Как продать долю в доме с землей

Что это такое ?

Про общую собственность – совместную и долевую, речь идет в главе 16 ГК РФ. Официально, доля – часть имущества, которая принадлежит определенному лицу. Но это не какой-то, как иногда думают, «уголок», площадь которого исчисляется в квадратных метрах.

Нет, каждый собственник квартиры, обладая долей, может и имеет право пользоваться недвижимым имуществом полностью:

• находиться в любой из комнат;
• посещать санузел;
• хранить свои вещи, где пожелается;
• готовить пищу на кухне.

Размер доли, в основном, важен в тех случаях, когда возникает речь:

1. об отчуждении недвижимости;
2. о вопросах, связанных с внесением обязательных платежей: налогов, в частности.

Здесь учитывается, какой размер доли есть у каждого сособственника, и сколько каждый должен получить или потратить денежных средств.

Условия продажи части дома

С учетом ситуации правила реализации доли недвижимости изменяются. Особенности имеют случаи, когда ей владеют только один собственник или супруги. Сложности иногда возникают, если дом или квартира принадлежат нескольким физическими лицами.

С одним владельцем

Это самый хороший случай. Владелец жилья может самостоятельно решить, что и кому он захочет продать. Собственнику необходимо найти покупателя, определить часть жилья, которую будет реализовывать, подготовить договор купли-продажи.

Совместно нажитого супругами

Такое имущество – общая собственность, которую нельзя продать без согласования со второй стороной. Если один супругов предпримет это, то сделку легко опротестовать через суд.

Исключительные случаи, которые не требуют разрешения:

• пара оформила брачный контракт, регулирующий права на имущество.
• признание мужа или жены недееспособными;

С несколькими собственниками

На основании статьи 250 ГК РФ, совладельцы имеют преимущественное право приобрести части реализуемого имущества. Продажа доли жилого дома на сторону допустима только с их согласия. Такое возможно, когда дольщики отказываются от покупки, не проявляют к ней интереса.

Способы

Определим варианты продажи доли дома с земельным участком:

• предложить долю совладельцам – особых сложностей не возникает;
• дождаться отказов на уведомление и найти покупателя по объявлению;
• продать дом целиком – финансово выгодный вариант;
• выделить долю в натуре и оформить куплю-продажу без оглядки на мнения совладельцев.

Как продать долю, если дом куплен в браке

По закону, чтобы реализовать совместно нажитую недвижимость, требуется согласие второго супруга, при этом возможны два варианта:

• Он разрешает продажу. Это самая простая ситуация, не требующая дополнительных усилий.
• Не дает согласия. Формально это не мешает реализовать долю недвижимости, но может создать проблемы в перспективе.

При согласии второго супруга на продажу

В этом случае разрешение мужа или жены оформляют нотариально. Оно дополняет типовой пакет документов вместе со свидетельством о браке. Дальнейшая сделка, переоформление на нового покупателя доли в жилье происходит по стандартному пути.

Пакет документов включает:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Договор купли-продажи.
• Выписку из ЕГРН.
• Документ, который устанавливает право на долю недвижимости (например, справку о принятии наследства).
• Сертификат об оценке (при необходимости).

Без одобрения сделки вторым супругом

Если муж или жена не дают согласия на продажу доли в доме и части земельного участка, то есть два способа решить проблему:

• Попытаться прийти к компромиссу.
• Продать долю в доме с землей без согласования. Вторая сторона опротестовать такое решение быть в исковом порядке.

Документы для обращения в суд:

• Паспорт.
• Исковое заявление, где указаны обстоятельства продажи доли в недвижимом имуществе (дата, цена), несогласие с этим решением.
• Свидетельство о браке.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Квитанция об оплате госпошлины (300 рублей).

Порядок продажи доли дома с несколькими собственниками

Продавцу необходимо соблюсти требования закона, дающего другим владельцам недвижимости преимущественное право на покупку. Когда дольщики по разным причинам не получили извещения и из-за этого потеряли свое преимущество на выкуп доли в доме, они могут подать иск. Если суд решит, что продавец ущемил права совладельцев, сделка будет аннулирована. Срок подачи иска – 3 месяца с момента, когда произошла продажа дома в долевой собственности.

