Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон
Можно ли отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры через год
Может ли покупатель квартиры расторгнуть договор купли-продажи в других случаях
Когда можно отменить сделку: основания
Основанием для аннулирования договора может стать соглашение сторон или судебное решение. Оба документа предъявляются в регистрирующий орган, после чего переоформляется право собственности.
Чаще всего люди расторгают договоры купли-продажи (далее – ДКП) по следующим причинам:
- Существенное нарушение условий сделки: неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Например, если в ДКП указано, что недвижимость продается в рассрочку, а покупатель перестал выплачивать деньги. Расторжение производится на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
- Существенное изменение обстоятельств (). Здесь важно соблюдение четырех принципов: одна из сторон не знала в момент заключения сделки, что такое обстоятельство произойдет; эти обстоятельства заинтересованная сторона не могла предвидеть; в договоре не указано, что все риски при изменении обстоятельств несет участник сделки; сторона, у которой возникли новые обстоятельства, при доведении сделки до конца могла бы получить ущерб, несоизмеримый с тем, на что она могла бы рассчитывать при оформлении ДКП.
Сделку можно признать и недействительной. Теоретически все выглядит так, как и расторжение, но на практике используются совершенно разные доказательства и основания.
Важно! Чтобы расторгнуть договор через суд, нужно подтвердить имеющиеся основания. Это могут быть документы, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи. Все зависит от конкретной причины.
Особенности зависят и от того, было ли зарегистрировано право собственности на покупателя, или нет. Регистрация самого ДКП сейчас не нужна.
Условия расторжения договора купли продажи
Заглянем в ст. 451 ГК, где перечислены четыре условия, при одновременном наличии которых возможно все вернуть на круги своя, расторгнув сделку:
- договор должен отталкиваться от того, что изменения обстоятельств не произойдет (то есть если данные обстоятельства не будут упомянуты в соглашении, то расторгнуть его будет нельзя);
- обстоятельства изменились по причинам, непреодолимым для стороны, желающей расторгнуть сделку, несмотря на то, что та проявила максимум разумности и осмотрительности;
- сделка приведет к катастрофическим последствиям и ущербу для инициатора расторжения;
- договор не возлагает риск за последствия сделки на заинтересованную сторону.
Если хотя бы одно из четырех условий не будет выполнено, сделку могут не отменить, несмотря на то, что одна из сторон несет материальные потери.
Расторжение по инициативе покупателя
Покупатель вправе отказаться от сделки по любому из нескольких оснований:
- Продавец нарушает сроки передачи недвижимости;
- Стало известно о наличии обременений: нахождении квартиры в залоге, наложен арест. Отказ возможен и при наличии других лиц, имеющих законное право на купленное жилье: недееспособных, несовершеннолетних. Для сделок с их имуществом обязательно разрешение органа опеки;
- Продавец подписал ДКП, но не приходит в Росреестр для переоформления квартиры без веских причин.
Также отказ возможен, если недвижимость передана в худшем состоянии, чем предусмотрено договором. Например, если в момент осмотра квартира выглядела нормально, но при переезде продавец нанес серьезные повреждения. Важно, чтобы такое основание было отражено в ДКП вместе с характеристиками и состоянием жилплощади.
ДКП должен содержать условия расторжения сделки
Суд в первую очередь привлечет сам контракт (ДКП) и проверит его на наличие условий расторжения сделки при несоблюдении обязательств сторонами:
- непроведение регистрации прав собственности в положенный срок;
- неполучение продавцом денег;
- порча имущества и т.д.
Данные условия и будут являться существенными обстоятельствами, при которых сделку можно будет расторгнуть.
Что такое осмотрительность и добросовестность в сделке
Непонятно, что считать под добросовестностью в данной статье, однако есть правовой термин “добросовестность”.
Юридически добросовестным покупателем или продавцом можно считать лицо:
- которое не знало-не ведало (и не могло знать) о действительных намерениях противоположной стороны;
- удостоверилось, что объект зарегистрирован на его действительного владельца, являющегося стороной договора, не обременено ипотекой и т.д.;
- предусмотрело возможности безопасности сделки (нотариальный договор для объектов долевой собственности, привлечение банковской ячейки, депозита нотариуса, аккредитива и т.д.).
Но четкого определения понятия добросовестности все же нет, что позволяет при рассмотрении подобных дел проявлять самодеятельность и отвергать судебные иски.
