Все статьи, Полезные советы

Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда, через суд

Содержание

Выселение из нежилого помещения

  • Госпошлина на рассмотрение дела. Её размер устанавливается НК РФ. Поскольку иск носит материальный характер, но не подлежит оценке, то при обращении в арбитражный суд размер пошлины составит около 6 000 рублей.
  • Расходы на оплату дополнительных расходов. К их числу относится оплата юридических услуг, проведения экспертиз и т. д.

Нежилое помещение: понятие, признаки

  • недвижимый характер объекта. Помещение расположено в строении или привязано к определенному земельному участку. То есть перенос объекта нельзя произвести без негативных последствий для помещения;
  • площадь объекта не может использоваться для проживания. Она может эксплуатироваться только в торговых, хозяйственных или административных целях;
  • относится к нежилому фонду.

  • арендатор нарушает условия договора;
  • имущество используется не по назначению;
  • оплата за аренду не поступала более двух месяцев;
  • если согласно договору арендатор должен оплачивать капремонт помещения, но он этого не делает.
  • иные условия.

Нежилое помещение – это площадь, которая используется для любых целей, кроме проживания, так как созданные условия не являются подходящими для жительства человека. Нежилые помещения: офисы, склады, магазины и так далее. Но если же на такой площади зафиксировано проживание человека, то владелец или собственник может потерять свое владение. Из-за сложности рассмотрения дела, подобные дела зачастую решаются в судебном порядке.

Получится ли без суда?

  • статья 22 ЖК РФ, которая определяет процесс перевода помещения в нежилое;
  • статья 619 ГК РФ, регулирующая расторжение договора аренды раньше указанного срока;
  • статья 452 ГК РФ, определяющая порядок расторжения договора;
  • статья 85 ЖК РФ, которая определяет, что выселить человека из помещения можно только при непригодности для жилья;
  • статья 450, определяет общие основания для одностороннего расторжения договора.

  1. Попытаться урегулировать ситуацию на словах.
  2. Направить претензию.
  3. Если ответ не получен или он отрицательный – составить исковое заявление и собрать доказательства.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Отправить пакет документов в Арбитражный суд.
  6. Выступить на судебных заседаниях.
  7. Получить копию решения суда.
  8. Обратиться к приставам за выселением арендатора.
  • истечение срока действия договора аренды между собственником и нанимателем;
  • нарушение нанимателем условий, прописанных в договоре. Например, порча имущества, использование помещения не по назначению, задолженность за аренду сроком более 2 месяцев;
  • изъятие нежилого объекта в пользу государства. То есть его конфискация или опись.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд?

  • наименование арбитражного суда;
  • исчерпывающие сведения об истце и ответчике (форма организации, юридический адрес, контактные данные, e-mail);
  • местоположение и кадастровые сведения о нежилом помещении;
  • кому и на каком основании принадлежит спорный объект;
  • информация о договоре аренды (когда заключен, кто выступает сторонами, права и обязанности, срок действия, санкции);
  • описание сложившейся ситуации;
  • какие требования истец выдвигает к ответчику, на чем основаны его доводы;
  • отсылка к нормативно-правовым положениям;
  • требование к суду – выселить арендатора из нежилого помещения;
  • перечень приложений (документов);
  • дата и подпись + печать организации.

Обычно встречается выселение арендатора за неуплату. Но, прежде чем прибегать к крайним мерам, желательно попытаться решить проблему разговором. Деловые люди всегда придут к компромиссу и постараются договориться без судебного вмешательства.

Нюансы процедуры

При обращении в суд следует учесть некоторые моменты для успешного завершения процесса:

  • Исковое заявление должно быть составлено правильно, иначе истец может проиграть процесс и лишится возможности повторного обращения по этому делу.
  • Если владелец объекта не получил вовремя предоплату за следующий месяц, он может требовать выселения с первого числа нового месяца.
  • Если предоплата внесена арендатором вовремя, выселение возможно только с первого числа неоплаченного месяца.
  • При отказе нанимателя принимать уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд с иском.
  • Решение может быть вынесено и при отказе ответчика явиться в суд.
  • В случае вынесения решения дела в пользу истца, он вправе требовать от ответчика возмещения судебных издержек.

Освобождение нежилого помещения возможно как по взаимному соглашению сторон, так и в судебном порядке. О правилах составления соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений читайте тут. Процедура зависит от:

  1. соблюдения условий договора аренды;
  2. внешних факторов;
  3. отношений между сторонами;
  4. принятых действий.