Необходимые документы

• Паспорта участников сделки.
• Нотариально заверенные согласия на продажу недвижимости от всех совладельцев.
• Справка из ЕГРН.
• Брачный договор.
• Выписка из лицевого счета.
• Свидетельство о браке.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость (соглашение о приватизации, договор купли-продажи, завещание, дарственная).
• Соглашение о купле-продаже.
• Акт приемки-передачи.

Алгоритм действий

Полный список действий:

1. Составьте уведомление о продаже

Оплатите услуги нотариуса, после чего он составит уведомление о продаже. Далее, ожидайте ответов от совладельцев и/или составьте уведомление самостоятельно (например, у юриста). Далее посетите почтовое отделение, запечатайте уведомления, разошлите по адресам, возьмите талон об отправке и ждите уведомлений о вручении писем.

2. Оформите долю на дом и землю

Собственник должен получить кадастровые документы на два объекта недвижимости: жилой дом и земельный участок. Для этого нужно обратиться в БТИ и Росреестр – с целью оценки имущества. Инженеры произведут жилищные и землеустроительные работы, оформят документы и выдадут актовые заключения. Останется получить техпаспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.

3. Организационные вопросы

Прежде чем продавать долю, нужно снять с учета прописанных жильцов. Если в доме проживают дети, придется обращаться в орган опеки и попечительства. Отчуждение доли из совместно нажитого имущества возможно только при согласии второго супруга. Собственник должен взять справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.

4. Договоритесь с покупателем

Предложите долю другим совладельцам, и, если один из них захочет выкупить часть жилья, заключите предварительный договор купли-продажи. Если вы договорились с покупателем, не нужно ждать 30 дней ответы от других совладельцев. Достаточно согласия выбранного дольщика.

5. Составьте договор купли-продажи

Общее требование для сделок с долями недвижимости (частный дом и земля) – нотариальная форма договоров. Отправляйтесь к нотариусу, оплачивайте его услуги, оформляйте два документа: договор купли-продажи и акт приема-передачи долей в доме. Забирайте обе бумаги и приступайте к завершающему этапу.

6. Утверждение в Росреестре

Финальный этап – регистрация сделки в отделении Росреестра путем обращения в МФЦ «Мои документы». Передайте договор и собранный пакет документов, возьмите расписку об их принятии и ждите ответа. Далее покупатель получает выписку из ЕГРН и становится новым собственником доли.

Пример:

Выкуп сособственниками

Совладелец может дать согласие на сделку в течение 30 дней. После окончания срока, право преимущественного выкупа теряется.

Важно! При наличии нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть имущества.

Третьему лицу

Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.

Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.

Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).

На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.

Сроки

Сколько займет продажа части дома и земельного участка в долевой собственности, если покупателем выступает один из дольщиков?

Особенности купли продажи 1/2 доли дома

Одной из основных особенностей купли продажи доли дома является то, что, прежде всего, необходимо уведомить других владельцев, которые обладают приоритетным правом на приобретение, о своих намерениях, с предложением выкупить свою часть по указанной цене. Уведомление следует рассылать письменно, чтобы можно было это доказать. Владельцы также могут предоставить официальные ответы, оформленные нотариально или оформить письменный отказ в присутствии сотрудников регистрирующих органов. И только в том случае, если никто из совладельцев в течение месяца не изъявил желание приобрести недвижимость, собственник может выставить ее на продажу.

Жилье полученное по наследству

Собственник такого имущества нисколько не ущемлен в правах. Однако, если желание продать долю возникло заранее, то лучше сделать это на стадии оформления наследственного имущества. Не нужно регистрировать право в органах Росреестра.

Сделка дарения

На практике такой вариант активно используется. Известно, что близкие родственники не платят НДФЛ по сделке дарения. Поэтому лучше дарить им долю, а не продавать. В данном случае, еще и не нужно будет уведомлять остальных собственников об отчуждении недвижимости. Можно подарить долю и постороннему человеку. Он передаст деньги неофициально.

Однако есть риски:

1. С оплатой могут обмануть.
2. Сделку могут признать недействительной, как притворную, скрывающую договор купли-продажи.

Комната в коммуналке

Особенностью такой сделки является то, что отчуждается не доля в праве собственности в квартире, а конкретная комната.

