Аренда земли на 49 лет 2020 — что это такое, как оформить, стоимость

Что это такое

Земельные угодья — ценный природный ресурс, стоимость которого достаточно высока,

и не каждому по карману сразу взять и приобрести кусок приличной площади. В этом случае можно арендовать приглянувшиеся гектары и вести там свою деятельность.

Пользование государственной землей на протяжении 49 лет – вид аренды, называемой долгосрочной. Предоставить могут только тот кусок, который уже зарегистрирован в ГКН. Сначала нужно определиться с родом занятий, для которого и нужны сотки.

Подбирать участок следует с соответствующей целевому назначению категорией земель.

Документы нужны такие:

• заявление;
• кадастровый паспорт (заказать в кадастровой палате);
• схема расположения выбранного куска поверхности;
• копия паспорта.

Получив добро от местных властей, можно подписывать договор долгосрочной аренды, в котором должны быть оговорены все основные моменты:

• срок;
• площадь;
• характер использования;
• размер арендной платы;
• сроки внесения платы, периодичность и способ передачи средств, и пр.

Условия долгосрочной аренды

Заключать договор на максимальный срок – 49 лет имеет право ограниченная группа лиц. Рассмотрим правила, позволяющие оформлять долгосрочную аренду у государственных органов:

• сооружения внутри участка уже были возведены гражданином ранее;
• если лицо хочет использовать надел в качестве сельскохозяйственного производственного цеха;
• арендатор планирует разместить объекты линейного назначения (система газопровода, телефонная вышка и т. п.);
• отдельные случаи, рассматриваемые законом.

Исключение из правил – строительство домов. То есть постройка ЖК не даст права на прокат сроком 49 лет. Нормы разрешают лишь на 20 лет.

Особенности аренды

В ст. 39.8 ЗК РФ перечислены особенности долгосрочной аренды. К ним относятся:

• условие предоставления свободного доступа людей к воде, если участок примыкает к берегу водоема;
• применение приоритетного права (без торгов) для лиц, являющихся владельцами зданий и строений, возведенных на этой земле;
• заключение договора с победителем аукциона или с единственным заявителем;
• заключение договора без торгов, при условии имеющегося соглашения о развитии застроенной территории в будущем;
• продление срока аренды возможно только на условиях участия в торгах.

Арендная плата за максимальный срок аренды земельного участка может быть предусмотрена не только в виде обычных денежных взносов, а и в других формах:

• сельскохозяйственной продукцией;
• оказанием услуг;
• передачи во владение какой-то вещи, предмета;
• зачета за аренду затрат, понесенных арендатором при улучшении качеств земель.

Преимущества долгосрочной аренды земли

Большинство земельных участков оформляется на длительный срок — от 5 лет. Долгосрочная аренда имеет множество преимуществ, поэтому заявители стараются оформлять договора на максимально возможный срок, предусмотренный Земельным кодексом.

При долгосрочной аренде (от 5 до 49 лет) арендатор получает право:

• выкупить арендованный земельный участок до окончания срока договора;
• сдавать участок в субаренду после уведомления органов власти;
• возводить здания и сооружения, если это предусмотрено договором;
• пользоваться природными богатствами на арендованной территории (полезные ископаемые, лесные угодья);
• расторгнуть договор.

Очень существенным преимуществом долгосрочной аренды у государства на любой срок является юридическая чистота. При дальнейшем выкупе аннулировать сделку купли-продажи очень сложно.

Например, оказывается, что под землёй проходят стратегически важные коммуникации, сведения о которых не нашли отражения в документах.

Как можно использовать?

Участок в аренду на 49 лет можно взять на такие цели как:

• занятие фермерством;
• занятие сельским хозяйством (кроме выпаса коса и заготовки сена);
• прокладка газовых сетей и сооружение высоковольтных линий;
• прокладка автомобильных дорог;
• строительство;
• предпринимательство (как взять у государства в аренду ЗУ для ведения бизнеса читайте в отдельной статье);
• пользование земельными недрами;
• использование промышленных территорий;
• ведение подсобного хозяйства.

Общий порядок

Всем, кто обращается к местным властям за получением земли по арендному договору на срок до 49 лет, необходимо будет пройти следующие этапы:

1. Выбор участка.
2. Подачу заявления (как составить и подать заявление в администарцию, а также какие документы нужны для взятия в аренду ЗУ у государства узнайте здесь).
3. Принятие властями решения о необходимости торгов.
4. Извещение других претендентов на землю.
5. Проведение аукциона.
6. Получение бумаг на надел.
7. Регистрацию арендного договора.