При правильно собранной доказательной базе судебные органы обычно принимают сторону арендодателя.

Порядок действий и процедура

Ниже приведен алгоритм действий, который необходимо соблюдать:

  • попытка урегулирования вопроса в досудебном порядке;
  • сбор доказательств обоснованности выселения (свидетельских показаний, документальных подтверждений);
  • составление искового заявления в соответствии с требованиями ГПК РФ;
  • оплата государственной пошлины;
  • направление иска в судебный орган;
  • участие в разбирательстве;
  • получение решения;
  • обжалование решения (при необходимости);
  • выселение арендатора, в том числе и с привлечением службы судебных приставов.

Так как чаще всего споры о найме нежилого помещения происходят между юридическими лицами, то заявление необходимо направлять в арбитражный суд. Районный суд общей юрисдикции такие иски рассматривает только в случае, если обе стороны спора являются физическими лицами.

Варианты возможных действий

В ситуации, когда длительное время не поступает арендная плата, и необходимо произвести выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора, может быть несколько вариантов действий. Они зависят от:

  • наличия заключенного договора аренды;
  • условий и срока действия на момент возникновения претензий.

Если нет договора аренды, то это влечёт за собой определенные последствия и необходимость определенных процессуальных действий. Что делать, когда договор был заключен надлежащим образом?

Юридический статус помещения нежилого типа

Базовые основания для признания квартиры нежилой:

Владелец помещения не вправе проживать в такой квартиреКроме того, в ней не допускается прописка, проживание физических лиц. В том случае, если такой объект – это единственная жилплощадь владельца, членов его семьи, по факту его потери владелец получает официальный статус особы, нуждающейся в жилом помещении. При этом перевод заново предоставленной жилплощади в нежилой фонд по законодательству является недопустимым;
Существование технической возможности оснастить обособленный выходэто значит, что должна предусматриваться возможность зайти в не жилую квартиру, не пересекая при этом пределы жилого помещения;
Необходимо, чтобы отсутствовали жалобы со стороны третьих лицчто касается такой недвижимости

Решение проблемы в досудебном порядке

Добровольное согласие арендатора на выселение является основанием для решения дела без суда. Во всех иных случаях, собственнику нежилого помещения следует обратиться в суд. Однако важно знать, что судебный иск не будет принят, если арендодатель даже не попытался урегулировать вопрос в досудебном порядке.

Нарушителю необходимо вручить письменное уведомление, где будет изложено требование по выселению. Предъявлять такой документ можно:

  1. лично, в присутствии свидетелей. На копии уведомления арендатор должен поставить подпись, подтверждающую получение документа;
  2. по почте, необходимо оформить письмо с уведомлением об отправке и получении.

Кроме требования, в уведомлении обязательно указывается срок, в течение которого нарушитель должен выселиться из помещения. Согласно законодательству, он должен быть «разумным». Если же точные сроки не указываются, требования должны быть исполнены в течение 30 календарных дней. Пока не пройдет срок, указанный в уведомлении, арендодатель не имеет права подавать иск в суд.

Для выселения нарушителя нельзя применять физическую силу, отключать воду или электричество, менять замки. Подобные незаконные действия могут повлечь определенные юридические последствия. Например, арендатор может подать встречный иск и взыскать денежную компенсацию.

Через сколько вступает в силу решение суда о выселении

Вступление в силу судебного решения на основании ст. 209 ГПК РФ происходит после окончания срока обжалования данного решения, при условии, что оно не было подано.

Если апелляция подавалась, то решение суда вступает в силу после ее рассмотрения.

Дела о выселении могут рассматриваться в течение двух месяцев, при кассационной жалобе в Верховный Суд, этот срок не меняется. Если дело сложное судья может увеличить период еще на два месяца.

Также решение Верховного Суда первой инстанции можно обжаловать во второй, что может затянуться еще на четыре месяца.

Итого судебное решение может не вступать в силу до года. При условии постоянного притязания сторон.

Последовательность принуждения к освобождению помещения

Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.

Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.

В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.

Правовое регулирование

Если обе стороны конфликта являются физическими лицами, иск подается в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости, если же в споре участвуют юридические лица, то исковое требование подается в арбитражный суд.

