Освобождение нежилого помещения: образец уведомления для арендатора и как выселить в обычном порядке и через суд из-за нарушения требований и по другим причинам?

Что такое нежилое помещение

Для того, чтобы ответить на главный вопрос этой темы необходимо сначала понять, а что же такое нежилое помещение. Ведь бывают случаи, когда жилые квадратные метры незаконно используют под магазин или склад, а это уже совсем другой предмет разбирательства, прочитать о котором можно здесь.

Можно выделить несколько признаков, совокупность которых определяет нежилую недвижимость:

• не предназначены для постоянного или временного проживания людей;
• могут предназначаться для использования в социальной, производственной или административной сферах;
• соответствует техническим, санитарным требованиям, которые установлены соответствующими нормативно-правовыми актами.

Собственником нежилого помещения могут быть:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• государство, органы местного самоуправления.

Арендатором может быть также и физическое и юридическое лицо, а в некоторых случаях и государственные органы.

Основания для выселения

Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Прекращение возможно в следующих ситуациях:

• Истечение срока действия, если срок оговорен в договоре.
• Воля арендодателя в бессрочном договоре (ст. 610 ГК РФ). Если срок действия не оговорён прямо, договор считается бессрочным – но может быть расторгнут в любой момент по заявлению одной из сторон. Единственное ограничение, установленное законом в этом случае – это срок предупреждения, равный 3 месяцам для нежилой недвижимости.
• Ранее заключённое и вступившее в силу соглашение о расторжении договора (ч.1 ст. 450 ГК РФ).
• Существенное изменение условий, при которых дальнейшее исполнение обязанностей по договорам невозможно либо крайне им невыгодно (ст. 451 ГК РФ). Важно, чтобы при этом изменение обстоятельств нельзя было заранее предвидеть, сами обстоятельства были бы непреодолимыми, а дальнейшее исполнение обязательств по договору лишало бы сторону выгоды настолько, что она, если бы могла предвидеть заранее, вообще не пошла бы на заключение такого договора.
• Существенное нарушение условий договора. Они перечислены в ст. 619 ГК РФ. В частности, к таким нарушениям относятся невнесение платы больше двух раз подряд, порча нежилого помещения и т. д.

Как выселить арендатора без суда?

Выселение без суда проводится при добровольном соглашении сторон освободить помещение. Инициаторами расторжения сделки могут быть обе стороны. Арендодатель составляет уведомление об освобождении помещения и передает его нанимателю под роспись. Договор аренды расторгается, и в указанный срок арендатор съезжает.

Основания для расторжения договора об аренде

Причины для расторжения соглашения об аренде могут быть различными. В зависимости от этого владелец может требовать освобождения помещения с уведомлением или без него. Рассмотрены варианты обязательного уведомления:

• Завершение срока сделки.
• Собственник расторгает сделку в одностороннем порядке. Возможно только в том случае, если условия договора это позволяют.
• Соглашение об аренде признано недействительным. В этом случае владелец возвращает арендную плату, а наниматель освобождает помещение.
• Объект изымается из собственности для государственных целей.
• Смена собственника помещения.
• Перевод нежилого объекта в статус жилого.

Если арендатор не выполняет условия соглашения, владелец собственности имеет право требовать освобождения помещения без уведомления (ст. 619 ГК РФ):

• Наниматель задерживает арендную плату.
• Не оплачиваются коммунальные услуги.
• Содержание помещения в плохом состоянии или его намеренная порча.
• Объект эксплуатируется не по назначению, указанному в соглашении.
• Наниматель сдает территорию в субаренду без согласия собственника.

В любом случае следует попробовать сперва решить проблему по обоюдному согласию, прежде чем перейти к судебной процедуре.

Как уведомить арендатора о расторжении договора?

В том случае, если арендатор добровольно не освобождает занимаемое им помещение, его необходимо об этом уведомить. Но как это сделать?

