Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

Общая собственность: понятие и виды

Право общей собственности возникает, когда имущество принадлежит двум и более людям и его невозможно разделить без изменения назначения. Типичный пример — это квартира. Вид собственности на неё устанавливается при регистрации, что отражается в документах. Собственниками могут быть как взрослые, так и несовершеннолетние. Общая собственность бывает в двух вариантах — совместная и долевая.

Совместная собственность — когда конкретная доля в праве не определена. Все владельцы квартиры имеют равные права и принимают решения сообща. Такая ситуация возможна, например, когда недвижимость покупают супруги. По умолчанию всё приобретённое в браке считается совместной собственностью. Изменить такое положение вещей можно брачным договором.

Долевая — вид собственности, когда право на недвижимость имеет количественное или территориальное выражение. Доли у собственников могут быть равными или неравными. Например, квартира принадлежит пяти людям в равных долях — каждому по 1/5. Бывают и такие варианты — у одного супруга 2/3, у второго — 1/3.

Совместную собственность можно переоформить в долевую по соглашению собственников или через суд.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. Когда квартира приватизируется и никто не высказывает особых пожеланий, всё распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. Сами собственники могут перераспределить доли так, как будет им удобно — это их право. Главное, чтобы было общее согласие. Законное основание для пересмотра в суде — если один из собственников внёс больший вклад в квартиру, чем остальные. Например, тратился на ремонт или долго оплачивал коммунальные услуги.

Разные жизненные обстоятельства вносят свои корректировки в размер долей. Они могут переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться другим способом, дробиться или объединяться. В результате иногда появляются варианты, которые представить наглядно невозможно, — 17/35 и даже 235/780.

Рассмотрим возможную судьбу долей на жизненном примере. Семья (родители и двое сыновей) приватизировала квартиру в равных долях — у каждого по 1/4. Один из родителей умирает, и его доля распределяется между наследниками поровну — у каждого оказывается в собственности по 1/3. Старший сын женился, у него родилось двое собственных детей, он может переоформить часть своей доли на них. Тогда в следующем поколении доли распределятся так: у бабушки — 1/3, у младшего брата — 1/3, у старшего и его детей — по 1/9. Его супруга живёт в квартире, но правом собственности не обладает.

Узнать свою долю можно из документов на квартиру. Прежде всего это правоустанавливающий документ — то, на основании чего возникло право собственности: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д. Если таких документов нет, можно обратиться в Росреестр и заказать выписку из ЕГРН. Там будут фигурировать весь состав собственников и их доли. 

Выделение доли в натуре

Доли в натуре изначально существуют только в коммунальных квартирах. Но их можно выделить и по решению собственников. Это бывает необходимо, если один из них планирует распорядиться своей частью — сдать в аренду, продать или подарить. Тогда о конкретной комнате можно говорить как о предмете сделки.

Ещё выделение доли в натуре бывает актуально тогда, когда собственники не могут договориться между собой, кто в какой комнате живёт. У близких людей такие конфликты возникают нечасто. Но квартира может принадлежать, например, бывшим супругам, которые уже стали чужими друг другу.

Для выделения доли в натуре необходимо несколько условий: комната должна быть изолированной, не могут нарушаться права других жильцов, а вся квартира должна быть для этого приспособлена без изменения функций. Если никто из собственников не возражает, всё происходит по соглашению сторон. Иначе обращаются в суд. Когда справедливое выделение доли в натуре невозможно, вопрос решается компенсацией.

Два человека живут в двухкомнатной квартире, которая принадлежит им в равных долях. Но комнаты неодинаковы по размеру. Каждый может занять по комнате, но придётся договориться о компенсации. Варианты могут быть такими: единовременная выплата, оплата коммунальных платежей одним человеком, передача другого имущества и т. д.

Соглашение составляется между всеми собственниками. Если кто-то из них не может участвовать в процессе, он даёт своё письменное согласие. Документ удостоверяется у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы. После этого новые права собственности регистрируются в Росреестре. 

Если доли в натуре выделить невозможно, есть альтернативный способ — определение порядка пользования квартирой. Распределение долей останется тем же, но право жить в конкретной комнате будет закреплено юридически.

