Оценка квартиры для вступления в наследство: для чего, виды оценок, как провести оценку

Для чего следует проводить рыночную оценку квартиры для нотариуса

Независимая оценка квартиры для нотариуса является одним из этапов вступления в права наследования. Это выступает обязательным требованием действующего российского законодательства и связано с необходимостью определения размера государственной пошлины за нотариальное оформление прав собственности наследника.

Вместе с тем, результаты проведенной стоимостной экспертизы могут использоваться для подготовки и осуществления самых различных сделок с наследуемым имуществом, к числу которых относятся:

• купля-продажа квартиры, происходящая после оформления наследства;
• внесение жилья в качестве взноса в уставной фонд компании;
• определение реальной стоимости доли предприятия или бизнеса в целом, если квартиры выступает одним из активов;
• оформление ипотеки в банковской организации, когда уже имеющаяся у заемщика жилая недвижимость становится обеспечением по кредиту;
• страхование недвижимости, когда результаты профессиональной оценки используются для расчета размера страховой премии;
• сдача недвижимости в аренду;
• оспаривание государственной кадастровой стоимости;
• расчет сметы на ремонт, реконструкцию, перепланировку или отделку жилой недвижимости и т.д.

 

Большая часть оценочных услуг является универсальными, так как они проводятся с применением одних и тех же методик определения рыночной стоимости. Именно поэтому данные профессионально и грамотно составленного экспертного отчета могут быть использованы при реализации различных сделок с оцениваемым имуществом. Главное при этом – обратиться в надежную компанию, к числу которых относится ООО «МЭН». Наши специалисты работают в строгом соответствии со стандартами оценочной деятельности, которые установлены положениями №135-ФЗ, который был подписан Президентом РФ 29 июля 1997 года.

Разновидности стоимости

В отношении недвижимости применяется три типа оценки: рыночная, кадастровая и инвентаризационная. Каждая из этих видов имеет свои особенности, поэтому стоит рассмотреть их более подробно.

Рыночная

Рыночная оценка производится на основании условий рынка на текущий момент. Именно эта стоимость является более реальной. Но рынок не отличается стабильностью, поэтому цены на один и тот же объект могут постоянно меняться. На них влияет курс валюты и даже политические события в стране.

Для определения рыночной стоимости используется большое количество факторов. Эксперт при оценке берет во внимание состояние помещения, район проживания, удаленность от остановок и метро, наличие парковки, сантехники, исправность коммуникаций и многое другое. Именно поэтому данная цена является наиболее реальной.

Как правило, рыночная стоимость всегда получается выше кадастровой и уж тем более инвентаризационной. В редких случаях кадастровая может быть немного выше или наравне, когда оценке подлежат старые здания, на которые спрос лишком мал.

Кадастровая

Кадастровая оценка – это та, которая проводится по инициативе Росреестра. Полученная цена вносится в реестр и прописывается в кадастровом паспорте, откуда гражданин и может ее узнать. При определении такой стоимости учитывается много факторов, но все же меньше, чем при рыночной. Поэтому ее величина несколько ниже.

Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость, можно помимо паспорта еще запросить справку в Росреестре. Можно обратиться лично с заявлением либо воспользоваться порталом Госуслуг, почтовым отделением, официальным сайтом Росреестра.

Инвентаризационная

Инвентаризационная стоимость квартиры определяется государственным учреждением БТИ. При оценке учитывается меньше всего факторов, поэтому в результате цена квартиры получается всегда ниже, чем при определении кадастровой или рыночной стоимости.

Именно по этой причине граждане предпочитают использовать инвентаризационную цену для установления размера государственной пошлины, ведь она получается меньше.

Способ оценки квартиры

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 333.25 Налогового кодекса РФ, наследополучатель (или иное заинтересованное лицо) вправе воспользоваться тремя способами оценки имущества: кадастровой, рыночной или инвентаризационной. Однако в реальности доступны только первые два — инвентаризационная оценка была упразднена с 1.01.2014 г. Письмом Минфина РФ от 26.12.2013 N 03-05-06-03/57471.

Кадастровая стоимость устанавливается государством раз в 2–5 лет. При этом используется метод массового анализа идентичных объектов недвижимости на основании сведений, содержащихся в кадастре на момент формирования оценки. К определяющим параметрам относятся:

• дата постройки многоквартирного дома;
• степень удаленности от ближайших объектов инфраструктуры;
• средняя цена за один квадратный метр аналогичной недвижимости в регионе;
• площадь квартиры;
• экономическое положение региона.

Но, несмотря на совершенствование алгоритма проведения, ее результаты остаются довольно усредненными и не всегда соответствуют реальной рыночной стоимости. Поэтому, если цена кажется заказчику необоснованно завышенной, он может обратиться за проведением рыночной оценки.

