Все статьи

Договор дарения с обременением: право пожизненного проживания

Что такое обременение?

Обременением называются ограничения различной формы, которые обязательно прописываются документально и обязательны к исполнению сторон. Законодательный запрет на распоряжение своей собственностью приводит к невозможности проведения безвозмездной сделки. Становясь новым собственником, гражданин приобретает не только права, но обязанности, в том числе неисполненные прежним собственником.

Обременение должно быть отображено в Росреестре, сведения по ограничению права распоряжения отражаются в реестре ЕГРН. Указывается, каким органом и на какой срок наложен запрет на юридические сделки с недвижимостью. Сведения находятся в свободном доступе и получить выписку о наличии обременений из ЕГРН может любое заинтересованное лицо. Кроме отраженных в реестре явных обременений, закон предусматривает наличие скрытых запретов на распоряжение собственностью: договор пожизненной аренды или ренты.

Стандартным вариантом для дарения квартиры с обременением является предварительное выполнение существующих предписаний и снятие исковых требований к объекту недвижимости.

Виды обременений

Требования дарителя или третьих лиц могут быть различными. Каждый из видов обременений влечёт определённые последствия как для дарителя, так и для одаряемого. Приступая к заключению договора, сторонам необходимо быть особо внимательными при оформлении сделки.

Основные виды обременений следующие:

  1. Опека – оформляется в случае, если владелец недвижимости ребёнок или недееспособный гражданин.
  2. Доверительное управление. Такой вид ограничения чаще всего встречается, когда квартира передаётся в дар недееспособному лицу. Доверительное управление может быть требованием опекунского совета – оформить дополнительную сделку в отношении недвижимости. В этом случае опекун может распоряжаться частью имущества, которая осталась в его ведении, а управитель – доверенной недвижимостью. Причём оба лица обязаны беречь обременённое жильё и способствовать продлению срока его службы. Обременение в виде доверительного управления оформляется максимум на пятилетний период, но может быть продлено.
  3. Залог. Чтобы снизить риски потери имущества, даритель может пожелать остаться залогодержателем недвижимости. Это обременение предполагает обязанность собственника в будущем решать судьбу имущества совместно с дарителем.
  4. Дарение квартиры с обременением в виде ипотеки осуществляется только с позволения банка-залогодержателя. Финансовое учреждение вправе проверить платёжеспособность выгодоприобретателя, чтобы быть уверенным в полном погашении задолженности. После заключения соглашения разрешение на проведение сделки с имуществом нужно спрашивать у банка. При оформлении договора с ипотечным кредитом можно оставить плательщиком ипотеки дарителя, но при этом оговорить условия ренты между сторонами. Избежать этого вида обременения можно полностью расплатившись с банком по договорённости между сторонами сделки дарения.
  5. Сервитут – предоставление права использования другим лицам. Зачастую касается участка и возможности прохода через него.
  6. Дарственная на квартиру с обременением в виде ареста. Этот вид предполагает существование определённых санкций по отношению к дарителю и его имуществу. О них иногда становится известно и после перехода имущества к выгодоприобретателю. В любом случае даритель должен обязательно предупредить нового владельца о данном виде обременения.
  7. Дарение с обременением в виде предоставления возможности дарителю проживать в квартире. В этом случае оговаривается обременённая площадь и разрешение на использование кухни, санузла, коридора и других помещений в квартире. Сделка является безвозмездной и не требует дополнительных вложений средств от сторон.
  8. Рента. По условиям договора даритель является получателем определённых средств пожизненно. Обычно это обременение оформляется в форме отдельного соглашения, где прописываются условия содержания дарителя и способ уплаты ренты. Договор с пожизненным содержанием также предоставляет возможность дарителю участвовать в заключении сделок с имуществом, так как он становится залогодержателем жилья. Новый и старый владельцы несут солидарную ответственность. После смерти прежнего собственника одаряемый становится полноправным хозяином недвижимости. Ещё одной отличительной чертой этого соглашения является освобождение от налогообложения одаряемого. Договор дарения с пожизненным содержанием заверяет нотариус.
  9. Аренда. В случае когда даритель сдаёт квартиру в аренду и желает её подарить, все права в отношении недвижимости переходят к новому собственнику. Так как арендаторов возможно выселить по окончании действия соглашения о найме, новому владельцу, скорее всего, предстоит подождать, пока жильцы съедут.
  10. Обременением является и наличие в квартире других прописанных лиц. Эти граждане могут и не проживать по адресу регистрационного учёта, но новому владельцу следует знать о них.
  11. Пожертвование является особым видом договора дарения. Оно предусматривает обязательное целевое использования подарка. Оговариваются термины и форма отчётности одаряемого перед жертвователем, а также возможность возвращения имущества.
Обременение может выступать в различных видах. В любом случае условия о нём прописываются в договоре дарения и являются его неотъемлемой частью. Нарушение положений сделки может стать основанием для обращения в суд.

