Сервитут на земельный участок в 2020 году: порядок оформления, документы

Что такое частный сервитут

Несмотря на установленный сервитут, собственник может:

• продать участок или обменять участок;
• передать его по наследству.

При этом сервитут, наложенный на территорию в виде обременения, будет продолжать действовать, пока в этом есть необходимость, переходя от собственника к собственнику.

Отличительные черты частного сервитута:

• необходимость выплачивать компенсацию за пользование чужой территорией;
• использовать территорию можно только в соответствии с целями, ради которых сервитут был наложен: проезда, прохода к другому участку, и тд;
• сервитут считается законным только после регистрации в Росреестре, для этого обязательно заключается письменный договор;
• сервитут нельзя передать третьим лицам в аренду или продать. Право использовать территорию чужого участка остаётся только за тем лицом, которое инициировало наложение обременения;
• обременение может быть наложено на часть прилегающей территории.

Земля ваша — недра и коровы наши

Про­стой при­мер. Вы купи­ли зем­лю и постро­и­ли дом, но неожи­дан­но выяс­ни­лось, что на вашем ого­ро­де, воз­мож­но, есть нефть или обна­ру­же­ны древ­ние скиф­ские захо­ро­не­ния. А так как нед­ра и исто­ри­че­ские объ­ек­ты — это госу­дар­ствен­ное народ­ное досто­я­ние, на уча­сток будет немед­лен­но нало­жен серви­тут, при­едут архео­ло­ги и гео­ло­ги. Нет, дом и уча­сток никто не отни­мет, но жить при­дет­ся дол­го в атмо­сфе­ре гром­кой и сует­ной.

Рас­смот­рен­ный слу­чай, конеч­но, ред­кость, но вот более про­за­и­че­ские при­ме­ры.

• Купи­ли дом с зем­лёй, ого­ро­ди­ли уча­сток, но ока­зы­ва­ет­ся, селяне искон­но про­во­ди­ли через него коров на паст­би­ще и про­сят сохра­нить для них это пра­во.
• При раз­де­ле участ­ка неча­ян­но “заеха­ли” на чужую зем­лю, и сосе­ди тре­бу­ют про­ве­сти раз­ме­же­ва­ние.
• Через вашу зем­лю реши­ли про­ве­сти газо­про­вод, уча­сток доро­ги, кана­ли­за­цию и т.д.
• Кто-то захо­тел поохо­тить­ся в вашем лесу или поло­вить рыб­ку в вашем пру­ду.

При появ­ле­нии осно­ва­ний заин­те­ре­со­ван­ная сто­ро­на, в роли кото­рой может высту­пить как госу­дар­ство, так и част­ные лица, име­ет пра­во ини­ци­и­ро­вать своё пра­во на серви­тут в судеб­ном поряд­ке.

Сервитут как форма обременения

С тер­ми­ном обре­ме­не­ния мы уже стал­ки­ва­лись: напри­мер, при покуп­ке ипо­те­ки вла­де­лец вхо­дит в пол­ное пра­во соб­ствен­ни­ка после сня­тия обре­ме­не­ния, в роли кото­ро­го высту­па­ет непо­га­шен­ный кре­дит. Такое же обре­ме­не­ние для хозя­и­на земель­но­го накла­ды­ва­ет серви­тут, давая тре­тьим лицам пра­во про­во­дить на земель­ном участ­ке какие-то рабо­ты, про­ез­жать в транс­пор­те, про­го­нять скот и т.д.

