Земли поселений — что это такое: назначение объекта, виды и разрешенное использование

Что такое земли населенных пунктов

Зем­ли насе­лен­ных пунк­тов (ЗНП) — это тер­ри­то­рия, пред­на­зна­чен­ная для стро­и­тель­ства объ­ек­тов в чер­те одно­го или несколь­ких НП и раз­ви­тия их инфра­струк­ту­ры (ст. 83 ЗК РФ). Поэто­му-то и стро­ят­ся в ЗНП, не толь­ко жилые, а и про­чие объ­ек­ты, без кото­рых жизнь насе­ле­ния была бы затруд­ни­тель­на.

Гра­ни­цы насе­лен­ных пунк­тов и посе­ле­ний сло­жи­лись исто­ри­че­ски, но они непре­рыв­но меня­ют­ся, так как одни НП рас­тут и рас­ши­ря­ют свои пре­де­лы, дру­гие наобо­рот умень­ша­ют­ся и исче­за­ют вовсе.

Основ­ной прин­цип опре­де­ле­ния гра­ниц НП — они не долж­ны пере­се­кать дру­гие гра­ни­цы НП и МО (муни­ци­паль­ных обра­зо­ва­ний), а так­же пре­де­лы земель­ных участ­ков физи­че­ских и юри­ди­че­ских лиц. Недо­пу­сти­мо и нало­же­ние гра­ниц одно­го насе­лен­но­го пунк­та на дру­гой и на земель­ные участ­ки.

Состав и назначение земель поселений

Состав земель поселений может включать в себя следующие территориальные зоны, и иметь свое назначение:

1. Жилые — предназначены для застройки жилыми объектами, а также строениями культурно-бытового плана. Такие застройки могут быть индивидуальными и одноэтажными, иметь среднее и большое количество этажей, как строго упорядочены по виду. Так и иметь смешанный характер.
2. Общественные — их застраивают объектами, предназначенными для общественного использования.
3. Деловые — тут зачастую расположены администрации, деловые центры и все вязаное с ведение как бизнеса, так и контроля за города.
4. Производственные — содержат объекты промышленного и складского плана.
5. Инженерные — состоят из узлов и предприятий по эксплуатации этих систем.
6. Транспортные — тут располагаются все объекты автомобильного, железнодорожного. Речного, морского, воздушного и аналогичных планов.
7. Рекреационные — предназначены для отдыха горожан, и состоят из парков. Лесов, скверов, прудов и озер.
8. Сельхозугодья — используются по прямому назначению — для ведения сельскохозяйственных работ.
9. Специальные — это может быть и охраняемое древнее дерево, так и спец объект государственного назначения.
10. Военные — эти земли переназначены под воинские части и объекты их инфрастуктуры, полигоны и аналогичное.
11. Иные — включают в себя все зоны, которые не вошли в данное перечисление.

Возможны когда выше указанный участок и имеющемся на нем строения не соответствуют регламенту по строительству него поселения, отсутствие наличия их вида использования в разрешенных регламентом, несоответствие размеров участка. Те что установлены в градостроительном регламенте.

Виды земель поселений

Законодательство не содержит конкретной классификации данного вида недвижимого имущества. Однако по тем или иным признакам можно подразделить участки этой категории на следующие виды:

• По признаку доступности к приватизации. В основном все участки данной категории можно перевести в частный сектор, однако, некоторые зоны на территориях городов и поселков не могут быть приватизированы. К ним относятся территории парков, набережные, территории под дорогами, городскими водоемами и т.д.
• По признаку разрешенного использования. При переплетении территории различных категорий зон их индивидуальная регламентация в той или иной степени оказывает влияние друг на друга. К примеру, если на территории городов и поселений находятся объекты историко-культурного или природоохранного значения, то порядок их использования будет совмещенным. Разумеется, приоритет отдается более значимым целям.
• Земли, входящие в генеральный план градостроения или так называемые «красные линии». Это те участки, которые в скором будущем могут быть реквизированы под использование в соответствии с планом государства по застройке. Знать, какие именно участки находятся на «красной линии» очень важно, так как застраивать их и тратиться не имеет смысла.
• Отдельным видом зон поселений можно назвать пригородные территории. Они находятся в особом положении, так как они могут быть различной категории, но в то же время с большой вероятностью могут быть переведены в состав поселений. Непосредственно перед реализацией плана по расширению города, земельные участки в пригородах освобождаются от насаждений, промышленных объектов или объектов инфраструктурного значения. Разумеется, перед этим проводится реквизиция земельных участков.

Также в зависимости от предназначения участка частными лицами их можно подразделить на следующие:

• зоны, выделенные под строительство индивидуального жилья;
• земельные участки, предоставляемые под застройку дачными постройками;
• территории садовых товариществ;
• земли личных подсобных хозяйств.