Рыночная оценка, в отличие от кадастровой, определяется по индивидуальным данным каждого анализируемого объекта. При расчете учитывается актуальная ситуация на местном рынке недвижимости, и полученная в итоге цена наиболее полно отражает конкурентоспособную стоимость жилья.

Какой из двух вариантов лучше выбрать для стоимостного анализа наследуемой квартиры — точно определить нельзя. В одном случае выгоднее будет заказать кадастровую оценку, в другом — рыночную. Наверняка это можно узнать лишь путем проведения их обеих.

Куда обращаться для оценки квартиры

Для определения актуальной стоимости можно обратиться в Росреестр или к независимым оценщикам (зависит от выбранного способа оценки).

Росреестр

Получатель выписки о кадастровой стоимости квартиры может оформить свой запрос через электронную форму на официальном сайте Росреестра. При этом ему необходимо указать следующие данные:

• тип объекта (помещение);
• дату, на которую запрашиваются сведения;
• кадастровый номер квартиры и/или ее адрес;
• форму получения выписки (в электронном виде, на бумажном носителе почтой или в отделении Росреестра);
• вид заявителя (физическое лицо);
• категорию заявителя (лицо, имеющее право на наследование имущества правообладателя);
• личные данные получателя информации (ФИО, СНИЛС, паспорт, серия, номер и т. п.).

Заказать выписку можно также при личном визите в территориальное отделение Росреестра либо в центр госуслуг Мои документы с паспортом, документами, подтверждающими право собственности наследодателя на квартиру, и поэтажным планом с экспликацией.

Независимые оценщики

В настоящее время услуги по проведению оценки имущества предлагает множество организаций. Но прежде, чем выбрать первую попавшуюся, рекомендуется принять во внимание положения ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливающие основные требования к выбору исполнителя.

Перед заключением договора необходимо убедиться, что оценщик:

1. Состоит в СРО оценщиков (в качестве подтверждения можно запросить заверенную СРО выписку из реестра ее членов).
2. Обладает страховым полисом.
3. Освоил образовательную программу по специальности.

С выбранным исполнителем должен быть заключен договор, который определяет условия и порядок проведения оценки. Обязательные пункты соглашения (согласно ст. 10 ФЗ N 135-ФЗ):

• цель заказа услуги;
• точное описание квартиры (адрес, количество комнат);
• вид метода оценки;
• стоимость и сроки проведения услуги;
• данные о страховом полисе оценщика;
• наименование и адрес СРО оценщиков;
• упоминание стандартов, на которые будет опираться исполнитель при осуществлении своей деятельности;
• регламент возникновения дополнительной ответственности за неисполнение прописанных в договоре обязательств;
• данные о договоре страхования гражданской ответственности и независимости юрлица, сотрудничающего с оценщиком на основании трудового договора;
• ФИО исполнителей.

Перечень документов, требуемых для проведения оценочных работ:

1. Паспорт заказчика.
2. Свидетельство о смерти владельца.
3. Акты, подтверждающие право собственности покойного на квартиру (договор приватизации, дарения, купли-продажи).
4. Поэтажный план дома с пояснениями или копия соответствующей страницы техпаспорта.

Оценка для вступления в наследство

Оценка для вступления в наследство является обязательным этапом. Без официального документа, который содержит оценку стоимости недвижимости или иного наследуемого имущества, нотариус вправе отказать в выдаче свидетельства на наследство.

Некоторое имущество по объективным основаниям оценивать не нужно – это банковские вклады, сбережения покойного.

Наследство должно быть оценено по состоянию на день открытия наследства (или дату смерти наследодателя): указанное требование содержится в пп. 6 п. 1 ст. 333.25 НК.

Стоимость недвижимого имущества (включая квартиры, дома и земельные участки) определяется независимыми оценочными компаниями, которые наделены правом на оказание подобного рода услуг (состоят в специализированном СРО оценщиков), судебно-экспертными органами юстиции или территориальными подразделениями Росреестра.

В качестве документа, который подтверждает произведенную оценку, может выступать отчет о рыночной стоимости от сертифицированного оценщика или справка от кадастровой стоимости недвижимости от Росреестра (выписка из ЕГРН).

Нотариус не вправе указывать на предпочтительную компанию для проведения оценки.

Как происходит оценка?

Перед обращением в оценочную компанию лучше уточнить у нотариуса, нужен ли ему полноценный отчет или достаточно справки о рыночной стоимости отчета. Оба варианта имеют юридическую силу, так как справка представляет собой краткую форму отчета.

Предварительный этап:

Для проведения оценки квартиры для нотариуса в первую очередь понадобится собрать небольшой пакет документов: техническая документация, а также на право собственности.