Типичные проблемы долевой собственности

В судебной практике чаще всего разбираются дела, касающиеся порядка пользования, сделок с квартирой и её содержания. Это и есть основные проблемы, с которыми сталкиваются долевые собственники.

К первому блоку относятся такие ситуации:

• все живут в одной квартире, но сложно договориться, в какой именно комнате;
• один собственник не пускает другого в квартиру;
• один из жильцов загромождает места общего пользования своими вещами, не оставляя места другим;
• собственник делает ремонт или перепланировку без учёта интересов остальных.

Всё это нарушает права собственников и решается определением права пользования. Сложнее бывает, когда жилец напрямую закон не нарушает, но чинит мелкие неприятности — всё то, что относится к неудобствам совместного проживания. Отстоять свои права сложно, а выселить такого человека невозможно — он имеет право жить в своей квартире.

Суд открещивается от этих проблем: если вы выйдете в суд с иском о нечинении препятствия пользования кухней пьяницей дядей Ваней, то в суде вы порядок пользования этой кухней не установите. Именно поэтому во многих развитых правопорядках долевой собственности в принципе не существует: хочешь покупать квартиру — покупай её целиком в частную собственность, не можешь — снимай квартиру. 

Сделки с квартирой в долевой собственности представляют собой сложность потому, что требуют участия или согласия всех владельцев. Распорядиться только своей долей можно и без этого, но тут вступают в действие другие ограничения. Когда требуется выделение доли в натуре, оно делается с согласия всех. А если продавать свою часть отдельно, она оценится дешевле, чем в составе квартиры (примерно на 15 – 30%). Рискуют и остающиеся — они часто становятся жертвами рейдеров.

Есть ещё и человеческий фактор. Например, владелец комнаты намерен сдать её в аренду. Такое право у него есть, но не всегда остальные хотят видеть на своей территории чужого человека. При желании они могут сделать жизнь арендатора кошмаром, и он съедет.

Отдельный вопрос — раздел имущества супругов после развода. Если они купили квартиру в браке, то право собственности переходит им в равных долях. Получается, что жильё принадлежит чужим людям, которые зачастую уже хотят создать новые отношения. И лишить их права собственности по закону нельзя. Простые решения здесь бывают редко, а общие дети усугубляют ситуацию. Чаще всего люди стараются разъехаться. Если это не получается, бывшие супруги довольно долго бывают вынуждены делить одну жилплощадь.

Ещё одна сложность — распределение обязанностей, например, по коммунальным платежам.

Мои знакомые жили в коммунальной квартире. Там было две семьи, но квитанции оплачивала только одна. Соседка отделывалась обещаниями. В какой-то момент моим знакомым это надоело, и они решили ничего не платить, понадеявшись на ответственность соседки. О чём ей и сообщили. Но ничего не произошло, кроме того, что накопился долг по коммунальным платежам. Дело дошло до суда, куда обратилась управляющая компания. Там решили, что долг должен быть выплачен солидарно (это возможно на основании ст. 322 ГК РФ). Другими словами, властям всё равно, кто именно платит — пусть договариваются сами. Погашать долг пришлось моим знакомым, чтобы не иметь лишних проблем. Они могли бы взыскать деньги с соседки по суду, но не стали этого делать из личных соображений. С трудом и нескоро, но она всё отдала.

Аналогичные проблемы могут возникнуть и у родственников, проживающих под одной крышей. Возможный выход — разделить лицевой счёт, тогда каждый собственник будет платить за услуги соразмерно своей доле. Для этого надо обратиться с заявлением в управляющую компанию.

Характеристика долевой собственности

Формирование общей собственности осуществляется в случае, когда недвижимость переходит в совместное владение сразу нескольких лиц. Произойти это может в результате:

• приобретения квартиры супругами, близкими родственниками или людьми, не имеющими между собой родственных связей.
• получения квартиры в дар или по наследству.

Согласно норм действующего законодательства в России существует два вида общей собственности:

• долевая – право распределяется на равные части между собственниками;
• совместная – разделение на доли отсутствует, обязанности по содержанию всего жилья накладываются на каждого его владельца.