• Обла­да­тель серви­ту­та — это лицо, име­ю­щее пра­во огра­ни­чен­но­го поль­зо­ва­ния зем­лей.
• Соб­ствен­ник не утра­чи­ва­ет сво­е­го пра­ва на зем­лю и по-преж­не­му может её про­дать, пода­рить, арен­до­вать, но толь­ко с суще­ству­ю­щим обре­ме­не­ни­ем.
• Но фак­ти­че­ски вла­де­лец участ­ка тоже огра­ни­чи­ва­ет­ся, так как может полу­чить убыт­ки из-за обре­ме­не­ния в виде пря­мых потерь или недо­по­лу­чен­ной при­бы­ли, а так­же в виде физи­че­ских и мораль­ных стра­да­ний.
• За нане­сён­ный ущерб земель­ный соб­ствен­ник име­ет пра­во потре­бо­вать ком­пен­са­цию.
• Раз­мер потерь обыч­но опре­де­ля­ет­ся зара­нее и вхо­дит в оцен­ку серви­ту­та.
• Серви­тут, как и зем­лю, реги­стри­ру­ют в Росре­ест­ре, с обя­за­тель­ным ука­за­ни­ем гра­ниц на кадаст­ро­вом тех­ни­че­ском плане.

Законодательная основа

Нало­же­ние серви­ту­та регу­ли­ру­ет­ся ста­тья­ми земель­но­го, граж­дан­ско­го и нало­го­во­го кодек­сов:

• Ст. 23 ЗК вво­дит поня­тия и цели серви­ту­та:
  • част­но­го и пуб­лич­но­го;
  • город­ско­го и сель­ско­го;
  • вод­но­го /лесного;
  • сроч­но­го и посто­ян­но­го.
• Ст. 274 ГК опре­де­ля­ет, в каких слу­ча­ях уста­нав­ли­ва­ет­ся серви­тут, поря­док уста­нов­ки и опла­ту земель­но­го обре­ме­не­ния.
• Ст. 333.33, п. 31, НК — раз­мер госу­дар­ствен­ной пошли­ны.

Вни­ма­ние: пра­во на серви­тут, в осо­бен­но­сти, част­ный — не бес­плат­ное.

Виды и цели сервитута

• Част­ный серви­тут земель­но­го участ­ка заклю­ча­ет­ся как доб­ро­воль­ное согла­ше­ние меж­ду част­ны­ми лица­ми или в судеб­ном поряд­ке.
• Пуб­лич­ный серви­тут накла­ды­ва­ет­ся зако­но­да­тель­ным путём: напри­мер, пра­ви­тель­ство реши­ло стро­ить новую вет­ку мет­ро через част­ные земель­ные участ­ки, дей­ствуя в инте­ре­сах насе­ле­ния и при­няв реше­ние после пуб­лич­ных деба­тов, обсуж­де­ний и слу­ша­ний.
• Город­ской серви­тут даёт раз­ре­ше­ние или запрет: напри­мер, запре­ща­ет­ся воз­во­дить построй­ку во дво­ре, так как она загро­мож­да­ет тер­ри­то­рию; даёт­ся раз­ре­ше­ние на при­строй­ку ман­сар­ды навер­ху, соеди­не­ние двух зда­ний и т.д.
• Сель­ский — на исполь­зо­ва­ние части тер­ри­то­рии для стро­и­тель­ства колод­цев, водо­про­во­дов, кана­ли­за­ций и др. с/х ком­му­ни­ка­ций, в каче­стве доро­ги для про­ез­да транс­пор­та или про­го­на ско­та, пере­не­се­ния гра­ни­цы земель­ных участ­ков и т.д.
• Вод­ный и лес­ной раз­ре­ша­ет поль­зо­ва­ние ресур­са­ми (напри­мер, раз­ре­ша­ет­ся рыба­чить, поить скот, охо­тить­ся).
• Сроч­ный серви­тут накла­ды­ва­ет­ся на опре­де­лен­ное вре­мя, по исте­че­нию кото­ро­го бре­мя сни­ма­ет­ся.
• Посто­ян­ный серви­тут — этот вид обре­ме­не­ния накла­ды­ва­ет­ся навсе­гда (напри­мер, про­ло­жи­ли дорогу/газопровод).