Особенности дарения квартиры с обременением

Если речь идет об оформлении квартиры на одного из членов семьи, то возможные обременения оговариваются заранее. Договор должен включать пункты, отражающие возможные условия и обременения. Подписывая дарственную, новый собственник тем самым соглашается с указанными сведениями. Поскольку дарение после регистрации в Росреестре отменить крайне сложно, то все финансовые и прочие претензии будут предъявляться к одариваемому.

Поскольку обременение может существенно ограничить права нового владельца, то договор рекомендуется заключать у нотариуса. Специалист проверит на юридическую грамотность предложенный текст соглашения, даст свои рекомендации и замечания. Если даритель является лицом преклонного возраста, то может потребоваться заключение медиков о дееспособности гражданина. Не следует пренебрегать подобным требованием нотариуса, впоследствии такой документ может оградить от возможных притязаний третьих лиц.

Дарение считается свершившимся после регистрации в Росреестре и внесения изменений в данные ЕГРН. До этого момента действие может быть отменено каждой из сторон или в результате смерти одного из участников. Недвижимость автоматически переходит в наследственную массу. Принимая дар с обременением, одариваемый должен сознавать меру ответственности, которая полностью переходит к нему.

Следует учесть, что ходатайствовать о наложении обременений может заинтересованное физическое лицо или банковская организация.

Права и обязанности дарителя

Это обязательно! На означенной в договоре дарения жилплощади должен быть прописан даритель. По закону его тогда никто не имеет права выписать, тем более с квартиры, закрепленной за дарителем.

В договоре также необходимо указать тот факт, что даритель имеет право на бессрочное проживание в указанной квартире.

Это будет более убедительно, нежели чем просто право использовать недвижимость, так как пользование жилплощадью не конкретизирует полномочий в ней проживать.

Права, обязанности и рекомендации дарителю:

  1. В СК РФ чётко формулируются долговые обязательства дееспособного родственника в содержании нетрудоспособных родных. Причём не только по ближайшей линии родственной связи: мать, отца, дедушку, бабушку, но и дядю, тётю.
  2. По советам правоведов можно поступить таким образом: презентовать не целиком всю квартиру родным, а оставить за собой долю для проживания до конца жизни с дальнейшей передачей её в дар по волеизъявлению владельца собственности.
  3. В любом случае по закону даритель вправе проживать в подаренной квартире пожизненно, если не имеет другой жилплощади.
  4. Если даритель, после того как презентует жилплощадь по договору, собрался проживать в квартире не один, на что он имеет непосредственное право, то это нужно в срочном порядке указать в письменном соглашении. В договоре дарения прописывается число сожителей, время и режим их проживания.
  5. Гражданин, передающий по дарственной жилплощадь, имеет право проживать на ней безвозмездно, что тоже требуется прописать в соглашении.
  6. Есть ещё понятие дара как возвратного и безвозмездного, что также прописывается в соглашении. В первом случае одариваемый обязуется выплачивать денежные суммы за аренду квартиры или обеспечивать дарителя. По безвозмездному дару имущество передается со всеми правами и обязанностями бесплатно.
  7. Собственник недвижимости вправе передать её во владение лицу, выплачивающему ренту, которое обязуется вносить полные суммы дарителю.
  8. Даритель вправе аннулировать договор дарения, не согласовываясь со вторым контрагентом, при несоблюдении и нарушении его прав со стороны одаряемого по проживанию на означенной в соглашении жилплощади.