Недобросовестным могут признать покупателя, который:
- не провел тщательную проверку недвижимого объекта, наведя справки в ЕГРН, паспортном столе и т.д.;
- осуществил сделку юридически неграмотно, несмотря на то, что знал о том, что у квартиры много собственников, и в ней прописаны несовершеннолетние;
- не прислушался к советам своих знакомых и профессионалов, предупреждающих его о сомнительности предстоящей сделки.
Риски для обеих сторон
В договоре может быть сказано, что обе стороны несут риски при изменении обстоятельств и не будут иметь претензии друг к другу. (Данная формулировка на слуху и заимствована из договоров участников биржевых сделок). Для физических лиц и ДКП такая фраза недопустима. Ее следует избегать, так как она буквально означает, что ни одна из сторон не отвечает за невыполнение своих обязательств. Ее можно будет использовать в будущем как несоблюдение четвертого важного условия против инициатора расторжения договора: вас же предупредили о возможных рисках!
Не тратьте свое время, позвоните к нам, наша консультация по телефону бесплатна, прямо сейчас вы получите ответы на свои вопросы!
Бесплатная горячая линия по всей России:
+7 800 301-64-06
Правильным является предупреждение о риске, возникающем при невыполнении своих обязательств, и ответственность за нее. В риски может входить не только принуждение к расторжению договора, но и материальное возмещение пострадавшей стороны (компенсация затрат на оформление договора, регистрацию прав, использование денежной суммы).
Это условие содержится в законе ( ГК РФ), страхуя таким образом предпринимательские сделки. Но физические граждане от материальных потерь не защищены, хотя согласно ст. 310, они имеют право на одностороннее расторжение договора безо всяких условий (раз они не указаны, значит можно расторгнуть договор по инициативе покупателя или продавца безо всяких существенных обстоятельств и доказательств добросовестности!). Поэтому и нужно включать в ДКП условие об ответственности каждой стороны, если речь идет о будущем материальном возмещении за пробуксовки и срыв договоренности.
В течение какого времени можно расторгнуть договор
Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:
- Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
- Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
- В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.
Если квартира передана, деньги выплачены в указанные сроки, произошла регистрация перехода права собственности, и все осуществлялось в рамках закона, расторгнуть соглашение можно только при веских на то основаниях. А насколько существенны будут аргументы, решит суд.
Порядок расторжения ДКП в суде
В большинстве случаев инициатива по аннулированию ДКП квартиры исходит только от одной из сторон. Изучение примеров судебных решений показывает, что среди наиболее распространенных причин стремления отменить договор со стороны продавца — невыполнение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества полностью или в части, со стороны покупателя — наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, о которых продавцом не было заявлено на стадии заключения договора.
Обратите внимание! Схема действий для стороны, желающей расторгнуть ДКП, выглядит следующим образом:
- Направить другой стороне по сделке письмо с предложением расторгнуть договор по взаимному согласию. В письме необходимо изложить мотивы, которыми руководствуется инициатор расторжения. Это действие является обязательным, так как п. 2 ст. 452 ГК РФ предусматривает обязательный досудебный порядок для таких споров, при несоблюдении которого исковое заявление подлежит возврату.
- При получении отрицательного ответа либо отсутствии ответа в течение разумного срока сторона получает право обратиться в суд с требованием расторгнуть ДКП и возвратить исполненное по сделке. Одновременно могут быть заявлены дополнительные требования: освободить жилое помещение, снять с регистрационного учета граждан, зарегистрированных в квартире, возместить убытки и т. д.
Подсудность и срок исковой давности по делам о расторжении ДКП квартиры
Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (п. 1 ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ).
Важным моментом является соблюдение срока исковой давности, который по данному виду споров стандартен и составляет 3 года. Для споров, возникающих в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате приобретенного жилья, исчисление 3-летнего срока должно начинаться с момента возникновения у продавца права требовать внесения платы (апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу № 33-31872/2015). Например, если по условиям договора деньги должны быть внесены одновременно с его подписанием, срок подачи иска рекомендуется отсчитывать именно с этого момента.
Основания для расторжения ДКП квартиры в суде
Произвольное обращение в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры недопустимо, для этого необходимы достаточные основания (п. 2 ст. 450 ГК РФ):
- существенное нарушение контрагентом обязательств;
- либо наличие в ДКП условия о возможности расторжения с возвратом полученного.
Существенным признается нарушение, влекущее для другой стороны настолько значительный ущерб, что она не получает результата, который планировался ею при совершении сделки. Данное понятие сформулировано расплывчато, что порождает противоречивые толкования в судебной практике.
