Выкуп, покупка доли в квартире на материнский капитал

Чем отличается доля от комнаты

Согласно ч. 1 ст. 10 закона о маткапитале, на средства господдержки можно приобрести жилые помещения, к которым относятся квартиры, дома и комнаты в них — сама по себе доля в этот список не входит.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса, жилое помещение, в том числе комната, обладает следующими признаками:

• является изолированным зданием или его частью;
• пригодно для постоянного проживания;
• подключено к инженерным системам: электросетям, вентиляции и отоплению, а также к газу, водопроводу и канализации, если такие сети проведены в населенном пункте;
• отвечает установленным санитарно-техническим нормам.

Доля не является жилым помещением, потому что представляет собой абстрактную часть недвижимости: долю в праве собственности, а не конкретную комнату.

Собственники жилья, разделенного на доли, пользуются им сообща и с согласованием, в то время как закон о маткапитале подразумевает, что семья должна полностью владеть купленным на МК помещением, потому абстрактную часть недвижимости на средства сертификата приобрести нельзя. Именно поэтому при покупке доли она должна выделяться в натуре либо быть последней в квартире, чтобы после ее приобретения вся жилплощадь была в собственности семьи.

Покупка доли жилья на материнский капитал

По закону материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности только в 2 случаях:

1. Если доля представляет собой изолированное помещение в квартире — одна или несколько комнат.
2. Если в результате покупки доли все жилое помещение полностью перейдет в собственность покупателя.

Важным условием является обособленность приобретаемой доли от остальной части помещения. Именно по этой причине долю в однокомнатной квартире купить нельзя (так как в единственной комнате невозможно выделить долю в «натуре»).

Это важно по той причине, что по закону направление улучшения жилищных условий предполагает возможность покупки по сертификату только самостоятельного жилого помещения.

Жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим нормам. В качестве такового Жилищный кодекс признает только жилой дом (и его часть), квартиру или часть квартиры, а также комнату.

Определения понятия «комната» также закреплено законодательством и означает часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания лиц.

Требования

Программа материнского капитала предъявляет свои особые требования как к покупателям, так и к недвижимости в целом. Поэтому, прежде чем искать варианты для покупки, нужно тщательно изучить все нюансы, условия и требования для выкупа доли на маткапитал:

• Участниками программы материнского капитала, а значит будущими обладателями доли в квартире могут стать только граждане Российской Федерации.
• Также важен факт рождения второго или последующего ребенка в семье.
• Родители не должны быть лишены родительских прав.
• Участие в программе материнского капитала осуществляется впервые, а до этого момента граждане не пользовались мерой гос.поддержки.
• На счету материнского капитала должна оставаться сумма, которую можно потратить.
• Факт приобретения недвижимости в квартире предполагает, что с семьи не снимается обязанность прописать всех членов в недвижимости, а также каждому выделить право собственности.
• Семья должна оформить сертификат, который начнет действовать с момента подписания его сторонами (как получить маткапитал на покупку недвижимости?).

Требования к недвижимости:

• Как уже говорилось в пункте выше, помещение в обязательном порядке должно быть изолированным. Это должна быть отдельная комната или даже несколько отдельных помещений.
• В комнате должен находиться источник с естественным освещением. Например, окно.
• Недвижимость не должна располагаться в аварийных и ветхих постройках.
• Состояние недвижимости должно позволять проживание детей.
• Квадратура приобретаемой недвижимости должна соответствовать минимальным требованиям на одного человека.
• На недвижимости не должно быть никаких залогов и обременений.
• Предыдущие владельцы доли в квартире должны выписать третьих лиц, не имеющих отношение к недвижимости.
• У жильцов данной доли должен быть доступ к важнейшим коммуникациям, таким как свет, вода, отопление, санузел.

Можно ли купить часть квартиры у родственника?

Чтобы получить одобрение от Пенсионного фонда на осуществление сделки, нужно полностью соблюсти все требования действующего законодательства. Приобретаемая часть квартиры должна быть предварительно признана жилым помещением. Для этого она должна соответствовать 3 следующим условиям:

• пригодность для постоянного использования (проживания);
• соответствие всем санитарным и техническим нормативам;
• изолированность и обособленность от остальной части объекта.

