Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС: как происходит переход участка, можно ли осуществить процедуру и какова ее стоимость?

Правовая основа

Земли сельхозназначения в Российской Федерации относятся к одному из важнейших производственных ресурсов, которые оказывают немалое влияние на развитие существующего агропромышленного комплекса. Именно по этой причине возможности изменения установленной ранее категории для таких земель регулируется сразу несколькими крупными нормативными актами, выступающими в качестве основы для такого изменения.

Первым нормативным актом, на который следует обратить внимание при осуществлении изменения категории земельного участка с СХН на ИЖС, является Земельный Кодекс Российской Федерации. В этом нормативном акте предусмотрена возможность при наступлении специальных обстоятельств провести процедуру изменения ранее установленной категории.

Так как изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений (а только для таких земель возможно осуществить формирование вида разрешенного использования в качестве осуществления индивидуального жилищного строительства) является одним из вариантов оборота таких земель; при осуществлении процедуры такого перевода следует рассматривать также и Федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения». Этот нормативный акт регулирует все доступные с точки зрения закона возможности для осуществления оборота таких земель, в том числе, какие возможности есть для изменения ранее установленной категории использования.

Непосредственное регулирование вопросов, связанных с переводом земель из одной категории в другую осуществляется с помощью Федерального закона «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую…». В рамках этого нормативного акта пошагово описана вся процедура, которую необходимо пройти собственнику или пользователю земельного участка для того, чтобы с юридической точки зрения получить итоговый действительный результат. Также в этом нормативном акте содержится перечень основных документов, которые могут помочь в оформлении перевода участка.

Виды земельных участков

Законодательство Российской Федерации определяет несколько типов земель:

• водного фонда;
• лесного фонда;
• находящиеся на территории населенного пункта;
• охраняемые, в том числе и заповедники;
• промышленного или социального назначения;
• резервного назначения;
• сельхозназначения.

Каждый из типов земель подразумевает, что на нем можно заниматься только определенной деятельностью. Строительство жилых зданий разрешено на территориях в черте населенных пунктов (ИЖС) или сельхозназначения. Строительство на остальных типах может привести к всевозможным спорам.

Но даже земли сельхозназначения отличаются от земель для ИЖС. На первом типе участков можно построить дом, но собственник столкнется с проблемами регистрации дома, как подходящего для постоянного жилья, а также с пропиской. Далеко не каждая процедура оформления объекта для постоянного жительства на землях сельхозназначения заканчивается положительно для владельца.

Поэтому владельцы земель начинают искать способы перевода участка в земли для ИЖС. Совершить это можно, но для этого нужно учитывать множество нюансов.

Когда возможен перевод?

Сам по себе перевод земли сельхозназначения в землю индивидуального жилищного строительства возможен: данная процедура регулируется напрямую через Земельный кодекс РФ, а также Федеральный закон №172.

Однако для осуществления перевода необходимо учитывать следующие требования и нюансы:

• Земля должна относиться к категориям земель населенных пунктов.
• При переводе земля изменит свою кадастровую стоимость, а также свое стратегическое назначение в будущем, что немаловажно для экономической деятельности на участке.
• Часто в случаях, когда участок находится за пределами населенного пункта, а развитие последнего в рамках расширения не предполагается, получить разрешение на перевод земли под ИЖС будет невозможно.
• Как правило, такой перевод оказывается нерентабельным для государства, то есть оно теряет свой предполагаемый доход. Поэтому владельцу придется доказать необходимость перевода земли под ИЖС.
• В результате перевода участок будет внесен в черту поселений.

Возможность смены категории земли также ограничивается Градостроительным кодексом РФ. В некоторых случаях, когда возникают затруднения с переводом земли, могут быть организованы дополнительные общественные слушания и иного рода разбирательства для принятия окончательного решения.

Порядок перевода земли сельхозназначения в ИЖС

Последовательность действий при реализации перевода земли сельхозназначения в ИЖС достаточно проста. Она регламентируется непосредственно Федеральным законом № 172. Обратимся к алгоритму для подробного рассмотрения:

• Нужно подготовить пакет необходимых документов. К ним относятся копия паспорта, оригинал выписки из Кадастра, документы о владении земельным участком, письменное согласие на перевод от правообладателя, ходатайство о переводе по такому образцу:

• После этого документы относят в местную администрацию для непосредственного рассмотрения. На рассмотрение пакета документов государство выделяет 2 месяца. В течение данного периода бумаги будут проверяться. Иногда процедура требует меньше времени;
• После проверки документов еще 2 недели выделяются на вынесение решения о переводе: это может быть или разрешение, или обоснованный отказ. При этом о причине отказа заявителя всегда уведомляют официально;
• Если заявка на перевод одобряется, то заявитель получает официальный акт, подтверждающий перевод земельного участка в категории населенного пункта под ИЖС. В данном акте указывается такая информация, как общие сведения об участке (площадь, кадастровый номер и т.д.), основания для перемены категории и категорию, к которой земля относилась ранее.