Безусловно, правильнее сохранить за собою возможность использования и управления своей собственностью при жизни согласно документации и правовым вопросам.

Граждане, обладающие этими полномочиями, способны опровергать и оберегать своё владение, в том числе и от нового собственника – одаряемого, в случае если он таковым уже стал согласно договору.

Права и обязанности одаряемого

Если даритель бессрочно намерен и дальше жить в презентованной им квартире, полномочия одаряемого должны соблюдаться по закону.

Получивший недвижимость в дар должен соблюдать все права дарителя, прошедшего регистрацию в ЕГРП. Он не вправе упразднить прописку дарителя на указанной жилплощади или запретить ему жить в этой квартире, в которой тот зарегистрирован.

То есть полномочия одаряемого существенно лимитированы на тот случай, если он пожелает презентовать, реализовать или сдать в аренду жилую собственность.

Одаряемый, пользуется следующими правомочиями и обязанностями при принятии жилья по договору дарения с возможностью пожизненного проживания в нём прежнего собственника.

Права одаряемого при совершении сделки:

  1. Имеет право принять в дар недвижимое имущество. При возникновении существенных нарушений пунктов договора со стороны дарителя, получатель вправе затребовать презентованный ему объект недвижимости, так как имеет на него все полномочия собственника в соответствии со статьями 396 и 398 ГК РФ.
  2. Вправе отказаться от объекта дарения без объяснения причин согласно пункту 2 статьи 573 ГК РФ.
  3. Правомочен распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению в соответствии со статьёй №209 ГК РФ.

Однако существуют определённые ограничения, так как нарушать права дарителя о бессрочном проживании на данной жилплощади получатель недвижимости по договору дарения не вправе.

Как правильно определить порядок пользования

Процедура использования жилплощади может разграничиваться несколькими принципами в отношении обеих сторон договора дарения с правом пожизненного проживания в означенной в договоре квартире бывшего собственника.

Основные факторы при определении порядка пользования:

  • даритель может обладать только долей в квартире (комнатой) до самой своей смерти;
  • гражданин, приносящий в дар жильё, обладает им в полном объёме за исключением презентованной доли (комнаты), а права на всю квартиру переходят одаряемому после его смерти;
  • оба контрагента соглашения вправе передавать в пользование недвижимость третьему лицу, к примеру, сыну/внуку после смерти дарителя, об этом непременно нужно указать в договоре;
  • по уходу из жизни дарителя жилплощадь передается во владение одаряемому без права его родственников претендовать на означенную в договоре недвижимость, в соответствии со статьёй 292 ГК РФ;
  • при оформлении данного договора с законным бессрочным проживанием дарителя, по согласию обоих контрагентов, право на пользование квартирой могут иметь и другие лица при жизни собственника.

Обе стороны соглашения дарения оговаривают между собой порядок пользования дарственной недвижимостью. Во избежание всевозможных ошибок лучше всего будет адресоваться к квалифицированному юристу с этим вопросом.

Риски сделки

Судебная практика подтверждает, что немало дарственных с обременением приходится впоследствии оспаривать в суде зачастую при поддержке адвокатов. Наиболее часто споры возникают в следующих ситуациях:

  • став собственником, новый владелец начинает получать платежные извещения от кредиторов, по исполнительным листам (например, по квартплате). Отменить договор по суду можно на основании того, что сведения не были указаны в тексте договора;
  • договор зарегистрирован с незначительным опережением возникновения обременения, о чем не было своевременно получено сведений. Такая ситуация потребует длительного судебного процесса и результат его зависит от множества факторов.

Значительно снизить риски при столь сложном юридическом действии можно, проконсультировавшись с профильным юристом или оформив договор нотариально.