Цели обре­ме­не­ния:

• стро­и­тель­ство линей­ных объ­ек­тов (газо­про­во­ды, доро­ги, линии свя­зи, дорож­ные зна­ки);
• гео­де­зи­че­ские, ирри­га­ци­он­ные рабо­ты;
• раз­ра­бот­ка недр, рас­коп­ки, иссле­до­ва­ния;
• устрой­ство про­хо­дов живот­ных к водо­пою и про­ез­дов для транс­пор­та в сель­ской мест­но­сти;
• раз­ме­же­ва­ние сосед­ских участ­ков;
• раз­ре­ше­ние на охо­ту и рыбал­ку в част­ных лес­ных уго­дьях и водо­ё­мах.

Определение и характеристика по Гражданскому Кодексу

Сервитут на ЗУ – это документальное разрешение на временное распоряжение землями, которые принадлежат другому владельцу (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Документ выступает разновидностью обременения, но не может передаваться третьим лицам как залог или по другим причинам. Также его нельзя продать, обменять или подарить (п. 1,2 ст. 275 ГК РФ).

Цели и основания для выдачи

Задача сервитута – сделать возможным удовлетворение нужд отдельных граждан или государства (т.е. населения) в целом путем предоставления доступа к земле другого гражданина или организации.

Одна лишь цель не является веской причиной для выдачи разрешения – этому может поспособствовать только наличие основания. Таковым считают для участков в государственной собственности (ст. 23 и 39.23 ЗК РФ):

1. Изыскательные мероприятия.
2. Использование полезных пород, воды и всего, что находится в земле на территории владельца ЗУ.
3. Возведение специальных сооружений (блоков связи, электроузлов и т.д.), информирующих или предупреждающих стендов или знаков.
4. Для прохода/проезда через участок, в т.ч. для доступа к водному объекту общего пользования и его берегу.
5. Размещения межевых знаков, геодезических пунктов и сетей, нивелирных пунктов и подъезду к ним.
6. Проведения дренажных работ.
7. Забора воды из источников.
8. Прогона сельскохозяйственных животных, выпаса скота, сенокошения.
9. Использования ЗУ для охоты, рыбной ловли и т.п.
10. Для использования ЗУ в целях, указанных в ст. 39.37 ЗК РФ.

Для подтверждения основания нужно:

• официальное соглашение между участниками сделки;
• решения суда;
• нормативно-правовые акты территориальной администрации.

Задокументированное основание следует предъявить при подаче заявки на установление частичного распоряжения землей.

Кто может быть инициатором?

Ст. 274 ГК РФ определяет перечень участников процесса, которые могут инициировать выдачу сервитутного права:

• собственник;
• лицо, которое на законных основаниях может бессрочно пользоваться чужим ЗУ;
• лицо, которое получило ЗУ в качестве наследуемого владения;
• арендатор ЗУ.

Под каждым из перечисленных может выступать как физ-, так и юрлицо. Часто инициатором установления являются государственные учреждения.

Условия

Получить временное право пользования разрешается только при выполнении ряда требований, которые определены законом:

1. Процедура по оформлению сервитутного права инициируется, когда решить вопрос другим способом не получается. Т.е. если собственник докажет, что есть альтернативные пути удовлетворения нужд заявителя, то сделка не состоится.
2. Установление в судебном порядке возможно только при имеющихся непримиримых разногласиях между сторонами. Это может быть прямой отказ собственника или отсутствие компромисса в каких-либо пунктах договора (напр., размера оплаты или срока).
3. Текст соглашения не может лишать хозяина ЗУ права собственности на время действия договора. Также запрещается создавать ему препятствия в распоряжении переданного в пользование другого лица имуществом.
4. Доступ другого лица должен минимально ограничивать владельца, когда есть несколько вариантов соблюдения интересов заявителя.
5. Сервитуарий (тот, кому дается временное разрешение) должен сохранять имущество собственника в надлежащем виде и использовать его только в целях, указанных в сервитуте. Также он обязан оплачивать распоряжение участком в соответствии с договоренностью, если не предусмотрено другое.

Кроме того, в тексте разрешения в обязательном порядке необходимо отразить полную информацию о заключаемой сделке, иначе оно не будет признано законным.

Зачем нужен земельный сервитут?

Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками с помощью земель соседа.

Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.

• Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
• Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.

Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая, в этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.

По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон и собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.