Для того чтобы иметь полное представление о том, как можно арендовать землю от государства, нужно рассмотреть каждый пункт подробнее.

Выбор территории

К данному этапу нужно отнестись со всей ответственностью. Для того, чтобы узнать о том, какие земли сдаются, нужно зайти на сайт Росреестра и ознакомиться с кадастровой картой.

При этом нужно обратить внимание на следующие нюансы:

• земельный надел должен находиться не далеко от населенных пунктов;
• в населенном пункте рядом с участком должны быть основные коммуникации, такие как газ, вода и канализация;
• если участок предполагается использовать под строительство, то почва должны подходить для этой цели, что можно уточнить у специалистов (как взять ЗУ в аренду под ИЖС?);
• если земля берется под сельскохозяйственные нужды, то лучше, если вблизи не будут находиться крупные заводы или промышленные предприятия (о том, как взять землю в аренду у администрации сельского поселения для ведение ЛПХ, подробно рассказано тут).

Кроме того, хорошие варианты участков можно найти в местных газетах, где публикуется информация о начале торгов.

Подача заявления в администрацию

Написать заявление можно по следующей схеме. В правом углу необходимо указать название организации, в которую направлено заявление, а также ФИО и телефон заявителя.

В основной части заявления нужно написать просьбу о предоставление земли в аренду, вид надела, его площадь и номер в реестре. Если у заявителя имеются какие-либо льготы, то их тоже нужно указать. Также необходимо написать такую информацию об участке, как адрес и наличие на нем строений и их перечень.

Также в соответствии со статьей 39.17 ЗК РФ в заявлении должна находиться такая информация как реквизиты удостоверения личности, информация о месте проживания, ИНН. Если земля берется под застройку, то нужно также приложить к заявлению реквизиты документов о согласования проекта застройки.

Больше нюансов о том, как составить заявление в администарцию, а также о необходимых документах для взятия земли в аренду у государства рассказано тут.

Принятие властями решения о необходимости торгов

Рассмотрев заявление и удостоверившись в том, что участок соответствует всем требованиям, государственные органы принимают решение в необходимости торгов. Максимальное время рассмотрения заявки составляет 30 дней.

Аукцион необходим в тех случаях, когда заявитель не имеет никаких льгот. Но есть условия, благодаря которым заявитель может получить землю в аренду и без участия в торгах. Например, это возможно, если земля берется для реализации проекта социально-культурного назначения.

Также участки сельскохозяйственного назначения могут выдаваться без аукциона тем заявителем, которые имеют статус фермера. Полный перечень таких льготных условий прописан в стать 39.6 ЗК РФ.

Документы

Еще до этапа подписания арендного контракта заявителю придется собрать следующий комплект документации:

Наименование документа	Примечания
Заявление от имени арендатора	Или от его доверенного лица
Паспорт	Гражданина РФ
Кадастровая документация на участок	Паспорт и план
Справка из ЕГРЮЛ	Только для юрлиц
Официальный документ с решением о согласовании	Выдается органом муниципалитета
Правоустанавливающие документы на постройки, возведенные на участке	Если они есть, в противном случае – документ об их отсутствии
Справка о наличии или отсутствии систем коммуникаций	Водоснабжение, газ, электрическая энергия и др.
Документ об отсутствии обременений на землю	Участок не находится в залоге, под арестом и др.
Квитанция об уплате госпошлины	Оригинал и ксерокопия

Извещение возможных претендентов

Если местная администрация приняла решение о проведении торгов, то она передает информацию об их организации в местные средства массовой информации.

Все заявители, которым приглянулся участок, получают личное оповещение о времени и месте проведения аукциона.

Проведение аукциона

Торги проводятся через 30 дней после размещения в СМИ информации об их организации. Для принятия участия в торгах все претенденты на участок должны оплатить задаток.

Данный аукцион проводится так же, как и другие аукционы, то есть победителем является тот участник, который предложил самую большую сумму.

Получение бумаг

После аукциона администрация составляет договор аренды на право пользования участком и направляет его победителю торгов на подписание. В таком договоре прописываются следующие пункты:

1. Предмет договора.
2. Наличие обременений участка.
3. Ограничения в использовании земли.
4. Срок действия арендного договора.
5. Размер платы (сколько стоит аренда земли у государства?).
6. Права и обязанности арендодателя и арендатора.
7. Ответственности сторон.
8. Заключительное положение и банковские реквизиты арендодателя и арендатора.