Чем отличаются земли поселений и населённых пунктов

По содержанию различия между землям поселений и населённых пунктов нет. Второе словосочетание – всего лишь новое название земель поселений. Впервые оно было закреплено в Земельном кодексе.

Таким образом, земли поселений и земли населенных пунктов – это одно и то же, хотя в старых документах нередко можно встретить первый термин. На законность документации это не влияет.

Разрешенное землепользование на участках населенных пунктов

Под видом разрешенного землепользования на землях поселений принято понимать деятельность, которая разрешена на данных землях в соответствии с её зональнм распределением и Приказом Минэкономразвития № 540, классифицирующим все виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков на территории РФ.

Ст. 85 Земельного кодекса делит все земли населенных пунктов на следующие зоны:

• Для проживания;
• Для общественно-деловой инфраструктуры;
• Для инженерных и производственных объектов;
• Для дорожной инфраструктуры;
• Для рекреационных сооружений;
• Для сельскохозяйственного использования;
• Для специальных и военных объектов.

Виды разрешенного землепользования могут быть:

• Основными;
• Условно-разрешенными;
• Дополнительными.

Например, для жилых зон основным видом разрешенного землепользования будет жилищное строительство, но на публичных слушаниях местные власти могут включить размещение деловой инфраструктуры в качестве условно-разрешенного вида землепользования для данной зоны.

Дополнительные ВРИ применяются одновременно с основными и условно разрешенными (при их наличии), и носят вспомогательный характер – дорожная инфраструктура, места общего пользования (улицы, парки и т.д.).

Приказ № 540 определяет для большинства зон земель населенных пунктов следующие виды разрешенного землепользования:

• Строительство индивидуального жилья;
• Мало- и среднеэтажная застройка;
• Высотная застройка;
• Строительство гаражных объектов;
• Размещение передвижного жилья;
• Ведение подсобного хозяйства;
• Строительство инженерных объектов;
• Размещение деловых и общественно значимых зданий.

Виды законной эксплуатации и застройки

Нельзя обойти вниманием тему использования и застройки земель с учётом их назначения. Можно выделить следующие виды эксплуатации участков:

1. ЛПХ – личное подсобное хозяйство. Территория, которая используется исключительно для ведения полевого хозяйства. На таких землях не предусмотрено строительство зданий.
2. ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Эти земли всегда расположены в зоне жилых поселений. Здесь строят жилые здания, обустраивают коммуникации, формируют социальную инфраструктуру, сети дорог.
3. СНТ – садовое некоммерческое товарищество. Земли под СНТ отличаются высокой плодородностью, поэтому стоят дорого и, как правило, располагаются за чертой города.
4. ДНП – дачное некоммерческое партнерство. Земли не так плодородны, как под СНТ. Участки обычно расположены за городом. При их покупке предполагается членство в объединении с возможностью участвовать в собраниях.

Законодательно определено, что можно строить с учётом особенностей территории. Это позволяет использовать участки с максимальной пользой, а главное – по назначению.

Особенности использования земель

Земельный кодекс подробно описывает все назначения земель поселений. В частности там прописано, что использование земли в некоторых городах определяется местным самоуправлением. Помимо этого, есть и ряд других особенностей:

1. Государство имеет право на выкуп и изъятие земель в свою пользу, если последние являются собственностью частных или юридических лиц или находятся в аренде.
2. Юридические и частные лица могут оформить в собственность земельные участки, по которым проходит разграничение, и сдавать их в аренду.
3. Границы земель населенных пунктов и территориальных зон могут изменяться только на уровне законодательства РФ. Если участок земли был включен в область поселения после приобретения в собственность, право на него не аннулируется.
4. Арендаторы и владельцы должны соблюдать строительный регламент. Основной задачей является использование земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования перечислены в Земельном Кодексе.
5. Субъекты Российской Федерации имеют исключительное право на изменение своих размеров.

Особенности аренды и оформления в собственность

Обязательным условием приобретения земельного участка населенного пункта является уточнение его назначения и того, какие конкретно постройки допустимо на нем возводить. Существует также ряд особенностей, которые следует учитывать, приобретая участок земли:

1. Наличие официального письменного согласия родителей или представителей в случае, если участок принадлежал несовершеннолетнему ребенку.
2. Сверка параметров: габариты и описание объекта, указанные в документах на землю, должны соответствовать реальным данным.
3. Нецелесообразно приобретать участок, который принадлежит государству или находится под арестом.
4. Обязательно должна производиться проверка данных указанных в договоре и фактических.

Пакет документов для приобретения участка земли населенного пункта не очень большой. А него входит свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, отказ субъекта РФ от приобретения данного участка, удостоверение личности или регистрационные документы (в случае приобретения юридическим лицом).