  • статья 22 ЖК РФ, которая определяет процесс перевода помещения в нежилое;
  • статья 619 ГК РФ, регулирующая расторжение договора аренды раньше указанного срока;
  • статья 452 ГК РФ, определяющая порядок расторжения договора;
  • статья 85 ЖК РФ, которая определяет, что выселить человека из помещения можно только при непригодности для жилья;
  • статья 450, определяет общие основания для одностороннего расторжения договора.

Уведомление о задолженности по коммунальным платежам

Согласно ст. 153 ЖК РФ, все владельцы квартир обязаны регулярно вносить платежи за пользование коммунальными услугами. В противном случае, управляющей компанией фиксируется возникновение и накопление задолженности, которая в последующем может быть взыскана в судебном порядке.

Первым действием управляющей компании является направление письменного уведомления должнику о наличии задолженности по услугам ЖКХ. Если никакой ответной реакции не следует, дело передается в суд (только при условии накопления задолженности в течение 6+ месяцев).

Принудительное выселение из аварийного жилья судебная практика

Признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный жилой дом. Органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка и квартир в данном доме.

Ряд собственников квартир не согласны на переселение в квартиры в новом доме, несмотря на то, что площадь предлагаемых жилых помещений превышает площадь квартир в аварийном доме.

Может ли суд принять решение о выселении указанных собственников из аварийного дома с предоставлением им квартир в новом доме, ведь жилищные условия граждан только улучшатся (за счет увеличения площади)?

Ответ: Говоря об улучшении жилищных условий за счет увеличения общей площади квартиры, представители органа местного самоуправления зачастую не хотят видеть очевидных причин нежелания собственников жилья в аварийном доме переселяться по предлагаемому варианту. Среди основных таких причин, можно выделить следующие:

  • удаленность «нового дома» от необходимой и привычной для собственника инфраструктуры, как то: детский сад, школа (при наличие в семье детей);
  • отсутствие или удаленность медицинских учреждений (для пожилых людей и граждан, страдающих заболеваниями);
  • удаленность места работы;
  • удаленность остановки общественного транспорта и т.д.

Между тем, приведенные выше причины не имеют никакого правового значения для целей рассмотрения спора в суде.

В силу закона, собственник не может быть переселен в предлагаемую органом местного самоуправления квартиру без его на то согласия и вне зависимости от причин отказа от предлагаемого варианта. Такой собственник вправе претендовать на выплату компенсации за изымаемое жилье.

К сожалению, практика судов, несмотря на ранее данные Верховным Судом РФ разъяснения, не отличается единообразием.

Требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон».

Таким образом, не имеет правового значения факт улучшения жилищных условий переселяемого гражданина – собственника непригодного для проживания жилья. В том случае, если собственник не согласен получить квартиру в новом доме (не имеет значение по каким причинам), орган местного самоуправления обязан выплатить ему выкупную цену, куда входит и стоимость изымаемого жилья

Не меняет ситуацию и тот факт, что признанный аварийным многоквартирный жилой дом включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки на переселение граждан в рамках адресной программы.

Решение суда о выселении бывшего собственника

Решение суда о выселении собственника практически не применяется в российском законодательстве, если помещение единственное место жительства. Исключением является жилье, приобретенное в ипотеку и служащее обеспечением обязательств по займу.

Единственное условие, при котором собственник становится бывшим, это продажа квартиры или переоформление прав на другое лицо.

Распространена ситуация, когда собственник продает квартиру и после оформления сделки у него есть две недели чтобы освободить помещение по договору. Если этого не происходит, то его пребывание в помещении становится незаконным.

Судебное выселение в данном случае происходит в обычном режиме и может затянуться на четыре месяца.

Также существует возможность освободить помещение по санкции прокурора без судебного решения.

Способы использования нежилого помещения

Существует 2 варианта эксплуатации нежилых территорий:

  1. Легальный (собственник склада или офиса официально заключает с предпринимателем/компанией соглашения аренды, и сдаваемая площадка используется в соответствии с условиями).
  2. Нелегальный (бумаги не оформляются, владелец помещения на словах договорился с бизнесменом о порядке предоставления специализированного помещения во временное пользование).

Если в первом случае вопрос о выселении предпринимателя с занимаемой площади не сопряжен с особыми трудностями (нарушил условия договора – документ автоматически расторгается), то во втором – в 99% случаев они все-таки возникают.