Без проведения торгов

Законом определены категории лиц, а также цели использования земельных наделов, при которых допускается оформление аренды на 49 лет без проведения торгов. Такие льготы предоставляются лицам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В их случае применяется упрощенный порядок заключения договора. Нужно написать заявление и предоставить требуемые при этом документы. Если причин, препятствующих заключению аренды, выявлено не будет, то земля будет предоставлена по сниженной плате за аренду, или же совсем бесплатно. Так можно получить территорию, не состоящую на кадастровом учете. Но времени для оформления незарегистрированной земли потребуется больше.

Действия для оформления аренды:

1. В случае когда нужный земельный участок не присутствует в списке свободном от частной собственности, то, скорее всего, он не сформирован и не состоит в кадастре. Требуется сделать схему участка.
2. Затем, нужно обратиться в муниципалитет с составленной схемой и заявлением о предоставлении участка в аренду без проведения торгов.
3. Ждать постановление главы муниципалитета о рассмотрении заявки. Это может занять до 30 дней.
4. Отправиться с полученным постановлением и схемой участка в кадастровую службу, для постановки на учет.
5. По истечении срока в 10 дней выдается межевой план и кадастровый паспорт.
6. Предоставить заявление и документы о предоставлении аренды на землю в муниципалитет.
7. Подписать арендный договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Соглашение об аренде с муниципалитетом выглядит следующим образом:

• предмет соглашения,
• срок действия,
• наличие ограничений в пользовании (или их отсутствие),
• наличие каких-либо обременений (или их отсутствие),
• величина арендной платы,
• обязанности и права каждой из сторон,
• ответственность за нарушение условий соглашения,
• указание реквизитов.

Нужно проявить большое внимание к деталям соглашения. Любая ошибка или неточность могут стать причиной того, что документ недействителен. Должна быть точно прописана информация о площади земельного надела, его координаты, кадастровый номер, какие постройки на нем имеются и т.д.

До того как соглашение не будет зарегистрировано в Росреестре, оно не имеет юридической силы.

Расчет размера оплаты

На величину арендной платы влияют различные обстоятельства:

1. Географическое местоположение региона и степень развития его экономики. Так, например, в Москве цена аренды будет значительно выше, чем в Архангельской области.
2. Категория земель, характеристика почв и под какие цели собираются их использовать.
3. Какие постройки расположены на данной территории.
4. Уровень развития инфраструктуры и удаленность до дорого и природных объектов.

Кадастровая стоимость

На то, сколько стоит аренда земли, зависит от кадастровой цены.

Плата за пользование участком выясняется из расчета кадастровой стоимости, умноженной на поправочный коэффициент.

Величина поправочного коэффициента:

• 0,01% для лиц, имеющих налоговые льготы, а также для участков, которые загрязнены отходами радиации,
• 0,6% для земель, применяемых под подсобные и дачные хозяйства, огородничество, садоводство и фермерство,
• 1,5% для строительства промышленных объектов и жилых домов,
• 2% для добычи недр и их эксплуатацию.

Стоимость земли в аренду на 49 лет

Размер арендных платежей, как правило, определяется в ходе проведения публичных торгов. Конкурс принято начинать со стартовой цены, равной 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Если в процессе подготовки к торгам не было выявлено более 1 претендента, арендная плата будет составлять уровень изначальной ставки.

Стартовое значение ставок определяют по следующей формуле А = П * БС * ПК * ЗК.

Где:

А	размер арендных платежей
П	площадь земельного надела
БС	базовая ставка, устанавливаемая для каждого региона в отдельности
ПК	коэффициент поправки на цель использования
ЗК	зональный коэффициент

Если земля предоставляется во внеконкурсном режиме, то для льготных категорий граждан размер арендной платы не будет превышать сумму земельного налога.

Какие существуют риски

Получив право пользоваться земельном участком в аренду на протяжении 49 лет, нельзя быть уверенным в том, что в один прекрасный день арендодатель не откажется от сотрудничества.