Достаточно часто средства маткапитала молодые семьи стараются использовать для покупки жилья у близких родственников. Приобретение недвижимости с использованием сертификата у родных не противоречит действующему законодательству, но есть тонкости.

Во-первых, Пенсионный фонд одобряет сделки приобретения прав в собственности, разделенной на доли, если продавцы (родственники) полностью отказываются от своих долей в данном объекте. Во-вторых, у вас не получится заключить фиктивную (мнимую) сделку, в результате которой порядок использования недвижимости остается без изменений после перевода средств с сертификата на счет продавца. Такие действия считаются обналичиванием денег с маткапитала и преследуются по закону. В-третьих, ПФР не дает добро на заключение сделок на недвижимость между супругами, зато с другими родственниками проблем обычно не возникает.

Чтобы не допустить обналичивания средств семейного капитала, сотрудники ПФР проверяют историю каждого покупаемого жилого помещения и особенно внимательно отслеживают сделки между близкими и дальними родственниками. При установлении факта мошенничества виновных ждет наказание (уголовная ответственность), а договор о продаже недвижимости попросту аннулируют.

При покупке целого жилья или его доли у близких стоит помнить о праве на налоговый вычет (не считая средств маткапитала). В соответствии со ст. 220 НК гражданам могут отказать в налоговом вычете ввиду того, что сделка выполняется между взаимозависимыми лицами. Статья 105.1 НК содержит список родственников, считающихся взаимозависимыми. При желании получить налоговый вычет заключайте сделки только с лицами, не попавшими в этот перечень.

Покупать комнаты в общежитии с использованием семейного капитала запрещено, так как такие помещения относятся к спец. фонду и не подлежат отчуждению.

Можно ли купить долю в доме на материнский капитал?

Как уже было ранее отмечено, закон не содержит запрета на приобретение доли жилого помещения. А поскольку понятие «дом» определено законом как жилое помещение, которое в отличие от квартиры является «индивидуально-определенным зданием», приобретение доли в частном доме вполне возможно.

Для того, чтобы ПФР перевел сумму маткапитала, дом, в котором приобретается доля, как и другие объекты недвижимости, должен быть:

1. Пригоден для круглогодичного проживания. Показателями пригодности для жизни будет являться:
   • наличие системы отопления;
   • водопровод (т.е. наличие питьевой, а не технической воды);
   • электричество.
2. Должен быть признан жилым по документам — т.е. он должен быть капитальным, фундамент и стены должны быть выполнены в соответствии со СНиПами и нормами безопасности.Кроме того, высота дома не должна превышать трех этажей, он должен располагаться на земельном участке, предназначенном под ИЖС на территории населенного пункта (города, села или деревни).

Согласие ПФР перевести средства семейного капитал на приобретение доли в частном доме возможно, если выкупаемая часть доли дома изолирована и имеет отдельный вход.

Однако, далеко не всегда дома, даже фактически разделенные на две половины, оформлены в долевую собственность, чтобы каждой половине соответствовала своя доля. Часто такой жилой дом:

• продолжает оставаться одним жилым помещением, находящимся в совместной собственности без выделения долей;
• юридически содержит доли в праве общей долевой собственности, являющиеся «идеальными», т.е. не позволяющие конкретно определить, какое жилое помещение (одна или несколько комнат) принадлежит каждому из сособственников, что делает затруднительным выдел приобретаемого объекта недвижимости в «натуре».

Особенности при покупке части жилого дома

Согласно ЖК РФ в качестве части жилого дома может выступать комната. В этом случае к доле в индивидуальном доме применяются те же критерии, что и при приобретении комнаты в квартире.

Практика показывает, что дом «на двух хозяев» в случае его раздела «в натуре» приобретает статус двухквартирного жилого дома. Средства материнского капитала можно направить на приобретение доли в таком доме только после осуществления его раздела в установленном порядке.

Если доли жилого дома выделены в натуре с обособленными входами и полностью изолированными от совладельцев помещениями, они могут иметь статус отдельных «квартир».