Собственнику офиса будет проблематично доказать, что контрагент не выполняет то, о чем они в устной форме договаривались. Да и самого владельца помещения могут ждать штрафные санкции за непредставление сведений о доходах в налоговый орган.

Нужен юрист

Не стоит самостоятельно заниматься составлением искового заявления и участием в судебном заседании, так как только опытный специалист в области жилищных споров сможет отстоять ваши права и выселить незаконных арендаторов. Воспользовавшись услугами юриста, вы сэкономите не только время и нервы, но и деньги.

Решение суда о выселении за неуплату коммунальных платежей

Неуплата услуг ЖКХ является основной причиной для переселения жильца в худшие условия. Если жилье находится в собственности, то выселить за долги по комуслугам не могут.

Единственное, что не имеют права отключать, это теплоснабжение.

Если недвижимость муниципальная, то квартиранта ждет судебное выселение. Но собственник предоставит ему другое жилье, площадь которого будет не менее 6 кв/м на человека (ст. 105 ЖК РФ).

После выселения квартира продается на аукционе Росимущества, полученные деньги переходят собственнику (в региональный бюджет) за вычетом оплаты долга и судебных издержек.

Как предъявить иск о принудительном выселении из нежилого помещения

Нередко в арбитражных судах рассматриваются дела о выселении лиц, являющихся ИП или юридической организацией из нежилого помещения. Подать иск может владелец недвижимости или государственный представитель при наличии законных оснований для выселения. Основания Существует множество причин для выселения из нежилого помещения лиц, которые занимают его как на законных, так и на не законных основаниях:

  1. Истек срок действия соглашения, заключенного между нанимателем помещения и арендодателем. Выселение из помещения возможно только после предъявления нанимателю извещения о том, что в дальнейшем, после истечения срока действия договора, помещение не будет предоставляться в наем.
  2. Если был заключен бессрочный договор аренды и заемщик не желает освобождать помещение после изъявления просьбы собственника.

Арбитражные суды постоянно сталкиваются с такими делами, как выселение индивидуальных предпринимателей или юридических организаций из нежилых помещений. Иск об освобождении нежилого помещения подается на основании прекращения действия права арендатора на пользование площадью или отсутствием этого права.

Выселение В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ каждая сторона, заключившая арендный договор, имеет право на его расторжение до окончания срока действия соглашения. На основании действующего законодательства для этого за 180 суток арендодатель или съемщик обязан уведомить другую сторону в письменном виде.

В уведомлении должна содержаться информация о необходимости досрочно расторгнуть соглашение.
К основаниям, дающим возможность обратиться с иском о выселении из помещения, можно причислить следующие: Если срочный договор аренды помещения прекращен перед тем как обращаться с иском в суд необходимо направить арендатору уведомление, свидетельствующие об отказе от продолжения арендных отношений. Если арендатор не освобождает помещение в установленные сроки, это будет являться основанием для обращения с иском в суд Если арендатор отказывается выполнять требования собственника помещения о его освобождении в случае бессрочной аренды перед тем как подавать иск, так же как и в предыдущем случае, необходимо направить арендатору уведомление, свидетельствующие о намерении отказаться от продолжения договора и содержащее требование освободить помещение.

Пошаговая инструкция

Итак, арендодатель хочет выселить арендатора из нежилого помещения. Что для этого нужно?

  1. Во-первых, договориться о выселении без суда.
  2. Во-вторых, направить уведомление об освобождении нежилого помещения.
  3. В-третьих, расторгнуть договор аренды.
  4. Наконец, дождаться, пока арендатор съедет 
Обоюдное желание расторгнуть договор аренды не является препятствием. Впрочем, инициатором выселения может быть и собственник. Если арендатор согласен, выселение происходит по стандартному сценарию.

С предоставлением новой жилплощади

Положения ст. № 85 Жилищного кодекса РФ предполагают возможность выдворения из квартиры в случае предоставления благоустроенного жилого помещения в ситуации, если старая жилплощадь признается непригодной для жизни, в результате чего получает статус нежилой.

Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!

Телефон в Москве и Московской области:
8 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
8 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

О подобном заключении жильцы дома, наниматели должны извещаться в письменной форме как минимум за полгода до выдворения.

