Как выселить квартирантов, которые не платят по договору: за неуплату и с детьми

Что делать, если квартиросъемщик не уплачивает за аренду

Повторимся еще раз – для начала изучите договор аренды, в особенности те разделы, которые касаются организации внесения арендной платы и условий преждевременного расторжения соглашения.

По закону, собственник жилья имеет право на досрочное расторжение договора в том случае, если наниматель не вносит арендную плату 2 месяца.

В случае, когда квартирант не платит за аренду, сначала следует его письменно оповестить о своем желании прекратить договор досрочно. Это будет являться прекращением договорных отношений в одностороннем порядке.

Лучше всего вручить уведомление в присутствии свидетелей. Тогда, если квартирант не захочет его получать, свидетели письменно зафиксируют этот факт.

Если арендаторы не освободили жилье в учрежденные сроки, можно обратиться в суд. И уже после судебного решения на помощь собственнику жилья придут правоохранительные органы и приставы.

Разрешается ли выселить квартирантов с детьми

Здесь также имеет место быть стандартная процедура, но исключением могут быть те случаи, когда квартирант вместе с ребенком оформили прописку в съемной квартире, что не запрещено законом.

В процессе заключения договора следует заранее обговаривать такие моменты как условия проживания в квартире ребенка арендатора и других лиц, а также возможность временной регистрации.

В этом случае лучше воспользоваться консультацией юриста, чтобы избежать осложнений в дальнейшем.

Основания для выселения квартиратов с детьми.

При выселения квартирантов с детьми необходимо иметь определенные основания, среди которых:

• истечение срока действия договора аренды жилой площади;
• систематическая неуплата либо несвоевременная оплата арендной платы и коммунальных платежей;
• нецелевое использование помещения под офисы, магазины и прочее;
• субаренда жилья, сдача в аренду жилья третьим лицам;
• нанесение материального ущерба, бесхозяйственное отношение к жилплощади, нарушение условий содержания жилья;
• решение специальной комиссии об аварийном состоянии съемного жилья;
• жалобы соседей, нарушение тишины и общественного порядка квартиросъемщиком и лицами, с ним проживающими;
• изъятие жилья для муниципальных нужд;
• асоциальное поведение квартиросъемщика.

Арендодатель имеет прав расторгнуть контракт в случае несоблюдения его условий, предупредив квартирантов с детьми о своем решении за три месяца.

Выселение недобросовестных арендаторов в зимнее время

Многие арендодатели задаются вопросом, можно ли выселить арендаторов зимой. Время года в этом случае не играет никакой роли, поэтому выселить задолжавшего квартиранта можно на общих основаниях. Конечно, если в договоре аренды не прописаны специальные оговорки на этот счет. Тогда процесс выселения усложняется.

Также многих интересует вопрос выселения квартирантов в отопительный сезон. В большинстве регионов России он начинается осенью и заканчивается весной. Здесь тоже нет каких-либо добавочных особенностей. Но наравне с долгом по аренде, с нанимателя нужно будет взыскать компенсацию расходов за тепло и другие коммунальные платежи.

Может ли выселить зимой квартирантов хозяин квартиры, если нет договора? Весь порядок действий в такой ситуации описан выше, так как никаких поправок на календарные даты не существует. Важно лишь придерживаться норм законодательства при конфликте с недобросовестными квартирантами.

Что делать, если квартиранты не хотят съезжать

Конечно, в первую очередь лучше постараться решить вопрос мирным путем, договорившись с недобросовестными квартирантами освободить квартиру добровольно. В противном случае последуют письменные предупреждения с требованием освободить жилую площадь.

При этом, следует иметь акт о невручении или вручении, почтовую квитанцию с описью вложения, подтверждающую его направление недобросовестным нанимателямили или уведомления о расторжении договора аренды. Также можно пообщаться с местным участковым инспектором полиции. Он может провести профилактическую беседу с квартиросъемщиками.

Если имеется письменный договор аренды, то в суд подается иск о выселении. Он направляется в суд по месту нахождения жилья, которое не хотят освобождать.

Когда подаете в районный суд документы , необходимо написать о договоре аренды, обозначить доказательства наличия задолженности , а также указать о досудебных путях урегулирования конфликта.

Не забудьте в иске поставить вопрос не только о выселении, но и о взыскании накопившегося долга по аренде и коммунальным платежам.