В частности, неоднозначно решается судами вопрос о том, относится ли к значительным нарушениям невыполнение покупателем обязанности по оплате квартиры. Можно выделить 2 господствующие точки зрения:
- Неоплата переданного имущества дает продавцу только право требовать от покупателя уплаты цены и процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, но не заявлять о расторжении ДКП (см., например, апелляционное определение Ульяновского областного суда от 31.03.2015 по делу № 33-1265/2015).
- Отсутствие оплаты, если это доказано истцом, относится к существенным нарушениям и может быть основанием для расторжения ДКП. Данная позиция была высказана в постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22 (п. 65), где указано, что, несмотря на норму, запрещающую возврат всего исполненного по сделке, тем не менее стороны имеют право требовать возврата квартиры на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Как составить иск
Форма и содержание документа должны соответствовать . Он делится на несколько частей:
- «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
- Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.
- Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
- Перечень документов.
- Подпись и дата.
Документы
К иску прилагается:
- копия договора купли-продажи;
- доказательства досудебного урегулирования спора;
- доказательства нарушений со стороны ответчика;
- сведения о передачи денежных средств;
- чек об оплате госпошлины;
- копии исков по числу заинтересованных лиц.
Иск с приложениями рассматривается судьей в течение 5 дней, после чего принимается решение о начале гражданского процесса. Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тыс. руб., подобные дела рассматриваются в районном суде.
Госпошлина
Размер госпошлины зависит от цены иска, которая указывается в заявлении (). Устанавливается в зависимости от стоимости квартиры, указанной в договоре.
Сколько придется заплатить от цены в рублях:
- До 20 000: 4%, минимум 400 руб.
- 20 000-100 000: 800 + 3% от суммы более 20 000.
- 100 000-200 000: 3 200 + 2% от суммы свыше 100 000.
- 200 000-1 000 000: 5 200 + 1% от суммы более 200 000.
- От 1 млн.: 13 200 + 0,5% от суммы свыше 1 000 000.
Максимальный размер пошлины равен 60 000 руб.
Период ожидания
Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска. Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.
Судебная практика
Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения. Об этом свидетельствует пример из судебной практики.
Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена. Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора:
- Переданная квартира для Л. — неосновательное обогащение. Следуя , если кто-либо безосновательно приобрел имущество другого человека, он обязан его вернуть.
- Согласно если неосновательное обогащение представляет имущество, приобретатель должен вернуть его в натуре.
Ответчик не явился, о его месте жительства никому неизвестно, и заседание проводилось в отсутствие Л.
В итоге судья не удовлетворил прошение Ш. о расторжении договора, мотивируя это следующим:
- Согласно п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, если произведена регистрация перехода права собственности, но оплата за имущество не произведена, бывший законный владелец имеет право требовать оплату и проценты за просрочку ().
- Истец не смог предоставить существенные доказательства нарушения условий договора, указанные в .
- В не указано, что продажа имущества может быть аннулирована при неуплате одной стороной суммы по договору.
В результате судья пришел к выводу, что ни в законах, ни в договоре нет положений, позволяющих расторгнуть соглашение при невыплате стоимости квартиры. Единственное, что остается продавцу — истребовать сумму в судебном порядке.
Какие сложности могут возникнуть при расторжении договора
Самая большая проблема при расторжении ДКП – доказывание оснований. Суды не всегда принимают даже очевидные доказательства, если истец не может грамотно аргументировать свою позицию. Для защиты собственных интересов нужно идеально разбираться в законах, что не всем по силам.
Аннулирование предварительного ДКП квартиры
Обратите внимание! Заключение предварительного ДКП квартиры является очень распространенной практикой в процессе подготовки к совершению сделки (ст. 429 ГК РФ). Обычно такой договор заключается тогда, когда стороны хотя и имеют такое намерение, однако в силу некоторых обстоятельств не готовы совершить сделку в течение определенного периода (например, покупатель не имеет необходимой суммы, продавец не подобрал себе альтернативное жилье и т. д.).
Если стороны совместно пришли к решению о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, им необходимо заключить письменное соглашение по правилам, о которых говорилось выше. Такой договор может быть расторгнут и в судебном порядке при отсутствии взаимного согласия сторон.
Важно! Если срок предварительного договора истек, требовать его расторжения некорректно, так как он автоматически прекращает свое действие. В такой ситуации можно вести речь только о возврате переданных денежных средств либо имущества.
- https://J.Etagi.com/stati/rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi/
- https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html
- https://moezhile.ru/novostrojki/rastorzenie-dogovora-kupli-prodazi.html
- https://ros-nasledstvo.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/
- https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/