Судебная практика

Связанные с выселением дела представляют особую сложность для Арбитража. Обязанность освободить нежилое помещение возникает только после расторжения договора аренды. Если договор не заключался, наниматель обязан съехать незамедлительно.

Современная судебная практика предусматривает следующее:

  • Если арендодатель не получил оплату за последующий месяц, он имеет право уведомить нанимателя о выселении уже с первого числа нового месяца;
  • Если оплата была произведена заранее, выселение возможно, начиная с первого числа неоплаченного месяца;
  • Если арендатор не принял уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд за принудительными мерами;
  • Исковое заявление может подаваться как собственником, так и третьими лицами, чьи права нарушены (например, прокурором, государственным органом, субарендатором).

Заявитель вправе взыскать с ответчика расходы на ведение судебного процесса. Важно, чтобы суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. Если признается только часть требований, стороны несут расходы в соответствии со своими притязаниями.

Пример:

Распорядитель нежилого помещения ИП Шайхутдинов заключил арендный договор с ИП Бурковским. Объект соглашения – нежилое помещение, оборудованное под склад бытовых вещей. Осуществляя свою деятельность, ИП Бурковский решил передать помещение в субаренду ООО «Коммерс-Инвест». При этом арендатор не поставил в известность ИП Шайхутдинова, тем самым нарушив одно из условий договора. Собственник узнал об этом и расторг договор аренды в одностороннем порядке. ИП Бурковский отказывался покинуть занимаемое им помещение, т.к. считал, что ничего не нарушил и действовал без корыстного интереса. Владельцу нежилого помещения пришлось обращаться в суд за принудительным выселением арендатора. Требования были удовлетворены, суд признал, что ответчик не имел права сдавать объект в субаренду, не поставив в известность истца — в силу ст. 615 ГК РФ.

Предъявление претензии

Как показывает судебная практика, соблюдение этого пункта является весомым аргументом при последующем расторжении аренды.

Перед тем, как выгнать арендатора из занимаемого нежилого помещения, первым делом внимательно изучается договор аренды.

Далее, ему надо отправить претензию с требованием оплатить возникшую задолженность. Обязательно в ней установить срок для выполнения требования, чтобы избежать в дальнейшем разночтений.

Направлять претензию надо таким образом, чтобы было письменное подтверждение получения ее адресатом. Это может быть:

  • вручение лично нанимателю или уполномоченному им лицу под роспись в получении на экземпляре наймодателя;
  • направление по почте заказным письмом с уведомлением по всем известным адресам.

Урегулирование вопроса без судебного обращения

Согласно третьему пункту статьи № 450 Российского ГК в соглашении аренды могут определяться положения, предполагающие односторонний отказ наймодателя осуществлять договор.

В таком случае нет необходимости идти в судебную инстанцию. Расторжение соглашения предоставляет право требовать от нанимателя выдвориться из занимаемой квартиры.

Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?

Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:

  1. Имя или название адресата (арендатора).
  2. Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
  3. Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
  4. Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.

Требование направляется в адрес контрагента по договору, после чего арендодателю остаётся лишь ждать. Если вторая сторона добровольно освобождает помещение и подписывает акт приёма-передачи – дело закончено, и никакие отношения их больше не связывают. Если же нет – наступает момент для обращения уже в суд.

Этапы

Перед обращением в суд необходимо адресовать ответчику претензию с требованием о выселении (лично, через представителя или по почте заказным письмом с уведомлением).

На следующем этапе необходимо заняться сбором доказательств в обосновании предъявляемых требований (договор аренды, аудио, видеоматериалы, бумаги от свидетелей и прочее).

Затем можно приступать:

  • к составлению искового заявления;
  • оплате госпошлины;
  • передаче заявления и приложенных к нему документов в канцелярию суда;
  • участию в судебном процессе.

На завершающем стадии выносится решение по делу. И если после вступления в законную силу ответчик его не исполняет добровольно, то исполнительный лист передается сотрудникам ФССП, которые уже на практике реализуют вердикт представителя Фемиды.

Исковое заявление

При составлении документа должны использоваться исключительно юридические обороты, а в заявлении должно указываться:

  • наименование и местонахождение суда;
  • сведения об истце и ответчике (Ф. И. О., адрес, номера телефонов, электронная почта/наименование и адрес компании);
  • причины выселения (со ссылками на пункты договора, которые были нарушены);
  • предъявляемые требования и юридическое обоснование (с указанием законодательных актов);
  • пронумерованный перечень прилагаемых документов;
  • дата и подпись.