Земельные сервитуты могут налагаться:

• и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
• и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.

Тем не менее, претендовать на регистрацию сервитута вправе лишь лицо, у которого нет другой возможности реализовывать свои права без получения разрешения ограниченно эксплуатировать чужую землю.

Классификация

Сервитут характеризуют по 3 направлениям, что не только является простой классификацией, но и указывается в тексте соглашения.

По характеру владения

Согласно тексту ст. 23 Земельного Кодекса, в этой категории различают 2 категории – публичные и частные.

Если разрешение оформляется для общественных целей (всей страны или выделенных регионов/поселений и т.д.), то речь идет о публичном сервитуте.

Данная категория подразделяется на 3 подвида:

• городской;
• лесной;
• водный.

Законодательная база по месту обращения определяет основания для выдачи публичного сервитута (напр., распоряжение городской администрации).

Наличие документа требуется для:

• определения места под сенокос;
• возможности использования прибрежной зоны местных водоемов;
• археологических и других видов работ, которые требуют исследования земель;
• реализации дорожных работ, чтобы сделать тротуар или транспортный проезд;
• того, чтобы выделить место под пастбища и проход для скота;
• общественного досуга (напр., рыбалки);
• дренажных работ

В перечень включаются и другие обстоятельства, если их цель – улучшить качество жизни местного населения.

Применение частного вида характерно для сделок, когда их участники – рядовые граждане и негосударственные организации.

Сервитут такого рода служит для того, чтобы оборудовать участок:

• электричеством;
• системой водоснабжения, трубопроводом;
• телефонной линией;
• дорогой для передвижения транспорта или населения, когда обойти участок затруднительно или вовсе не представляется возможным.

Поводом для установления могут быть и другие обстоятельства, при наступлении которых не обойтись без сервитута.

По срокам действия

Эта классификация разделяет сервитуты на срочные и бессрочные. Обе характеристики применяются и в публичном, и в частном смысле.

В первом случае документ вступает в силу на определенный период, одобренный обеими сторонами (напр., на время прокладки труб). Инициатор может указать в тексте конкретный временной промежуток, обозначив, возможно ли его продление.

Если земля, выделенная как субъект сервитута, одновременно является предметом арендного договора, то период его временного использования не должен быть больше действия этого договора.

Бессрочные не имеют ограничений по сроку. Они снимаются только после потери права владения обремененным участком. Применяется при необходимости постоянных изменений (напр., для того, чтобы проложить дорогу с последующим ее использованием).

По стоимости

Здесь речь идет о платной и бесплатной возможности использовании ЗУ. Его владелец по закону (п. 5, ст. 274 ГК РФ) может истребовать оплату временной сдачи недвижимости. Данные нормы актуальны и в случае, когда запрос на использование земель поступил от государственных органов.

Плата за разрешение наложения, обременения должна быть адекватной. Если о ее размере не удалось договориться мирным путем, то вопрос решается через исковое заявление.

Также сделка может быть заключена безвозмездно. В обоих случаях установленная стоимость указывается в тексте документа.

Разновидности земельных сервитутов

Существует несколько классификаций сервитутов участков земли.

В зависимости от возможного времени землепользования чужим участком земли обременение бывает:

1. срочным;
2. постоянным.

Главное отличие срочного сервитута — точный срок его действия. Необходимость в срочном сервитуте, как правило, возникает, когда требуется выполнить какие-то определенные работы, проложить коммуникации. При завершении этих работ действие обременения прекращается.

В практике встречается такой вид как постоянно-временной. Смысл в том, что фактическое пользование возникает лишь в определенные моменты в течение бессрочного периода.

Например, каждую весну дорогу, ведущую к участку затопляет разлив реки, и на 2 месяца в году пробраться к своему участку собственник может только через соседнюю землю. Сервитут может быть установлен бессрочным, но в каждом году можно использовать участок соседа с мая по июнь.

Исходя из правовых оснований наложения обременения, сервитуты подразделяются на:

1. частные;
2. публичные.