Законодательство предусматривает лишь одно условие: если происходит расторжение договора в связи с тем, что условия были существенно нарушены, сначала арендодатель должен подать претензию и потребовать исправить допущенные нарушения. При этом претензия должна быть подана письменно.

По аналогии можно сделать вывод и о том, что требование о том, чтобы арендатор добровольно освободил помещение по прекратившему действие договору аренды, тоже должно быть выражено в письменной форме. Однако никаких дополнительных требований законодательство не содержит.

Направить уведомление можно следующими способами:

• по почте (обычно – заказным письмом с уведомлением);
• сообщением, отправленным с помощью курьерской службы;
• по электронной связи.

Когда нужно уведомление

Существует несколько случаев расторжения сделки, когда одна сторона обязана направить другой письменное уведомление:

1. при отказе одной из сторон выполнять установленные договором действия.
2. если в документе прописаны условия, согласно которым он продляется автоматически без участия сторон;
3. если в документе не оговорен срок окончания его действия. В гражданском кодексе сказано, что прекращение бессрочных договоров возможно только после уведомления. Предупредить желание съехать или освободить помещение раньше срока требуется за 3 месяца до желаемой даты;

Уведомление является обязательной формальностью, когда обе стороны согласны расторгнуть договор. При инициативе одной из сторон вторая может потребовать возмещения материального ущерба, если уведомления не было. Рекомендуется прописать детальные условия расторжения договора на этапе подготовки документа.

Если стороне важно закончить договор раньше срока, требуется настаивать на добавлении этого пункта: у граждан должны быть обязательства друг перед другом, а также перечень ситуаций, которые дают право прервать договор.

В документе не должно быть положений, которые противоречат Гражданскому кодексу.

Инициатива собственника объекта

Если в контракте не прописан порядок его расторжения ранее установленного срока и собственник «противится» оформлению акта на возврат помещения, то данный спор рассматривается в судебном порядке. В ст. 620 ГК РФ перечислены случаи, когда решением суда производится досрочное прекращение договора аренды по требованию арендатора:

1. собственник препятствует использованию арендатором имущество согласно условиям договора;
2. арендуемый объект по независящим от нанимателя причинам пришел в состояние, делающее невозможным его эксплуатацию.
3. собственник отказывается от проведения капремонта переданного в аренду объекта, что особенно актуально при среднесрочном договоре (от 1 года до 5-7 лет);
4. арендатор узнал о недостатках, которые не мог обнаружить или предположить их наличие при подписании договора, полноценное использование объекта в связи с чем невозможно;

Если дело по прекращению действия договора дойдет до судебного разбирательства, то арендатор обязан предъявить суду подтверждение того, что им были предприняты попытки решить вопрос в добровольном порядке.

Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?

Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:

1. Имя или название адресата (арендатора).
2. Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
3. Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
4. Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.

Требование направляется в адрес контрагента по договору, после чего арендодателю остаётся лишь ждать. Если вторая сторона добровольно освобождает помещение и подписывает акт приёма-передачи – дело закончено, и никакие отношения их больше не связывают. Если же нет – наступает момент для обращения уже в суд.

Порядок выселения из нежилого помещения

1. Истечение срока действия соглашения между арендодателем и наемщиком. Для составления искового заявления на основании арендного договора потребуется отправить арендатору известие об отказе от дальнейшего предоставления площади в съем. Неисполнение обязанности наемщика освободить нежилую площадь в период истечения действия соглашения будет считаться поводом для оформления иска.
2. Отказ от освобождения нежилого помещения. Наемщик не освобождает нежилое помещение по требованию собственника при заключении арендного соглашения на бессрочный период. При оформлении искового заявления в этом случае потребуется отправить уведомление об отказе от действующего соглашения и требование об освобождении помещения. Неисполнение обязанности – основание для составления иска и его направления в судебную инстанцию.
3. Прекращение действия соглашения об аренде, по требованию арендодателя. Осуществляется в судебной форме с последующим выселением съемщика. Если арендатор нарушает основные пункты договора, то он расторгается в соответствии с судебным приговором, вступившим в силу. Перед написанием искового заявления необходимо отправить претензию съемщику.
4. Изъятие собственности арендодателя. Происходит в случаях, когда собственность арендодателя передается государству.