Как правило в совместной собственности находится жилье, нажитое во время брака. Оформить квартиру таким образом могут только законные супруги. Во всех остальных случаях недвижимость по умолчанию оформляется в долевую собственность, даже если ее владельцами являются близкие родственники.

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

• Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
• Приватизация недвижимого имущества.
• Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
• Получение собственности в дар.
• Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
• Выделение бывшими супругами долей имущества, которое было совместно приобретено в браке.

Правила совместного пользования

Для того, чтобы заранее определить, что можно и нельзя делать, совладельцы обычно определяют правила поведения и пользования квартирой. В подавляющем большинстве случаев, комнаты, являющиеся отдельными долями, не имеют отдельных ванных, туалета и кухни. Как следствие, пользоваться этими помещениями совладельцы вынуждены совместно.

Кроме того, многие действия разных людей могут мешать остальным или раздражать их. Во всех подобных случаях люди обычно на добровольной или принудительной основе заключают соглашения.

Распоряжение частью недвижимости

Согласно ст. 246 ГК РФ, каждый из собственников вправе распорядиться своей долей имущества. Однако прежде он обязан получить согласие остальных дольщиков.

Соглашение собственников о порядке пользования квартирой

Смысл соглашения в том, чтобы юридически закрепить права и обязанности сторон. В суде оно станет свидетельством того, что была предпринята попытка урегулирования конфликта. А если условия не исполняются, будет проще доказать нарушение своих интересов.

На практике соглашения о порядке пользования квартирой заключаются редко. Если жильцов всё устраивает, то и письменная договорённость не нужна. А если они не могут сами уладить конфликт, обращаются в суд.

В соглашении могут участвовать как сами собственники, так и члены их семьи, прописанные в квартире. Необязательно это должны быть все жильцы, достаточно тех, кто заинтересован в договорённости. Важно, чтобы решение принималось добровольно, а сами участники были совершеннолетними и дееспособными. Документ составляется в стольких экземплярах, сколько будет участников. Каждому выдаётся по одному.

Чтобы соглашение имело юридическую силу, его достаточно заверить подписями сторон. К нотариусу обращаются по желанию. Преимущество будет только в том, что он проверит соответствие содержания закону и удостоверит подлинность подписей.

Если одну из сторон соглашение перестало устраивать, его можно перезаключить или оспорить в суде. Оно автоматически теряет силу, когда меняется состав собственников. Ведь это договорённость между конкретными людьми, а новые жильцы соблюдать её не обязаны.

Продажа доли в квартире и необходимые документы

Оформление продажи доли мало чем отличается от продажи полной квадратуры квартиры. Для оформления сделки потребуются следующий комплект документов:

1. Документы, удостоверяющие личность гражданина (паспорт) всех участников долей;
2. Документы подтверждающие каждую долю собственников.
3. Техпаспорт.
4. Данные из домой книги о количестве прописанных лиц.
5. Кадастровый паспорт.
6. Справка об отсутствии долгов по оплате за коммунальные платежи.
7. При продаже супругов, находящихся в браке, справку о согласие на продажу.
8. Письменное согласие всех участников долей на продажу доли.

Оформление договора купли-продажи

 Одним из главных условий правильности заключенного договора является прописанная цена стоимости. Без указания цены договор автоматически считается недействительным. Договор должен быть обязательно заверен в нотариальном порядке. Также в договоре должны быть обязательно прописаны размеры долей всех участников квартиры. И должна быть указана часть проданной доли в квартире.

Для заверения договора нотариус потребует выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Данная выписка станет подтверждением правильности распределения долей на квартиру. Нотариус также затребует информацию об отсутствии ареста на доли в квартире, запрете на продажу. Такая выписка при личном обращении собственника займет срок изготовления до трех дней. Продажа доли имеет характер сделки с имуществом. С 2019 года такие сделки в обязательном порядке подлежат заверению и оформления только через нотариуса.

Стоимость оформления продажи доли

Нововведением в продаже таких сделок в 2019 году является обязательное оформление через нотариальные конторы. Связано такое новшество в законодательном порядке с целью предотвращения нелегальных сделок и защитой прав несовершеннолетних детей.