Заключение сделки

Подписание договора дарения с обременением отличается от стандартных договоров указанием пунктов о существующих ограничениях. Последовательность шагов:

  • составление договора участниками сделки;
  • составление и проверка пакета необходимых сведений;
  • нотариальное заверение договора дарения;
  • регистрация права нового владельца в МФЦ или Росреестре;
  • получение нового свидетельства о собственности и выписки из единого реестра.
Всего на процедуру потребуется затратить около 3 недель, основное время пойдет на получение справок.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.

Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель, передает или обещает передать другой стороне, одаряемому, вещь или имущественное право.

Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:

  • реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
  • консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).
Характерными признаками таких сделок являются отсутствие встречных имущественных предоставлений и условий по распоряжению, владению и пользованию имуществом для нового хозяина. Поэтому в отношении дарения с правом пожизненного проживания дарителя сложилась неоднозначная ситуация.

С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.

С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.

При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда. Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.

Пример. Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:
  1. После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
  2. Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
  3. За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
  4. Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.
Значительно расширяется перечень способов защиты гражданина, имеющего статус владельца, в силу ст. 305 ГК РФ, которая гласит, что владелец недвижимости, может пользоваться указанными в ст. ст. 301-304 ГК РФ, правами даже в отношениях с собственником.

Отсутствие платы за проживание в квартире так же немаловажно, потому что договор по общим правилам гражданского законодательства предполагаются как возмездные.

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Бесплатная горячая линия по всей России:
+7 800 301-64-06

Состояние на регистрационном учете дарителя, имеет значение в случае отчуждения одаряемым собственности, важность этого пункта состоит в том, что при реализации квартиры, в регистрирующий орган, должна предоставляться выписка из домой книги, в которой записаны лица состоящие на учете. Тем самым, будущие собственники лишаются возможности ссылаться на то обстоятельство, что они не были осведомлены о таком обременении как пожизненное проживание стороннего лица. Приобретение ими жилья в таком состоянии, заочно дает согласие на факт владения и проживания посторонним гражданином недвижимости.

Дарение с обременением недвижимости (квартиры или дома)

Под обременением недвижимости понимается ограничение прав собственника в отношении имущества. Как правило они касаются отчуждения собственности.

Виды обременений жилья:

  • сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Например, сосед может пользоваться Вашим участком для прокладки через него собственного водоснабжения;
  • ипотека — самый распространенный вид. При нем жилище является залогом банка, гарантией оплаты за имущество. Право собственности в отношении жилища не является абсолютным, поэтому любые действия с подобным имуществом нужно совершать после соглашения с банком;
  • арест — является обеспечительной мерой в силу решения суда;
  • пожизненная рента на содержание — ее мы рассмотрим чуть позднее.
  • аренда — если на момент отчуждения имущества оно находится в аренде, его можно реализовать. Но права арендатора при этом не должны быть соблюдены новым собственником, в соответствии с договором аренды, вплоть до конца обозначенного срока.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его законный представитель не может совершать сделки от его имени, если будет отсутствовать согласие органов опеки. Кроме того, регистрационный орган не одобрит такую сделку.

Так же сложности могут возникнуть и при дарении квартиры с обременением. Все специфические условия соглашения (например постоянные жильцы) и информация об обременении должна отражаться в договоре дарения. В случае несогласия одаряемого с существующим состоянием подарка, он может отказаться от совершения сделки.

Так как процедура отчуждения недвижимости подлежит государственной регистрации, то и отказ должен проходить в таком же порядке. Даже если подарок был обещан в будущем и потенциальный собственник еще не вступил в свои права, отказ должен быть письменным. Если договор консенсуальный, то права и обязанности дарителя, в случае его смерти, переходят к наследникам.

Квартира, которая взята в ипотеку, не может быть подарена до полного погашения кредита, то есть должен быть заключен договор дарения в будущем (консенсуальная сделка). Вариант перевода долга для неплатежеспособных заемщиков, маловероятен, так как новый заемщик станет хозяином квартиры, оставшейся у банка в залоге. Дар лучше предложить в денежной сумме, достаточной для погашения задолженности.

Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

По договору ренты одна сторона, получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты, в собственность имущество. В обмен на полученную собственность, плательщик ренты, должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме. Обязанность по оплате ренты может быть постоянная или пожизненная (характерна для пожизненного содержания с иждивением).

Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое, которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со ст. 129 ГК РФ.

Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.

Контракт ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, но он так же регистрируется в соответствующем органе.

Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.

Во-первых тем, что дарение с условием проживания является безвозмездным и не несет в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать ее.

При этом, рента является обременением и плательщик ренты в случае реализации имущества передает и обязанность по выплате ренты, в тоже время несет солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником, в случае его неплатежеспособности.

Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.

Еще одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты можно только с согласия прежнего собственника, и он является залогодержателем жилья, в отличие от одаривания, где отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.

Так же, отличие двух договоров в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение законодатель составил для близких родственников (родителей, детей, сестер и братьев, бабушек и дедушек). В свою очередь, договор пожизненного иждивения не облагается налогом, к тому же, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика. Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.

В тоже время, получатель ренты должен оплачивать налоги за передачу права собственности, как за доход, полученный от реализации недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ) и за ежемесячное получение ренты на содержание (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), которое относится к доходам, полученным за сдачу в аренду или иного использования жилого помещения.

Разница между жильем, полученным в дар, и по договору ренты состоит еще в том, что имущество, приобретенное первым способом, является личной собственностью супруга и не делится при разводе, в отличие от второго способа. Недвижимость, полученная в результате рентных обязательств, является совместно нажитым имуществом супругов.

Условия договора дарения с обременением

Каждая сделка имеет определенные условия. Договор дарения с обременением не является исключением. Условия данного договора могут различаться в зависимости от имущества, которое является объектом данного договора.

Квартира

Договор дарения квартиры с обременением желательно заключить у нотариуса. Конечно, это не является обязательным законодательным требованием, но подобный подход создает дополнительные гарантии.

Квартира может быть предметом залога или объектом договора аренды, в ней могут быть прописаны лица, которых невозможно выписать и т.д. При заключении договора дарения квартиры с обременением необходимо указать суть обременения.

Например, многие банки предусматривают в своих договорах пункт, в соответствии с которым залогодатель обязан получить письменное согласие банка, прежде чем подарить или передать предмет залога третьему лицу. Соответственно, несоблюдение данного требования может стать основанием для признания сделки ничтожной.

Ипотека

Ипотека является одной из наиболее распространенных видов обременений. Прежде чем перейти к оформлению и заключению договора дарения, необходимо сперва ознакомиться со всеми условиями договора залога. В основном потребуется получение согласия банка-кредитора: подобный пункт включен практически во все договора ипотечного кредитования.

На практике возможны следующие случаи:

  • переход права собственности к одаряемому вместе с кредиторской задолженности;
  • переход права собственности к одаряемому без перехода кредиторской задолженности;
  • заключение договора дарения после полного погашения кредита.

Конечно, последний вариант является наиболее легким и удобным, но не всегда можно полностью погасить ипотечный кредит. Именно поэтому в основном стороны договора дарения прибегают к двум другим вариантам. Если осуществляется переход кредиторской задолженности к одаряемому, то в этом случае банк проверяет его платежеспособность и только после этого дает свое согласие.

На практике бывают также случаи, когда обязанность по выплате ипотечного кредита возлагается на дарителя, а новый собственник имущества выступает в качестве участника по ренте. В этом случае обязанность по погашению кредита не переходит к одаряемому.

Аренда и рента

Сегодня многие сдают квартиры или дома в аренду. При этом права арендодателя получают государственную регистрацию, если срок договора аренды превышает один год. Подобная аренда в дальнейшем может стать помехой при заключении договора дарения, ведь в соответствии с действующим законодательством права арендатора сохраняются даже при смене собственника.

Это значит, что одаряемый не сможет въехать в квартиру или дом до окончания срока действия договора аренды.

В некоторых случаях договор дарения квартиры или частного дома оформляется в виде ренты: между дарителем или одаряемым заключается отдельный договор пожизненного содержания. Это значит, что одаряемый обязуется содержать бывшего собственника квартиры или частного дома о его смерти. При оформлении дарения квартиры стоит помнить, что отсутствие в тексте согласия дарителя на получение дара, сделку признают недействительной.