Публичный сервитут регистрируется в Росреестре на основе законодательного либо иного нормативно-правового документа, принятого на уровне федерации, ее субъектов или отдельного муниципалитета. В частности, сервитут публичного образования может налагаться при проведении газа, воды, иных коммуникаций для общественного использования.

Частный, затрагивающий интересы конкретного гражданина или организации, устанавливают на базе договора сервитута земельного участка либо судебного решения в пользу этого гражданина/организации.

Различия между сервитутами

• Наложение публичного сервитута диктуется потребностью введения ограниченного пользования землей в интересах государства, либо муниципалитета, либо большому кругу лиц, а частного – для обеспечения прав одного или нескольких граждан (организаций).
• Преимущественно, частный сервитут носит возмездный характер, а публичный – безвозмездный. В первом случае отсутствие платы в качестве исключения может быть когда это предусмотрено законом. В иных ситуациях владелец земли, обремененной частным сервитутом, вправе потребовать и получать денежную компенсацию от граждан и компаний, требующих обременение. Отсутствие платы также возможно при добровольном отказе от нее собственника земли.
• Разные основания возникновения. Так, ограничения, устанавливаемые публичными образованиями, базируются на нормативно-правовых документах, а частный сервитут – на требовании гражданина, компаний или группы граждан.

Основные причины для регистрации частных сервитутов

• для проезда автотранспорта/прохода людям;
• необходимо прокладывать коммуникации;
• для обслуживания и ремонта газо/электро/гидромагистралей, фасадов домов и т.п.;
• возникла необходимость установки каких-то объектов на соседней земле;
• появились иные причины для установления обременения, без которого невозможно реализовывать права.

Публичный сервитут предусматривает пользование землей самим государством, муниципалитетом либо местным населением.

Наиболее распространенными причинами наложения публичных сервитутов выступают:

• необходимость проезда или прохода по территории участка, принадлежащего частному лицу (например, дорога общего пользования проходит по участку);
• проведение коммуникаций для общественных нужд;
• предоставление населению возможности использовать природный источник воды;
• исследовательские изыскания, проводимые на территории соответствующего участка;
• обеспечение свободного прохода к прибрежной зоне;
• размещение на земле знаков для проведения геодезических работ, межевания;
• выпас, прогон скота.

Когда применяется публичный сервитут

Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

Подробнее о том, как взять в аренду государственную или муниципальную землю.

Основания наложения обременения включают:

• прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
• прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
• прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
• проведение исследовательских и поисковых работ;
• строительство общественных объектов;
• возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
• размещение информационных знаков;
• выполнение дренажных работ.

Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

Когда необходим частный сервитут

Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.
Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:

• необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
• проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
• возведение и ремонт объектов недвижимости;
• обеспечение иных нужд собственника.

Если владельцы участков не смогут договориться о совместной эксплуатации, то решение будет приниматься в судебном порядке.

Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:

• предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
• собственникам невыгодно доводить дело до суда;
• лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.

Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.

Как дополнительно различают сервитуты

Обременение земельного участка можно классифицировать по сроку действия. Срочный договор имеет силу на протяжении определенного периода (к примеру, на время ремонта). Бессрочный сервитут не ограничен временными рамками и является постоянным.

Существует разделение соглашений об эксплуатации земельных территорий по объектам:

• водный (использование водоемов);
• лесной (право свободного пребывания в лесах, сбор грибов и ягод).

Кроме того, сервитут предоставляется бесплатно или на возмездной основе.
Чтобы рассчитать размер платежей следует учитывать реальные расходы, интенсивность использования и стоимость утраты выгоды. Если с требованием обременения обращается юридическое лицо, компенсация дополнительно облагается НДС.

Кем устанавливается и может ли это сделать землевладелец?

Инициатива установления сервитута принадлежит владельцам, имеющим в своей собственности земельный надел или капитально сооруженное здание, которые в решениях важных вопросов жизнеобеспечения не могут обойтись без использования соседней территории.

Такие собственники имеет большую заинтересованность в достижении намеченной цели, и выступают главными инициаторами процедуры установления частного земельного сервитута.