Стоимость определяется из оплаты государственной пошлины в размере 2000 рублей. Далее оплата удостоверения договора купли-продажа в размере от 5000 рублей. И наиболее высокая часть оплаты –это оплата работы по оформлению документов у нотариуса. Здесь сумма складывается 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры и плюс еще 3000 рублей. Собственники долей должны разделить между собой в зависимости от своих прав по долям все необходимые расходы. После оформления документальных подтверждений по продаже доли, продавец и покупатель окончательно производят расчет денежных выплат от продажи доли.

Постановка на регистрационный учет

Постановка подразумевает так называемую на привычном для всех сленге «прописка». Постановка на учет возможна лишь в случае если все участники долей согласны. Согласие не потребуется при условии, что собственник прописывается на свою долю. Осуществить процедуру оформления всех необходимых документов необходимо в территориальном органе регистрационного учета по месту нахождения квартиры.

При возникновении необходимости прописки несовершеннолетних детей, данную процедуру можно оформить без согласия всех собственников. Несовершеннолетние дети законодательно прописываются по месту прописки одного из родителей.

Основные права собственника

В отличие от тех, кто получил жилье по договору социального найма и может использовать его только для проживания, собственник в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ имеет права владения, пользования и распоряжения помещением в пределах его назначения. То есть он может:

• проживать в нем вместе с членами своей семьи;
• временно или постоянно регистрировать людей, не являющихся членами семьи, и предоставлять им право проживания;
• предоставить свое жилье в пользование другим людям или юридическим лицам — как за плату, так и на безвозмездной основе;
• завещать кому-либо по своему усмотрению;
• передать в доверительное управление;
• передать в залог;
• подарить, продать или обменять;
• использовать любым другим способом, не противоречащим законодательству и не нарушающим права других граждан.

Если квартира или дом приобретены в ипотеку и находятся в залоге у банка, это несколько ограничивает свободу собственника. Право постоянного проживания в таком случае имеют он и члены его семьи. Без согласия банка можно оформить прописку лишь для хозяина жилья и его ближайших родственников — мужа или жены, детей, родителей. Для регистрации могут потребоваться документы, подтверждающие родство.

Дарение

Щедрый собственник может отдать свою долю еще при жизни – путем дарения близкому родственнику или любому другому лицу (ст. 572 ГК РФ).

Дарственная имеет сходство с завещанием. Совладельцу не нужно заручаться согласием других дольщиков, поскольку дарение – это безвозмездная сделка.

Не стоит играть с законом и пытаться заменить продажу доли ее дарением с последующим получением денег. Скорее всего обман вскроется, и тогда не избежать судебных споров. Важно понимать, что дарение – это добровольная и бесплатная передача части имущества другому человеку.

Как проходит судебное разбирательство

Слушание обычно занимает от 10 минут до нескольких часов. Их может быть и несколько — всё зависит от обстоятельств. Минимум времени занимает дело, по которому всё понятно из документов. Цель судьи — разобраться в вопросе и вынести справедливое решение. Во время слушания обе стороны имеют право высказаться и представить аргументы в свою пользу. Судья рассматривает такие вопросы:

• какой порядок пользования квартирой сложился на данный момент;
• как он нарушает права и интересы собственников;
• возможно ли совместное проживание истца и ответчика;
• насколько необходима квартира или её часть сторонам спора, есть ли у них другая недвижимость;
• кто делал больший вклад в обустройство и улучшение квартиры;
• насколько законно и возможно то, что предлагает истец.

Размер доли в квартире имеет значение, но не определяющее. Решение будет основываться на том, чтобы жить в квартире было максимально удобно всем. Особенное внимание судьи обращают права несовершеннолетних.

По результатам рассмотрения судья единолично выносит решение. Если оно не устраивает одну из сторон, его можно обжаловать.

Как составить исковое заявление

Заявление подаётся на имя того мирового судьи, который будет рассматривать дело, рядом указывается номер участка. Дальше идёт наименование сторон — истца и ответчика. Название документа зависит от целей, вот возможные варианты:

• исковое заявление об определении порядка пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности;
• исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением и об устранении препятствий в пользовании им;
• исковое заявление собственника квартиры о прекращении права пользования квартирой.