Когда судебное решение вступит в силу, далее необходимо получить исполнительный лист. Даже если дело слушалось в апелляции, его выдает суд первой инстанции.

Исполнительных листа может быть два:

• На само выселение.
• На взыскание долгов по всем платежам.

В любом случае, за помощью в выселении из жилья квартирантов, лучше всего обращаться к приставам.

Выселение квартиратов с детьми в зависимости от формы договора найма

От того имеется ли на руках у обеих сторон письменный договор аренды или нет, зависят действия собственника при необходимости выселения квартиранта с детьми. Рассмотрим оба возможных варианта.

Выселение квартиратов с детьми, если договор найма отсутствует

Если письменное соглашение о найме жилья отсутствует и стороны договорились об аренды устно, то законодательством ни ЖК РФ, ни ГК РФ такие правоотношения не регламентируются. Отсутствует факт сделки: сдача жилья в аренду в данном случае ничем не регламентирована и чужую собственность квартиранты занимают незаконно.

Согласно закона квартиранты не имеют права находиться на жилой площади конкретной недвижимости чужого собственника. Здесь выселить людей не составляет сложности, даже с ребенком. Если они отказываются от выселения, существует два варианта:

Нужно также принимать во внимание, что полиция не занимается выселением квартирантов. Это не входит в их обязанности. Кроме того, собственнику следует учесть, что при отсутствии договора аренды выселенные квартиранты могут подать в ФНС жалобу о неуплате арендодателем НДФЛ.

Необходимые документы

Перечень необходимых для такого выселения документов довольно скромный, достаточно иметь при себе:

• паспорт;
• любой правоустанавливающий документ на жилое помещение.

Участковый или наряд полиции составят протокол об административном правонарушении, свидетелями могут стать ваши знакомые, соседи. В протоколе во избежание каких-либо недоразумений сотрудник полиции включит опись личного имущества арендатора.

Сроки и расходы

Сроки выселения квартиранта, проживающего по устной договоренности, обычно зависят от того, насколько быстро прибудут сотрудники полиции, сам процесс выселения пройдет в течение нескольких часов. Иногда квартиросъемщик просит какое-то время (несколько дней), чтобы найти другое жилье, в этом случае решение о предоставлении (или не предоставлении) отсрочки принимает собственник жилого помещения.

Если договора найма заключен

Арендодатель имеет право расторгнуть такой контракт в случае невыполнения квартирантами его условий. По инициативе арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом только в двух ситуациях:

• при неуплате за пользование арндуемым жильем в течение 6 месяцев (если договором не прописан другой срок);
• разрушение, ненасение ущерба и порча жилья нанимателем, а также лицами, за действия которых он отвечает.

В случае аварийного состояния помещения либо если оно стало непригодным для проживания договор аренды жилья можно досрочно расторгнуть по инициативе любой из сторон.

Рассмотрим пример. 17.05.2017 года арендодатель Петренко И.И. заключил договор аренды однокомнатной квартиры сроком на 2 года с арендатором Васильевым П.А. на его проживание в данной квартире вместе с женой и пятилетним ребенком. Договор прошел госрегистрацию. 07.08.2018 года квартиру сильно затопили соседи с верхнего этажа, в результате чего жилье стало непригодным для проживания без проведения капитального ремонта. Арендатор и арендодатель приняли решение досрочно расторгнуть договор найма без предъявления обоюдных претензий.

Перечень документов

Для того, чтобы суд принял исковое заявление к рассмотрению, к нему должен быть приложен следующий пакет документов:

• несколько копий искового заявления для каждого из участников процесса;
• копия любого удостоверения личности заявителя;
• договор аренды жилого помещения, заверенный нотариально;
• любые правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• если арендатор оформлял временную прописку – выписка из домовой книги;
• протоколы из полиции, другие документы, свидетельствующие о нарушении пунктов договора аренды;
• документы, свидетельствующие о попытках досудебного урегулирования спора;
• квитанция об уплате госпошлины.

Исковое заявление (образец)

Примерное содержание искового заявления следующее:

• полное наименование и адрес районного или городского суда, в который подается иск;
• личные данные истца и ответчика;
• суть претензий истца к ответчику;
• сведения о попытках досудебного урегулирования спора;
• ссылки на правовые акты, на основании которых истец требует расторжения договора;
• исковые требования;
• перечень документов, прилагаемых к иску;
• дата, подпись.