Соответственно, одаряемый может стать полноправным собственником квартиры или дома после отмены ренты или после смерти дарителя.

Третье лицо

На практике очень часто бывают случаи, когда третьи лица подают исковое заявление в суд с целью оспаривания договора дарения. Третье лицо может предъявить исковое заявление в суд в течение 3 лет с момента заключения договора дарения.

Основанием для предъявления искового заявления могут служить наличие прав истца по отношению к данному имуществу, недееспособность дарителя и т.д. В качестве истцов могут также выступать наследники дарителя.

Пожизненное проживание

На практике очень часто бывают случаи, когда заключается договор дарения с пожизненным проживанием. Пожизненное проживание значит, что старый собственник жилого помещения сохраняет за собой право проживания в данном помещении до своей смерти. Договор с правом пожизненного проживания не считается рентой, так как в этом случае одаряемый не обязывается содержать дарителя.

В основном данный вариант особенно удобен для пенсионеров, которые не окажутся на улице, но смогут заранее определиться с “судьбой” своей собственности. При этом родственники дарителя не сохраняет за собой какое-либо право по отношению к предмету дарения.

Конечно, данный вариант заключения договора дарения не является удобным для одаряемого, так как, по сути, он не сможет в полной мере использовать подаренную ему жилую площадь. Одаряемый сможет стать полноправным собственником имущества только после смерти дарителя.

Договор с обременением

Дарение имущества является по своей природе безвозмездной сделкой. Тем не менее возможности дарителя не всегда безграничны. Недвижимость может быть интересна государству, выступать предметом ипотеки или аренды. Даритель не всегда вправе повлиять на снятие обременения с квартиры. Обычно сведения о соответственных ограничениях включаются в Росреестр недвижимости. Кроме того, сам даритель иногда, заключая соглашение, желает остаться в квартире за неимением иного жилья. Таким образом, инициатором применения ограничений может выступать и собственник квартиры, и третьи лица.

Все перечисленные случаи ограничивают одаряемого и влияют на его возможности распоряжения имуществом в дальнейшем, после вступления в законную собственность.

Обременение бывает двух типов:

  1. Ограничение действий одаряемого (допустим, выделение комнаты дарителю).
  2. Накладывание дополнительных обязанностей (к примеру, содержание с иждивением).

Даритель в каждом случае обязан предупредить другую сторону сделки о том, что передаваемое имущество ограничено в использовании или требует осуществления определённых обязанностей. Одариваемый может отказаться от такого рода сделки и не вправе принять лишь квартиру без дополнительных условий.

Все черты сделки дарения при этом соблюдаются:

  • она не может состояться между недееспособными гражданами;
  • заключается как между физическими, так и между юридическими лицами;
  • оформляется письменно, присутствие нотариуса при этом обязательным не является;
  • передача недвижимости является завершённой после регистрации прав на неё в Росреестре;
  • отсутствие принуждения – согласие сторон на заключение договора;
  • сделка облагается налогом (за исключением договора ренты).

Основное отличие от обычной сделки заключается в том, что договор дарения квартиры с обременением с первого взгляда не носит безвозмездного характера – основного требования к подаркам.

Судебная практика определяет возмездность как встречное предоставление явной выгоды со стороны одаряемого. В случае если это будет доказано, сделка будет считаться недействительной.

Встречное предоставление запрещает приобретать выгоду именно дарителю и не касается третьих лиц. К примеру, в случае с сервитутом, когда идёт речь о праве прохода через участок, условия договора не будут считаться нарушенными. Дарственная с пожизненным проживанием не является встречной, так как часть прав на имущество отчуждается безвозмездно.

Явная выгода трактуется как заинтересованность дарителя в оформлении договора. Например, сделка, где даритель обязуется отдать безвозмездно квартиру при условии, что ему будет подарена другая ценная вещь, не будет считаться законным. Тем не менее символическая плата за квартиру считаться обременением не может.