1. В первом случае, новый собственник сможет пользоваться всеми помещениями жилья.
2. Во втором – только своей комнатой и общими территориями: туалетом, ванной и так далее.

Иные варианты

Можно ли продать дом целиком, и есть ли в этом выгода? Нередко дом достается в наследство родственникам, которые уже обеспечены хорошим жильем и не нуждаются в дополнительном. В таком случае они могут договориться между собой о продаже здания целиком, одному покупателю. От такой сделки выиграют обе стороны и все собственники.

Покупатели часто ищут отдельное жилое здание, не желая делить его с другими хозяевами. Владение одним домом даже с родственниками часто приводит к конфликтам, спорам, тем более проблематично содержать его совершенно посторонним людям.

Выиграют от такой продажи и собственники жилья. Как единое целое объект недвижимости будет стоять дороже, чем отдельные части. Общую сумму потом можно поделить с учетом величины доли каждого. Юристы смогут помочь в проведении сделки, оформлении всех документов, чтобы операция с недвижимостью прошла быстрее и без проблем.

Еще один вариант продажи доли в доме – ее выделение. Если есть физическая возможность, часть дома выделяется, обосабливается. Например, у части дома может быть отдельный вход, в таком случае можно отделить его забором, выделить на территории участка. Эта работа потребует некоторых физических и материальных затрат, но владелец от этого только выиграет.

Также нужно будет переоформить собственность в выделенную. И тогда часть жилого здания значительно вырастет в цене. Когда части дома может быть присвоен статус отдельного жилого объекта? Определения жилого помещения установлены положениями Жилищного Кодекса РФ:

1. Оно должно быть выделено, например, с помощью того же отдельного входа, забора.
2. В нем должны быть все условия для комфортного и безопасного проживания.
3. Жилое помещение – это недвижимое имущество.
4. Выделение отдельного объекта как жилого дома не может нарушать пространство других людей.

Когда у дома есть несколько отдельных входов, несколько санузлов и кухонь, собственники без особенных проблем могут выделить свои части. Это упростит в дальнейшем распоряжение каждой частью дома.

ВНИМАНИЕ! Чтобы завершить выделение доли, следует официально зарегистрировать ее как отдельное жилье, отдельный объект недвижимости.

Если остальные собственники против

Разногласия между совладельцами могут привести к отказу выкупать долю и вообще отчуждать часть жилья третьим лицам. Вероятно, многие подумают, что выхода нет – однако существует целых два способа продать долю в доме с землей. И даже без согласия других собственников.

Расходы

Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.

Основные затраты:

• оформление контракта купли-продажи – от 3 000 р. до 5 000 р.;
• госпошлина за нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объектов;
• услуги нотариуса – от 2 000 р. до 10 000 р. (в зависимости от региона);
• госпошлина в Росреестр – 2000 р. (за долю в жилом доме) и 350 р. (за долю в земельном участке).

В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.

Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:

• если объект получен в наследство более 3 лет назад;
• если объект приобретен более 5 лет назад.

Срок исчисляется с момента выделения доли.

Затраты

Величина расходов значительно больше:

• госпошлина в суд – от 400 р. до 60 000 р.;
• подготовка новой документации – до 50 000 р.

Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Очевидно, что продажа части дома и земли с позиции взрослых не вызывает вопросов. И совсем другое дело, когда в сделке участвует несовершеннолетний – малолетний до 14 лет или подросток от 14 до 18 лет. Как быть?

Вместе с тем нужно заручиться согласием органа опеки и попечительства (ООП). Отчуждение долей несовершеннолетних – огромный риск. Существует вероятность оставить ребенка без крыши над головой. Поэтому, закон требует обращаться в комиссию ООП.

Желание продать детскую долю обязывает родителей выделить ребенку жилую площадь в новом доме (ипотечное жилье, квартира родителей, бабушек, дедушек). Важно чтобы новая доля не была меньше старой, иначе органы опеки заблокируют сделку.

Родители должны встретиться с инспектором ООП, предоставить документы на старое и новое жилье, написать заявление и подать заявку в отделение органа опеки. Обратный ответ выдают в течение 14 дней: если комиссия одобрит сделку – можно выделять ребенку долю в новом доме и приступать к продаже старого. Отрицательное решение не оставляет шансов даже на продажу через суд.