Выселение из нежилого помещения – это категория дел неимущественного характера и если имеет место спор между физлицами, то размер госпошлины составляет 300 рублей, если же между коммерческими структурами – 6 тыс. рублей.

Приложения

К исковому заявлению необходимо приложить определенный перечень бумаг, а именно:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • соглашение об аренде;
  • копию паспорта истца/регистрационных документов компании или ИП;
  • письменные доказательства в обоснование требований (расписки, уведомления, допсоглашения);
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Судебное разбирательство, в среднем длится 1,5 — 2 месяца. Ответчик может обжаловать решение суда и в этом случае потребуется дополнительное время для прохождения предусмотренных юридических процедур.

Письмо о расторжении договора аренды

Исключением из этого правила, может быть, отказ какой-либо стороны выполнить условия договора, но это возможно тогда, если в договоре на аренду помещения чётко прописаны пункты, когда это возможно. Если возникает необходимость расторжения договора, и эта возможность в нём отражена, то необходимости в суде нет — уведомление отправляют другой стороне, и отношения прекращаются автоматически.

При возможности решить вопрос прекращения договорных отношений соглашением сторон надо обязательно воспользоваться ею. Если добровольного согласия нет, есть риск затянуть судебные тяжбы надолго. Особенно, если арендодателя не устраивают ваши намерения освободить помещение, и дело передается на рассмотрение суда.

Прекращение договора найма

Арендодатель вправе расторгнуть договор в соответствии с нормами статьи № 619 Гражданского кодекса РФ в досрочном порядке если:

применяет объект не по прямому назначениютем самым ухудшая его фактическое состояние
не перечисляет арендные платежив установленные в соглашении сроки как минимум два месяца подряд
наниматель нарушает условия соглашенияпри условии, что суд предопределяет такого рода нарушения значимыми, которые могут привести к нанесению вреда
наниматель не осуществляет капитальный ремонтобъекта при условии, что это предустановлено в соглашении

Положения ст. № 619 ГК РФ определяют, что в соглашении могут представляться и прочие условия, согласно которым допустимо его расторгнуть в досрочном порядке.

Такие основания далеко не в каждом случае сопряжены с правонарушениями, в частности, если у нанимателя появится потребность по своему усмотрению задействовать производственные помещения.

Основания для выселения

По закону каждый гражданин РФ имеет право на жилье, но иногда жильцы утрачивают это право в силу каких-то обстоятельств. Порой жилец может изменить эти обстоятельства (в том случае, когда он нарушал какие-либо правила общежития, но после предупреждения о выселении прекратил это делать), но, зачастую такой счастливый выход из сложившейся ситуации невозможен и жильцу грозит выселение.

Какие причины могут привести к выселению:

  1. Длительные просрочки по уплате коммунальных платежей либо платы за аренду жилого помещения.
  2. Использование жилого помещения не по назначению.
  3. Признание объекта недвижимости непригодным для проживания либо аварийным.
  4. Проведение капитального ремонта в строении, в котором находится арендуемое жилое помещение.
  5. Передача квартиры другому собственнику (в соответствии с договором купли-продажи, дарения, либо вступлением нового собственника квартиры в наследство).
  6. Иные законные причины.

Госпошлина

Обязательным условием для того, чтобы иск был принят к производству органом судебной власти, является оплата государственной пошлины. Так как спор о выселении из нежилого помещения относится к имущественным, но не подлежащим материальной оценке, то размер пошлины при обращении в арбитражный суд составляет 6000 рублей. Оплатить ее можно заполнив платежное поручение на официальном сайте судебного органа. Возможные способы оплаты:

  • через терминалы оплаты;
  • через портал «Госуслуги»;
  • наличными в кассе любого банка;
  • безналичным способом.

Квитанцию об оплате государственной пошлины обязательно приложить к документам, направляемым в суд.

Особое внимание стоит уделить документам, которые будут направлены в суд для подтверждения вашей правоты в конкретном споре. В зависимости от ситуации список документов может быть различным, однако обязательно должны быть:

  • иск в необходимом количестве экземпляров (по одному для каждой из сторон);
  • удостоверение личности истца или его представителя;
  • устанавливающие документы юридического лица;
  • нотариально заверенная доверенность;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • договор аренды;
  • документы, подтверждающие обоснованность требований о выселении;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • иные документы.