В содержательную часть заявления включают:

• информацию о правах собственности на квартиру;
   Права собственности должны подтверждаться документами
• сложившийся порядок пользования квартирой и обстоятельства, которые нарушают права или интересы истца (из-за чего возник конфликт);
   Нарушение своих прав и интересов важно подтвердить ссылкой на законодательство
• существенные для дела обстоятельства (например, информацию об образе жизни и семейном положении обеих сторон);
• порядок пользования квартирой, который предлагает истец;
• законные основания, на которых возможен такой порядок (статьи ГК или ЖК РФ);
   В просительной части истец излагает то, что желает получить в результате судебного решения
• перечень приложенных документов;  

  Приложения к заявлению и их перечень должны соответствовать друг другу

• подпись истца.

Распределение дохода от эксплуатации

Эксплуатация объектов недвижимости может приносить доход. Земля, например, дает владельцу денежные поступления от реализации сельхозпродукции. Если владельцев несколько, и все они принимают участие в эксплуатации имущества, доход между ними распределяется пропорционально части их собственности.

Коммунальные услуги и налоги

Каждый владелец доли обязан оплачивать налоги и коммунальные платежи за свою часть недвижимости. И не важно живет он в этой квартире или нет. С налогами все проще, они начисляются на конкретную долю и в случае неуплаты не распределяются между совладельцами. А вот коммунальные платежи, пусть это и не слишком законно, управляющие компании предпочитают взваливать на всех владельцев, вне зависимости от того, кто и что там платит.

Из этой ситуации есть отличный выход. Можно затребовать от управляющей компании разделить счета, и квитанции будут приходить на каждого владельца отдельно. При таком подходе другие собственники не будут обязаны оплачивать счета другого человека, даже если у него накопится значительный долг. Правда, для того, чтобы разделить счета придется получить согласия всех совладельцев, однако если не получается это сделать, можно реализовать свои права через суд.

Права членов семьи собственника на жилое помещение

Права, а также связанные с ними обязанности членов семьи собственника определяются ст. 31 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ. К членам семьи по закону относятся проживающие совместно с владельцем недвижимости:

• жена или муж;
• дети;
• родители.

Кроме того ими могут также признаваться и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В особых случаях к ним относятся люди, не связанные с собственником узами родства, но заселенные в квартиру или дом на правах членов семьи.

Формулировок, позволяющих четко очертить границу членов семьи, в российских законах нет, что часто порождает судебные разбирательства и конфликты. В сомнительных случаях ключевым фактором обычно является подтвержденный факт совместного проживания и ведения общего хозяйства.

Нельзя

Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:

Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.

Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.

Сдача в аренду

Сдавать участок или часть недвижимости в аренду — право владельца. Условие передачи части имущества — выделение его в натуре. Это необходимо для четкого определения передаваемого в пользование имущества. При отсутствии конкретных данных об объекте договор недействителен (ст. 607 ГК РФ).

Также придется считаться с интересами соседей по части недвижимости. При несогласии остальных дольщик может обратиться в суд с просьбой о предоставлении своей доли в распоряжение или о выплате ему компенсации.

Дольщик вправе сдать в аренду свою часть дома, участка, однако при этом необходимо участие остальных владельцев при подписании договора аренды. В противном случае сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ.

Нарушение прав и обращение в судебные органы

Все разногласия по наследованию долей решаются законодательно в судебном порядке. К таким разногласиям относят, например, продажа квартиры без согласия всех участников долей. Сделка признается совершенной с нарушениями обязательств.

Если продали квартиру двое совладельцев, а третьему ничего не сказали, то в этом случае третий имеет полное право на выплату денежной стоимости его доли. Решается такие обстоятельства либо путем переговоров и нахождения компромиссов между участниками, в противном случае –обращением в суд.

Распределение доходов

Квартира может приносить доход. Например, ее могут сдавать в аренду целиком или частично. Все владельцы доли обязаны получать доход соразмерно тому, какой долей они владеют.

Получение доходов

Земельный участок – это источник прибыли для его владельцев.

Собственники дома могут получать доходы от эксплуатации надела:

• выращивание с/х продукции;
• аренда земельного участка;
• сервитут;
• строительство объектов.

Доход от использования земли делится между всеми сособственниками. Расчет связан с размерами долей.

