правил ДКП может быть подан на регистрацию нотариусу в электронном виде – в этом варианте уменьшается срок процедуры (до 1 суток), и сторонам сделки не требуется обращаться в Росреестр или МФЦ для регистрации ДКП.
3. В отличие от юридических фирм, тарифы на подтверждение ДКП прозрачны и зависят от статуса сторон и стоимости надела.

В большинстве своем такие издержки не превышают размера платных услуг частных юристов. При этом нотариальное подтверждение гарантирует соблюдение нормативных актов, проверку дееспособности и полномочий участников сделки, отсутствием рисков при регистрации в Росреестре.

Ниже представлена таблица нотариальных тарифов по предоставлению услуг по регистрации ДКП.

Как видно из таблицы, на стоимость оформления ДКП влияет оценка земельного участка. Стоимость земельных участков зависит от рынка, места расположения участка и прочих моментов.

Покупатель вправе потребовать снижения цены или, вообще расторгнуть ДКП, если будет обнаружено, что его обманули, к примеру:

• Участок был обременен, а покупатель не знал этого.
• Если использование земель по соседству влияет на проданный надел.
• Скрыта информация о качестве земли, которая влияет на её использование.
• Предоставлены ложные сведения о разрешении на строительство на участке.
• Другие моменты, предусмотренные законодательными нормами.

Сроки оформления права собственности

Согласно текущему законодательству Росреестр должен зарегистрировать новое право собственности в течение 7 рабочих дней. Когда документы подаются в МФЦ, срок увеличивается до 9 рабочих дней.

Но есть способ существенно ускорить процедуру перехода права собственности. Для этого необходимо подать документы в бумажном виде и предварительно заверить договор у нотариуса. После этого срок регистрации займет 3 рабочих дня. Если всё производилось в электронном формате, регистрация будет завершена до конца следующего рабочего дня.

Налоговые издержки при купли-продажи земельного участка

Изначально считается, что каждый продавец земельного участка получает доход, а в России каждый, кто получил доход, обязан заплатить налог НДФЛ в размере 13%. Но не каждая продажа участка облагается этим налогом. Есть ряд случаев, когда нет необходимости платить дополнительные деньги в государственную казну:

• земля перешла владельцу по наследству;
• продавец владел участком 3 и более лет;
• изначально земля перешла продавцу по договору дарения.

Также есть ряд других налоговых обстоятельств в пользу налогоплательщика – про них вы можете узнать в наших материалах на тему налоговых вычетов.

Правильное заполнение и дальнейшие действия

Как уже было сказано, договор купли-продажи земельного участка составляется в обязательной письменной форме, устный же способ заключения сделки не допускается ни при каких условиях.

Что касается нотариального удостоверения, то оно не требуется — привлечение к сделке юриста является только правом, но не обязанностью сторон.

Допускается оформление договора как от руки, так и при помощи печатных средств.

При этом в документе не должно быть никаких помарок или исправлений, внесенных после его написания (например, с использованием корректора или аналогичных средств).

После составления договора его вместе с пакетом необходимых документов нужно отнести на регистрацию перехода прав собственности в Росреестр. Данное требование является обязательным — без него документ не вступит в силу, а права собственности не перейдут к покупателю.

Для регистрации требуется минимум три экземпляра документа — один останется в регистрационном органе, а по одному полагается для каждой из сторон.

Все экземпляры должны быть одинаково оформлены и подписаны сторонами в Росреестре перед началом регистрации.

Вместе с документами необходимо также предоставить и копию квитанции об оплате государственной пошлины, которая берется за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности на недвижимость.

Ее размер установлен законодательно и зависит от того, кем являются стороны договора — физическими или юридическими лицами. Как правило, обязанность по ее уплате возлагается на покупателя, однако в договоре может быть установлено и иное.

После подачи документов на регистрацию остается только подождать в течение установленного законом срока, который составляет не более одного месяца. По окончании процедуры покупатель получит оформленное свидетельство о праве собственности на участок и официально вступит в свои права на него.

Как правило, оформление договора купли-продажи не отличается особой сложностью — для сторон это быстрый и максимально выгодный способ передачи прав собственности на землю. Сделка проводится довольно быстро и не требует практически никаких затрат, а договор может быть составлен сторонами самостоятельно. Единственным требованием является включение в него обязательной информации и существенных условий, а также правильное оформление и регистрация в Росреестре.

На что нужно обращать внимание при заключении договора

Земельные участки имеют ряд особенностей, которых нет у других видов недвижимости, например, квартиры. Их необходимо учитывать при заключении договора, иначе после сделки покупателя ждут неприятные сюрпризы. Например, может выясниться, что земля, приобретаемая под ИЖС, имеет только сельскохозяйственное назначение. Поэтому при подписании ДКП земельного участка важно знать не только как правильно оформить документ, но и на что обращать внимание при заключении сделки.

Продавец должен предъявить покупателю следующие документы:

Если договор составляется без помощи нотариуса или профессиональных юристов, рекомендуется дополнительно проверить предоставленные сведения. Так, запросив выписку из ЕГРН можно удостовериться, что продавец действительно является собственником земельного участка, а также что недвижимость не находится в залоге или под арестом. Кроме этого, такая мера позволяет проверить хозяйственное назначение участка. Особенно важно сделать это, если планируется приобрести землю под ИЖС.

Бланк договора купли-продажи земельного участка

 

Образец договора купли-продажи земельного участка (заполненный бланк)

Основания для расторжения после регистрации

Купля-продажа земельных участков является довольно сложной юридической процедурой, которая влияет на обе стороны в плане изменения их материального состояния.

По этой причине, заключая ДКП участка, некоторые лица задумываются о возможности расторжения договора и какими будут последствия такого действия в плане возмещения убытков.

Как же осуществляется разрыв ДКП земельного надела?

Если сделка закончена, то в зависимости от разных возникающих обстоятельств, ее можно расторгнуть путем прекращения ДКП. В этом варианте Продавец должен возвратить деньги Покупателю, а Покупатель обязан отказаться от прав на купленный надел путем его обратного переоформления (если ДКП был зарегистрирован).

Основания для разрыва ДКП предусмотрены в гл. 29 ГК РФ (ст. 450). Данная статья предусматривает следующие основания для расторжения ДКП:

1. Отказ от исполнения ДКП (или обязательств по нему).
2. При значительном нарушении условий ДКП одним из участников.
3. Значительным изменением обстоятельств (в ДКП – это отмечается, как форс-мажорные обстоятельства).
4. Либо по прочим основаниям, предусмотренным в ГК РФ или других нормативных документах.

Других оснований для расторжения ДКП не существует. Однако, на практике, довольно часто разрыв таких ДКП осуществляется из-за неисполнения одним из участников своих обязательств.