Стоит отметить, что документы, доказывающие необходимость выселения, могут быть совершенно различными. Например, если основанием является неуплата арендной платы, то предоставляются выписки по счетам, если аварийность жилья, то заключение специализированного органа и так далее.

Что предпринять, если требование не соблюдается?

Итак, арендатор не согласился добровольно очистить помещение после того, как договор, согласно закону, должен был прекратить своё действие. Что в этом случае должен делать арендодатель?

Куда обращаться?

В том случае, если арендатор добровольно не освобождает помещение, полученное им по договору аренды, обращаться следует в суд. Однако здесь есть два варианта, в какой именно суд нужно подавать заявление:

  • Если арендодателем является обычный гражданин, не имеющий статуса ИП, то иск должен быть подан в суд общей юрисдикции по месту нахождения нежилого помещения. Порядок подачи иска и необходимые требования в этом случае определяются ГПК РФ.
  • Если же истец – сам ИП, либо организация, и арендатором тоже является ИП или юрлицо – то иск должен быть подан в арбитражный суд в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Требуемые документы

Вне зависимости от того, куда подаётся иск, в суд подаются следующий пакет документации:

  1. Само исковое заявление.
  2. Квитанция об оплате госпошлины (если истец-арендодатель в силу закона не освобождён от её уплаты).
  3. Копия договора аренды.
  4. Документы, подтверждающие основания для расторжения договора.
  5. Претензии или требования, которые истец направлял в адрес ответчика, требуя в добровольном порядке исполнить свои обязанности по договору.
  6. Дополнительные ходатайства (например, об истребовании доказательств, о вызове в суд свидетелей – в зависимости от того, что именно требуется по делу). Это не обязательный момент – содержание ходатайств может быть изложено и в исковом заявлении.

Сроки рассмотрения дела

В том случае, если дело рассматривается в суде общей юрисдикции в порядке гражданского процесса, сроки рассмотрения дела регламентируются ст. 154 ГПК РФ. Она указывает, что срок принятия решения по делу должен не превышать 2 месяцев с того момента, как иск поступил в суд.

В том случае же, если дело относится к компетенции арбитражного суда, сроки рассмотрения устанавливаются АПК РФ. Ст. 152 этого кодекса устанавливает, что срок не должен превышать 3 месяцев с того момента, как дело поступило в суд и было принято к рассмотрению. При этом по мотивированному заявлению судьи срок может быть продлён, если дело представляет собой значительную сложность. В этом случае срок увеличивается до 6 месяцев.

Важно: В исчисление сроков не включаются периоды, на которые дело приостанавливалось. Кроме того, названные выше сроки включают лишь время рассмотрения в первой инстанции, без учёта времени, требуемого на рассмотрение поданных жалоб.

Финансовые траты

Расходы, связанные с выдворением арендатора из незаконно занимаемого им нежилого помещения, включают в себя:

  • Госпошлина на рассмотрение дела. Её размер устанавливается НК РФ. Поскольку иск носит материальный характер, но не подлежит оценке, то при обращении в арбитражный суд размер пошлины составит около 6 000 рублей.
  • Расходы на оплату дополнительных расходов. К их числу относится оплата юридических услуг, проведения экспертиз и т. д.

Точный размер расходов зависит от сути дела и его конкретных обстоятельств.

Собственником

  • которые подтверждают техническое состояние помещение и переданные данные о характеристиках площади;
  • договор с коммунальными службами;
  • свидетельство наследования;
  • свидетельство заключения брака;
  • договор аренды;
  • доказательства нарушения условий договора (заявления свидетелей, записи с камер, фото- и видеофайлы, протоколы и так далее).

  • Ф.И.О индивидуального предпринимателя или наименование компании, а также контакты сторон соглашения;
  • Адрес и основные характеристики объекта аренды;
  • Причина выселения;
  • Доказательства о выполнении досудебного порядка.

Согласно 85 статье Жилищного Кодекса РФ гражданин может быть выселен из помещения, если объект был признан нежилым. Такое решение принимает домоуправление. При этом ему должны предоставить другое, благоустроенное жилье.