Риски существуют такие:

• в договор были включены завуалированные дополнительные условия, наделяющие владельца особыми правами для разрыва отношений;
• на участок наложены обременения с правами третьих лиц;
• именно эта земля может потребоваться для нужд федерального значения;
• арендодатель может счесть, что земли использовались без учета ограничений в эксплуатации;
• будет признано нецелевое пользование;
• предъявят претензии относительно ухудшения качества почвы;
• докажут, что эксплуатация проводилась с нанесением вреда экологии;
• арендодатель разорился, и банк изымет гектары в счет погашения долгов, и пр.

Выкуп земли, находящейся в аренде на 49 лет

Арендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.

Цена выкупа арендованного на 49 лет земельного участка зависит от его кадастровой стоимости и правил, установленных местными властями. Так, например, в Московской области стоимость выкупа земель сельскохозяйственного назначения составляет 3% кадастровой стоимости, 15% – для остальных земель.

Земли, не подлежащие переводу в собственное владение

В законодательной базе Российской Федерации присутствуют некоторые ограничения, относительно со сменой собственности:

• Земельный участок зарезервирован для муниципальных или государственных проектов;
• Заповедные улицы, зоны, парки;
• Охраняемые зоны, расположенные вдоль водозаборов;
• Участки, находящиеся в отчуждаемой зоне жд или автотранспорта, в том числе аэропортов, морских портов;
• Земли минобороны;
• Земли, относящиеся к лесному и водному фонду;
• Заражённые полигоны опасными ядохимикатами.

Кроме этого, есть ещё одно препятствие в виде несоответствия предназначения выбранной территории целевому назначению заинтересованной личности. Например: передача земельного участка из аренды в собственность невозможна в том случае, если жилое здание построено на земле под ИЖС.

Как оформить в собственность землю, которая взята в аренду на 49 лет

Чтобы взять арендуемую землю в собственность, необходимо подготовить соответствующие документы. Прежде надо заказать кадастровый паспорт на недвижимость, расположенную на арендованном участке. Он позволит оформить в собственность постройку, что даст право на льготный выкуп земли. Если не определены границы самого участка, проводится процедура межевания. Получив на руки все документы, следует обратиться с заявлением о выкупе земли под объектом недвижимости к арендодателю. Рассмотрев обращение, орган власти примет решение о согласии либо об отказе в продаже земли. При положительном результате арендодателю будет предложен на подписание договор купли-продажи с реквизитами для уплаты суммы выкупа. Отказ в продаже земельного участка обжалуется в суде. Для этого следует привлечь юриста, который выявит ошибки предыдущих стадий, укрепит правовую позицию истца.

Перерегистрация права собственности на землю происходит путем внесения записи в ЕГРН. Если Росреестр отказал в регистрации выкупа земли, не стоит спешить с обжалованием в суд. Обратитесь к юристу, который изучит имеющиеся материалы по делу и поможет сформировать полноценный пакет документов для регистрации.

Отказ в переводе земли в личную собственность

Удовлетворение просьбы о переведении земельного участка в собственность, который в долгосрочной аренде, происходит далеко не в каждой ситуации. В некоторых случаях, приходится слышать отказ в сторону заинтересованного лица. Как правило, отказ выражается в письменной форме администрацией. Обоснование такого ответа содержится непосредственно в самом письме. Ниже рассмотрим основные причины отказа.

Итак, основными причинами отказа служат следующие мотивы:

• Надел территориально расположен на запрещённом законе участке (вооруженные силы, автономная энергетика, кладбище или заповедник);
• Земельный участок расположен в зоне городского парка. При этом необходимо знать, что существуют ограничения, позволяющие приватизировать такие участки. Более подробно прописано в статье 95 Земельного Кодекса Российской Федерации;
• Земля изъята из оборота, либо ограничена;
• Нарушены основные положения, прописанные в арендном договоре;
• На территории находится постройка, которая принадлежит совершенно другому лицу;
• Были предоставлены документы, не соответствующие реальности (возможно, просрочены справки и пр.);
• Границы земельного участка или общая площадь, не сходятся с кадастровым планом, паспортом;
• Границы землевладения пересекаются со смежными (соседними) участками;
• Участок входит в число наделов, которые предназначены для государственных или муниципальных нужд.

В случае несогласия с полученным отрицательным решением, необходимо обратиться в районный суд. Заранее необходимо документально подготовиться к затяжному процессу. Заявитель может выиграть дело, если администрация пояснила своё решение тем, что на этом участке планируется проведение коммуникационных систем, зарезервирован местными органами под их личные нужды.