Принципиальные требования к содержанию квартиры

Вторая особенность жизни в многоквартирном доме — гораздо большее внимание уделяется обязанностям собственника поддерживать свою квартиру в должном состоянии и соблюдать права других жильцов.

Под «должным состоянием» квартиры в данном случае подразумевается ее техническое и санитарное состояние. Границы допустимого определяются в первую очередь влиянием образа жизни собственника на соседей. Разумеется, никто не вправе обязать владельца квартиры еженедельно делать влажную уборку, чинить подтекающий бачок или брать у соседей разрешение на то, чтобы завести кошку или собаку. Однако собственник может быть привлечен к ответственности в некоторых случаях, например:

• квартира находится в антисанитарном состоянии и стала рассадником мышей или тараканов;
• повреждения электропроводки или газового оборудования создают угрозу пожара;
• протекающие трубы стали причиной затопления соседей снизу и ухудшают состояние как собственной, так и чужой квартиры;
• неаккуратное содержание домашних животных привело к появлению на лестничной клетке стойкого неприятного запаха;
• непродуманные или несогласованные ремонтные работы привели к ухудшению состояния соседних квартир или повреждению несущих конструкций дома;
• в квартире хранятся пожароопасные или взрывчатые вещества;
• нарушается законодательство о тишине.

Если владелец квадратных метров не предпринимает никаких шагов по исправлению ситуации, в соответствии со ст. 293 ГК РФ он может лишиться квартиры или комнаты. Решение об этом принимает суд. Недвижимость в таком случае выставляется на торги. Бывший собственник получает вырученные от ее продажи деньги за вычетом всех расходов на исполнение судебного решения.

Подводя итоги, можно сказать, что право собственности на недвижимость в многоквартирном доме влечет за собой право пользования общим имуществом и обязанности по его содержанию.

Поведение и образ жизни владельцев недвижимости не должны противоречить санитарным нормам, нарушать интересы соседей и создавать угрозу для их имущества

Регистрация, прописка

Владение долей жилого дома дает возможность оформить прописку. Если собственник делает ее для себя, согласие других дольщиков не нужно. Если вы хотите зарегистрировать в доме третье лицо – придется получить согласие всех совладельцев. Исключение – регистрация детей собственника.

Права и обязанности долевых собственников квартиры

Право собственности даёт возможность пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Все собственники могут использовать квартиру соразмерно своей доле — жить там, приводить гостей, хранить свои вещи. Чем больше доля, тем большую территорию можно занять. А само право пользования не зависит от размера доли и основания, на котором она получена. Все должны иметь равный доступ к общей территории — коридору, ванной, кухне и санузлу. Нарушением будет перепланировка, загромождение проходов своими вещами. Это всё должно происходить с согласия других совладельцев.

Ограничения в пользовании возможны тогда, когда одному из собственников разместиться в квартире негде. Но право на денежный эквивалент своей доли он всё равно имеет. И может требовать, чтобы остальные выплатили ему компенсацию (ст. 247 ГК РФ). Если доля незначительна, суд может назначить выплату компенсации принудительно. Что такое незначительная доля, определяется исходя из конкретики. Например, человек владеет 1/5 доли в однокомнатной квартире, где уже живёт семья.

Собственник имеет право вселить и прописать к себе членов семьи — родителей, детей, супругов, — но только с согласия остальных. Исключение здесь — дети до 14 лет, они по закону должны быть зарегистрированы вместе с матерью. Ничьё согласие на их прописку не нужно. Ещё один вариант, когда оно не понадобится, — если выделена доля в натуре. Тогда жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственником. Но только до тех пор, пока считаются членами семьи. Развод прекращает право совместного проживания.

Обязанности собственников заключаются в поддержании состояния квартиры и платежах. Каждый из них должен принимать финансовое участие — оплачивать имущественный налог, коммунальные платежи, ремонт и содержание (ст. 249 ГК РФ). Что касается налога, каждому приходит индивидуальное уведомление. Об остальном договариваются. По букве закона платежи распределяются соразмерно долям. На практике договорённость зависит от того, кто живёт в квартире и кто ей больше пользуется.