Образец искового заявления в суд о выселении из квартиры

Исковое заявление о выселении из квартиры бывшего члена семьи собственника. Образец иска о выселении из квартиры бывшего члена семьи собственника, признании права пользования ответчика квартирой прекращенным размещен на сайте Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики. Истец ссылается на то, что ответчик членом семьи истца не является, общего хозяйства они не ведут, между ними никаких соглашений по поводу пользования жилым помещением, принадлежащим истцу на праве собственности, не заключалось.

Хороший шаблон документа поможет, чтобы сэкономить время для шлифовки финальной версии обращения. Официальный документ несет важные разделы для сведений. Чтобы внести их верно требуется вникнуть в принцип.

Договор действующий

  1. Данные о сторонах. Для физических лиц это ФИО, для юридических – полное и точное название организации.
  2. Точный и полный адрес, по которому расположен спорный объект недвижимости.
  3. Причина выселения.
  4. Дата, до которой арендатор должен освободить помещение.
  5. Дата и подпись. Для юридического лица добавляется печать.

Немаловажное значение имеет порядок передачи вышеуказанных бумаг. Уведомление и соглашение о расторжении можно вручить лично (с истребованием расписки о получении либо проставлением соответствующей отметки). Разрешается доверить дело также законному представителю (наличие доверенности обязательно). Существует альтернатива направить документы по почте заказным письмом с уведомлением.

Выселение из нежилого помещения – это категория дел неимущественного характера и если имеет место спор между физлицами, то размер госпошлины составляет 300 рублей, если же между коммерческими структурами – 6 тыс. рублей.

Предупреждение о выселении из жилого помещения

Предупреждение о выселении собственник может сделать как устно, так и письменно. Однако в судебное заседание истец обязан будет представить доказательства, подтверждающие, что срок для добровольного выселения ответчику им устанавливался. Письменное предупреждение будет являться бесспорным доказательством установления такого срока. Истец должен позаботиться о том, чтобы письменное предупреждение было получено ответчиком. Это можно сделать, вручив предупреждение лично, под роспись в своем экземпляре, или направлением по почте с уведомлением о вручении.

В соответствии со статьей 35 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения обязан установить срок для добровольного выселения гражданина из жилого помещения, право пользования которым прекращено. Закон не устанавливает определенной формы предупреждения по жилищным спорам.

Заключение

Процедура выселения арендатора из занимаемого нежилого помещения осуществляется в установленном законом порядке. Случаи, когда с арендатором исключительно устная договоренность, являются более затруднительными для арендодателя. Если же присутствует договор аренды, то проблем не возникнет.

Изначально применяется досудебная процедура, установленная условиями договора, в том случае, если это оказывается неэффективным, суд всегда будет на стороне владельца помещения при условии злостного нарушения договора со стороны арендатора.

Источники

  • https://avtoyurist42.ru/lishenie-roditelskih-prav/kak-vyselit-arendatora-iz-nezhilogo-pomeshheniya-bez-suda
  • https://101urist.com/nedvizhimost/nezhilaya/sdelki/arenda/rastorzhenie/trebovanie-ob-osvobozhdenii-pomescheniya.html
  • https://yourait.ru/obrazec/vyselenie-iz-nezhilogo-pomeshhenija-2019-arendatora-sudebnaja-praktika-bez-suda-obrazec-uvedomlenija-isk-sobstvennikom.html
  • https://metr.guru/vyselenie/arendator-ne-platit-i-ne-osvobojdaet-pomeshenie
  • https://ipoteka-nedvizhimost.ru/vyselenie-iz-nezhilogo-pomeshheniya/
  • https://uristdnya.com/pravo/zhilishnoe/vyselenie/vyselenie-iz-nezhilogo-pomeshheniya.html
  • https://consultacia-jurista.ru/alimenty/uvedomlenie-o-vyselenii-arendatora-obrazets
  • https://krivtsovo.ru/zemelnyj-uchastok/vyselenie-iz-nezhilogo-pomeshheniya-v-2020-sudebnaya-praktika.html
  • https://ProVyselenie.ru/vyselenie-iz-nezhilogo-pomeshheniya/
  • http://law-divorce.ru/kak-vygnat-arendatora-iz-nezhilogo-pomeshheniya/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/poryadok-rastorzheniya/trebovaniya-ob-osvobozhdenii.html
  • https://ZHKH-RF.ru/kak-vyselit-arendatora-iz-nezhilogo-pomeshheniya-obrazecz-uvedomleniya-ob-osvobozhdenii-ploshhadi-i-drugie-nyuansy/

[свернуть]