• нарушил некоторые условия подписанного соглашения;
• была не вовремя внесена арендная плата или не уплачены коммунальные долги;
• лицом, снимающим помещение, был нарушен общественный порядок, однако это должно быть зафиксировано органами правопорядка;
• при съеме помещения было испорчено имущество;
• нежилое помещение было вторично сдано в наем без согласия и предупреждения арендодателя;
• помещение используется не по назначению, указанному в договоре

Порядок действий и процедура

Ниже приведен алгоритм действий, который необходимо соблюдать:

1. Попытка урегулирования вопроса в досудебном порядке.
2. Сбор доказательств обоснованности выселения (свидетельских показаний, документальных подтверждений).
3. Составление искового заявления в соответствии с требованиями ГПК РФ.
4. Оплата государственной пошлины.
5. Направление иска в судебный орган.
6. Участие в разбирательстве.
7. Получение решения.
8. Обжалование решения (при необходимости).
9. Выселение арендатора, в том числе и с привлечением службы судебных приставов.

Так как чаще всего споры о найме нежилого помещения происходят между юридическими лицами, то заявление необходимо направлять в арбитражный суд. Районный суд общей юрисдикции такие иски рассматривает только в случае, если обе стороны спора являются физическими лицами.

Документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые будут направлены в суд для подтверждения вашей правоты в конкретном споре.

В зависимости от ситуации список документов может быть различным, однако обязательно должны быть:

• иск в необходимом количестве экземпляров (по одному для каждой из сторон);
• удостоверение личности истца или его представителя;
• устанавливающие документы юридического лица;
• нотариально заверенная доверенность;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• договор аренды;
• документы, подтверждающие обоснованность требований о выселении;
• квитанция об уплате госпошлины;
• иные документы.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд

Если у вас не получилось договориться с арендатором о его выселении в добровольном порядке, то единственный выход – обращение в судебные органы.

Необходимо соблюсти установленные законом требования, как к оформлению иска и сбору документов, так и к порядку действий на всех стадиях судебного разбирательства.

Куда обращаться?

Заявление о выселении могут написать:

• Владелец собственности.
• Третьи лица, чьи интересы затрагиваются.
• Правоохранительные органы.

Заявитель может обратиться:

1. В суд общей юрисдикции, если является обычным гражданином.
2. В арбитражный суд, если арендодатель и арендатор являются ИП или юридическими лицами.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления.

Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:

• полное и правильное наименование судебного органа;
• полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
• данные представителя (при наличии);
• данные ответчика;
• полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
• указание на право документы, устанавливающие право собственности;
• реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
• причина спора;
• требования, выдвигаемые к ответчику;
• обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
• перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
• дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.

Иск направляется с полным пакетом документов в арбитражный суд. В течении 5 дней судья должен решить вопрос о том будет принято дело к производству или оставлено без рассмотрения.

Необходимые документы

Для решения вопроса собирается полный пакет документов и передается в судебный орган:

• Правильно оформленное исковое заявление.
• Документы, удостоверяющие личность истца.
• Уведомление и/или претензия.
• Договор аренды.
• Документы на помещение, устанавливающие право собственности истца.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Документы, доказывающие правомерность требования выселения нанимателя.
• Другие дополнительные документы.

Исковое заявление составляется в соответствии с юридическими нормами оформления документов и содержит следующую информацию:

1. Полное наименование судебного органа.
2. Данные истца.
3. Данные ответчика.
4. Наименование и адрес арендуемого объекта.
5. Реквизиты договора аренды.
6. Основания выселения.
7. Требования к арендатору.
8. Перечень документов, прилагаемых к делу.
9. Список лиц представленных свидетелями.
10. Дата и подпись (печать юридического лица).