Ремонт, включая все существенные изменения и финансовые траты, должен проводиться с согласия всех собственников. Нельзя поставить душевую кабину, не спросить разрешения других жильцов и требовать с них денег за это. Верховный Суд внёс поправки в это правило: согласие не нужно, если квартиру покупают в новом доме без отделки. Её можно привести в жилой вид единолично и требовать компенсации от других собственников. 

Как можно распорядиться своей долей в квартире

Собственник может свободно распоряжаться своей долей — пользоваться, продавать, менять, дарить, завещать, отдавать в залог (п. 2 ст. 246 ГК РФ). При том условии, что это не нарушает права других людей. А в случае с общей квартирой такие ограничения есть.

Дарением своей доли иногда решают вопрос прописки. Например, мужчина владеет квартирой в равных долях с родителями. Он хочет прописать жену, а они против. Тогда он дарит половину своей доли супруге. Теперь она собственник 1/6 части квартиры и имеет право там жить и оформить регистрацию, никого не спрашивая.

Если один из собственников продаёт или меняет свою долю, остальные имеют преимущественное право на неё (ст. 250 ГК РФ). Это значит, что если они будут готовы купить комнату, человек не вправе продать её посторонним. Технически всё оформляется так: продавец назначает цену, извещает совладельцев в письменной форме и ждёт ответа от них в течение 30 дней. Варианты сообщения — отправка по почте с уведомлением о вручении, расписка, заверение у нотариуса. Если эти условия будут нарушены, совладельцы имеют право оспорить сделку. Отказаться от выкупа они могут и раньше, чем через 30 дней, но если ответа от них не будет, срок придётся выдержать.

Это правило можно обойти в рамках закона, но любой вариант сопряжён с риском. Например, долю передают по договору дарения, а деньги получают наличными. Здесь возникает сразу две опасности. Если оплата не получена, взыскать её по закону невозможно. А ещё такую сделку могут признать недействительной (притворной) даже без суда — стоит только новому собственнику проговориться о настоящих условиях. Тогда все права возвращаются в исходное состояние. 

Налоговый вычет при покупке доли

При покупке доли также, как и при покупке квартиры целиком можно произвести налоговый вычет 13 % с уплаченного налога на доход. Сумма возврата в этом случае не должна превысить 260 тысяч рублей. За один объект недвижимости выплачивается только один вычет. Выплату могут получать граждане трудоустроенные и платящие налоги. Выплаты считаются недействительными в случае покупки имущества у близкого родственника, купленные за счет работодателя. Также следует учесть, что выплаты не должны превышать более 2 миллионов рублей на всех участников долей при продаже квартиры.

Составление завещания на долю

Оформление завещания — единственный способ при жизни определить, кому достанется имущество после смерти владельца. Зарегистрировав право собственности на свою часть недвижимости, владелец имеет право составить завещание на долю дома и земли.

Получать согласие прочих собственников не нужно. Принцип свободы завещания (ст. 1119 ГК РФ) гласит о том, что составитель не обязан кому-либо докладывать о составлении документа, его изменении или отмене.

В завещании может быть конкретно указано, какая часть имущества достается наследнику. Если наследники перечислены без указания долей каждого, считается, что они унаследуют равные части имущества, но в пределах его собственности.

Расходы, налоги

Содержание жилого дома и земли обходится в денежные затраты. Однако в случае с долевой собственностью хозяева несут расходы только в рамках своих долей (ст. 249 ГК РФ).

Обязательные расходы:

• коммунальные платежи – в частном доме они гораздо меньше, чем в квартире;
• ремонт;
• налог на недвижимость – от 0,1 и 0,5 до 2% в год.

Оповещение о сделках

Отчасти мы затрагивали эту обязанность в предыдущих разделах статьи. Собственник доли в общем имуществе на дом извещает совладельцев о своих намерениях. Речь идет о возмездной сделке, которая затрагивает интересы остальных хозяев (например, купля-продажа доли дома и земли). Сюда относится и выдел доли в натуре. Если совладельцы не одобрят такое решение, придется обращаться в суд.

Оповещение о сделках требует письменной формы. Собственник решает, как ему уведомить других дольщиков: заказным письмом по почте или через нотариуса. Второй вариант надежнее, но придется ожидать ответов и заверять их у нотариуса.