Таким образом, общий срок перевода земли сельхозназначения под ИЖС занимает до 2,5 месяцев и при этом требует от заявителя минимум сведений.

Однако после перевода заявителю нужно будет внести соответствующие изменения в ЕГРП.

Возможно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Процедура перевода земли для сельскохозяйственных нужд в индивидуальное жилищное строительство, возможна, и регламентируется она Земельным Кодексом РФ и законом №172-ФЗ. В соответствии с этими документами участки с объектами индивидуального жилищного строительства, должны относиться к категории земель населенных пунктов. Перевод в эту категорию участков сельхозназначения должен обосновываться в каждом отдельном случае.

Самой дорогой Кадастровой стоимостью обладают именно земли сельскохозяйственные. С переводом их в другую категорию падает стоимость участка, и государство теряет запланированный доход с этого надела. Поэтому, в случае, если будет доказана необходимость смены категории для такого участка, собственник должен будет возместить государству потери от исключения этой земли из доходной части. Порой это экономически нецелесообразно. Тем более, что существует способ изменения вида разрешенного использования земли. И без смены категории можно закрепить за объектом на участке сельхозназначения статус ИЖС.

Кроме того есть ещё один документ, ограничивающий возможность смены категории для земельного участка – это Градостроительный кодекс РФ.

В соответствии с ним осуществляется зонирование территории страны по целевому использованию земли. Находящиеся за пределами населенных пунктов участки сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в категорию земель населенного пункта, лишь при изменении границ последнего.

А это возможно только в случаях:

• расположения участка в непосредственной близости от границ функциональных зон по генплану;
• планирования целевого назначения этих зон на перспективу, как резерва для развития территории населенного пункта.

Ответ на вопрос возможен ли перевод земли сельхозназначения под ИЖС, очевиден. Сделать это можно, но только в отдельных случаях, когда к этому нет непреодолимых препятствий. И обычно, при решении этого вопроса прибегают к изменению вида разрешенного использования, что выгоднее в плане экономии средств и времени, а также предсказуемости результата

Необходимые условия для перевода

Если земельный участок относится к сельскохозяйственным землям, то для того чтобы оформить разрешение использовать его под ИЖС надо перевести его в категорию земель населенных пунктов. Правовые основания перевода земель прописаны в 7 статье федерального закона №172-ФЗ и осуществление её возможно только в двух случаях:

1. земельный участок либо находится непосредственно в пределах населенного пункта, либо к нему примыкает;
2. план развития населенного пункта предусматривает включение надела в состав его территории.

Кроме того, для получения разрешения на такой перевод необходимы веские и доказанные основания. Самое убедительное из них – это невозможность использовать земельный участок по сельскохозяйственному назначению.

Перевод земель с/х назначения в ИЖС невозможен, если:

• изменение целевого назначения данного участка запрещено властями;
• экспертами доказана его нецелесообразность;
• расположение надела не соответствует условиям, обозначенным в законодательных актах.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

На территориях ИЖС разрешается строить дома, этажность которых не более трёх. Здание должно предназначаться для проживания одной семьи. Участки под жилищное строительство обладают рядом преимуществ:

• Возможность прописаться в построенном доме;
• Строения подключаются к городской электрической сети бесплатно (оплачивается только госпошлина);
• Земли могут стать частью мероприятий по благоустройству (озеленение улиц, асфальтирование дорог, газификация, например).

Региональный или местный бюджет выделяет средства на проведение работ по благоустройству. Жители расходов практически не несут.

Как происходит перевод земельного участка

Обратиться с ходатайством о смене категории земельного надела и его ВРИ имеют право владельцы данного объекта недвижимости, а также пользователи, при наличии письменного согласия собственника.

Ходатайство должно содержать следующую информацию:

• Кадастровый номер объекта недвижимости. В некоторых случаях – площадь участка, описание его местоположения.
• Имеющаяся и желаемая категория земли.
• Экономическое обоснование процедуры смены категории надела.
• Удостоверение прав на участок.

Все указываемые сведения должны подтверждаться документально.

После рассмотрения ходатайства распорядительный документ органа исполнительной власти субъекта РФ направляется в местную администрацию.

Муниципалитет при получении положительного решения вышестоящей инстанции направляет документ в органы Росреестра (Кадастровую палату) для внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра.