На основании законодательных актов РФ сервитуты могут устанавливаться на различные сроки и цели, которые оговорены в соглашении (о том, какие виды сервитутов существуют, читайте здесь). По существующей между сторонами взаимной договоренности земельный сервитут предполагает оформление на:

1. Срочный термин. Договор составляется на определенный период времени, которое требуется для строительства, оборудования подъездной дороги, перевозки имущества. После окончания работ право собственника на пользование чужой территорией снимается.
2. Постоянный термин. При заключении такого договора временной промежуток не устанавливается. Право собственника ограничено пользоваться обремененным участком сохраняется и не может быть расторгнуто до прекращения существовавших на то оснований.

Больше информации о срочных и постоянных сервитутах найдете тут.

Как установить сервитут

Земельный сервитут (все виды) по общим правилам назначается в соответствии с требованием лица о его применении.

Законом определено три способа наложения обременения:

• по добровольному согласию землепользователей;
• на основании нормативного акта (федерального или муниципального);
• по судебному решению.

Одной из причин заключения договора выступает наличие у заявителя права пожизненного владения.

Как налагается публичный сервитут

Требование об установлении порядка эксплуатации землей вправе выдвигать муниципальные органы, организации, садоводческие товарищества (СНТ) и другие группы граждан.

Последовательность назначения публичного сервитута состоит из следующих этапов:

1. Подача заявления в органы местного самоуправления.
2. Объявление и проведение подробного публичного слушания.
3. Принятие решения администрацией муниципального образования.
4. Подписание нормативного акта.
5. Регистрация документа в Росреестре.

Действие сервитута начинается после его официального оформления.
Длительность процедуры утверждения обременения определяется административным регламентом региона. Общий срок составляет от трех месяцев до полугода.

Как оформляется частный сервитут

Договор частного обременения – соглашение собственников наделов, имеющих общую границу.
Заключение соглашения проводится по схеме:

1. Заинтересованные лица договариваются о совместном использовании земли.
2. Если согласие не достигнуто, инициатор сервитута обращается с иском в суд.
3. Определяются порядок, сроки и цена эксплуатации участка.
4. Обременение регистрируется в органах Росреестра.

В договоре отражаются все существенные условия. К составлению документа по желанию участников привлекается нотариус. Если форма соглашения не соблюдена, оно может быть признано недействительным.

Пункты договора включают:

• личные данные сторон;
• характеристики объекта (площадь, кадастровый номер, назначение);
• цели использования;
• размер земельного участка (если обременение устанавливается на часть территории);
• срок действия;
• цена и способ оплаты;
• порядок эксплуатации надела;
• обязанности сторон.

Если земля находится в собственности нескольких лиц, в соглашении разграничено участие всех правообладателей.

Какие документы необходимо представить

Сервитут устанавливают на территорию, границы которой зафиксированы документально.
Обратиться в отделение Росреестра может как владелец, так и пользователь спорного участка.

Перечень необходимых бумаг включает:

• заявление на госрегистрацию;
• копия удостоверения личности заявителя;
• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• соглашение владельцев или решение суда;
• кадастровый план;
• квитанция оплаченной госпошлины.

При нахождении участка в ипотеке требуется согласие кредитной организации.

образец добровольного соглашения о сервитуте

Процедура установки частного сервитута

Сервитут может быть наложен в следующих случаях:

1. обеспечение прохода или передвижения по участку;
2. проведение коммуникаций: электричества, воды, канализации;
3. обеспечение нужд владельца соседнего участка.

Первый этап: составление соглашения. Физлицо-пользователь участка может запросить установку обременения в виде сервитута только у собственника территории. Даже если спорная земля сдана в долгосрочную аренду, заключить такой договор с арендатором невозможно. Если надел принадлежит муниципалитету, запрос нужно направлять в администрацию.

Подписать соглашение можно под контролем нотариуса либо без оного.

Частный сервитут не обязывает присутствие на подписании третьих лиц.