Для использования сертификата на материнский капитал на приобретение доли в индивидуальном доме в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: квартира (либо часть жилого дома).

Порядок приобретения недвижимости у родственников на маткапитал

Приобретение недвижимости у родственников с привлечением материнских денег происходит согласно общей схеме. Основное отличие данных сделок – более внимательная проверка соблюдения условий использования сертификата.

Увеличить шансы на получение положительного решения из ПФ поможет тщательная подготовка необходимой документации и соблюдение порядка подачи документов.

Необходимые документы

Выкупить долю в квартире можно только в том случае, если квартира четко поделена на части. В документах на собственность должно быть указано, какая доля принадлежит продавцу. Нельзя выкупать часть квартиры, когда она принадлежит нескольким гражданам на праве общей собственности без распределения долей.

Чтобы использовать маткапитал для покупки доли в квартире, нужно подготовить следующие документы:

• удостоверения личности сторон;
• материнский сертификат;
• заявление на использование семейного капитала;
• документы на недвижимость;
• договор купли-продажи;
• выписку из ЕГРП об отсутствии обременения;
• письменное согласие других собственников (если таковые имеются) на совершение сделки;
• согласие органов опеки на продажу (если выкупается доля несовершеннолетнего гражданина) (см. также: как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры: образец заявления);
• 
  заверенное у нотариуса обязательство выделить доли в недвижимости всем членам семьи;
• договор с банком с указанием целей использования денег (если покупка совершается с привлечением кредитных средств);
• документ, подтверждающий наличие или отсутствие брачных уз;
• документы несовершеннолетних детей.

Заявление на распоряжение маткапиталом пишется непосредственно в ПФ. Документ составляется согласно требованиям законодательства.

Оформление сделки

За то время, пока существовал сертификат, нередко встречались случаи, когда доля по сертификату приобреталась у родственников – таких как бабушки, дедушки и так далее. Конечно, таковое законом не запрещается, однако власти могут усмотреть в этом мошеннические цели.

Так, согласно закону средства из МК обналичить нельзя, а потому те «предприимчивые» родители, которые выкупили долю у своих родственников, а затем получили обратно «живые» деньги, могут быть привлечены к уголовной ответственности, если будет доказан факт наличия преступления.

Если же родители детей действуют в рамках закона, то им не следует бояться уголовной ответственности.

Как правило, правительство подтверждает сделку, но здесь все же есть некоторые ограничения:

• Покупка не осуществляется лишь только между супругами. Что же до остальных родственников, то они вполне могут выступать в качестве продавцов.
• Фонд одобрит сделку в том случае, если родственники молодых родителей откажутся от покупаемой доли.
• Нельзя приобретать долю только чтобы получить наличные. После заключения сделки порядок пользования жильем должен поменяться.

ПФР занимается тем, что досконально изучает сделку. Проверяется все, начиная от самого объекта и заканчивая родственным кругом. Это делается чтобы проверить, не нарушается ли закон с целью обналичивания средств.

Обязательство

Доля, купленная с помощью государственной субсидии, не может принадлежать только матери или только отцу. Все члены семьи также должны получить причитающиеся им квадратные метры – купленная доля дополнительно разбивается на части и передается всем домочадцам.

Сделать это можно в момент купли-продажи доли, указав всех будущих собственников в качестве покупателей. Но чаще всего люди не спешат решать все вопросы сразу, а стремятся к последовательному соблюдению закона. Если имущество куплено на имя мужа (жены) или оформлено в общую собственность – составляется нотариальное обязательство о выделении в будущем долей и другим членам семьи.

Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который проанализирует ситуацию, составит и удостоверит документ. Стоимость таких услуг варьируется и обычно составляет 500 рублей.

Фактический переход купленной доли в общую собственность необходимо выполнить не позднее полугода с момента снятия залога или полной оплаты имущества. Занимается этим сам собственник и его супруг.

Оформить доли можно двумя способами:

1. С помощью соглашения по поводу раздела долей.
2. Через договор дарения долей.