ИЖС на землях поселений

Как было сказано выше, в границах земель поселений может быть множество различных зон с разным назначением. Так дом можно будет построить как на участке, предназначенном под подсобное хозяйство, так и на специально выделенным под его строительство.

Земельные кадастры поселений являются неотделимой частью земельного кадастра государства. Хотя специфические данные городской земли имеют стоимость на порядок выше других категорий. Это зависит от степени урбанизации города и его востребованности.

Под понятием «кадастровая оценка земель поселений» принято понимать совокупные действия административного и технического плана, по установлению ее кадастровой цены. А также цены участков, расположенных на ней.

Для нее установки применяют:

1. Доходный метод.
2. Сравнительный.
3. Затратный.

А чаще их совокупность, которые привязаны к сделкам, совершаемым на рынке недвижимости.

База информационного характера на которой базируется основа кадастровой цены земель поселений — данные массового характера о совершаемых на рынке недвижимости сделках по продаже и покупке участков земли с самым разнообразным назначением. Далее идет сравнительный анализ участков и подгонка их под имеющиеся в наличии собственные участки.

Данные для анализа получают:

1. Из официального реестра по сделкам связанным с недвижимостью и землей.
2. Из СМИ.
3. Из отчетов оценщиков разных уровней.

Кадастровые оценки обязательно выполняются на основании следующих принципов:

1. Единство системы — на всех участках нашей страны делают по одной технологии.
2. Учет особенностей — перенимание опыта других организаций. Которые занимались оценкой земель.
3. Совместимости — данные из реестра подходят под специализированные программы оценки земель.
4. Достоверности — правдивая информация и открытость процесса.
5. Простота и универсальность — без применения сложных технических приборов для данной операции.
6. Обхват земли и иерархичность.
7. Адаптивность — традиционные походы анализа и их применение.

Границы

Граница представляет собой «линию», отделяющую населенный пункт от других видов земель.

Границы НП должны располагаться так, чтобы не было наслоений границ муниципальных образований и участков, которые предоставлены кому-либо.

Как первоначальное утверждение границ НП, так и их изменение фиксируется в главных документах муниципальных образований.

В зависимости от муниципального образования таким документом может быть:

• генеральный план,
• схемы территориального планирования.

В другом порядке происходит изменение границ городов с особым статусом:

1. Москвы,
2. Санкт-Петербурга,
3. Севастополя.

Они утверждаются Советом Федерации.

Если какой-то участок из одного НП «переместился» в соседний, то это не влечет каких-либо изменений прав на этот участок.

В территорию населенного пункта не могут быть включены земли иных категорий, поэтому перенос границ предполагает изменение категории земель (либо прилегающие земли становятся землями НП, либо земли НП переходят в другую категорию).

По периметру населенного пункта располагается пригородная зона, она не входит в территорию населенного пункта, а является как бы «запасной» на случай расширения НП. Не любое пространство подходит для создания населенного пункта. Например, это касается затапливаемых земель и территорий, где предпринимаются попытки сохранения объектов животного мира.

Состав и зонирование

Помимо собственно жилья для людей в населенных пунктах предполагается наличие инфраструктуры, обеспечивающей нормальную жизнедеятельность поселения:

• школы,
• транспорт,
• магазины и прочее.

Любой современный населенный пункт имеет подобные инфраструктурные зоны в составе своих земель.

Зонирование

В населенных пунктах возможно существование различных зон:

• жилая – предполагается строительство домов для проживания (индивидуальных, малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных и др.) и бытовых объектов. В рамках жилой зоны могут располагаться еще и земли для ведения садового хозяйства.
• общественно-деловая зона – объекты для общественного использования в сфере администрирования (например, суды, здания органов власти), образования (например, детский сад, университет), социальной сфере (например, интернат), сфере культуры (например, музей, галерея) и иных.
• производственная – возведение промышленных объектов (например, склад, завод),
• инженерная и транспортная инфраструктура – прежде всего, в данных зонах строятся объекты транспорта различного вида (речной, трубопроводный, железнодорожный и др.).
• рекреационная – зона отдыха, где находятся сады, парки, скверы, пруды и др.
• сельскохозяйственная – занятая под объектами сельского хозяйства (например, конюшня, пашня).
• зона размещения военных объектов – объекты, обеспечивающие безопасность и охрану жителей (например, воинская часть),
• иные зоны.

Важно не путать категорию земель «земли сельского хозяйства» с сельскохозяйственными землями населенных пунктов (НП), это разные виды земель.

Территориальное зонирование проводится с учетом того, что земельный участок не может находиться одновременно в разных зонах.

Градостроительные регламенты

Использование категории земель населенных пунктов регулируется также специальными регламентами.