Второй этап – процедура проведения госрегистрации соглашения в Росреестре. Спустя 10 дней после подачи заявления на регистрацию в кадастровом паспорте объекта появится пометка о наложенном сервитуте и его сроках.

Этап первый: условия соглашения

В соглашении прописываются:

• персональные данные сторон (ФИО для физлиц, регистрационные данные юрлиц);
• предмет соглашения – участок, на который накладывается сервитут, его адрес и кадастровые данные;
• документ, на основании которого участок принадлежит владельцу;
• обязанности и права сторон;
• размер и форма компенсации за пользование участком;
• срок действия договора (может быть бессрочным).

Этап второй: чем подтверждается сервитут

Если соглашение не было достигнуто мирным путём, ему равнозначно решение суда. Если участок принадлежит муниципалитету, инициатор сервитута получает акт-разрешение. Судебное решение, соглашение или акт – основной документ для наложения обременения.

Для регистрации в Росреестре к основному документу прикладываются:

• паспорт или регистрационные документы заявителя;
• чек о госпошлине за наложение частного сервитута (1500 для физлиц, 6000 для юрлиц);
• чертёж планировки с указанием положения территории под обременением.

По окончании процедуры инициатор получает документы, в которых указывается право на проезд или проход по соседнему участку.

Важно: если инициатор пытается проникнуть на территорию соседа до регистрации сервитута, то сосед может обратиться в полицию по факту нарушения личных границ его владений. Если собственник не пускает соседа на свой участок после регистрации сервитута, он из потерпевшего переходит в категорию нарушителей. В этом случае обратиться в суд или полицию может уже инициатор сервитута, и будет прав.

Сроки действия и стоимость процедуры

Частный и публичный сервитут оговариваются сроками, на которые они устанавливаются. Согласно периоду действия сервитуты разделяются на:

• срочные;
• постоянные.

Срочный период предусматривает установление срока окончания действия сервитута, а продолжительность периода действия постоянного не ограничена.

Процедура и порядок установления земельного сервитута на земельный участок регулируется законодательными актами РФ, а также оговаривает стоимость процесса оформления документов. Статьей 333.33, пунктом 22 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины гражданскими лицами в сумме 2000 рублей, для юридических эта цифра составит 22000 рублей.

Постановление об установлении сервитута

Постановление об установлении публичного сервитута на обремененную территорию принимается нормативно законодательным актом, выданным исполнительной властью, которая уполномочена заниматься решением земельных вопросов.

Постановление об установлении сервитута на земельный участок, на оптимальных условиях для обеих сторон, с учетом интересов подавшего иск лица, а также наименее обременительных условий для собственника участка может вынести судебный исполнительный орган власти. Такое постановление может быть принято в том случае если стороны не пришли к добровольному согласию.

Размер компенсации за обременение части территории правом ограниченного пользования

Гражданин, обремененной сервитутом территории, согласно законодательству, имеет право требовать соразмерной принесенному ущербу компенсации от заинтересованного в установлении сервитута собственника.

Компенсация за обременение земельного участка рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного надела, и составляет 0,01% за годовой период действия сервитута.

Приобретение сервитута, обычно происходит после договора заинтересованных сторон между собой о размере компенсации за ущемленные права. Эта сумма фиксируется в соглашении или отражается в нормативном правовом акте при установлении публичного сервитута.

Отличительные особенности сервитута от договорных отношений между собственниками

Владельцы земельных наделов или недвижимых объектов, которые расположены по соседству имеют право не обременять свои отношения установлением сервитута, и ограничится обязательной договоренностью, что предусматривает те же необходимые для заключения письменного соглашения основания. Но договорные отношения между сторонами не гарантируют их выполнения и в любой момент по ряду возникающих причин могут быть расторгнуты.

Оформление сервитута на земельный участок предоставляет заинтересованному лицу правовые гарантии, связанные с отчуждением территории или объекта, возникновением непредвиденных обстоятельств, устанавливает справедливую в отличии от договорных отношений плату за возможность пользования сервитутом, определяет порядок ее внесения.