Также для того, чтобы оценка было наиболее полной, необходимо обеспечить оценщику доступ в квартиру для проведения осмотра. На этом этапе специалист делает фотографии объекта, которые после прикладываются к отчету, и проверяет соответствие реального состояния квартиры указанным в технической документации данным.

Расчетный этап:

Обязательным этапом работы оценщика по определению реальной цены квартиры является анализ экономического состояния в регионе и рынка недвижимости. Так как стоимость жилья определяется преимущественно сравнительным методом оценки, специалист отбирает объекты-аналоги, сведения о которых учитываются при расчете стоимости.

Сравнительный подход — один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

Когда вся необходимая информация собрана оценщик приступает к расчетам. Для этого он использует специальные формулы, учитывающие все показатели, влияющие на стоимость, например, процент износа дома.

Оценка стоимости квартиры для наследства

При наследовании квартиры допускается использовать кадастровую или рыночную оценку. Ранее также допускалось предъявлять нотариусу инвентаризационную стоимость из БТИ, но теперь эта оценка не используется, так как она не учитывает комплекс факторов, определяющих стоимость недвижимости и является крайне заниженной.

Наследник вправе сам определить, какая оценка ляжет в основу расчета госпошлины. Если он предоставит нотариусу обе оценки, то расчет будет вестись по наименьшей.

Для проведения оценки наследнику стоит собрать техническую документацию на квартиру из БТИ, выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы.

При оценке рыночной стоимости квартиры может потребоваться личный визит оценщика, но в большинстве случаев оценка производится дистанционно. При оценке стоимости недвижимости учитывается тип квартиры, ее площадь, состояние ремонта, инфраструктура, район и прочие характеристики.

Пример расчета. Мать и дочь унаследовали после смерти главы семьи трехкомнатную квартиру. Кадастровая цена недвижимости составила 8 млн. р. Так как квартира была приобретена после заключения брака, то она относится к совместно нажитому имуществу, и разделу подлежит только половина от квартиры. За женой останется 50% собственности и еще ¼ полагается ей по наследству. Так как она проживала совместно с умершим, то от госпошлины освобождается. Дочка проживает отдельно и госпошлина будет рассчитываться для нее так: (8000000*1/4*0,3%)=6000 р.

Документы для рыночной оценки квартиры для нотариуса

Профессиональное проведение независимой оценки квартиры для нотариуса предполагает сбор исчерпывающих данных об объекте недвижимости. Для этого формируется пакет документов, включающий в себя:

• паспорт наследника;
• справка о смерти законного владельца квартиры;
• документы, которые свидетельствуют о правах наследника;
• правоустанавливающие документы на квартиру, в качестве которых могут выступать: полученная в Росреестре или МФЦ выписка из ЕГРН, договор ДДУ или купли-продажи, свидетельство о госрегистрации прав собственности;
• документация о характеристиках оцениваемого жилья (технический или кадастровый паспорт, паспорт БТИ, поэтажная планировка с экспликацией помещений и т.д.)

 

На результаты стоимостной экспертизы оказывает влияние большое количество факторов. К ним относятся:

• год строительства (новостройка или вторичное жилье) и условия эксплуатации жилого дома, в котором расположена квартира;
• материал стен, фундамента, перекрытий и крыши;
• качество выполнения строительных работ;
• периодичность проводимых капитальных и текущих ремонтов;
• местоположение дома и уровень развития инфраструктуры района;
• этаж, на котором размещается квартира, и количество этажей в доме;
• наличие обременения и т.д.

Что получает клиент?

Все полученные сведения и итоговую стоимость квартиры оценщик формирует в отчет. Законодательством предусмотрены все стандарты выполнения отчета, которые необходимо соблюдать, чтобы он имел силу.

Готовый отчет вы можете предоставлять нотариусу для совершения любых действий с квартирой. В соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» использовать отчет вы можете в течение 6 месяцев – это установленный срок действия документа.

Отчет, выполненный по всем требованиям, представляет собой документ из 60-70 листов А4 прошитых и пронумерованных. На титульном листе обязательно должны быть печать и подпись оценщика.

Полноценный отчет содержит:

• Сведения об Оценщике и Заказчике
• Характеристика объекта оценки
• Обзор и анализ рынка недвижимости
• Обоснование методики оценки
• Определение рыночной стоимости
• Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
• Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру
• Фотографии квартиры

Возможные проблемы

При оценке квартиры для наследства часто требуется оценка на момент в прошлом. Так, датой оценки наследуемой квартиры является дата открытия наследства, т.е. дата смерти. И здесь возникаю сложности. При оценке квартиры чаще всего используются объявления о продаже. Но в открытых источниках размещены актуальные объявления, в лучшем случае ретроспектива составляет 2-3 месяца.