Градостроительные регламенты – представляют собой часть правил землепользования и застройки и устанавливают возможные виды деятельности на земле.

Регламент определяется для конкретных территориальных зон с учетом множества факторов:

• происхождение,
• история развития,
• расположение,
• возможность осуществления различных видов деятельности и др.

Требования градостроительной документации распространяются не только на саму плоскость земельного участка, но и на все, что находится над и под поверхностью вплоть до недр, и регламентируют процесс строительства и дальнейшей эксплуатации зданий на участке.

ВРИ

Если у Вас земельный участок с категорией земель «земли населенных пунктов» — не спешите начинать строительство. Помимо целевого назначения земли существуют также ее более подробные Виды разрешенного использования (ВРИ).

Они устанавливают, что люди могут делать на конкретном земельном участке. ВРИ фиксируются в специальном документе – приказе Министерства экономического развития РФ.

ВРИ и категория земель – не тождественные понятия. Для земель одной категории может быть несколько ВРИ.

В классификаторе предусмотрены ВРИ для всех категорий земель.

Например, ВРИ «Малоэтажная жилая застройка» (жилье для индивидуальных нужд; дачи) предполагает строительство жилья, которое не будет разделено на квартиры для разных семей, а также смежную деятельность:

• создание огородов,
• цветников,
• строительство гаражей и других подсобных помещений.

А ВРИ «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», наиболее характерный для категории земель городов, подразумевает высотное жилое строительство (от 9 этажей), когда в каждом доме множество квартир. Еще в рамках данного ВРИ разрешается облагораживание территорий вокруг домов и другая деятельность.

Код

Код категории земель — земли населенных пунктов по классификатору 003002000000.

Перевод земель в земли поселений

Участки определенного типа открыты к переводу в вид земель поселений и городов. В основном, это зоны сельскохозяйственного значения и земли запаса. В редких случаях могут быть переведены и земли водного и лесного фонда (высыхание русла реки, очистка лесов).

Перевод осуществляется по заявлению граждан и организаций. В некоторых случаях перевод может быть осуществлен решением органов государственной власти на местах при необходимости реализации плана по расширению населенного пункта.

Кадастровая оценка и стоимость

Это комплекс мероприятий административного и технического свойства относительно определения кадастровой цены. К числу способов оценки относятся доходный, затратный и сравнительный.

Стоимость земель поселений обычно значительно выше стоимости участков других категорий. Однако имеет значение популярность населенного пункта и привлекательность конкретного участка. Чаще всего кадастровая стоимость участка близка к рыночной цене.

Особенности налогообложения и ставки налогов

Земельный налог — это местный налог, оплачиваемый непосредственно на территории муниципального образования, где принят соответствующий закон о его введении.

Его уплачивают как юридические, так и физические лица, если они обладают правом собственности, бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Данный налог не платят физические лица в случае, когда они владеют участком на правах безвозмездного срочного пользования или получают по договору аренды.

Налоговая ставка определяется местными органами самоуправления и может различаться в зависимости от категории и назначения земель. Ее величина не должна превышать 0,3% в отношении участков, занятых зданиями жилого фонда, сельскохозугодьями, ЛПХ и садоводством. Для остальных участков — не превышать 1,5% от кадастровой стоимости, однако есть категории лиц, обладающие льготами по уплате налога.

Земли населенных пунктов являются основой для создания комфортной среды проживания большого числа людей — жилых, культурных, социальных, природных объектов, а также всевозможных инфраструктурных. Вследствие развития данных территорий инвестиционно-строительные процессы на основании генерального плана застройки здесь протекают наиболее активно, а регулирование вопросов их использования и охраны имеет особое значение.

Ответственность за нецелевое использование земли

Государством предусмотрена административная ответственность за нецелевое использование земельных участков. Несмотря на высокие штрафы, многие землевладельцы нарушают закон. Почему это происходит?

Довольно часто, люди, желая сэкономить на налогах, начинают использовать землю не по назначению. Например, на участке под ИЖС возводится магазин или же мастерская.

Действительно, намного выгоднее использовать для бизнеса уже имеющийся участок, чем покупать новый. К тому же, налоги на коммерческие участки (для ведения бизнеса) намного больше обычных.

Как показывает практика, предприятия и фирмы, ведущие свою деятельность на участках с другим, не подходящим под это, целевым назначением — долго не живут. Достаточно одной жалобы в Росреестр, а ее отправителем может быть кто угодно. Чаще всего это:

1. Сосед;
2. Прокуратура.
3. Служба ФМС России.

После поступления такой жалобы, на участок приезжает инспекция. Если факт нецелевого использования земли подтверждается, то владельцу направляется письмо, с указаниями нарушений, которые должны быть устранены.