Какие трудности могут возникнуть и как их избежать

Так как установление сервитута относится к юридически значимым действиям, так как в результате такого обременения существенно уменьшается возможность полноценного использования обремененного участка его владельцем, с установлением сервитута могут возникнуть определённые трудности.

В целом, их можно разделить на две большие группы:

• Сложности в установлении сервитута;
• Проблемы с регистрацией такого обременения.

К первой группе сложностей, которые могут возникнуть, будут относиться именно сложности, которые характерны для формирования права обременения, а также для заключения договора об установлении сервитута.

Это такие сложности, как:

• Невозможность прийти к общим договоренностям по вопросу заключения соглашения из-за несогласия владельца обремененного участка заключить такой договор;
• Неадекватная оценка стоимости установления сервитута ввиду желания владельца участка получить как можно большую прибыль от заключаемого соглашения.

Единственным вариантом в этом случае будет обращение в суд, где вынесенное решение обяжет владельца участка, на которое должно быть наложено обременение, заключить соглашение с лицом, инициирующим установление сервитута.

В том случае, если дело касается неоправданно завышенной стоимости, по решению суда может быть проведена независимая оценка установленного сервитута, и на основе итогового отчёта уже будет устанавливаться плата за пользование участком в его обремененной части, сведения о которой будут отражены в тексте договора.

Если речь идёт о трудностях в регистрации установленного сервитута, то причины возникновения такой ситуации, как правило, носят классический характер и бывают связаны с:

• Неправильным или неполным оформлением документов. В этом случае специалисты Росреестра возвращают весь пакет заявителю для исправления ошибок в оформлении представленных материалов.
• Незаконностью требований о регистрации сервитута. Установить это можно только при детальной правовой экспертизе всех представленных документов. В этом случае ожидается отказ, а также в случаях, предусмотренных законодательством, может последовать возбуждение административного или уголовного дела. В целях избежания такого развития событий необходимо тщательно проверить при подаче в Росреестр наличие всех документов, подтверждающих законность установления сервитута.

Устанавливаться он может только в том случае, если иное достижение целей полноценного функционирования других земельных участков невозможно. Для того, чтобы регистрация такого права обременения прошла без каких-либо трудностей, должен быть соблюден в полном объеме весь порядок установления сервитута, а также подготовлены в полном объеме все необходимые для этого документы.

Прекращение действия соглашения

Для прекращения действий частного сервитута нужны обстоятельства, которые позволили бы собственнику обремененного участка потребовать расторжения заключенного договора. Такими основаниями для прекращения действий соглашения являются:

• прекращение оснований для дальнейшего ограниченного использования территорией;
• прекращение сроков действия соглашения;
• отказ заинтересованного лица от продолжения действия соглашения;
• покупка территории или объекта заинтересованным лицом, инициировавшим установление сервитута;
• утрата земельным наделом его целевого предназначения;
• исключение территории из земельного оборота и перевод участка на государственные цели и потребности использования;
• ликвидация объекта (подразумевается поломка коммуникаций, обвал дороги, высыхание воды; снос строений).

Несогласие владельца о наложении на его землю данных обязательств

Случаи несогласия собственников земельных участков с частичным использованием их территории соседом встречаются часто. С одной стороны заинтересованное лицо желает проложить дорогу или маршрут для коммуникаций по кратчайшему пути, что позволило бы ему избежать лишних затрат и сэкономить время. Но на таком выгодном направлении располагается участок соседа, который не дает согласия на установлении сервитута.

Собственник надела земли, на который предполагается наложить обременение может не предоставить своего согласия и подать встречный иск против предоставления частного сервитута заинтересованному лицу. Суд в обязательном порядке учитывает предоставленные обеими сторонами аргументы и доводы, которыми руководствуются граждане, изучает возможности и только потом выносит свое решение.

Установление частного сервитута не совсем приятная процедура для собственников расположенных по соседству участков. Хорошо если дело решается добровольно и отношения между соседями не портятся. Материальная заинтересованность владельца обремененного участка часто оказывает решающую роль в принятии законодательного решения.