Госпошлина

Обязательным условием для того, чтобы иск был принят к производству органом судебной власти, является оплата государственной пошлины.

Так как спор о выселении из нежилого помещения относится к имущественным, но не подлежащим материальной оценке, то размер пошлины при обращении в арбитражный суд составляет 6000 рублей. Оплатить ее можно заполнив платежное поручение на официальном сайте судебного органа.

Возможные способы оплаты:

• через терминалы оплаты;
• через портал «Госуслуги»;
• наличными в кассе любого банка;
• безналичным способом.

Квитанцию об оплате государственной пошлины обязательно приложить к документам, направляемым в суд.

Сроки рассмотрения дела

В том случае, если дело рассматривается в суде общей юрисдикции в порядке гражданского процесса, сроки рассмотрения дела регламентируются ст. 154 ГПК РФ. Она указывает, что срок принятия решения по делу должен не превышать 2 месяцев с того момента, как иск поступил в суд.

В том случае же, если дело относится к компетенции арбитражного суда, сроки рассмотрения устанавливаются АПК РФ. Ст. 152 этого кодекса устанавливает, что срок не должен превышать 3 месяцев с того момента, как дело поступило в суд и было принято к рассмотрению. При этом по мотивированному заявлению судьи срок может быть продлён, если дело представляет собой значительную сложность. В этом случае срок увеличивается до 6 месяцев.

Судебная практика

В современной практике судебных органов чаще всего в споре о выселении арендатора из не жилого помещения правосудие на стороне арендодателя. Однако стоит помнить, что если иск составлен не верно, то второго шанса обратиться ы суд за помощью в восстановлении прав по этому же вопросу у вас не будет.

Так как вопросы, связанные с выселением арендатора из нежилого помещения, имеют множество особенностей и нет двух абсолютно одинаковых случаев, то перед тем как принимать решение об обращении в суд бесплатно проконсультируйтесь со специалистами нашего сайта, связавшись с ними любым удобным для вас способом.

Нюансы процедуры

При обращении в суд следует учесть некоторые моменты для успешного завершения процесса:

• Исковое заявление должно быть составлено правильно, иначе истец может проиграть процесс и лишится возможности повторного обращения по этому делу.
• Если владелец объекта не получил вовремя предоплату за следующий месяц, он может требовать выселения с первого числа нового месяца.
• Если предоплата внесена арендатором вовремя, выселение возможно только с первого числа неоплаченного месяца.
• При отказе нанимателя принимать уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд с иском.
• Решение может быть вынесено и при отказе ответчика явиться в суд.
• В случае вынесения решения дела в пользу истца, он вправе требовать от ответчика возмещения судебных издержек.

Освобождение нежилого помещения возможно как по взаимному соглашению сторон, так и в судебном порядке. О правилах составления соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений читайте тут. Процедура зависит от:

1. соблюдения условий договора аренды;
2. внешних факторов;
3. отношений между сторонами;
4. принятых действий.

При правильно собранной доказательной базе судебные органы обычно принимают сторону арендодателя.

Нюансы и подводные камни процедуры

Относительно выселения арендатора из нежилого помещения нужно иметь в виду следующее:

1. Если срок действия договора закончился, и последний месяц был не оплачен – это повод обращаться в суд.
2. Иск может быть подан как от собственника (арендодателя), так и от прокуратуры и иных заинтересованных государственных органов.
3. Даже если арендатор отказывается являться в суд, решение всё равно может быть вынесено.
4. Истец обязан соблюдать досудебный порядок – в частности, сначала подать претензию (требование), а лишь потом обращаться с иском. Без этого суд оставит иск без рассмотрения.

Освобождение нежилого помещения после того, как закончилось действие договора аренды, возможно как в добровольном, так и в судебном порядке. Конкретные же детали процедуры будут зависеть от того, какие именно сложились отношения между сторонами, и какие действия они уже успели предпринять.