В пятнадцатидневный срок в Кадастр вносятся данные о новой категории земли и присвоенном ВРИ участка.

Куда обращаться?

Для получения разрешения на перевод земли в другую категорию понадобится обратиться в городские или районные власти. Заявление может составляться только собственником участника.

Если же собственников несколько, то каждый должен составить заявление, либо дать свое разрешение на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в письменном виде.

Необходимые документы

Так как перевод участка из СХН в ИЖС осуществляется только на основании предоставленного заявления и всего сопровождающего пакета документов, следует тщательно его подготовить. В такой пакет будут входить:

• личные документы собственника или пользователя участка, выступающего в качестве заявителя об изменении категории участка и его вида разрешенного пользования (паспорт и другие документы, удостоверяющие личность, а для доверенного лица потребуется также и доверенность с указанием срока действия и пределов полномочий);
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на участок с указанием его кадастровых номера и плана, адреса, площади, расположения на местности (указываются координаты узловых точек границ участка, установленных по результатам межевания) и другие сведения об участке, которые позволят его идентифицировать при изучении конкретного вопроса;
• документы о проведенном ранее межевании (если таковое проводилось), а именно: заключение кадастрового инженера и межевой план участка;
• квитанция об оплате госпошлины (составляет не менее тридцати процентов от кадастровой стоимости участка);
• документы, подтверждающие необходимость и обоснованность просьбы об изменении категории участка и вида его разрешенного использования;
• при необходимости следует предоставить также и заключение экологической экспертизы, которая подтвердит фактическое состояние участка.

Важно! Данный перечень документов может быть расширен по усмотрению уполномоченных органов власти субъекта федерации или муниципалитета, если этого потребуют обстоятельства конкретного дела.

Стоимость перевода земли под ИЖС

Переводы земли из сельхозназначения под ИЖС осуществляется не бесплатно – его стоимость может достигать даже 200 000 рублей и более в отдельных случаях.

Общая сумма состоит из ряда выплат, и некоторых из них являются опциональными:

1. Госпошлина. Обязательная плата за перевод, которую потребуется заплатить в любом случае. Госпошлина в данной ситуации не является фиксированной и составит 30% от кадастровой стоимости земли. Если кадастровая стоимость участка вам неизвестна, то можно обратиться к таким ресурсам, как Росреестр, где в короткие сроки для вас изготовят выписку из Госреестра.
2. Услуги нотариуса. Опциональная плата, которая требуется в том случае, если, например, владельцев земли несколько. В такой ситуации потребуется получить нотариально заверенное разрешение от каждого из владельцев. Стоимость будет зависеть от того, какое количество владельцев существует на данный момент и сколько документов потребуется заверить.
3. Услуги юриста. Если заниматься документами сложно или нет времени, весь процесс можно доверить юристу. Его услуги обойдутся вам в сумму от 10 000 до 50 000 рублей в согласовании со сложностью ситуации.

Перед переводом следует взвесить все плюсы и минусы: стоит ли процедура того времени и средств, которые на неё придется потратить? При этом необходимо помнить, что на землях под категорией ИЖС разрешено возведения дома с последующим правом проживания.

Сроки

Прошение о переводе рассматривается в течение трех месяцев. Но если был дан отрицательный ответ на прощение, то он придет менее чем через месяц после подачи документов.

Длительность рассмотрения зависит от загруженности властей, наличия праздников, количества предоставленных документов и так далее.

Налоги

Перевод ЗУ в ИЖС также обладает большим преимуществом, так как после проведения данной процедуры можно оформить налоговый вычет.

Могут ли отказать?

Исчерпывающий перечень причин для отказа удовлетворения ходатайства приводится в административном регламенте оказания государственной услуги.

Как правило, это:

• Подача ходатайства лицом, не имеющим на это юридического права.
• Представлен неполный перечень сопроводительных документов или их форма противоречит требованиям действующего законодательства.

Основания для отказа обязательно доводятся до сведения заявителя и могут быть им исправлены в любое время. Откорректированный пакет документов повторно подается в уполномоченный орган власти.

В случае отказа удовлетворения ходатайства по причине недостаточности его мотивировки имеет смысл рассмотреть вариант со сменой ВРИ на другой вид, позволяющий вести строительство на сельхоз землях – СНТ, ДНП.

Переоформить возможно для участков, не относящихся к группе сельскохозяйственных угодий.

Ходатайство о смене ВРИ земли подается в местную администрацию, где рассматривается рабочей группой с учетом результатов публичных слушаний.

Если поменять категорию земли на «Земли поселений», то это повлечет за собой повышение суммы налога на участок — вырастет кадастровая стоимость земли и ставка налога.

Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН

Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.

Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.

Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.