Дарственная с обременением всегда является безвозмездной, но даритель иногда имеет право выдвинуть некоторые требования. Обычно новый собственник после вступления в законные права сталкивается со снижением качества передаваемого имущества или обязанностью исполнения определённых требований, предусмотренных сделкой.

Образец дарственной с обременением

Чтобы оформить договор дарения квартиры с обременением необходимо выбрать из трех возможных версий данного соглашения: типовая дарственная, с бессрочной рентой и содержание с иждивением.

Общепринятая дарственная с обременением включает в себя основные пункты:

  1. Наименование, номер договора.
  2. Город/населённый пункт, где регистрируется дарственная.
  3. Указание сведений об участниках, кто даритель, а кто одаряемый.
  4. Координаты сторон и их личные данные.
  5. Обстоятельства при совершении акта дарения, ссылаясь на законодательство ГК РФ.
  6. Иногда прописывается время, на которое заключается договор.
  7. Права и обязанности сторон;
  8. Требуется прописать, когда все права владения переходят одаряемому лицу, при каких условиях.
  9. Причины аннулирования дарственной.
  10. Нормы в урегулировании спорных ситуациях.
  11. Непредвиденные случаи.
  12. Другие договорные условия согласованные сторонами.
  13. Визирование сторон – их подписи.

Дарственную на квартиру применительно к правам собственника можно оформить в виде договора бессрочной ренты. При таких договорных обязательствах одаряемый вносит в пользу лица, которое презентовало ему квартиру, либо каждый месяц, либо в порядке графика определенную денежную сумму.

Такой тип договора также должен быть заверен в нотариальной конторе.

Документы и алгоритм оформления

Оформление дарственной с обременением заключается в соблюдении последовательных действий – алгоритма.

Сперва составляется сам договор, далее желательно обратиться к нотариусу (обязательно в случае дарения доли в квартире при долевой собственности). После чего вся документация по сделке должна быть проверена на достоверность и правильность заполнения, зарегистрирована в Росреестре, как переход права на собственность от одной стороны к другой.

Оформление в Росреестре займет от трех до пяти дней. И по истечении трёх недель выдаётся справка из ЕГРН.

Нотариус понадобятся документы для оформления дарственной на квартиру с правом бессрочного проживания собственника, который ее презентует.

Перечень:

  1. Гражданские паспорта обоих сторон.
  2. Если акт дарения составляется на лицо, не достигшее 18-летнего возраста, то свидетельство о его рождении.
  3. Документация на квартиру, аргументирующая права владельца на недвижимость (свидетельство о госрегистрации).
  4. Документ, свидетельствующий о наличии зарегистрированных людей на указанной жилплощади (выписка из домовой книги).
  5. Кадастровый паспорт и дополнительные технические документы на недвижимость, в которых отражена цена, планировка жилплощади.
  6. Справка из ИФНС о неимении задолженностей по налогам.
  7. Справка из ЕГРП или управления жилищным фондом, доказывающая госрегистрацию владельца жилплощади.
  8. Согласие супруга на совершение сделки дарения, которое должно быть предоставлено в рукописной форме.
  9. Если акт дарения происходит с участием лиц, не достигшим 18-летнего возраста, то потребуется письменное разрешение из госорганов исполнительной власти, отвечающих за них на данный момент.

Дарственная оформляется в присутствии обеих сторон. В случае неосуществимости присутствовать одной из них или обеих одновременно, сделка заключается с содействием их поверенных лиц по нотариально оформленным доверенностям.

Источники

  • https://rukazakona.ru/zhilischnoe-pravo/192-darenie-kvartiry-s-obremeneniem-obrazec.html
  • https://ZhiloePravo.com/oformlenie/darenie/dogovor-obremeneniem.html
  • https://naslednik.info/darenie/darenie-kvartiry-s-pravom-pozhiznennogo-prozhivaniya.html
  • http://darstvennaja.ru/zapreshhenie-dareniya/zapret/s-obremeneniem/
  • http://calculator-ipoteki.ru/dogovor-darenija-s-obremeneniem/

[свернуть]