Поделить жилье допустимо по собственному желанию на равные или неравные доли. Иногда супруги делят жилье на три части, две из которых распределяются родителям, а оставшаяся третья часть делится между детьми. Такой раздел вполне законен, несмотря на то, что фактически доли получаются микроскопическими.

Важно. При разделе необходимо учесть также интересы еще не родившихся детей.

Документы по разделу подаются в Росреестр – специалисты внесут изменения в реестр недвижимости. Только так процесс оформления долей считается завершенным.

Даже если в итоге доли получатся менее установленных законом нормативов, сделка будет законной. В государственной регистрации права собственности в данном случае Росреестр отказать не может.

Порядок и сроки рассмотрения документов

Документы подаются в ПФ по месту регистрации. Их можно отнести лично в госучреждение или подать бумаги через МФЦ. Написать заявление на использование материнского капитала возможно также через сайт госуслуг. Однако последний вариант возможен только при наличии у заявителя электронной подписи.

Документы рассматриваются ПФ на протяжении 30 дней. Если пакет документов будет не полным, сотрудник Пенсионного фонда не примет заявление. По истечении указанного срока заявителю направляется ответ в письменной форме.

При рассмотрении заявки Налоговая служба проверяет законность совершаемой сделки. Сотрудники ПФ посещают квартиру, которая подлежит выкупу. Если условия проживания сочтутся несоответствующими, в использовании средств маткапитала будет отказано.

После получения положительного ответа из ПФ деньги на счет продавца перечисляются в течение 30 дней. Средства направляются на счет, который предоставляет заявитель при обращении.

Советы и предостережения

При совершении сделок между родственниками с привлечением маткапитала необходимо подготовиться к тому, что сделка будет подвергнута тщательной проверке. ПФ положительно относится к выкупу доли в недвижимости, который впоследствии позволяет семье приобрести в собственность всю квартиру. Однако при выявлении мошеннического умысла граждане подвергаются уголовной ответственности.

Специалисты советуют подготовиться к тому, что нужно будет доказать необходимость выкупа доли у близкого родственника. Например, выкуп доли у двоюродного брата вызывает меньше подозрений, чем ее покупка у матери. Налоговая инспекция изучает историю недвижимости до оформления купли-продажи и отслеживает ее судьбу после смены собственника. Совместное проживание продавца и покупателя рассматривается как способ обналичивания материнского капитала.

Когда вам могут отказать в выдаче средств?

Покупаемое помещение должно находиться на территории России и не являться аварийным. Средства будут переведены на счет продавца только после того, как будет заключён договор купли-продажи и зарегистрирован, пенсионный фонд даст свой положительный ответ на ваш запрос. Можно говорить о том, что такая покупка осуществляется в кредит, потому что продавцу приходится ждать получения свои деньги определенное время. Часто семьи или их родственники берут кредит в банке, а потом гасят его за счет капитала. Также вас может ожидать выездная проверка, когда пенсионный фонд приезжает в квартиру и принимает решение о её пригодности для жизни. И только после этого вы сможете получить на свой счет определённую сумму денег.

Судебная практика по отказам ПФР на покупку долевой собственности

Самым первостепенным правилом ПФР считается покупка отдельного объекта, а не просто доли имущества.

При преобладающих моментах вышеописанное условие представляется неправомочным и обжалуется в период помещения инстанции суда. Практика судьи достаточно часто встречает дела по проблемам покупки доли собственности с применением гос. финансов и исходы их различные:

1. Невзирая на то, что в нормативах нельзя наблюдать запрещенность по применению удостоверения покупки жилища в собственность граждан, которые уже в нем живут, вследствие отказа ПФ РФ определенным физическим лицам для выражения личных правовых полномочий рекомендуется обращаться к Верховной судебной инстанции.
2. Оформление жилища в общую недвижимость всего семейства – первостепенное требование перечисления денег гос. помощи на улучшение жилых условий. Однако имеются определенные исключения. По итогу, через судебное разбирательство, где мама брала долю помещения сына, достигшего возраста 18 лет, и оформляла ее в имущество маленьких малышей и себя, судебный орган будет согласен с ее доводами.