Стоимость

Финансовые затраты связаны с оплатой услуг нотариуса и госпошлин за утверждение сделки. Сюда также относится налог на прибыль, если дом и земля находились в собственности менее 5 лет.

Сколько стоит продать долю:

• госпошлина у нотариуса – 0,5% от цены продаваемой доли по кадастровым данным из Росреестра;
• составление договора купли-продажи – от 1 000 до 5 000 рублей;
• услуги нотариуса (правовая и техническая работа) – от 2 000 до 10 000 рублей;
• госпошлина за регистрацию сделки – 2 000 рублей за долю дома + 350 рублей за переоформление документов на земельный участок.

Можно ли реализовать часть имущества и за сколько?

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ, каждый собственник имеет право продать свою долю, как другому сособственнику, так и постороннему лицу.

Продажа без выделения в натуре

Свою долю можно выставить на продажу без выделения в натуре, тем более, что в квартире, в отличие от частного дома, выдел «квадратов» произвести практически не реально.

Для раздела одного помещения на несколько нужно сделать отдельные входы-выходы. А это реально осуществить только, имея квартиру на 1 этаже. В лучшем случае.

Долю в праве закон отчуждать не запрещает. При этом покупатель получает возможность пользоваться квартирой целиком, как и другие участники общей собственности.

Если совладелец против

Ничего страшного в данной ситуации нет. Такое бывает. Если совладелец не хочет отчуждать недвижимость целиком и не желает приобретать продаваемую долю, то можно смело предлагать имеющуюся в собственности 1/2, 1/3 или другую часть квартиры стороннему человеку.

Главное — грамотно оформить документы, свидетельствующие о том, что возможность реализовать право преимущественной покупки была предоставлена.

У несовершеннолетнего

А вот это, на практике, довольно сложно сделать. По общему правилу, доля ребенка в жилье не должна отчуждаться до его совершеннолетия. Если продать долю очень нужно, то придется обращаться в органы опеки и получать специальное согласие. Оно может быть выдано лишь в некоторых случаях, когда видно, что права ребенка не будут нарушены.

А имено:

• Несовершеннолетний получит в ближайшем будущем квартиру или долю жилья, которая будет больше имеющейся.
• Семья переезжает в другой регион страны, утрачивается интерес к имеющемуся в конкретном городе имуществу, есть желание его реализовать, чтобы оно не простаивало без дела.

Осложнения

Если между совладельцами сложились хорошие отношения, то процесс не представляет проблемы. А вот если они против, то тут возможно возникновение проблем – к примеру, уклонение содольщика от получения уведомлений. В этом случае, продавец должен собрать максимальное количество свидетельств того, что он сделал все возможное, чтобы уведомить сособственников, на случай если они попытаются обратиться в суд для оспаривания сделки купли-продажи.

Нужно ли обязательно нотариальное удостоверение?

Обязательно ли оформлять сделку купли-продажи нотариально? С 2016 года все сделки с продажей недвижимости, которая находится в долевой собственности, осуществляются только через нотариуса.

Таким образом, если один собственник продает свою долю, то он должен обратиться в нотариальную контору вместе с покупателем.

Как продать отдельно стоящую часть дома

Владельцу нужно знать, что юридическое понятие доли – это имущественное право на определенную часть недвижимости (например, на 1/4). Оно не имеет вещественного эквивалента в виде комнаты, но может быть выражено как часть от общей площади или суммы от продажи жилья. При этом по закону разрешено выделить долю в натуральной форме, обособив ее от остального жилья.

Самый распространенный пример – отдельно стоящая часть дома. После обособления это будет самостоятельный объект недвижимости, который продают так же, как обычное жилье. В таком случае стоимость строения увеличится, отпадает необходимость получать разрешения от прежних совладельцев.

Часть дома может быть признана отдельной, если недвижимость:

• Физически отделена от других помещений, например, имеет собственный вход.
• Соответствует установленным санитарным требованиям и техническим нормативам.
• При выделении части из общей собственности не приводит к ущербу интересов других совладельцев.
• Имеет отдельный техпаспорт, который оформлен на обособленную часть, и она поставлена на кадастровый учет.