Права долевых собственников

Согласно 209 статье ГК РФ, у каждого долевого собственника есть право на владение, эксплуатацию и распоряжение имуществом. То есть, выделенная в натуре доля в квартире в любой момент при желании собственника может быть:

• продана;
• подарена;
• указана в завещании;
• сдана в аренду.

Но так как квартира принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам, то при заключении всех вышеуказанных сделок с недвижимостью следует учитывать некоторые условия. Так, например, прежде чем продать объект, необходимо направить письменное уведомление всем остальным собственникам с предложением выкупа доли. А сдать долю в аренду у ее владельца получится только, получив единогласное согласие соседей или соответствующее судебное постановление. Эти правила относятся как к жилому, так и нежилому имуществу.

Долевой собственник может самостоятельно распоряжаться своей частью объекта, но только до того момента пока своими действиями он не нарушает интересов остальных сособственников. При этом обязательно должно учитываться преимущественное право покупки, закрепленное в 250 статье ГК РФ.

Если от использования совместного имущества один из владельцев получает доход, он обязан разделить его между остальными владельцами, пропорционально размеру долей.

Мероприятия по улучшению

Улучшение недвижимости может производиться владельцами долей по согласованию действий с остальными участниками. Приращение имущества оформляется в порядке согласования изменения частей собственников согласно вкладу каждого в процесс улучшения недвижимого имущества. В случае недостижения договоренности руководствуются положениями пункта 3 ст. 245 ГК:

• Если произведенные улучшения могут быть отделены от общей собственности, права на них переходят к лицу, производившему данные действия;
• При сохранении результатов улучшений в общей собственности, предусмотрена возможность соразмерного увеличения доли владельца, производившего улучшения, при условии совершения действий в пределах своей части недвижимости.

Прекращение прав

Любой из дольщиков вправе передать свою долю третьей стороны и выйти из имущественных отношений, однако остальные участники вправе требовать отчуждения доли в свою пользу на определенных условиях сделки купли-продажи.

Перед оформлением сделки по отчуждению, собственник доли должен письменно уведомить остальных владельцев о своем намерении продать.

Разрешение споров в суде

Решить споры относительно владения и эксплуатации недвижимости можно путем обращения в суд.

Истец вправе требовать реализации своих полномочий относительно своей доли имущества, эксплуатации недвижимого имущества. В случае невозможности использования своих прав, собственник доли может требовать выплаты денежной компенсации от других собственников.

При рассмотрении иска суд не вправе принудительно заставить собственника доли продать или сдать имущество в аренду. Данная мера нарушала бы гражданские права собственника и принцип свободы соглашения.

Использование в качестве залогового имущества

Теоретически у владельца имеется право на использование долевой собственности в качестве залогового имущества. На практике банковские учреждения не рискуют брать такой залог, поскольку в случае неуплаты затруднительно компенсировать невыплаченный кредит таким имуществом. Однако есть ряд частных фирм-заемщиков, которые выдают кредит под большие проценты, надеясь в скором времени завладеть недвижимостью. Если у дома несколько владельцев, их разрешение на оформление займа не требуется.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все, кто являются участниками долевой недвижимости, могут менять размеры своей части и всего совместного владения. Например, когда в доме был произведен ремонт и куплена новая техника, то она переходит в собственность того, кто все это реализовал. Это может и не произойти, если в совместном договоре оговорено другое.

Все стороны общего владения обязуются оплачивать налоги, коммунальные платежи в пропорциях своих долей. Если хотя бы один человек уклонился от этих обязанностей, то это служит нарушением закона. Наказание может быть предусмотрено судом.

Несмотря на то, что владелец доли имеет право распоряжаться своей долей, как кон поделает (сдавать в аренду, дарить, передавать в залог), имеет место одно ограничение – это сообщать о своих намерениях другим владельцам.

Это требуется для осуществления права преимущества собственников остальных долей при получении доли в своей квартире. В случае нарушения этого правила, сделка купли-продажи признается недействительной.

Обладать правом владения имущества может не только один человек. Сегодня существует множество случаев, когда на одну квартиру приходится не два, а три и более собственника. При этом каждый из них имеет свою имущественную долю. Они могут по своему рассмотрению распоряжаться имуществом, но только предварительно согласовав это с участниками общего владения.