Особенности выселения квартирантов в судебном порядке

Для обращения в суд вам необходимо соблюсти досудебный порядок. В качестве попытки мирного урегулирования, до обращения в суд, письменно предложите жильцам съехать в десятидневный срок. Если жильцы не соглашаются, то готовьте соответствующий иск в суд.

К заявлению вы должны приложить сопутствующие документы, подтверждающие обстоятельства, указанные в тексте:

• документ, подтверждающий личность заявителя;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• договор аренды между вами и жильцами;
• сведения, подтверждающие нарушения жильцами одного из пункта договоров (факт отсутствия оплаты, неприемлемое поведение жильцов, порча имущества, и так далее);
• квитанция об уплате государственной пошлины за исковое заявление.

Однако надо помнить о том, что пока идет судебный процесс, ваши квартиранты будут проживать в спорной квартире и оплачивать ее по указанной в договоре цене. Помимо основных исковых требований, вы можете ходатайствовать о том, чтобы все понесенные вами издержки оплатили ответчики. Решение суда предсказать невозможно, оно зависит от конкретных обстоятельств. Например, если вы просто так третируете добросовестных жильцов, то расторгать договор досрочно, только потому, что вы собственник, суд не станет. Но в случае, если суд встанет на вашу сторону, оплата ваших расходов также может быть возложена на нерадивых жильцов.

Советы начинающим рантье

Всякую ситуацию легче предупредить, чем бороться с ее последствиями. В связи с этим предлагаем вашему вниманию несколько дельных советов, которые помогут избежать неприятных ситуаций.

Совет номер один: всегда проверяйте документы будущих квартиросъемщиков. Попытайтесь узнать как можно больше информации о составе семьи, о месте работы, и другие факты, например, коренной перед вами житель города или приезжий, кто из родственников есть в городе, и так далее.

Совет номер два: обязательно составляйте договор найма с толковым юристом или риэлтором. Да, без договора найма гораздо легче выселить неугодных жильцов, но в случае ущерба взыскать компенсацию будет проще, если у вас оформлены договорные отношения.

Совет номер три: все обязанности и права сторон в договоре указывайте максимально подробно. Составьте передаточный акт с учетом технического состояния квартиры, распишите ответственность за порчу имущества – в какой срок и каким образом жильцы должны исправить содеянное.

Совет номер четыре: сдача жилья в аренду – доходная деятельность, подлежащая налогообложению. Не забудьте по истечении финансового года оплатить налог с полученной прибыли. В этом случае вы сможете в полной мере отстаивать свои права, не опасаясь шантажа со стороны квартирантов. Договор, заключенный менее, чем на год (11 месяцев, к примеру) не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но с каждого рубля полученной прибыли налог, тем не менее, должен быть оплачен.

Совет номер пять: всегда берите с жильцов депозит в размере одной месячной оплаты. При своевременном выселении вы его вернете жильцам. А если они сбегут, не оплатив, то деньги останутся у вас. Эта сумма также может являться компенсацией испорченных вещей. Если размер ущерба превышает депозит, остальные средства взыскиваются в судебном порядке.

Нюансы, заслуживающие внимания

В арендной сфере существуют некоторые широко известные заблуждения. Например, многие уверены, что выселять квартирантов зимой нельзя. На самом же деле, ни в одном законодательном акте не существует нормы, связывающей факт выселения с сезоном, в который оно происходит. Поэтому выселить квартирантов, которые нарушают условия договора, можно как зимой, так и летом.

Другой миф – невозможно выселить квартирантов с несовершеннолетними детьми. На самом деле органы опеки не накладывают никакой ответственности на арендодателя за квартирантов с несовершеннолетними детьми. Даже если вы по просьбе жильцов временно зарегистрировали малолетнего ребенка, по окончании срока регистрации продлить ее насильно вас никто не заставит.

Но из всех правил есть исключения. В случае, если дело все-таки доходит до судебного разбирательства, суд может учесть и сезонность, и наличие несовершеннолетних детей у жильцов. Конечно, права собственников на законодательном уровне в нашей стране защищены хорошо, но в некоторых случаях суд может изменить сроки выселения, и учесть наличие зарегистрированных (пусть даже временно) детей.